Обязанности риэлтора при продаже квартиры

По правилам делового оборота в прямые обязанности риэлтора при продаже квартиры или иного объекта недвижимости, например, земельного участка с домом или дачи, входит:

• Первичные консультации по жилищным, правовым и вопросам налогообложения – предоставление клиенту достоверной информации по наиболее выгодному варианту реализации недвижимости.
• Предварительная экспертная оценка рыночной стоимости жилья на основе анализа конъюнктуры рынка и личного опыта продаж.
• Согласование с заказчиком стратегии и тактики процесса купли-продажи
• Рекомендации по предпродажной подготовке квартиры или хоум стейджинг недвижимого имущества.
• Фото и видео сессия недвижимости
• Комплексная рекламная компания - размещение объявления на всех популярных, профессиональных интернет ресурсах. Регулярное обновление, продвижение и поддержка предложения входит в стоимость услуг агента.
• Работа с обращениями по рекламе - отсев неблагонадёжных персон с сомнительными намерениями
• Организация показов объекта потенциальным покупателям – время просмотров назначается по предварительной договорённости
• При необходимости, сбор недостающих документов для проведения сделки по доверенности, оформленной через нотариат
• Ведение переговоров с покупателем или его представителем/контрагентом
• Подписание договора аванса/задатка с обсуждением всех нюансов и деталей предстоящей сделки, с фиксацией достигнутых предварительных договорённостей (физическое и юридическое освобождение, схема и порядок расчётов)
• Подготовка к сделке/оперативное решение сопутствующих смежных вопросов: узаконивание перепланировок, геодезия, межевание, постановка на кадастровый учёт, БТИ и многое другое…
• Составление проекта основного ДКП – предоставление соглашения для предварительного ознакомления и согласования между участниками сделки
• Организация сделки в банке и обеспечение безопасных денежных взаиморасчётов между непосредственными сторонами сделки (покупателем и продавцом)/контроль за финансовыми операциями.
• Передача жилья новому собственнику с подписанием соответствующего акта

Обязанности риэлтора при покупке квартиры

Классический вариант сотрудничества (комплексная услуга риэлтора по покупке вторички) подразумевает следующий набор опций:

• Предоставление заказчику полной достоверной информации по конъюнктуре рынка в заданном сегменте.
• Рекомендации по наиболее выгодному варианту проведения сделки.
• Профессиональные консультации по грамотному поиску и выбору объекта недвижимости – факторы риска и ликвидности
• Подбор жилья по заданным критериям и параметрам
• Личное присутствие на просмотрах всех собственноручно подобранных и рекомендованных  объектов.
• Снижение цены за счёт собственных профессиональных качеств и навыков.
• Проверка юридической чистоты приобретаемой недвижимости на обременения – это ключевой момент в риэлторской услуге по приобретению вторичной недвижимости. Анализ и экспертиза предоставленных продавцом правоустанавливающих документов на жильё, контроль за соблюдением прав несовершеннолетних собственников, гарантия вменяемости и дееспособности, отсутствие задолженности перед поставщиками коммунальных услуг ЖКХ и финансовыми обязательствами перед третьими лицами (потребительский кредит, ипотека).
• Сбор необходимого пакета документов для проведения сделки купли-продажи квартиры
• Оперативное решение смежных сопутствующих вопросов, препятствующих выходу сторон на сделку (срочная регистрация ранее возникшего права, неузаконенные перепланировки, постановка на кадастровый учёт и т.д.)
• Подготовка проекта предварительного соглашения (аванса или задатка), согласование договора со всеми заинтересованными  участниками сделки купли-продажи
• Организация встречи для подписания предварительного ДКП с обсуждение на берегу ключевых моментов сделки (юридическое и физическое освобождение, схема финансовых операций)
• Организация сделки в банке, рекомендации по наиболее удобному формату взаиморасчётов: аккредитив или депозитарная ячейка. Фиксация в контракте условий доступа к денежным средствам, контроль за процессом регистрации перехода права собственности на квартиру
• Проведение работ по физической передаче жилья новому собственнику с подписанием соответствующего акта (об отсутствии каких-либо взаимных претензий, в первую очередь финансовых).

Про обязанности риэлтора – смотрите пункты договора!

Рейтинг часто задаваемых вопросов об обязанностях риэлтора при купле-продаже недвижимости.

Самое время от общего перейти к частным случаям и рассмотреть самые популярные претензии к обязанностям риэлтора, которые предъявляют как заказчики, так и потенциальные покупатели:

Обязан ли риэлтор по первому требованию показывать квартиру потенциальному покупателю?

В разрез общепринятому заблуждению, отвечу, что агент совсем не обязан при первом же обращении клиента бежать со всех ног и показывать ему квартиру! А вот, что он точно должен сделать, так это распознать реальные намерения заявителя, задать ряд наводящих вопросов и подробно разузнать у голоса из телефонной трубки, например, за счёт каких средств потенциальный покупатель собирается приобрести жильё: наличные или ипотека? Подробно доходчиво изложить схему проведения сделки и выяснить подходит ли ему такой вариант купли-продажи. Дождаться, когда предполагаемый клиент «переспит с этой мыслью». И только после предварительного общения принять решение – если хоть какие-либо предпосылки для встречи на берегу и просмотра квартиры в живую. Только такой подход  к обращениям по рекламе можно считать профессиональным.

Должен ли риэлтор отвечать на все вопросы покупателя?

Да, риэлтор обязан отвечать на абсолютно все вопросы, касающиеся купли-продажи объекта, какими бы смелыми, неудобными и нелепыми они ему не казались. Профессиональный агент должен предоставить достоверную информацию по жилью: изложить историю возникновения права собственности, дать дополнительное описание по техническому состоянию жилых и подсобных помещений, рассказать про недостатки квартиры (недобропорядочные соседи, факторы риска). В противном случае, сделка в судебном порядке может быть признана недействительной. Например, если продавец замаскировал грибок и плесень на стенах и утаил этот факт от покупателя, то добросовестный приобретатель по закону имеет право разорвать контракт и потребовать всё вернуть на круги своя.

Обязан ли риэлтор лично присутствовать на всех показах квартиры?

Организация оперативных показов жилья потенциальным клиентам в удобное для них время – прямая обязанность риэлтора. Во избежание недоразумений, личное присутствие и контроль за происходящим – ключевой момент в процессе реализации. Как показывает практика, всего лишь одно неверное слово или нечётко сформулированная мысль, по неосторожности и неопытности высказанные на просмотре, могут в итоге отпугнуть потенциального клиента от объекта. Яркая (эффектная и эффективная) презентация недвижимости и презентабельный внешний вид посредника, правильное уверенное позиционирование, грамотная речь специалиста, компетентность и квалификация агента – основополагающие фундаментальные детали риэлторского сервиса.

Обязан ли риэлтор предоставлять контактные данные собственника, например, номер телефона или электронную почту?

Всему своё время. Если собственник недвижимости сам захочет обменяться номерами телефонов и иметь непосредственный контакт с покупателем до проведения сделки, то риэлтор должен предоставить ему всю исчерпывающую информацию для налаживания коммуникаций. В противном случае, агент вовсе не обязан и не должен предоставлять какие-либо данные личного характера встречной стороне. В целях предотвращения оказания какого-либо давления на продавца, всё общение непосредственных участников сделки ведётся через профессионального посредника. Конфиденциальность предоставленных данных – один из основных нюансов риэлторской услуги.

Обязан ли риэлтор предоставлять для ознакомления документы на квартиру на просмотре?

По-хорошему, так вести дела на рынке не принято – вываливать кипы правоустанавливающих бумаг первому встречному. Решение в этом вопросе остаётся на усмотрение риэлтора. Однако, иметь под рукой такие элементарные документы на квартиру, которые на самом деле находятся в открытом доступе, как выписка из ЕГРН или экспликация поэтажного плана, риэлтор несомненно должен. В остальном, только при предметном интересе - после предварительных переговоров со встречной стороной и в момент подписания авансового соглашения, агент обязан предоставить сканы или копии «правоустановки» покупателю/его представителю для ознакомления и проверки юридической чистоты сделки. Иными словами, такой обязанности как, разбрасываться направо и налево свидетельствами о праве на собственность, на специалиста по недвижимости никаким образом не может быть возложено.

Обязан ли риэлтор бесплатно сопроводить сделку для встречной стороны?

Нанятый по договору на оказание услуг специалист по недвижимости представляет интересы заказчика и только. Он не обязан предоставлять консультативную поддержку самостоятельным покупателям или продавцам на встречной стороне, а тем более делать это бесплатно. Агент не может объективно и беспристрастно сопровождать сделку купли-продажи сторон с диаметрально противоположными интересами – в противном случае, чтобы связать несовместимое/недопустимое воедино и не развалить сделку, он будет действовать исходя лишь из своих корыстных интересов. Это касается тех случаев, когда через чур прагматичные самостоятельные участники рынка (как продавцы, так и покупатели, а часто и те и другие одновременно) пытаются сэкономить на квалифицированной правовой помощи и на деле при острой необходимости стараются либо ложными манёврами выведать ценную информацию, либо воспользоваться услугами компетентного контрагента, либо нанять опытного риэлтора на сделку одного на двоих – это не допустимо ни при каких обстоятельствах! Такая кривая конструкция противоречит фундаментальным принципам работы посредника и самому назначению честной юридической услуги. В таком положении риэлтор должен игнорировать соблазн получения дополнительного вознаграждения, но при этом по просьбе обращающегося заявителя/участника на противоположной стороне сделки может проявить великодушие и безвозмездно разъяснить отдельные моменты и нюансы процесса по отчуждению недвижимого имущества.

Частный риэлтор в Москве Татьяна Мамонтова