Как сделать из квартиры магазин или офис?
Вот вам история про то, как превратить квартиру в прибыльную коммерческую недвижимость – реальный бизнес-проект. Лет эдак 10 назад одна смекалистая ...
От чего зависит цена квартиры? Можно ли самостоятельно увеличить ее при продаже жилья и сбить, если вы – покупатель?
Больше 15-ти лет работая по сделкам купли-продажи недвижимости, я сталкиваюсь с этим вопросом регулярно. Некоторые клиенты ошибочно думают, что стоимость жилья – понятие субъективное, и зависит исключительно от мнения конкретного оценщика. Причем самое распространенное возмущение – «мою квартиру незаслуженно занизили в цене»! Спрашиваешь – откуда такое суждение? А в ответ железобетонный аргумент – «за такую цену (адекватную рынку) я и сам продам, а вы – риэлтор, продайте дороже!». Или вот еще, мой любимый, который и крыть-то нечем, так как разговор уходит из плоскости логики – «за такую цену не продам, потому что мне не хватит на… (далее обширный перечень хотелок)».
Я как человек, безусловно, таких людей понимаю. А как специалист по недвижимости могу сказать – это путь в никуда. На той стороне баррикад – покупатели, и они, как и собственники, не хотят терять деньги и переплачивать лишний миллион просто потому, что он вам очень нужен.
Поэтому, дорогие читатели, чтобы вы не попадали в такие истории, давайте разберем максимально объективно, что влияет на цену квартиру. Статья будет полезна как тем, кто продает жилье, чтобы не продешевить, так и покупателям, бережно относящимся к своим деньгам.
Условно разделим их на базовые и второстепенные.
В базу входят:
Сюда же, к базовым, отнесем переменные факторы, привязанные к конкретному времени, изменить которые мы не можем, но учитывать обязаны:
База – это база, на нее повлиять нельзя. Теперь рассмотрим второстепенные факторы, обуславливающие стоимость квартиры. К слову сказать, термин «второстепенные» здесь скорее условный – многие из нижеперечисленных параметров для покупателей могут играть определяющую роль. Кроме того, на некоторые моменты в данном списке вы как продавец можете влиять (или, если вы покупатель, так же набирать собственный райдер требований к будущей квартире, определяющий ее стоимость).
Как видите, список немалый, и, чтобы адекватно оценить квартиру для продажи, нужно учесть все факторы и основательно потрудиться. Граждане, мало знакомые с этими нюансами, нередко представляют себе процесс оценки квартиры так: риэлтор или представитель независимой оценочной компании открывает сайт по продаже недвижимости, смотрит аналогичные по метражу квартиры в том же районе и выдает свой вердикт на основании трехминутного анализа.
Как вы понимание, такой подход не то чтобы непрофессиональный, он просто невозможный, ибо трудно найти даже две квартиры, максимально схожие по всем перечисленным параметрам. Разве что исключение могут составлять типовые квартиры в новостройках, да и то, скорее всего, будут различия в этажах и сторонах света, как минимум.
Остановимся подробнее на некоторых моментах. Про локацию рассуждения опустим – тут, я полагаю, и так понятно, что каждый район определяет ценность жилья – мы не сравниваем, к примеру, Капотню и Дорогомилово. Внутри каждого района собственная ценовая политика, и в той же Москве цены на идентичные по прочим показателям квартиры отличаются в 2-3 раза.
Тип и статус дома. Сюда относим год постройки, материалы и конструкцию (панель, монолит, кирпич), и, как следствие, эксплуатационные характеристики, а также статус недвижимости – эконом, комфорт, бизнес, премиум со всеми вытекающими особенностями. Именно к статусу я бы рекомендовала присмотреться (особенно покупателям), так как он напрямую влияет на цену квартиры. При этом существенных различий, скажем, у жилья уровня «эконом» и «комфорт» вы рискуете не найти, это может быть банальным маркетинговым ходом. Особенно грешат этим современные ЖК.
Экология. Городской многоэтажный дом, а окна выходят прямо на цветущий вишневый сад и прудик с лилиями… Ну здорово же! И это не фантазия, а вполне себе реальная реальность – например, панельные девятиэтажки в 5-ти минутах от метро в районе «Южное Бутово» могут похвастаться таким преимуществом. Расположение вдали от магистралей и примыкание к зеленым городским зонам – существенный плюс для любого жилья. При оценке квартиры обязательно учитывайте этот нюанс. Не поверите, но бывает такое, что люди десятилетиями живут бок о бок с парковой зоной и даже не рассматривают ее как бонус для повышения привлекательности квартиры в глазах покупателей.
Фото: © РИА Новости/Виталий Белоусов
Транспортная доступность и инфраструктура. Тут, в целом, тоже все прозрачно. Если район благополучный, удобные выезды на трассы или шоссе без часовых пробок, рядом есть метро, ходит наземный транспорт, до всех социально значимых объектов удобно дойти или доехать – такая квартира, безусловно, стоит дороже, чем в стоящем на отшибе доме. Особенно наглядно можно продемонстрировать «цену» это параметра на примере Москвы – старой и новой. Схожие новостройки у метро в давно сложившихся, обустроенных районах и в Новой Москве имеют разницу в цене примерно в 2 раза. Так что, покупая квартиру, мы платим не только за реальные квадратные метры, но и за удобство и комфорт.
Кстати, об удобстве – если в вашем дворе нет баталий за машиноместо и не надо каждый день ставить железного коня в соседнем округе – ваше предложение на рынке недвижимости приобретает дополнительную ценность. Не забудьте упомянуть об этом при оценке квартиры на продажу.
Перспективы развития. Смотреть в будущее важно – благо, сейчас есть в открытом доступе все градостроительные планы на пару десятилетий вперед. На этот фактор особенно рекомендую обратить внимание покупателям – если в приглянувшемся вам районе, например, пока нет метро, но оно вот-вот появится – учитывайте этот фактор и не смущайтесь цены более высокой, чем в других районах, но без перспектив подземки.
Впрочем, озадачиться перспективами нелишне и продавцам. Бывает такое, что рядом с жилым домом на месте пустыря или сквера прокладывают многополосную развязку – а это, увы, при оценке квартиры уже будет минусом.
Эксклюзивность предложения. Мой любимый пункт, справедливо оценить который сложнее всего. Чаще либо недооценивают, либо переоценивают. Что понимать под эксклюзивной квартирой? Как правило, это либо авторский проект, либо уникальная планировка, обусловленная архитектурой и возможностями дома. Например, в новых домах это могут быть квартиры на последнем этаже, имеющие собственный выход на крышу или веранду. В домах сталинской эпохи таким эксклюзивом могла быть как вся квартира – тоже с террасой, вторым ярусом, или отдельные ее элементы – например, в одной квартире, которую я продавала, было круглое окно с видом на Москва-Сити.
К вопросу оценки – любое отступление важно правильно подать, «упаковать», как сейчас модно говорить, ведь сам по себе эксклюзив не несет для покупателя никакой информации. Более того, совершенно непонятно, почему за вашу квартиру он должен заплатить, к примеру, на 20% больше, чем за аналогичную, но без изюминки.
Тут важен профессионализм оценщики или риэлтора. На моей практике попадалась на первый взгляд непримечательная квартира небольшой жилой площади. Но в коридоре было такое огромное количество предусмотренных под хранение ниш, умело спроектированных и ничем себя не выдающих, что квартиру смело можно было позиционировать как эксклюзивную – удобную и не требующую сооружения никаких дополнительных зон хранения. В переводе на язык выгод для покупателя – не надо загромождать пространство шкафами и тратиться на их приобретение.
Этажность. Наверняка вы слышали, что первые этажи и последние – самые непривлекательные для проживания, и цена на них ниже. Это по-прежнему справедливо для первого-второго этажей, тем более, если под ними располагаются коммерческие объекты – магазины, бары и т.п. Кроме того, неблагоприятным считается соседство с подвалом, особенно в старых домах – может быть сырость, запахи и разного рода коммунальные злоключения.
А вот относительно последних этажей внесу важную ремарку. В некоторых домах, особенно новых, квартиры на последних этажах не только не уступают на цене нижерасположенным, но и ценятся больше. Тут играет роль конструкция здания и планировка жилья – нередко последний этаж позволяет «поиграть» с конфигурацией – так появляются интересные квартиры с мансардными помещениями, видовыми террасами и т.д.
Если же речь идет о квартире на последнем этаже в старом доме, при оценке важно изучить состояние дома. Если крыша исправна или капремонт был совсем недавно – повода для снижения цены из-за этого параметра нет никакого.
Метраж и планировка. Я не случайно ставлю эти параметры в один раздел. На мой взгляд, оценивать их нужно в комплексе. Обратите внимание – большой метраж еще не означает удобства квартиры. Хоть мы и платим формально за квадраты (или нам платят), важнее не объем пространства, а насколько удобно его использовать. Например, если вы покупатель и выбираете между двумя квартирами по равной цене, но с разным метражом – обратите внимание на планировку. Нередко она бывает настолько глупой и непродуманной, что, являясь обладателем лишних десяти квадратов, вы просто никак не можете их использовать. Это могут быть нелепые большие коридоры, спроектированные так, что ни шкаф, ни гардероб обустроить невозможно. Посмотрите на расположение дверей – они также могут быть помехой эргономичному интерьеру.
Разумеется, на цену влияет и расположение комнат – наличие изолированных помещений увеличивает цену квартиры в большую сторону. И, напротив, проходные и смежные комнаты снижают общую стоимость жилья. В новостройках подобные планировки уже скорее редкость – исключение составляют студии и квартиры с объединенной кухней-гостиной (объекты «евроформата»), а вот на вторичном рынке квартиры с проходными комнатами – обычное явление. Некоторые собственники, для удобства или повышения цены жилья, иногда делают перепланировку, формируя коридоры и, тем самым, делая комнаты изолированными. Это приемлемый вариант, но только в том случае, если перепланировка узаконена и все документы в порядке.
Сюда же отнесем размер кухни и смежный/раздельный санузел. Соответственно, просторная кухня и раздельная ванна и туалет - повод сделать существенную надбавку к цене квартиры.
Балкон и лоджия. Однозначный плюс. Особенно если балкон утеплён, а лоджия интегрирована в жилое пространство. При грамотной организации (остекление, освещение, отделка, места для хранения овощной консервации или спортинвентаря) эти зоны также увеличивают общую стоимость недвижимости.
Невозможно предусмотреть все критерии покупателей и увязать их в цену квартиры. Некоторые вопросы так вообще умиляют. На просмотре у меня как-то спросили: «А вы не знаете, во сколько ложатся спать соседи сверху?..».
Но это единичные, а топ популярных примерно следующий:
- Куда выходят окна?
- Жарко в квартире или холодно?
- Сколько составляет коммуналка?
- Бывают ли поломки лифта?
- Кто соседи?
- Какая слышимость?
- Хороший ли напор воды?
- Шумят ли вечером во дворе?
- Есть ли мусоропровод? (чаще не хотят, чтобы был).
- Есть ли магазины или другая коммерция под окнами, если нижний этаж?
Из ответов на эти вопросы складывается общая картина, позволяющая судить о привлекательности жилья и его цене, соответственно. И к вопросу о видах из окон и позиционировании. Продавалась как-то квартира в Химках с видом на огороженную колючей проволокой полицию и КПЗ. И, представьте, хозяин нашёл в этом плюс – максимальная безопасность, как у Христа за пазухой.
Хотелось бы обратить особое внимание на этот пункт. Говоря с клиентами о стоимости квартиры, я слышу следующее – практически 9 из 10 оценивают её, исходя только лишь из технических и эксплуатационных характеристик. И это главная ошибка, поскольку оценивать объекты недвижимости следует через призму финансовой составляющей, принимая во внимание, что рынок недвижимости – мегасложный организм, в котором, простите за тавтологию, всё влияет на всё. Предложение, сформированное вчера, уже неактуально сегодня, и надо точно знать, почему и в какую сторону двигать цену.
Всегда нужно держать руку на пульсе и смотреть, куда дует ветер перемен. Без аналитики не обойтись – например, снижение ипотечных ставок провоцирует спрос на жилье, спрос рождает предложение, и это может быть хорошим моментом для продажи жилья по адекватной (!) цене.
Остановлюсь на паре важных моментов, знание которых вам точно пригодится, если будете продавать жильё.
Сезонность. В году есть два пиковых периода, когда вы можете реализовать недвижимость максимально быстро:
- с начала марта до майских праздников;
- с 1 сентября до Нового года.
Хотите успешной сделки – готовьте квартиру, документы и объявление о продаже именно к этому времени.
Курсы валют и котировки. Сразу оговорюсь – эти факторы влияют на стоимость недвижимости опосредованно. Ввиду малой финансовой грамотности населения бытует мнение, что курс доллара связан с ценой жилья напрямую – мол, рост одного влечёт за собой другое. Это в корне неверно. Мы живем в рублевой зоне, и почему российское жильё надо оценивать в американской или европейской валюте – неизвестно. Зато точно известно вот что – когда доллар, к примеру, растёт в цене, у потенциальных покупателей или инвесторов, владеющих валютой, покупательская способность тоже растет, и это лучше время для вложений в недвижимость, как обычно и происходит. Но это совершенно не значит, что курс валюты в данной ситуации влияет на цену недвижимости – нет, он в разы увеличивает вероятность сделки по текущей, адекватной цене. Резко поднимать цену на квартиру, как только вы увидели скачок доллара – большая ошибка. Квартиру купят, но не у вас, а вы упустите отличный момент, так как волнообразная экономика может вслед за повышением спроса увеличить и объем предложений, более конкурентных, соответственно.
Пара слов об анализе рынка. При формировании стоимости на конкретную квартиру стоит изучить, как много аналогичных предложений на рынке, какова покупательская способность, предвидится ли на рынке недвижимости стагнация, оживление или существенные колебания цен – как, например, в 2021 году.
Разумеется, есть понятие средней цены, но если шаг в 5-10% для вас имеет значение, следует учитывать ВСЕ плюсы и минусы вашей квартиры, влияющие на цену, и выходить на рынок с адекватным предложением и готовностью к небольшому торгу с реальным покупателем. Это самый эффективный сценарий проведения сделки, начинающийся с назначения справедливой стоимости на недвижимость и заканчивающийся её реализацией в течение 2-4 месяцев.
Тут я пойду от обратного и перечислю те факторы, на которые обычно указывают покупатели, желая сбить цену. Так что, дорогие читатели из обоих лагерей, берите на заметку.
Навести марафет. Первое, что в вашей компетенции – собственно, сама квартира. Хотите продать подороже, озаботьтесь состоянием жилья. Если в целом все в порядке, нелишне будет сделать косметический предпродажный ремонт – поклеить свежие обои нейтральных тонов или покрасить стены (оптимально – оттенки бежевого), при необходимости обновить ламинат, освежить санузел. Первое впечатление от такой квартиры будет более чем положительным. И не забудьте отразить всю красоту на фото и видео в объявлении - ведь именно по нему потенциальные покупатели составят первое впечатление и оценят, соответствует ли квартира заявленной стоимости.
Устранить запахи. Поверьте, это важно. Вы можете сами уже не замечать, но если в помещении присутствует запах плесени, сырости, кошачьего туалета или сигарет – новому посетителю это сразу же бросится не в глаз, а в нос.
Общая картина. Если в квартире остается мебель или бытовая техника, приведите всё в надлежащий вид. Хотя бы чистый и опрятный.
Будьте готовы к вопросам о соседях. Вы не можете выбирать соседей, но в вашей власти сложить о них впечатление у потенциальных покупателей. Желательно, хорошее. И правдивое.
Приведите в порядок подъезд. Тут тоже, что по силам. Уберите хлам, наведите порядок. Если можете вызвать коммунальщиков для устранения запаха или потопа в подвале – обязательно это сделайте.
Блесните эрудицией. Относительно дома, конечно. Если здание историческое, с хорошей легендой, обязательно упомяните. Не менее важно владеть информацией о капремонте и текущем состоянии инженерных коммуникаций – тут нелишне заручиться бумагой из УК, с указанием всех проведенных и будущих работ в доме.
Подготовьте документы. Это, пожалуй, самый главный пункт. Необходимо привести в надлежащий вид правоустанавливающую и правоподтверждающую официальную документацию на объект недвижимости: узаконенная перепланировка, снятие ограничений и обременений, решённые вопросы с долями, наследством или малолетними собственниками.
Своя квартира – она всегда самая лучшая. Это субъективно. Но когда речь идёт о чём-то важном, субъективный подход категорически противопоказан. Это, знаете, всё равно что лечиться у родственника – слишком уже предвзятое отношение.
Отвечая на заглавный вопрос статьи, хочу сказать – цена квартиры зависит от способности собственника трезво оценивать и отстаивать справедливость обозначенной ценовой позиции, и если самостоятельно вникнуть во все перечисленные нюансы нет возможности, надо знать хотя бы базовые моменты, чтобы не быть продавленным в цене на первом же показе.
Мое профессиональное мнение, подтвержденное уже десятки раз – непредвзято оценить стоимость квартиры может только независимый оценщик. Вопрос в том, нужна ли вам адекватная цена, по которой вы хотите в нормальные сроки продать квартиру, или вам нужны сказки о несметных богатствах, которые можно выручить с продажи, потому что «знакомые знакомых так делали».
Резюмирую важное:
Некорректная оценка стоимости (самостоятельная или специалистом низкой квалификации, решившим сорвать куш) неизбежно ведёт к двум негативным последствиям для собственника:
- Если цена завышена, квартира будет продаваться бесконечно. И не факт, что продастся.
- Если цена сильно занижена, сделка состоится. Недобросовестный риэлтор-оценщик получит свой процент, а вы недополучите серьезную сумму за вашу недвижимость – в среднем при подобных сделках собственник теряет до 20% от стоимости. Неприятно, правда?
Как известно, успешность любого процесса во многом определяет грамотная подготовка. Так что, дорогие мои, не поскупитесь на профессиональную оценку вашей недвижимости, и успешная сделка не заставит себя ждать!
Буду рада, если статья и мой профессиональный опыт вам пригодятся.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 декабря 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
