Самые плохие районы Москвы в 2024 году

Несколько лет назад мой эпичный труд про худшие районы Москвы уже был опубликован на этом сайте. Помню, даже гневливые комменты от жителей кое-каких нерадужных локаций, крайне возмущенных моей негативной оценкой. Но кто я такая, чтобы лоббировать чьи-то интересы? Никаких пристрастий не имею, пишу, как есть. А уж это мне отлично известно, поверьте – по долгу службы побывала во всех столичных закоулках.

Так вот… Москва преображается, всё больше прирастает велодорожками, тротуарной плиткой и новыми ветками метро (спасибо Сергею Семёновичу!). И потому рейтинг худших районов Москвы, актуальный еще вчера (условно), уже сегодня требует корректив – некоторые локации из него вышли, некоторые вошли, а кто-то остался в бессменных лидерах.

Так что предлагаю вашему вниманию честный, беспристрастный список самых плохих московских районов, актуальный на 2024 год. И не подумайте, что я «вся такая в белом пальто» - например, в Дегунино я провела большую часть своей жизни. Поэтому рассказываю, что знаю лично, а не то, что переписывают друг у друга популярные интернет-источники.

Пригодны ли для жизни худшие районы Москвы?

Для многих, живущих в России, перебраться жить в столицу – заветная мечта. Больше возможностей, выше зарплаты, карьерный рост, престиж – всё это манит людей. Однако далеко не все располагают достаточными средствами, что приобрести достойное жилье в современном и благонадежном районе, желательно где-нибудь поближе к центру.

Поэтому потенциальные покупатели рассматривают жилье подешевле и в отдаленных районах, оценивая, насколько они готовы мириться с загрязненностью, сложной транспортной ситуацией, наличием и развитостью социальной инфраструктуры.

Откровенно плохие районы Москвы, о которых пойдёт речь ниже, для жизни пригодны. Но обязательно ознакомьтесь, с чем придется столкнуться при выборе данных локаций для постоянного проживания.

Печатники (Курьяново)

Некоторые экологи сравнивают район с Капотней, хуже которой, вроде бы, и нет ничего. И Печатники заслуживают такое сравнение, так как, по сути, это одна сплошная промзона, на территории которой работает около 200 крупных предприятий. В том числе здесь расположены площади бывшего завода АЗЛК. Да, это много рабочих мест, но на экологии сильно сказывается. Небольшой земельный участок, отданный под жилую застройку, преимущественно для работников завода, заполнен малоэтажными постройками 70-ти летней давности, которые сохранились в нетронутом виде.

Инфраструктура слабая, с транспортом тоже все глухо. Перегруженные ТТК и Волгоградский проспект по границам района - вечная проблема. Благо, есть своя станция метро, но ее расположение все же доставляет неудобство для жителей некоторых микрорайонов.

Добавим сюда Курьяново, которое входит в состав Печатников. Это аккуратный райончик со старыми двухэтажными домами. Кажущаяся близость транспортных артерий с комфортным проездом в район весьма обманчивы, самом деле изгиб реки и железнодорожная ветка превратили Курьяново в труднодоступную колонию. Кстати, о колонии. Тут имеется СИЗО №6, в котором успели побывать скандальные медийные звезды. Но привлекательности Курьяново и Печатникам это всё равно не добавляет.

Девелоперы, оценив месторасположение, а также близость к очистным сооружениям, которые занимают значительную площадь Курьяновского анклава, решили не заниматься районом, да и всеми Печатниками. Стоимость жилья уперлась в 238 000 рублей/м2, и медленно двигается вниз на фоне сплошных недостатков одного из худших районов Москвы.

Бирюлёво

Появление собственного метро в Бирюлёво сразу бы подняло цены на квартиры. На это больше надеются жители района, мечтающие улучшить свои жилищные условия, выгоднее реализовав жилплощадь. Оставаться здесь жить, даже при улучшении транспортной инфраструктуры, все равно тяжело, так как район никак не становится благоприятным, и даже Собянин тут пока бессилен.

С экологией здесь достаточно плохо – добрую половину локации занимает промзона. И Восточное Бирюлёво, находящееся за железной дорогой и граничащее с огромным лесопарком, также страдает от загрязнения воздуха. Чего уж говорить о Западной части?

Транспортная инфраструктура района – отличный пример недостатков радиально-кольцевой схемы метрополитена. Линии проходят по границам Бирюлёва, создавая неудобства для жителей, которые тратят много времени, чтобы добраться до ближайших станций. Снижает недовольство линия пригородного сообщения, идущая через район, но это далеко не панацея. И центральные дороги, ведущие из района, постоянно перегружены.

Хотя, если мельком взглянуть на Западное Бирюлёво, вы увидите вполне аккуратный с виду спальник, застроенный советскими панельками, с чистыми улочками и зелеными насаждениями. И, если бы не знание о неблагоприятной обстановке, а также уже ставшим нарицательным в московском фольклоре названии района, то здесь вполне можно жить.

Средняя стоимость жилья в районе одна из самых низких по Москве – смешные 206 000 рублей/м2. Так что локацию можно по праву назвать не только худшим районом столицы, но и недорогим. Правда, жилой фонд здесь быстро стареет, а застройщики с новыми проектами по описанным выше причинам не рвутся сюда. А администрация в свою очередь, видя отсутствие интереса девелоперов, не торопится улучшать условия и привлекательность Западного Бирюлёва для населения. Вот такой замкнутый круг.

А ветка метро все же здесь планируется. Но, судя по проекту, она появится позже, чем закончат линии в Троицк и Внуково. Огромные, но перспективные пустоши Новой Москвы у администрации, конечно же, в приоритете.

Выхино-Жулебино

Пренебрежительное обращение к жулебинцам как к «заМКАДышам» портит отношения между двумя районами, слитыми некогда в единую локацию. Причем, в Выхино-Жулебино проживает второе по численности население среди всех районов Москвы, больше только в Марьино. И эти 225 000 жителей все же едины в своих страданиях, связанных с транспортом и экологией.

Почему, несмотря на то, что в районе имеется большой лесной массив и ведётся активная застройка ЖК возле станций, он признается одним из худших?

Жители обоих частей района страдают от того, что им не всегда удается залезть в вагоны, переполненные народом из Люберец и Котельников с одной стороны и Некрасовки - с другой. Инфраструктура растёт и развивается только вокруг станций, тогда как чуть поодаль рисуются перегруженные машинами проспекты и стоящий в пробках общественный транспорт, создающие высокий уровень загазованности локации.

Говорят, что сильно воняет. Это мы переходим к экологии района, который также страдает от выбросов и загрязнений тянущихся из Капотни. Коммунальщики, судя по жалобам и отзывам, плохо справляются со своей работой, в районе во все сезоны достаточно грязно. А Жулебинский лесопарк полон незаконных свалок мусора.

Не скажу, что Выхино-Жулебино самый криминогенный район Москвы. Этот титул занят Гольяново, и причём давно. Однако многие опасаются там приобретать жилье именно из-за дурной славы. Статус самого плохого район получил из того, что числится в списках самых опасных для посещения и проживания. Кражи и грабежи здесь далеко не редкость. К тому же достаточно серьезная проблема связана с пресловутой популярностью района среди наркоманов всея столицы, «прикормленных» к местным барыгам.

Минимальная стоимость квадратного метра в Выхино-Жулебино составляет 213 000 рублей. Для района, находящегося на границе МКАД, цена адекватная и покупка квартиры могла бы считаться достаточно выгодным событием. Но, людям, ищущим комфорт, безопасность и достойные условия жизни с развитой инфраструктурой и возможностью ездить на работу без нервотрепки, я бы рекомендовала поискать другой район.

Западное Дегунино

Район до последнего считался не самым благонадежным, неинтересным для развития. И даже попадал в криминальные сводки, а также в экологические антирейтинги.

Западное Дегунино зажато между крупными автодорогами, что плохо сказывается на привлекательности покупки здесь жилья. Транспортная инфраструктура с появлением станций метро заметно улучшилась, однако, по отзывам жителей, электрички, как и вагоны метро часто переполнены. Пользоваться общественным или личным транспортом тяжело из-за постоянных заторов.

Большие площади заняты промзоной. И пусть некоторые предприятия уже не работают, ТЭЦ-21 старается за всех разом, загрязняя район и всех его соседей.

Жилой фонд представлен мешаниной из советских панелек и новостроек. Компании активно застраивают район, около 50 домов ждет реновация. Инфраструктура улучшается, социально бытовые условия в районе не так уж плохи. С медициной, например, здесь всё хорошо. А вот в досуговом плане и отдыхе на свежем воздухе – скудно. По сути, это скучный спальник, в который люди просто возвращаются переночевать, чтобы утром снова ехать на работу.

Стоимость квадратного метра в Западном Дегунино – 240 000 рублей и потихоньку растет. Видимо, сказывается желание застройщиков и властей обновить район и сделать его более привлекательным для жизни, чем он есть сейчас.

Кстати, к слову о локации – Восточное Дегунино, хоть и не вошло в основной артирейтинг худших районов Москвы, не намного лучше Западного. Причины всё те же: толпы мигрантов всех мастей, загруженность дорог грузовым транспортом (как движущимся, так и припарковынным), масштабная промзона бывшего Лианозовского молочного комбината, известного сейчас как завод «Вимм-Билль-Данн».

Нижегородский

Встретила в интернете статью одной женщины, которая так восхваляла Нижегородский район, что самой захотелось туда переехать. Тут тебе и восстановление исторического наследия полным ходом, и развитая инфраструктура и прекрасные условия для жизни. И цена за метр просто шикарная. А еще застройщики прямо дерутся друг с другом, чтобы зайти в эту недооцененную жемчужину столицы.

Вероятно, статья проплачена, потому что выбрать живым сердцем и трезвым умом, а потом восторгаться районом, который представляет одну сплошную промзону с высоким уровнем загрязнений - «нет, сынок, это фантастика»...)

И правда, а чего бы не быть загрязнениям, если здесь, в Нижегородском нет ни единого зелёного островка – поверьте, это я не утрирую. Жилые кварталы, а их тут совсем немного, хаотично разбросаны, просто втиснуты в свободные от промышленных площадок территории. ТТК, МСД, Нижегородская улица, переходящая в Рязанский проспект бездушно кромсают эту локацию на куски. Вечные пробки и нескончаемый поток большегрузного транспорта, снабжающий товарами и сырьем бизнес в этой промзоне – безвыходная реальность.

А жилые кварталы здесь, кажется, на последнем счету. И станции метро расположены невыгодно по отношению к жителям. Чтобы добраться до подземки, нужно каждый раз совершать подвиги, пересекая транспортные артерии и продираться сквозь заторы. Логики в расположении кварталов и транспортной доступности к ним просто не наблюдается.

Район грязный, всюду торчащие трубы, железнодорожные ветки и подъездные пути. Да, возможно, в перспективе часть промзоны упразднят и переоборудуют ее в новые жилые кварталы. Но не думаю, что это время скоро настанет, как не поверю и в то, что девелоперов очень интересует эта «недооцененная жемчужина».

Средняя стоимость жилья в Нижегородском 290 000 рублей/м2 и обуславливается исключительно близостью к центру столицы. Других преимуществ при покупке квартиры в этом районе, не наблюдается.

Люблино и ТЦ Москва

Так как в районе практически не осталось промышленных предприятий, то Люблино мог бы считаться условно экологически чистым. Жильцы говорят, что соседний НПЗ в Капотне им не доставляет неудобств, мол, современные технологии на заводе применили, да и роза ветров спасает от вони. Но все равно Люблино – один из худших районов Москвы, потому что грязный. И загрязненность там другого порядка. Человеческая.

Всему виной торговый центр «Москва» и рынок «Садовод» с их сумасшедшими торговыми площадями, которые заняты выходцами из КНР и арендаторами с «Черкизона». По приблизительной статистике, около 40% квартир вокруг торговых точек сданы азиатским работникам. Отсюда возросший уровень преступности в районе и антисанитария. Люблино официально насчитывает 181 000 жителей. Но мы с вами знаем истории про нелегалов и их квартирные коммуны. Бог знает, сколько на самом деле народу живет в «Люблизоне». И русских там становится все меньше.

Привлекательность района падает, несмотря на то, что здесь запланировано 10% жилья под реновацию. Старый жилой фонд сменяется медленно. Преобладает точечная застройка, против неё и «Москвы» выступают жители. Заторы на дорогах возрастают, во дворах некуда ставить личный транспорт.

Квартиру в Люблино можно купить за 220 000 рублей/м2. Цена достойная для окраины, но пока здесь будет засилье челноков, торгашей и мигрантов, район будет считаться неблагополучным.

Очаково-Матвеевское

Сами жители шутят, что их район невероятно скучный и однотипный, с единственной достопримечательностью – домом-кольцом на Нежинской ,13.

Ещё локацию называют районом промзон и интеллигенции. Причем промзоны сосредоточены в стороне Очаково, тогда как Матевееское предлагает хорошие жилищные условия и много зелёных зон.

На транспортную доступность стоит пожаловаться. Станции метро разбросаны так, что до каждой из спальных комплексов нужно добираться дополнительно. МЦД 4 проходит через район, и хоть немного, но помогает. А вот на личный транспорт надежды нет. Как говорят, внутри МКАДа стоит всё и всегда.

Что у нас по экологии? Две трети района – это крупные предприятия, пивзавод «Очаково», мясокомбинат, ТЭЦ. Естественно, ни о какой чистоте воздуха говорить не стоит. И высокий уровень загрязненности часто ставит район на нижние строчки рейтингов по уровню благополучия.

Ликвидность жилья также зависит от промзон. Жилой фонд преобладает в виде старых домов. Новостройки в районе появляются неохотно. Возможно, реновация старого жилья и некоторых промышленных площадей (а пивзавод останется навсегда) поменяют отношение и увеличат привлекательность. Но это все опять лишь будет.

А сейчас стоимость квадратного метра в Очаково-Матвеевском составляет 284 000 рублей. Что в принципе неплохо, если выбирать жилье поближе к Матвеевскому лесу и Долине реки Сетунь.

Ярославский

Район представляется нелепым с многих точек зрения. В нём почти всё хорошо и почти всё плохо. И вот как такое получается.

Ярославский вытянулся вдоль по обе стороны одноименного шоссе. И, казалось бы, с транспортной доступностью здесь должно быть отлично – большое шоссе, выезд на МКАД с одной стороны и МСД с другой. И ветка пригородного сообщения проходит насквозь. Но, взглянув глазами местного жителя, увидишь, что шоссе – это непрекращающийся перегруженный машинами и общественным транспортом ад, через который выбраться куда-либо - каждодневный стресс. Метро спасительным не назвать, ибо станции раскиданы вокруг за пределами, и топать до них пешком далековато, перебираясь через шоссе и железнодорожную ветку. И ехать тоже долго. В итоге транспортная доступность райончик откровенно плохая.

А вот с экологией району повезло. Он оказался на краю огромного лесного массива, который позволяет дышать легче и совершать прогулки. Те, у кого окна с видом на лес, наслаждаются красотой и светом. Социально-бытовая инфраструктура района при его небольших размерах развита достаточно хорошо.

Стоимость жилья в Ярославском начинается от 218 000 рублей/м2. И, судя по статистике, видится медленное падение, которое связывают с низким спросом. А отпугивает потенциальных покупателей именно плохая транспортная инфраструктура. Не иначе.

Марьина Роща

А Марьина Роща то чем мне не угодила, спросите вы? Отличный район, центр, пусть и не престижный пока, но вполне себе удобный, современный и спокойный. Спальные кварталы живут неторопливой размеренной жизнью, но близость к центру столицы позволяет быть в курсе всего происходящего. Ну да, с экологией тут не всё идеально, но ведь это почти середина города, конечно, тут будет сосредоточие газов. Но район все равно попал в ряд с такими изгоями, что описаны выше. В чем же дело, за что мы включаем Марьину Рощу в наш антирейтинг худших районов Москвы?

Ипотечные гетто на окраинах, за МКАДом, расположенные среди промышленных предприятий, которые когда-то строили за пределами городской черты – это одно. Трущобы, они есть в крупнейших мегаполисах. Но здесь, в сердце столицы, неприятно иметь жилье рядом с большой промышленной территорией, которая граничит с ТТК и напирает на 4-ую улицу.

Но, утверждается, что у Марьиной Рощи большой девелоперский потенциал. И, помимо уже сдающихся жилых комплексов, район, по всей видимости, ждет улучшение. И эта промзона в скором времени сменится «вкусным» жилым массивом и зелеными парками. И теперешние 318 000 рублей/м2 за жилье в Марьиной Роще – это хороший показатель уровня жилья, комфорта, развитости социально-бытовой и досуговой инфраструктуры района. А с транспортной доступностью в Марьиной Роще всё замечательно.

Некрасовка

Район Старая Некрасовка изначально был поселением, обслуживающим Люберецкую станцию аэрации. Проще говоря – очистные сооружения, в которые стекались нечистоты со всей восточной части столицы.  В то время как Новая Некрасовка выросла на старых, некоторое время законсервированных полях аэрации, которыми еще раньше очищалась Москва. Короче говоря, вся Некрасовка растет на фекальных полях, по-другому и не назовешь. Как говорится, сделали из ….. конфетку. Простите за грубость, но это так. Район разрастается, полнится современными, пусть и однотипными человейниками, здесь пытаются улучшить транспортную сеть – провели метро и открыли СВХ. И до МКАД всего 6 км. Но экология здесь сильно влияет на качество жизни. И на рейтинги, соответственно.

«Представьте себе, что вы живете в районе, где дома стоят вокруг огромнейшей кучи мусора» - это общий ответ жителей на вопрос, о том насколько Некрасовка пригодна для жизни. И это не поклёп на ухоженные виды района с высоты птичьего полета. Это неприятная правда, с которой люди живут в домах, построенных настолько близко к свалке, что некоторым можно вышвыривать пакеты с мусором из окна, и они долетят до огромной помойки.

Однако, как заявляют компетентные органы, работа по рекультивации полигона ТБО завершена. И следующим этапом планируется организовать на этом холме озеленение территории и превращение его в место отдыха. Как было заявлено, ликвидация полигона должна повысить инвестиционную привлекательность района и увеличить количество квадратных метров. Но полигон не ликвидировали, а просто присыпали земелькой. И еще отмечу, ну так для общего развития, что по СанПиНу расстояние от жилья до полигона ТБО должно быть не менее 500 метров. По закону (!), но, как видимо и тут есть нюансы. Он же, видите ли, рекультивирован, и по заявлениям настолько безопасен, что скоро по нему будут мамочки с колясками гулять.

Средняя стоимость квадратного метра в Некрасовке растёт, но не активно, и составляет 202 000 рублей. Это фактически наименьшая стоимость среди районов столицы. Вполне возможно, на стоимость влияет удаленность, сомнительная привлекательность и вопросы к экологии, которые, несмотря на все увещевания, все же являются критичными даже для коренного населения огромного мегаполиса.

Капотня

Вот он, неизменный победитель всех антирейтингов Москвы, связанных с экологией, транспортной доступностью, комфортом и общей инфраструктурой. Все еще трудно представить, что при всём стремлении властей улучшить благосостояние каждого района, в столице существует локация, которая ужасна почти на всех уровнях.

Что представляет собой район? Это огромный нефтеперерабатывающий завод, который обеспечивает половину потребления топлива Москвы, несколько панельных кварталов, созданных изначально для работников НПЗ, и огромный рынок «Садовод» на севере, на котором тусуется своеобразный контингент, частично переехавший со знаменитого «Черкизона».

Транспортная доступность в районе – нулевая. Ни заехать, ни выехать. Из-за низкой популярности у населения и нежелания застройщиков улучшать здесь жилищные условия власти столицы отказываются строить метро. Хотя, можно было бы всего лишь завести в район небольшой хвост от станции Алма-Атинская, перекинув метромост через реку. Или, на худой конец просто мост, связав район с Братеево. Но кто мы такие, чтобы советовать.

Но и это не поможет району ожить, пока мечта жителей о переносе НПЗ за город не осуществится. Иронично говорить «спасибо» заводу, который только совсем недавно погасил свою факельную установку для сжигания попутного при производстве газа. Но перенести огромную заводскую площадку за город никому не представляется реальным в ближайшие десятилетия.

Можно было бы сказать, что квартиры здесь не продаются, либо реализуются с большим дисконтом, но стоимость квадратного метра на начало 2024 года составляет средние 227 000 рублей. И вот парадокс – район стал лидером по росту цен на вторичке за 2023 год. Единственное объяснение этому – старые жители, наконец-то, нашли возможности свалить из неблагополучного района, продав свое жилье семьям с периферии, которые рассматривают любую возможность закрепиться в столице.

Резюме

Пару лет назад столичные власти поручили искусственному интеллекту вычислить районы с худшей инфраструктурой и общим уровнем проживания. И это при условии, что как минимум пять локаций, описанных мною выше, вот уже на протяжении ряда лет и так находятся в топе худших районов для проживания. Алгоритмы тогда проанализировали все районы столицы аж по 37 негативным и позитивным факторам влияния на качество жизни. И, это звучит забавно, но ни один из моего списка не заскочил в пятерку худших. На первых пяти местах обосновались вполне себе доступные и интересные для проживания локации. Быть может, ИИ подумал, что в таких условиях просто невозможно существовать и не стал включать эти локации в список?

Но в этой шутке есть и доля правды. Как бы ни старалась администрация повысить привлекательность и качество жизни в неблагополучных районах, все равно они по многим причинам остаются плохими. Где-то плюнули на экологию, решив крупно заработать, где-то провели наиглупейшую транспортную реорганизацию, которая сделала людям только хуже.

Я не стану утверждать, что в этих районах категорически нельзя покупать жилье. На каждую локацию найдется покупатель со своими требованиями и нуждой. Решают критерии. Но, как честный риэлтор, я уверена лишь в том, что приобретение квартиры в данных районах можно считать компромиссом, но ни в коем случае самым подходящим вариантом.

Пусть ваши возможности закрывают ваши потребности!

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова