Московское метро скоро обогнёт Землю и само себя закольцует по всем меридианам.
Как вам такая новость из ближайшего будущего?
Пока это фантазия, конечно, но с долей правды – темпы строительства столичной подземки удивляют стахановскими темпами. Точнее, собянинскими. Почти 300 новых станций – это вам не шутки про маршрутки!
Конечно, развитие метрополитена напрямую влияет на многие сферы жизни. Разберём наиболее близкую мне как риэлтору – рынок недвижимости. А если конкретнее, поговорим о том, как влияет транспортная доступность на стоимость жилья и на сколько подорожает квартира после открытия метро.
Иллюстрация на злобу дня
Несколько лет назад был у моих знакомых такой случай. Поженились двое – мужчина из Химок и женщина из района Митино, тогда еще не охваченного веткой метро. Жили-жили, чего-то не поделили и развелись, дело житейское. Тут уже и метро митинское подоспело. Мужчина надумал квартиру продать, и каково же было его возмущение, когда его двушку по рынку оценили в 7,5 млн, при том, что точно такая же квартира бывшей жены подорожала после открытия станции Митино почти до 9 млн! Гнев был неукротимый - и на цены, и на бывшую, и на вселенскую несправедливость… Но что поделать, се ля ви.
Границы города изменились, промышленные районы в результате реновации стали жилыми, и вместе с этим возникла необходимость в дополнительных транспортных узлах, поскольку метрополитен перестал полностью закрывать потребности населения, к тому же постоянно увеличивающегося.
Согласно официальным источникам, в ближайшие 5-10 лет метро станет доступным 90% москвичей. Правда, уровень доступности не уточняется – пеший или в том числе транспортом. Однако с учетом проектов будущего можно предположить, что сетка подземки плотно накроет всю Москву в её новых границах.
В итоге картина такая: менее чем за 15 лет, с 2011 года по текущий момент, в Москве открылось 256 новых станций. Непосредственно метро, МЦК (Московское Центральное Кольцо) и МЦД (Московские Центральные Диаметры). И, конечно, это не предел. В ближайшие 5 лет появится еще около 50-ти платформ, строительство которых уже объявлено официально.
Так, например, в Новой Москве появится несколько станций Троицкой линии, Сокольническая линия пополнится новыми станциями на северо-востоке столицы (МГСУ и Ярославская) и продлится до Щербинки, Рублёво-Успенская – вглубь Красногорска, внутри старой Москвы откроется новая ветка – Бирюлёвская.
Это лишь обзор крупными мазками. Если кратко, то основное развитие метро, колец и диаметров сосредоточено на Новой Москве, оно и понятно, почему. На текущий момент многие из поселений по причине плохой транспортной доступности по-прежнему непривлекательны для горожан. Никто не хочет добровольно удаляться на выселки поднимать целину.
Ожидаемо, что официально заявленные станции метро окажут влияние на стоимость квартир в Новой Москве. В новостройках наценка за транспортную доступность, скорее всего, будет учтена в начальной цене. А вот вторичка будет дорожать поэтапно – 5-10% лет за 5 до открытия станции, и еще процентов 5 непосредственно перед запуском метро.
Да, представьте себе, такое возможно. Не каждому владельцу жилплощади светит существенный прирост стоимости квадратных метров после появления подземки под боком. Кому-то – 20% подорожания, а кому-то – 2. А то вовсе 1.
Дело в изначальной локации. Например, внутри исторической Москвы, которая и так не была обделена станциями метро, осталось не много белых пятен. Метрополитен есть практически во всех районах. И новые ветки – такие, например, как БКЛ (Большая Кольцевая Линия) в большинстве своём связывает имеющиеся уже направления, ну и местами улучшает транспортную доступность. То есть, к примеру, у дома в точке N была шаговая доступность к одной станции, а теперь – к целым двум, а то и трём. В этом случае можно говорить, что улучшилась скорее логистика, а не сама транспортная доступность. При таком раскладе насколько может увеличиться стоимость жилья с появлением новой станции метро? Минимально, на 1-3%. Просто в стоимость подобных объектов близость к подземке уже была включена, если можно так выразиться.
Собственное жильё в столице – уже большое дело. А вот если разложить его параметры на некую шкалу ценностей, первым пунктом точно будет близость метрополитена. Тут тоже есть градации: 5-10 минут пешком – просто шик; 15-20 – тоже неплохо; около получала – терпимо и так далее. При этом, что интересно, наличие метро влияет на стоимость и ликвидность квартир не только эконом и комфорт-класса. Категории бизнес и премиум, если поблизости открывается станция метро, так же прибавляют в стоимости, хотя, казалось бы, эта целевая аудитория не ездит в подземке. Но вот такой парадокс. Как говорится, пользоваться не обязательно, но доплатить за это придётся.
В целом все запланированные на ближайшие годы новые станции можно условно разделить на две категории.
Первые появятся на заведомо обделенных транспортной доступностью территориях – например, в Новой Москве. Именно в этих локациях ожидаем рост стоимости жилья уже на этапе анонсирования и после появления метро, соответственно. Как правило, на момент утверждения проекта новой станции недвижимость прибавляет до 15% в цене, и непосредственно перед вводом подземки в эксплуатацию еще 5-10%. Таким образом, появление метро способствует совокупному удорожанию квартиры на 20-25%.
Вторая категория станций – новые платформы в районах с уже существующими ветками метрополитена. Здесь, как я сказала выше, непосредственная близость к новым станциям метро добавит к стоимости жилья 2-3, самый максимум – 5%. Не сильно большой прирост, но всё равно приятно. Тешить себя надеждами на шестизначный профит однозначно не стоит. И уж тем более, как некоторые делают, откладывать запланированную продажу жилья в расчёте на более выгодную сделку – однозначное нет.
Московские диаметры – это, безусловно, очень удобно. Связав противоположные части столичного региона, они, в среднем, сэкономили горожанам до полутора часов времени ежедневно. Это прекрасно.
Однако МЦД – это по-прежнему электрички, хоть и новые, красивые, с небольшим интервалом. Но это не метро. Если ваш офис не находится радом с ж/д платформой, придется делать пересадки и дополнительно оплачивать проезд в подземке.
Это ключевое различие оказывает влияние на ценообразование жилых объектов, находящихся в шаговой доступности от платформ МЦД. Например, в таких подмосковных городах как Люберцы, Железнодорожный, Апрелевка, Химки квартиры действительно подорожали после открытия диаметров, но не так, как если бы это было метро. В среднем это плюс 10% против максимальных 25% при наличии станции метрополитена.
Пример из моей практики: продавала квартиру в Лобне. Вторичка, отличный объект. Но даже после появления станции МЦД в пешей доступности популярность объекта среди покупателей не увеличилась, так что увеличивать стоимость оснований не было совершенно.
Как правило, те, кто задаются вопросом, подорожает ли квартира после открытия метро, преследуют единую цель – продать жилье максимально выгодно. Для этого и выбирается оптимальный момент.
Если объект находится в черте Москвы и так или иначе доступность к станции имеется, ждать 5 лет открытия ради прибавки в 5-10% к цене просто не имеет смысла. Вы больше потеряете на ожидании. Долгожданная прибыль «размажется» во времени, плюс перекроется инфляцией.
В случае, если квартира была, условно, расположена посреди поля в Новой Москве, и метро ожидается прямо у вашего дома – тогда наценка будет существеннее. Но, опять же, цену на квартиру можно поднять уже на этапе утверждения проекта, не ожидаясь сдачи станции в эксплуатацию. Вопрос, как обычно, в приоритетах, что для вас дороже – время или деньги.
Верных вам решений и метро под боком!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 сентября 2025 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
