На сколько увеличится стоимость квартиры после открытия метро

"Добрый день, Татьяна. Мы с мужем вышли на пенсию и решили уехать жить в российскую глубинку к родственникам, поэтому планируем продать свою однокомнатную квартиру в Москве. Однако, совсем недавно нам стало известно о том, что в непосредственной близости, в 5-10 минутах пешком от нашего дома, вскоре должна открыться станция столичной подземки. Нами было принято решение отложить старт продажи до прояснения следующих моментов: на сколько подорожает квартира, когда в пешей доступности откроется станция столичного метро? Стоит ли нам подождать, пока жильё не вырастет в цене, есть ли вообще смысл высиживать, или не отступать от своих намеченных планов и продавать вторичку уже сейчас?"

Максимум на 20-25% может увеличиться стоимость квартиры, если в пешей доступности откроется станция метро. Наглядный, реальный рост стоимости жилья можно показать на примере района Некрасовка ЮВАО г. Москвы, где стоимость 1 комнатной квартиры в 2017-18 годах, до открытия станции метро, не превышала 5 млн рублей, в среднем, сделки закрывались при финишной в цене 4.7 млн рублей в договоре купли-продажи, а после открытия одноимённой станции столичного метрополитена в 2019 году стоимость аналогичных квартир выросла на 20 % и составила в среднем 6.3 млн рублей — не трудно подсчитать, что жильё в этом случае подорожало где-то на 1.5 млн рублей. В свою очередь, 2-х комнатные и 3-х комнатные квартиры в тот же период показали меньший рост своей стоимости, подорожание, связанное с открытием станции метро, составило в среднем 1 млн и 1.5 млн рублей соответственно.

А вот, микрорайон Красная Горка г. Люберцы, непосредственно соседствующий с Некрасовкой, из любого уголка которого также можно пешком дойти до вышеупомянутой станции столичного метрополитена, показал куда более скромные показатели, сказался фактор административного - территориальной принадлежности к Московской области и того, что цены заблаговременно собственниками были взвинчены и завышены. В связи с этим, люберецкая вторичная недвижимость, после открытия метро, подорожала в среднем всего лишь на 10-15% максимум, где 4-5% от этого показателя можно смело отминусовывать за счёт ежегодной инфляции, так как являются естественной индексацией цены - вряд ли кому-то на Красной Горке удалось на этом хорошо заработать.

Сколько можно заработать на метро?

Оценивая возможные перспективы увеличения стоимости жилья после открытия станции метро, стоит обратиться к анализу конъюнктуры рынка вторички в старых обжитых районах, где метро существует уже достаточно давно, и сравнить актуальные цены на аналогичные квартиры рядом с метро и в удалённости, когда необходимо добираться 10-20 минут общественным транспортом. Подробно изучив, предложения в экспозициях, можно сделать вывод, что разница в стоимости аналогичных квартир (полностью совпадающих по серии дома, площади и планировке) в непосредственной близости, до 20 минут пешком, от метро и расположенных не совсем удачно, так что пешком не очень-то и дойдешь, составляет минимум 1 млн, а максимум 2 млн.рублей, то есть иными словами - на метро гарантированно можно заработать сумму с шестью нулями.

Так, 1 комнатная квартира в Восточном Бирюлёво в 33 м.кв. в девятиэтажном блочном/панельном доме на Липецкой, Бирюлёвской, Лебедянской, Михневской улицах, в 20 минутах на автобусе или маршрутке от станции метро Царицыно будет стоить порядка 5.5 млн рублей. Такая же, точь в точь, квартира на Бакинской, Луганской, Ереванской, Каспийской, Кантемировской улицах, в 10-15 минутах пешком от станции метро Царицыно будет стоить уже минимум 6.4 млн. рублей.

На диаметрально противоположной стороне столицы ситуация схожая. Так, 2-х комнатная квартира в 52 м.кв. в Ярославском районе СВАО без изысков, в обычном жилом состоянии на улице Проходчиков, Вешних Вод, Холмогорской, Палехской в 10-20 минутах транспортом от сразу нескольких станций метро (кому как удобно добираться): ВДНХ, Медведково, Свиблово, Ботанический сад, Бабушкинская, будет стоить в среднем 8 млн рублей. То, точно такая же, аналогичная квартира на Енисейской, Снежной, Широкой, в 5-10 минутах пешком от вышеперечисленных станции столичного метрополитена будет стоить минимум 9.5 млн рублей.

На сколько может подорожать квартира после открытия станции метрополитена?

Вот ещё один показательный пример подорожания жилья благодаря подземке, теперь уже в Новой Москве - поселение Сосенское Новомосковского административного округа Москвы. Массив новостроек в посёлке Коммунарка и в близлежащих кварталах: Саларьево и город Московский. Об открытии станций метро Прокшино, Филатов Луг, Ольховая было известно давно, но покупатели не спешили приобретать здесь квадратные метры, наверное, потому, что до конца не верили в обещания властей и возможности метростроевцев. И лишь когда официальные лица перерезали красную ленточку — символическое действо, которое ознаменовало запуск движения поездов на новом участке Сокольнической линии, цены на квартиры в объявлениях резко пошли вверх, и за неделю выросли на 15-20%. Уже на следующей неделе вторая волна подорожания, аппетит как известно приходит во время еды, сделала неловкую попытку поднять цены ещё на 5-10 %, но в конечном счёте сдалась и отступила, установив тем самым, скорректированную планку увеличения стоимости квартир на отметке в 20-25%. Так в самом посёлке Коммунарка 1 комнатная квартира до открытия метро стоила порядка 5.5 млн. рублей, а уже после значительно подорожала, и на данный момент ценивается минимум в 6.7 млн. рублей.

А если до метро транспортом...

Уверена, многих потенциальных клиентов на рынке интересует именно этот вопрос. Те варианты, когда метро стало значительно ближе, но не на столько, чтобы до него можно было добраться пешком: вторичная недвижимость и новостройки Ближнего Подмосковья и Новой Москвы. Несомненно, ликвидность таких объектов, с прохождением метростроевцами каждого километра, каждого метра, с приближением к ним метро, только растёт. Говорить о каких-то конкретных цифрах в данном случае, не имеет смысла, каждый вариант необходимо рассматривать индивидуально и принимать во внимание иные факторы ценообразования. Но многие потенциальные покупатели на рынке становятся уже не так категоричны в своих оценках и считают для себя возможным приобретение квартиры, до которой 30 минут транспортом, к тому же фактор низкой цены, часто не оставляет для них никаких шансов, и часть объектов с лучшей логистикой обретают таки новых владельцев.

Влияние МЦК на стоимость жилья

Станции московского центрального кольца, идеально интегрированные в систему метрополитена в частности и общественного транспорта Москвы в целом, оказали благотворное влияние на развитие близлежащих кварталов и районов. Вырос общий интерес как со стороны профессиональных участников рынка: инвесторов, девелоперов, застройщиков, так и конечных потребителей. С открытием станций МЦК такие индустриальные районы как Нижегородский, или промышленные кварталы как Хохловка, заиграли новыми яркими красками, для них открываются новые горизонты и радужные перспективы. Цены на вторичке в непосредственной близости от МЦК заметно выросли, по оценкам многих экспертов, прирост к стоимости жилья составил порядка 15-20%.

Диаметры

На Московские центральные диаметры возлагали огромные надежды абсолютно все участники рынка: и покупатели, а в первую очередь, продавцы. Но расчёт оправдался не во всём, должного ажиотажа на рынке МЦД не создали, очередей за квартирами как не было, так и нет. Электрички стали ходить чаще, но полноценным метро МЦД не назовёшь! Общее время в пути, пересадки, давки, увеличенные интервалы — покупателей на мякине не проведешь, это явно не то, ради чего стоит бежать покупать квартиру. После открытия первых двух диаметров (D1 и D2) экспертами был зафиксирован резкий скачок цен на вторичную недвижимость в объявлениях по продаже. Однако совсем скоро, всё встало на круги своя. В конечном счёте, похвастаться подорожанием, и то незначительным порядка 10%, смогли лишь объекты в пешей доступности от станций диаметров. И всё же, покупательский интерес Московские центральные диаметры чуточку, но подогрели. Аккуратно, с оглядкой клиенты начинают примерять на себя и Лобню, и Подольск, Одинцово и Нахабино.

Всю неоднозначность ситуации с диаметрами я прочувствовала на собственном опыте. В момент открытия D1 и D2, я, уже достаточно продолжительное время, занималась продажей квартиры в Лобне. Результаты немногочисленных просмотров были неутешительными — клиенты не спешили покупать дешёвое, и при этом добротное жильё в 5 минутах пешком от ж/д станции. Вновь появившиеся обстоятельства должны были кардинально перевернуть ситуацию с продажей, простимулировать спрос и помочь таки продать квартиру. Однако ничего подобного не произошло. Не было ни раскалённого телефона от шквала звонков, ни очередей, ни аукциона...

Что можно сказать в заключении? Транспортная доступность во всём мире является одним из ключевых факторов, определяющих стоимость жилья, к тому же этот вопрос актуален для такого динамичного города как Москва, с бешеным ритмом жизни и высоким уровнем деловой активности. Явные улучшения в этом плане несомненно ведут к росту ликвидности объекта. В среднем же, после открытия станции подземки, большинство сделок будут закрываться с реальным увеличением цены на 15-20%.

Что-то конкретное советовать на счёт целесообразности момента продажи не могу, так как для кого-то и 1 рубль — деньги, а кому-то доходность от инвестиций за несколько лет в миллион рублей или полтора покажется суммой не существенной или пренебрежительной малой. В вашем случае, можно лишь предполагать и догадываться, так как вы пенсионеры и для вас, я в этом почти уверена, каждая копейка на счету, всё же наверное рекомендовала дождаться открытия станции метро и продать квартиру подороже.

Всем выгодных сделок, да прибудет с вами метро!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве