Перевод нежилого помещения в жилье

Друзья, приветствую!

Сегодня у нас на повестке дня увлекательный вопрос – как перевести нежилое помещение в жилое. Почти как из «неживого в живое», чистая алхимия! Тема интересна тем, что наглядно демонстрирует находчивость и деловую хватку у наших сограждан. Почему находчивость? Да потому что за идеей сделать из коммерческой недвижимости жилую всегда стоит какой-то продуманный расчет, нацеленный на извлечение выгоды. И подобные бизнес-планы привлекают, как минимум, оригинальностью, а как максимум – торжеством предпринимательской жилки.

Лирическое отступление продиктовано мне лишь одной целью – напомнить собственникам, желающим сменить статус объекта недвижимости с нежилого на жилое, что на это должны быть веские причины и тщательное экономическое обоснование.

Дело в том, что если рассматривать объект с точки зрения получения прибыли, навскидку нельзя утверждать, в каком именно статусе помещение будет более востребованным. Если говорить, например, о коммерческой недвижимости на первых этажах многоквартирных домов (не новостроек), там повсеместно наблюдается обратная картина – квартиры переделали под коммерцию. Надо анализировать, в каком качестве в конкретном здании, районе, транспортной доступности будет востребован объект. Например, офис в спальном районе вряд ли кому-то потребуется, а вот квартира вполне может приносить доход с аренды или продажи.

Ну что ж, предупрежден – значит вооружен. И если вы точно уверены, что в вашем случае перевод нежилого помещения в жилой дом или квартиру оправдан, предлагаю вашему вниманию пошаговый алгоритм, как это сделать.

Квартирка с темным прошлым

Подсобки, цокольные этажи, мансарды, чердаки и далее по нарастающей аппетитов – торговые и производственные помещения, бывшие школы и фабрики – из всего перечисленного можно сделать жилой объект. Если очень захотеть. И запастись временем, терпением и хорошим юристом. Но это, как говорится, не точно.

Любой процесс изменения статуса помещения, то есть перевод из жилого в нежилое и наоборот – дело трудоемкое и небыстрое. Но, если набраться терпения и выполнять все по определенному алгоритму, то все достижимо. Естественно, такая процедура гладко не проходит и шанс получить отказ в переводе довольно высок. Но этот вердикт не бывает однозначным.

Анализируй это, анализируй то – с чего начать

Итак, первое, с чего начинается подготовка к переводу помещения, это анализ. А можно ли вообще изменить статус помещения? Другими словами, отвечает ли оно первичным условиям для перевода?

• Помещение должно быть чистым от обременений и арестов и переводить его должен только собственник.
• Площадь должна обладать признаками жилого помещения, то есть иметь подводы инженерных сетей и коммуникации, мокрые точки, кухонную зону, должны быть соблюдены требования по звукоизоляции и инсоляции. Выполнить эти требования позволит технический проект реорганизации и перепланировки помещения, который собственнику следует заказать в проектной организации заранее, и предоставить его потом для согласования.
• Важным условием является статус земли, на которой стоит здание – она должна быть разрешенного пользования. Наличие в декларации отметки «общественно-деловое назначение» поставит крест на переводе помещения. Увы, но целый кусок земли вам уже не перевести.

Но допустим, условия благоволят и дальше необходимо собрать пакет документов. Собственно, от их грамотного оставления зачастую зависит почти все дело.

Список документов для перевода нежилого помещения в жилое

• Заявление собственника. Строго разработанной формы заявления нет, каждое местное самоуправление, скорее всего, имеет свою «рыбу». Чтобы не засыпаться на заявлении, узнайте о требуемом его виде в администрации.
• Выписка из ЕГРН. Неотъемлемый документ для всех сделок с недвижимостью.
• План помещения с техническим описанием. И к нему стоит приложить план перепланировки. Так можно сразу оценить состояние, оснащение объекта и возможность его трансформации.
• Поэтажный план.
• Если переоборудование коснется общего имущества (допустим, вы решите прорубить окно в Европу дверь в подъезд), то необходимо будет предоставить письменное согласие 100% жильцов дома. Иначе никак.
• В индивидуальных случаях могут потребоваться экспертизы от профильных организаций, таких как БТИ, выдающей заключение о соответствии нежилого помещения требованиям, предъявляемым жилью. Или заключение санитарно-эпидемиологической экспертизы. Возможно, даже потребуется проверка проектной документации надзорным органом.

Последний пункт стоит выполнять всем, проводящим процедуру перевода. Такие документы лишними не будут и могут понадобиться в самый неожиданный момент. Так что, все же лучше их подготовить и быть готовым ко всему как скаут.

Примите это немедленно!

Документы для перевода помещения подаются в ближайший МФЦ или орган местного самоуправления, соответствующий адресу помещения. Затем наступает период, когда документы должны «отлежаться» у исполнителя. Шучу, конечно. Никто не знает, что происходит в этот обозначенный законом период ожидания. В течение 45 дней заявление должно быть рассмотрено и вынесено разрешение либо отказ в переводе площади. Причем отказ должен быть подробно объяснен. Не бывает такого, что, мол, нет и все тут. А собственник этот обоснованный отказ может обжаловать в суде.

Кстати, вот почему могут отказать в смене статуса нежилого помещения:

• Несоблюдение условий перевода;
• Предоставление документов в ненадлежащий орган или неправильное их составление;
• Не предоставление определенных документов;
• Несоответствие проекта переоборудования помещения установленным законодательным нормам и требованиям.

Как видите, отказ основывается, в основном, на качестве предоставленного пакета документов. Каких-то непреодолимых подводных камней в этой процедуре-то и нет. Есть конкретные случаи, когда юридически перевод невозможен, но это уже уровень застройщика или землепользователя. Остальное исправимо, в принципе.

Легким взмахом руки нежилые объекты превращаются… в апартаменты!

Да, отдельно расскажу об апартаментах.

И тут есть одно очень большое НО. Апартаменты – не есть жилье. Юридически это все тот же коммерческий объект с некоторыми улучшениями в виде условий для временного проживания. Поэтому, с одной стороны, вроде как и некорректно их рассматривать в контексте статьи про то, как перевести нежилую недвижимость в жилую. С другой - именно на долю апартаментов приходится львиная доля всяких переделок и реконструкций производственных и торговых помещений, исторических сооружений и т.д. Эту тему я уже разбирала довольно подробно.

Можно ли апартаменты перевести в жилое помещение

Вопрос популярный, ведь стоимость апартаментов на 20-30% привлекательнее в сравнении с квартирами. При этом апартаменты – как переделки, так и новостройки - не являются жилплощадью, так как построены они по техническим требованиям коммерческих помещений. А эти требования очень сильно смягчены - инженерные сети, инсоляция, конструктивные особенности дома, шумоизоляция, наконец - все это построено не для жизни, а для временного нахождения и функционирования человека внутри.

И, несмотря на то, что застройщики сейчас возводят целые сплит-комплексы на разрешенных землях, где корпуса апартаментов стенками трутся с жилыми корпусами, такой вид площади не удастся перевести в жилую. Для этого придется перестраивать весь дом с нуля. Поэтому все попытки перевести апартаменты в официальное жилье так и останутся тщетными.

Резюме – миссия выполнима

Коммерческое помещение сложнее документально и физически перевести в жилье, чем квартиру превратить в офис. Но скажу, что никаких уж прямо сложностей эта процедура не составляет. Производить пилотируемый запуск или приносить жертву Меркурию или Гермесу при этом нет необходимости. Требуется лишь следовать определенному алгоритму и внимательно готовить документацию для задействованных в операции организаций, и тогда кажущаяся на первый взгляд непосильная процедура вполне осуществима при наличии терпения и аккуратности. Ну, или хорошего юриста.