Студия как доля в квартире
Все негативные последствия сделки купли-продажи доли в квартире под видом студии: риски потенциального покупателя, подводные камни, правовые аспекты процесса, юридические и эксплуатационные нюансы проживания.
…Крокодил не ловится, не растёт кокос, клиенты не находятся, квартира не продаётся!..
Да, честно говоря, много чего не делается в наше время, а хотелось бы. Но мы с вами, дорогие читатели, в отличие от патологически несчастных дикарей имеем более привилегированное положение, и в некоторых вопросах можем сами решить свои проблемы, не жалуясь на судьбу и понедельники.
Ситуация, когда выставленная на продажу квартира долго не продаётся, встречается довольно часто. Бывает такое – звонят потенциальные клиенты, уже отчаявшиеся найти покупателей самостоятельно, и буквально месяц-полтора (или меньше), и заветная сделка. Стоит немного напрячь извилины, привести в порядок документы / квартиру, а то и самого продавца, и популярность объекта в глазах соискателей прибавляет +100500 очков. Более того, нередко реализацию квартиры ускоряет корректировка объявления о продаже – фото, презентация, грамотный текст и всё, перед вами уже конфетка, а не квартира.
Полагаю, что сейчас, с началом осеннего делового сезона, перед многими из вас также встанет задача продать жильё. В статье изложу практические рекомендации, которые избавят вас от потенциальных сложностей в виде отсутствия должного спроса на квартиру. Также разберем причины, почему квартира не продаётся и что делать в этом случае. Это поможет тем, кто уже отчаялся найти покупателей на свою недвижимость. Сделаем работу над ошибками, так сказать.
Для начала давайте уясним, что мы понимаем под тезисом «квартира долго не продается». Думаю, все понимают, что недвижимость — не горячие пирожки, которые должны быть раскуплены, пока не остыли. В этой сфере нет импульсивных покупок, и это нормально. Один, два, три и даже шесть месяцев — норма для процесса реализации.
У различных категорий жилья свои сроки продажи. Например, высоколиквидная однушка у метро может быть продана с первого показа (у меня так было несколько раз), трех-четрыхкомнатные квартиры в спальных районах продаются по несколько месяцев, а эксклюзивные объекты ждут своих покупателей годами, и это нормально. Вспомнить хотя бы известный дом-фаберже в центре Москвы или дизайнерский дом-слон в Московской области.
Кроме того, сейчас на рынке в целом стагнация (как же она уже надоела — и как термин, и как явление!), и необходимо делать скидку на экономические процессы в стране.
Однако есть разница — потенциальных покупателей достаточно, но сделка еще не случилась, или объект недвижимости в целом не вызывает интерес (есть просмотры на сайтах, но нет звонков и визитов). То есть причины, почему квартиры не продаётся даже с риэлтором, условно делим на объективные и субъективные. В первом случае беспокоиться не стоит, а вот во втором случае есть, над чем подумать. Возможно, стоит начать сначала — с подготовки квартиры, ее презентации и профессиональной оценки.
Разберем самые частые причины «застоя» жилья на рынке.
Квартиры являются сезонным товаром. Есть два периода, когда заметен спад интереса к недвижимости. С начала января до середины февраля люди не склонны отправляться на поиски нового жилья. Виной тому новогодние праздники с неизбежными тратами и возлияниями, плавно перетекающими в весенний упадок сил.
Второй сложный период - летние месяцы. В июне, июле и августе люди склонны обращать внимание на загородную недвижимость. Кроме того, отпуска, поездки на море и к родственникам также связаны с большими хлопотами и тратами, тут уже не до покупки недвижимости.
А вот осень и начало зимы – попадание в яблочко, идеальное время выходить с предложением, если вы не хотите размазывать вялотекущую продажу на целый год.
Что делать: если квартира не продается, посмотрите на календарь – возможно, ваш покупатель еще не вошел в активную фазу поиска жилья. Если сроки не поджимают, постарайтесь синхронизировать реализацию жилья с витками деловой активности – как это сделать, я писала в статье про сезонность продаж. В случае, если продать надо летом или в посленовогодний период, уделите внимание яркой презентации, подчеркните ликвидность квартиры. Не забывайте про разумный торг. Дело в том, что сезон, невыгодный для продавцов, выгоден для покупателей – можно найти хорошие объекты со скидкой. И если вы готовы подвинуться по цене даже на 1-2-3%, шансы продать квартиру стремительно возрастают.
Пару месяцев назад мне на глаза попалась заметка – мол, у нас в стране самые дешевые квартиры в Воркуте, жилую однушку можно купить за 100 тыс. рублей. Но никто не берет. Потому что вокруг – Воркута…
Поэтому рекомендую оглядеться, что происходит с населенным пунктом, в котором находится ваша квартира, которая никак не продаётся? Это крупный процветающий город, селение с уникальной природой, куда многие стремятся на отдых? Или налицо упадок и отток населения? Может быть, дело в том, что населенный пункт не является перспективным и в нем мало кто хочет жить?
Такое случается, если в городке или поселке больше нет работы, вместо поликлиники – фельдшерский пункт, вместо супермаркета – базарный день раз в неделю. Молодежь старается покинуть такие населенные пункты и перебраться в города покрупнее, где больше возможностей и разнообразнее культурная жизнь.
Фактор плохой локации актуален и для крупных городов. В той же столице есть районы, прямо скажем, не привлекательные для радостей жизни — вроде Капотни или Курьяново. При наличии некорректной стоимости и неудачного расположения подобные квартиры и в Москве не продаются годами.
Что делать: объективно смотреть на мир и сохранять хладнокровие. Изучите рынок – не продаётся именно ваша квартира или вокруг тоже глухо? С объективными факторами вы в одиночку не справитесь, в город-призрак жизнь не вдохнёте. Работайте со своей зоной ответственности – попробуйте скинуть цену или рассмотрите возможность сдать жилье в аренду, хотя бы временно.
Средний срок продажи элитки – около трех лет. В особо «эксклюзивных» случаях – до семи лет. И ничего, все терпеливо ждут, никто не жалуется, что квартира никак не продаётся.
Эксклюзивное жилье, имеющее нестандартное расположение или большую площадь, продать в принципе сложно, так как круг покупателей ограничен. Элитная недвижимость не терпит суеты и может продаваться годами. При этом наплыва желающих ждать не стоит. Иногда создается обманчивое впечатление, что такие квартиры вообще никому не нужны.
Конечно, нужны. Покупатель обязательно найдется, но чаще всего, заставит себя подождать, такова уж специфика данной недвижимости.
Что делать: запастись терпением, деньгами и заниматься своей жизнью. В целом, это обычная стратегия для продавцов элитной недвижимости, ведь, как правило, кроме выставленной на продажу квартиры имеется и другое жилье. Подобные объекты вряд ли попадут на Авито – продажей премиум-сегмента чаще всего занимаются специализирующиеся на элитке агентства недвижимости.
Продажа некоторых квартир может застопориться из-за того, что они относятся к категории так называемого неликвида. Это широкое понятие включает в себя любое проблемное жилье: квартире в ипотеке, в помещении был пожар или жили маргиналы/плюшкины, документы не выправлены должным образом, есть долги за коммуналку.
Значительную роль играет местонахождение квартиры. Под окнами свалка или кладбище? Первый этаж? Дом признан аварийным (или не признан, но очевидно является таковым)? Играет роль неудачная планировка, дурная слава района, коммунальные проблемы.
Не буду скрывать, это создает определенные трудности при продаже. И все же случай не безнадежен. Просто нужно реально смотреть на вещи. В частности, на цену жилья.
Однако неликвид – не приговор. Несколько лет назад была у меня в работе квартира с целым букетом неприятностей – в старом доме, без ремонта, с долгом по коммуналке около 800 тысяч, еще и неприватизированная. До обращения ко мне собственники пытались продать её очень долго. Однако глаза боятся, да руки делают – не скажу, что разгребать эти проблемы было просто, но мы справились. Составили четкий план, сделали презентацию, и спустя короткое время решили все юридические проблемы, с задатка покупателя погасили долги и успешно закрыли сделку купли-продажи.
Что делать: определить, в чём неликвид вашей квартиры. Например, если под окнами – жд вокзал, это отпугнет тех, кто ищет жилье для личного проживания. Однако подобное расположение будет плюсом, если новые владельцы хотят сдавать квартиру посуточно приезжим. Поэтому еще на стадии формировании презентации объективно разложите все преимущества и недостатки вашей квартиры. Сразу говорю – для собственника это может быть непросто, глаз замылен. Так что есть смысл обратиться к профессиональному риэлтору для подготовки презентации.
Случается, что какой-то район начинает активно разрастаться и застраиваться новыми многоэтажками. В ответ на территории мгновенно падает спрос на вторичное жилье, и, как следствие, квартира-вторичка долго не продается.
Что делать: если вы оказались в такой ситуации, а квартиру хочется продать побыстрее, придется поступиться ценой. Если спешки нет, лучше подождать пару лет, пока ситуация не выровняется. Со временем новостройки окажутся заселены, ажиотаж спадет, и квартиры вторичного фонда вновь окажутся в цене. В целом ликвидная, добротная вторичка предпочтительнее новоделов. Надо только дождаться покупателя, который это понимает.
Частая причина невостребованности квартиры на рынке заключается в ее завышенной цене. Ошибиться на самом деле нетрудно, ведь нередко продавец выставляет ту сумму, которую он бы хотел получить, а не ту, которая экономически обоснована. Или вовсе рассуждает по принципу: а вот у меня знакомый за такую же площадь еще больше заплатил.
Однако это работает не так. На цену жилья влияет не только его площадь. Есть много нюансов, которые трудно учесть неспециалисту. Вот почему так важно своевременно воспользоваться услугами профессионального брокера, который грамотно проведет оценку жилья и подскажет, какую сумму реально за него получить.
ВАЖНО! Устанавливать заведомо низкую цену также не стоит, даже если хочется побыстрее продать квартиру. Это может наоборот отпугнуть потенциальных покупателей и навести их на мысли о возможных мошеннических схемах.
Что делать: повторюсь – если вы не хотите, чтобы ваша квартира продавалась долго и печально, ставьте реальную цену. Возможно, с учетом небольшого торга. Не уподобляйтесь скупердяям, которые с высоко поднятой головой кричат – мол, продам свою ласточку лишь за сто тыщ мильонов, и ни копейкой меньше. Это путь в никуда. Вы потеряете не только деньги, веру в себя, но и нечто большее – собственное время и покой.
Казалось бы, чего там продавать. Выложил на сайт объявлений несколько фото, в двух словах описал квартиру - и сиди, жди. Кому надо, тот увидит и поймет. Ан нет, покупатель не умеет читать между строк. Этот именно тот случай, когда дьявол кроется в деталях.
Чаще всего собственник допускает три ошибки. И каждая из них снижает шансы на продажу.
Неинформативные фотографии, темные, нечеткие не дают рассмотреть помещения как следует. Нужно позаботиться о качественных изображениях всех комнат, фасада, двора. Не помешает и общий план квартиры.
Слишком краткое описание никак не поможет склонить выбор покупателя в вашу сторону. Слишком длинное, но без конкретики - тоже. Поэтому поменьше общих мест и эпитетов, а цифр и подробностей - побольше. Обязательно нужно указать основные параметры жилья: метраж, количество комнат, их размеры, смежные они или отдельные, тип санузла, наличие балкона или лоджии, этаж, тип дома (блочный, монолитный, панельный, сталинка, хрущевка) и год его постройки. Не стоит забывать о преимуществах района: транспортная доступность, поликлиники, школы. Важно указать состояние жилья и «свежесть» ремонта, а также количество собственников. Кроме того, не помешает перечисление плюсов квартиры вроде наличия лифта, консьержа, парковки, спортплощадки во дворе. Помните, многое, что вам кажется очевидным, вовсе не является таковым для покупателя.
Однажды мне позвонила женщина с жалобой, что риэлтор, которого ей порекомендовали, продает квартиру уже полгода, и даже звонков практически нет. Присылает ссылку на объявление. Открываю… На ЦИАНе около десятка фотографий. Ощущение, что их делали исподтишка, из кармана, прикрыв объектив пальцем. Какой-то тёмный угол; полуобрезанная штанга в гардеробной; край холодильника и огрызок кухонного гарнитура; засвеченная комната, снятая в солнечную погоду против света… При этом, судя по обрывочной информации, квартира с ремонтом, в хорошем доме, с приемлемой ценой. Но фото не то что не цепляет, а буквально отталкивает, даже открывать объявление не хочется.
Что делать: составить максимальное подробное объявление, без воды – цифры, факты. Указать нюансы, если они есть. Видео- и фотопрезентация должна быть в лучшем виде – четкая, яркая, с правильных ракурсов. Не лишним будет легкий хоумстейджинг – об этом и других тонкостях быстрой реализации у меня есть статья Как подготовить квартиру к продаже. Подумайте, что может привлечь ваших потенциальных покупателей, и смело презентуйте это – например, для большой семьи может быть важной большая кухня, для молодых родителей – колясочная, для любителей тишины – окна в тихий двор.
Как свести к минимуму объективные и субъективные факторы, мешающие продаже недвижимости? Тщательно подготовиться! Вот основные пункты, которые помогут вам добиться желаемого результата:
Не стоит отчаиваться и паниковать — вот, пожалуй, главное правило в работе с недвижимостью. Только анализ, логика, стратегия продажи в текущих экономических условиях и ее корректировка при необходимости. Я работаю риэлтором в Москве почти 20 лет, и все продажи разные — бывает, что объект уходит с первого звонка сразу после публикации объявления, а иногда квартира не продается и полгода, и год. В целом это было свойственно для последних трех лет, начиная с 2022 года. Стратегия для каждой квартиры своя — где-то стоит чуть упасть в цене, где-то внести корректировки другого плана — например, снять обременения, закрыть долги. Иногда причины совсем банальные — фотопрезентация объекта оставляет желать лучшего, и глаз потенциальных покупателей просто не цепляется за мутные темные фото в странных ракурсах.
Помните — продать можно всё. Вопрос лишь времени и цены. И если причина простоя квартиры находится в вашей зоне влияния (цена, состояние, презентация, готовность документов), то непременно стоит начинать с этого.
И небольшой бонус для тех, кто дочитал до конца – предлагаю вашему вниманию несколько случаев из своей практики, забавных, странных и местами граничащих с параллельной реальностью. Так сказать, живые иллюстрации историй с жильем, которое не продается, и, напротив, улетает с первых показов.
Удачных и выгодных вам сделок!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 июня 2026 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
