На сколько подорожает квартира после сдачи дома

Стоит ли инвестировать деньги в квартиру на стадии котлована, чтобы потом выгодно продать?

В сети можно найти немало историй о том, как стоимость жилья к моменту введения дома в эксплуатацию возросла на 50 или даже 80% (бумага, как говорится, все стерпит, а уж интернет – тем более). Разберемся, реальны ли такие прибыли, так ли безопасна эта инвестиция, с какими подводными камнями можно столкнуться и выгодно ли в 2026 году покупать новостройки на этапе строительства с целью перепродажи после сдачи дома.

Ситуация на первичном рынке недвижимости Москвы: дома в стадии строительства

Любой бизнес-проект (а инвестиции в недвижку – это он и есть) начинается с аналитики. И если еще несколько лет назад в этой сфере все было просто и понятно – ровный спрос, прозрачная цена, доступная ипотека, но сейчас условия рынка новостроек сильно поменялись.

Например, в 2025 году количество запусков новых проектов в Москве сократилось на 37%, это минимальный показатель с 2013 года. В 2026 году ожидается дальнейшее снижение объёма вывода новых площадей на рынок — на 7–15%, до 2,3–2,5 млн кв. м. Это связано с высокими процентными ставками по проектному финансированию, ростом себестоимости строительства и другими факторами.

Конечно же, все перечисленное отразится на том, на сколько подорожают квартиры после сдачи дома относительно старта продаж. И, что немаловажно, как быстро их можно будет реализовать, ведь ипотека сейчас не так доступна, как ранее.

Что можно купить сейчас на стадии строительства:

- квартиры комфорт и бизнес-сегмента;

- объекты премиум-класса;

- квартиры эконом-класса, в основном представленные студиями и микро-квартирами. В целом доля массового сегмента в структуре предложения новостроек Москвы составляет всего 24% от общего объёма предложений. Это минимальный показатель за последние 10 лет. Ну и по секрету: многие проекты, ранее относившиеся к массовому сегменту, теперь позиционируются как бизнес-класс без существенного улучшения качества.

- апартаменты (статус нежилого помещения) также сдают позиции – около 10% от всего объема предложений рынка на стадии возведения. С 2024 года в Москве действует мораторий на строительство новых апарт-комплексов, поэтому сейчас новых проектов нет, на рынке представлено лишь то, что стартовало до введения ограничений.

Несколько актуальных проектов со стартом продаж в 2026 можете изучить здесь.

Важно для инвесторов: ключевые тенденции первичного рынка недвижимости в 2026 году

• Порог входа в инвестиции повысился. Уже не получится недорого купить объект по ДДУ на стадии котлована и хорошо заработать, когда квартира подорожает после сдачи дома.
• Изменилась структура предложений. Доступных предложений массового сегмента все меньше, ультрадорогих лотов все больше.
• Сокращение запусков новых проектов. Девелоперы смещают фокус на более маржинальные сегменты бизнес- и премиум-класса из-за роста себестоимости строительства, высоких процентных ставок по проектному финансированию и ужесточения банковских требований.
• Доступной ипотеки все меньше (даже семейная программа под 6% имеет ограничения), а это напрямую влияет на извлечение прибыли с готового объекта.

За счет чего меняется стоимость квартиры после сдачи дома и почему разница не такая, как была несколько лет назад

Жилье в доме, введенном в эксплуатацию, всегда стоит дороже. Однако повторюсь: прошли те времена, когда вложения в недвижимость в самом начале строительства приносили баснословные прибыли. Сейчас стоимость квартиры еще задолго до сдачи дома включает в себя дополнительную финансовую нагрузку, которую застройщик перекладывает на конечного потребителя.

• Чтобы выделиться на рынке, девелоперы экспериментируют с различными архитектурными стилями, берутся за комплексное развитие территорий, а это дополнительные расходы.
• Земля под строительство в Москве стоит очень дорого, и такая локация, само собой, требует застройки не ниже бизнес-класса. Все, кто не тянет такой уровень, стараются выбрать для возведения будущих домов земельные участки подешевле, а следовательно, новые кварталы выносятся на окраины и невостребованные земли (привет, Новая Москва под Калугой!).
• Наконец, огромная конкуренция между девелоперами заставляет их биться за каждого покупателя. В среднем на привлечение одного покупателя требуется рекламный бюджет около миллиона рублей. Что, конечно, закладывается в цену жилья на старте продаж.
• Существует и так называемый предел объема покупательской способности. Перенасыщение рынка недвижимости также становится повседневной реальностью. А это значит, квартиры не разлетаются как горячие пирожки.
• Переход на проектное финансирование и эскроу-счета. Эти механизмы снизили риски для покупателей, что уменьшило мотивацию застройщиков продавать недвижимость с большими скидками на раннем этапе.

Эскроу-счет – это счет, на который покупатель вносит свои деньги за жилье, собственные или полученные в ипотеку. Средства замораживаются до момента сдачи дома в предусмотренный проектом срок. При нарушении сроков строительства, признании компании банкротом или критических изменениях проекта покупатель вправе вернуть свои деньги. Такой механизм предусмотрен для того, чтобы защитить права дольщиков.

Что же получается, вложения в квартиру заведомо будет нерентабельны? Вовсе нет. Определенную прибыль из продажи жилья на пике покупательского интереса извлечь можно. Но стоит учесть, квартиры после сдачи дома дорожают на 20-30%, и точно не более 40%. Однако для получения максимальной выгоды нужно учесть немало факторов, изучить рынок, тщательно проверить застройщика или изначально выбирать среди проекты надежных девелоперов Москвы.

Как оценить привлекательность проекта, чтобы продажа квартиры после сдачи дома прошла быстро и выгодно для вас

Чтобы решить, стоит ли вкладываться в определенную квартиру, предварительно нужно оценить ее привлекательность для покупателей, которых вы рассчитываете найти в будущем. Подчеркну, что следующие показатели являются существенными для определения инвестиционной привлекательности жилья, при этом для оценки необходимо будет провести целое небольшое расследование.

Итак, важные вопросы, на которые нужно найти ответ:

• Насколько хороша транспортная доступность объекта? Есть ли поблизости остановки общественного транспорта, станции метро, удобные транспортные развязки?
• Достаточно ли в данной локации школ, детских садов, спортивных секций, и прочих “развлекашек” и “развивашек” для детей.
• Есть ли в шаговой доступности поликлиники, банки, торговые центры, спортплощадки, зеленые зоны и все, что нужно для полноценной комфортной жизни?
• Если район находится в стадии развития, то какова перспектива этого развития? Успеют ли инфраструктуру построить прежде, чем новоселы начнут въезжать в квартиры?

Естественно, спрос на квартиры будет больше в благоустроенном районе или, во всяком случае, в районе перспективном.

Подорожает ли квартира ДО сдачи дома, если продать ее по ДДУ

Теперь рассмотрим другой вариант развития событий. Что, если физическое лицо продаст объект в новом доме по переуступке прав требования по договору долевого участия в строительстве не дожидаясь, когда дом будет сдан и жилплощади оформлены в собственность?

В чем может заключаться выгода такой продажи? Реализация до момента подписания акта приемки избавляет владельца от необходимости оформлять право собственности на квартиру и платить налог. Однако в этом случае прибыль может составлять не более 15%. Кроме того, владельцу может понадобиться разрешение от застройщика, а тот, в свою очередь, потребует заплатить отступные, а это десятки и даже сотни тысяч.

Кроме того, нужно учитывать, что не так много желающих найдется на покупку квартиры в новостройке на таких условиях. Если уж люди не стали связываться со строительством на этапе котлована, то предпочтут дождаться момента введения здания в эксплуатацию. В этот период покупатели фактически уже ничем не рискуют, проект завершен, жилье готово, можно заселяться.

ВАЖНО! Приобретение недвижимости на стадии котлована подразумевает покупку до того, как будет возведен хотя бы один этаж, то есть в момент, когда строители лишь начали готовить площадку для будущего дома. Фактически здания в этот момент еще не существует, оно может появиться лишь 2-4 года спустя, если не возникнет непредвиденных трудностей у застройщика. С одной стороны, это самый выгодный сценарий, но и самый долгий, сопряженный с определенными рисками.

Пример из жизни. Лет 5-6 назад мои знакомые стали обладателями квартиры в новостройке, в ближнем Подмосковье. Соль истории в том, что купили они квартиру задолго до этого как раз на стадии котлована, очень выгодно – по крайнем мере, они так думали. Застройщик пару лет создавал видимость работ, из семи корпусов собрал каркас трех и благополучно уехал из страны. В итоге – суды, нервы, и лишь спустя 10 лет другой девелопер завершил начатое, существенно удешевив качество и изменив планировки. Разница в стоимости, конечно, налицо: купили миллиона за 3, а спустя столько лет квартира в этой локации уже стоит 10. Однако какой ценой…

Как подорожает элитная квартира после сдачи дома

Вернемся к текущим реалиям. Может быть, более выгодной инвестицией станет жилье элит-класса, стоимость которого изначально в несколько раз выше? Рассмотрим такой вариант.

Действительно, первичный рынок жилья бизнес- и премиум-класса предоставляет больше возможностей для получения прибыли. Но, увы, и здесь не все гладко: на высокобюджетные проекты нестабильный спрос, хотя и маржинальность для девелоперов выше, чем в экономе. В результате доход от реализации квартиры после сдачи дома не превышает максимум 30% (а чаще 25 %).

Еще один вариант получения прибыли от приобретения элитного жилья - сдача его в аренду. Но такой вариант большинство инвесторов рассматривает неохотно. Дело в том, что окупаемость такого бизнеса, судя по актуальным арендным ставкам, может затянуться на 35 лет. Так что вкладываться в жилье элит-класса все же лучше именно для продажи и на пике спроса - то есть до сдачи дома.

Какие сложности могут возникнуть при покупке квартиры на стадии котлована

С чем может столкнуться инвестор при покупке квартиры в самом начале стройки? Вот главные проблемы:

1. Отступление от проекта. То, что отлично смотрится на бумаге, может в результате не совпасть с действительностью. Обещали детскую площадку, а построили шоссе. Обещали благоустроенный район со школами, торговыми центрами, парковками и детскими садами, а в итоге дом готов, а инфраструктуру придется дожидаться годами. Да, жилье в будущем здании — это кот в мешке.
2. Перенес ввода в эксплуатацию. К сожалению, это явление не такое уж редкое. В плане инвестиций дополнительное ожидание играет не такую уж большую роль, однако тщательно выстроенные планы могут рухнуть.
3. Качество под вопросом. Оценить плюсы и минусы будущей квартиры на начальном этапе невозможно. Можно лишь полагаться на ответственность и добросовестность строителей.
4. Упущенная выгода. Средства, находящиеся на эскроу-счете, лежат без дела. Они не принесут процентный доход, их нельзя изъять (кроме экстренных случаев) и пустить в оборот.

ВАЖНО! Для минимизации рисков необходимо, прежде всего, лично оценить перспективность локации, проверить застройщика и ознакомиться с документацией по проекту. С осторожностью нужно относится к фирмам, у которых имеются судебные тяжбы с заемщиками. Также вопросы должно вызвать большое количество заемных средств у застройщика или отсутствие предыдущих проектов. Перед подписанием договора покупателю необходимо убедиться в наличии разрешения на строительство, ознакомиться с проектной декларацией и документами на землю. Также необходимо изучить генеральный план, где обозначены все объекты, которые появятся на территории, включая детские и спортивные площадки, парковки, магазины.

Инвестиции в квартиру для продажи после сдачи дома - взвешиваем и анализируем

Несмотря на ряд сложностей, списывать со счетов такой вариант дохода как продажа квартиры после сдачи дома не стоит. Неспроста сегодня можно отметить недюжинный интерес зарубежных компаний к российскому рынку недвижимости. Дело в том, что в странах с более развитой экономикой встроиться в этот рынок слишком сложно - все ниши уже заняты крупными игроками, а конкурировать с ними - непосильная для многих задача. А вот у нас можно не только зайти на рынок, но и заработать.

Однако стоит ли связываться с этим бизнесом частному лицу? Дать однозначный ответ не так просто. С одной стороны, недвижимость – это хорошее вложение, даже при худшем варианте развития событий квартиру можно будет продать и, как минимум, остаться при своих. С другой стороны, в этой сфере существуют свои нюансы, особенности и риски.

Мнение о том, что инвестиции в недвижимость не требуют анализа и подготовки, ошибочно. Дескать, акции, ценные бумаги – это все сложно и есть шанс проиграть, а вот квартиры - тут и думать-то не надо, вложился и жди барышей.

На самом же деле чтобы инвестиция стала работать, а не повисла мертвым грузом, придется думать, анализировать, выбирать.

Если опыта на рынке недвижимости у вас нет, а свободные средства и желание заработать на инвестициях в этой сфере имеется, помогу вам составить бизнес-план – подберу новостройки на старте продаж от надежных застройщиков, рассчитаю прибыльность, помогу продать квартиру после сдачи дома с максимальной прибылью.

Не знаете, с чего начать? Звоните, консультация по перечисленным вопросам бесплатная.

Выгодных вам вложений!

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова