Вот вам история про то, как превратить квартиру в прибыльную коммерческую недвижимость – реальный бизнес-проект. Лет эдак 10 назад одна смекалистая дама решила пойти ва-банк и поставить на кон единственное жилье – трешку на первом этаже обычного, в общем, дома, но в хорошем месте, буквально метрах в 500 от одной из центральных станций столичного метро. После процедуры переоформления в нежилой фонд и соответствующих технических преображений квартира пошла под салон красоты. Причем с весьма продуманной схемой – на 70 кв.м расположились порядка 10 рабочих мест мастеров, которые предприимчивая владелица сдавала в аренду. С ежедневной оплатой, соответственно. Не будем считать чужие доходы, скажу лишь одно – это пример хорошо продуманного и экономически обоснованного перевода квартиры в коммерческую площадь.
Заманчиво? Ну разумеется. Для такого высокодоходного предприятия нужно иметь всего-ничего: подходящую квартиру в собственности и желание немного пошевелить мозгами. Друзья, обратите внимание, ключевое слово здесь – «подходящая», ниже разберем, какими же параметрами должна обладать квартира, из которой можно сделать нежилое помещение, когда стоит к подобным комбинациям прибегать и, собственно, предлагаю сам алгоритм, как перевести квартиру в нежилой фонд.
Итак, в мозг засела светлая мысль заработать много денежек на свободной площади. Глазки засветились и ручки потирают друг друга в предвкушении. Но постойте, давайте для начала рассмотрим ваше жилище на предмет профпригодности. Это важно в любом случае – планируете ли вы продавать новоиспеченное нежилое помещение или хотите самостоятельно сдавать в аренду.
Если у вас в собственности классическая однушка на первом этаже, увы, предприятие не стоит свеч. В таком случае переводить квартиру под магазин, салон, офис просто не имеет смысла, ибо «маловато будет». Потенциальная ценность тем выше, чем больше площадь. Так, при метраже от 70 кв.м уже можно строить планы. На такие площади арендаторы уже смотрят с большим интересом. Вложения будут выше, но и выгода существеннее.
Чтобы заработать хорошие деньги, нужно быть в центре, на перекрестке, на передовой, так сказать. Наиболее выгодные для коммерции точки находятся в местах постоянного скопления людей или на проходных путях горожан. Поэтому дом рядом с метро, рядом с посещаемыми объектами городской инфраструктуры — жирный и главный плюс потенциального покупателя или арендатора нежилого помещения. А так называемая первая линия — вообще лакомый кусок для стрит-ритейла.
Спальные районы и огороженные ЖК – уже не айс. Ведь постоянными покупателями/посетителями здесь будут только местные жители. А этого слишком мало. Поэтому переводить в коммерцию квартиру, отдельный вход в которую можно сделать только со двора, нет особого смысла. Об отдельном входе я упомяну в разделе про юридические тонкости, с которым мы познакомимся далее.
Да, дверь понадобится, и не та, что со стороны лестничной площадки. Заранее прикиньте, возможно ли устройство отдельного входа, поскольку это одно из обязательных требований к нежилым помещениям, расположенных в жилых домах. Если надо, пригласите технического специалиста, пусть даст свое заключение. Потому как если отдельный вход сделать не получится, все прочие мероприятия по переводу квартиры в нежилой фонд не стоит и начинать.
Вы удивитесь, но некоторые дельцы умудряются переводить в нежилой фонд квартиры, расположенные выше первого этажа. Второй, третий – и это не предел. Конечно, смекалке русского человека стоит отдать должное, но мой вам совет – оптимальный этаж для коммерческого объекта в жилом доме – первый. Если не хотите отдельный лифт себе делать, конечно. Или приставную лестницу.
Хороший метраж, удачное расположение, мечты о прибылях — все может пойти прахом из-за одной единственной подписи, а точнее, ее отсутствия на официальных документах. Законодательство теперь против «первоэтажников», но за остальных жильцов дома.
В 2019 году вышел новый закон 116-Ф3, который негласно обозвали «закон о нежелательных соседях». Он регламентирует все, что касается перевода жилого помещения в нежилое. Поэтому разговор дальше пойдет о нем.
Главной темой этого закона является то, что теперь собственнику квартиры на первом этаже придется изрядно попотеть, чтобы получить разрешение на перевод и последующую переделку квартиры под торговую или офисную площадку. И разрешение это необходимо получить от всех подряд.
Первопроходцем быть в этом деле крайне заструднительно, а вот если уже есть проторенная дорожка, то существует большая доля вероятности на успешную реализацию процесса перевода квартиры в нежилой фонд в кратчайшие сроки!
Если раньше чиновники после выявления подходящих условий и удовлетворяющих требованиям к нежилому помещению выдавали соответствующую бумагу, то теперь требуется разрешение от соседей вокруг со смежными стенами заявленной квартиры. Новый закон еще более усложняет процедуру одобрения, в которую дополнительно входит собрание всех жильцов дома. Для достижения кворума данного собрания в нем должны принимать участие 2/3 от общего количества собственников подъезда, а также не менее 50% жильцов всего дома. По новому законодательству решение общего собрания считается важнее, чем общее одобрение собственников квартир, непосредственно примыкающих к будущему нежилому помещению. То есть, если «жильцы-смежники» выразили свое согласие, а общее собрание ответило категоричным «нет», то перевод жилого помещения в нежилое никак не состоится. И это самый большой кирпич, преграждающий дорогу к приличным заработкам на кровных метрах. Прибыльную идею придется похоронить, если только не получится как-то умаслить всю эту толпу недовольных граждан, защищающих свой покой и безопасную жизнь.
Вернемся к упомянутому выше отдельному входу. Конечно, с этим раньше не было проблем, и любой доступный оконный проем без труда расширялся до входного. Однако целесообразность такой переделки также придется обсуждать на следующем общем собрании, до которого необходимо подготовить проектную документацию, пройти экспертизы, а также согласования входной группы в Москомархитектуре. На собрании перед присутствующим кворумом придется обосновывать необходимость отдельного входа и доказывать безопасность запланированных работ.
И здесь я пару слов скажу о тех, кто уже переделал квартиры под хостелы на этажах выше первого. Есть хостелы неофициальные на территории жилой площади, а также есть заведения на площади, переведенной в нежилой фонд. На данный момент все эти помещения считаются вне закона, если только собственник последних не согласует отдельный вход или лифт к себе в гостиницу, офис. Пока что эти жилплощади превратились в неликвид. Таких пострадавших не так уж и много, да и перевести нежилое помещение в жилое куда проще при необходимости. Конечно, придется потратить средства на переобустройство, а потом начать сдавать по старинке. Других вариантов у таких помещений просто нет.
Отвлечемся от трудностей, препонов и представим сферического коня в вакууме — то есть типовые условия для перевода жилого помещения в нежилое. Каков алгоритм этой процедуры?
Собственник помещения должен предоставить в орган местного самоуправления, занимающийся переводом недвижимости из категории в категорию, следующий пакет документов:
Все это передается лично или через многофункциональный центр. Далее орган самоуправления обязан рассмотреть предоставленный пакет документов. На это дается сорок пять дней. Затем решение органа о переводе помещения либо об отказе передается собственнику на адрес заявителя или все также через многофункциональный центр.
В случае положительного решения комиссии документ на помещение, не требующее перепланировки, подтверждает окончание перевода в новую категорию и признается основанием для использования помещения по профильному назначению. Документ, выданный на помещение, требующее реорганизации и перепланировки, является основанием для начала работ согласно техническому регламенту и плану производственных работ.
Завершение строительных и инженерных работ в помещении подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
Многие, кто имеет квартиры на первых этажах, хоть раз в жизни задумывались о ее переделке в коммерцию. Было бы здорово получать кучу бабок за сдачу в аренду торговой площади, а еще лучше – сразу продать за трильон денег. К тем, у кого жилье на первом этаже не единственное и по всем параметрам подходящее — вопросов нет. Игра может стоить свеч, как у героини истории в начале статье. И, конечно, вы должны быть готовы к ожиданию разрешений, юридической волоките и дополнительным вложениям. Так, перепланировка, согласование всех документов и обивание порогов госучреждений займет у вас в среднем полгода и примерно миллион рублей.
Но зачастую на эту возможность заглядываются люди, живущие в одной-единственной квартире на первом этаже, мечтающие по-быстрому разбогатеть и уверенные, что вообще любая квартира на первом этаже жилых домов может принести большие деньги. И при этом ничего не надо делать.
Такая позиция и мысли бедняка совершенно затуманивают разум и не дают осознать, что перевести квартиру в разряд нежилого помещения — дело трудоемкое и затратное. Более того, можно сильно прогореть, лишившись единственного жилья, предлагая площади там, где никто не ходит и проживает всего полтора землекопа.
Повторюсь: бизнес-проект по переводу жилья в коммерцию оправдан лишь в конкретных случаях. Прежде всего, это должна быть большая площадь — от 70-100 м2. В таком случае с вами уже можно иметь дело. А особо выгодное расположение, высокий трафик, метро совсем рядом — и вы становитесь обладателем перспективного предложения для бизнеса. Остается только пройти сквозь бюрократические заслоны.
Да, кстати, не стоит забывать про ликвидность. Отмечу, что нежилое помещение, обладающее выгодными для коммерции параметрами, будет иметь совершенно другую стоимость, нежели квартира, ранее бывшая в этих стенах. Разница может быть колоссальная, на порядок больше.
Увы, но предприимчивым гражданам «благодаря» закону 116-Ф3 стало сложнее оформлять перевод недвижимости в нежилой фонд. Все направлено на защиту интересов остальных граждан жилого дома. Однако, здесь прослеживается двойные стандарты. Поскольку закон обратной силы не имеет, то ранее открытые магазины и точки общепита, подпадающие теперь под опасные, нежелательные и вообще запрещенные для размещения в жилом доме останутся работать. И закрытию либо переносу не подлежат. Тогда напрашивается вопрос о защите граждан — почему не запретить все полностью? Либо вернуть послабление для новых арендодателей. Хотя бы на стадии переоформления.
У нас как всегда — все сыро и непроработано. Одно скажу точно, что если ваше помещение действительно отвечает запросам предпринимателей по метражу, расположению, планировке и прочему, то стоит попробовать на нем заработать.
Напоследок вот вам небольшой лайфхак, как еще определить, стоит ли переводить ваше жилище в коммерцию. Предприниматели и конторы сами находятся в постоянном поиске новых, выгодных локаций и точек с перспективным торговым потенциалом. Поэтому, если к вам хоть раз обращались с предложением перевести вашу квартиру в нежилое помещение, а может быть, и выкупить для этих целей, то имейте в виду — это хороший знак. И дело ваше может выгореть.
Так что, друзья, анализируйте! Возможно, прямо сейчас вы сидите на золотой жиле. Но это, как говорится, не точно. Перед тем, как включить Остапа Бендера в поисках наживы, включите сначала холодный рассудок. Проведите анализ целесообразности перевода жилья в нежилье. Сомневаетесь в выводах? Я всегда готова прийти на помощь – проконсультировать, сделать объективный расклад всех «за» и «против». И, в случае перевеса первых, помочь вам провести юридическую процедуру смены статуса недвижимости.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 июня 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
