Стоит ли покупать наследственную квартиру: риски и особенности сделки

- А у нас наследство!

- Поздравляем, до свидания!

Примерно так нередко выглядит диалог покупателя и продавца, когда выясняется, как именно недвижимость попала в собственность. Покупка квартиры, доставшейся по наследству – что это, лакомый кусочек с хорошим дисконтом или лишняя головная боль? Все чаще ко мне обращаются клиенты с просьбой сопроводить сделку купли-продажи наследственной недвижимости. Безусловно, ситуации разные, и говорить о том, что приобретать унаследованные квартиры не стоит – нельзя. Это непрофессионально и, главное, не соответствует действительности. Да и сама реальность такова, что количество на рынке квартир, полученных по наследству, постоянно растет. В перспективе смены поколений скоро не останется жилья, в истории которых не было ни одного процесса наследования.

Поэтому я решила объединить все часто задаваемые на эту тему вопросы в одну статью. Разберем, какие есть риски у покупателя наследственной квартиры, как не остаться без денег и жилья, не попасть на судебное разбирательство, что спросить перед сделкой у продавца и в каких ситуациях лучше пройти мимо, каким бы внешне привлекательным не казался объект.

Покупка унаследованной квартиры: риски и подводные камни

Разберем подробнее, как возникает право собственности при наследовании недвижимости и какие бывают наследники. Иными словами – на что обратить внимание при изучении документов и истории приглянувшегося жилья.

Завещание — не панацея

Знакома ли вам фраза «Находясь в здравом уме и твердой памяти, завещаю…»? Чаще всего по фильмам, я полагаю. Так вот, в киноискусстве последующее после этих слов волеизъявление наследодателя считается непререкаемым и неоспоримым. То есть, как решил разделить свое наследство человек, кому что раздать, то именно так этот процесс и должен состояться. И кто-то получает все, а кто-то остается без гроша, с ненавистью в сердце. Для драмы — самое то.

В реальности завещание как документ не является железобетонной бумагой. Есть ряд лиц — так называемые обязательные родственники. Даже если их по каким-либо причинам не включили в завещание, они все равно проходят «вне конкурсной программы». То есть свою долю они получают в обязательном порядке. Эта норма была прописана еще в Римском праве и сегодня несовершеннолетние и нетрудоспособные дети умершего, а также нетрудоспособные родители и супруги, иждивенцы защищены законодательно. Полный их список приведен в статье 63 Гражданского кодекса.

«Брат мой! Я так давно тебя искала!..» Истории в духе бразильских сериалов

Завещание может быть оспорено в суде, если оно нарушает права одного из родственников, которые были бы в полной мере удовлетворены при обычной процедуре наследования. И это как раз вопрос о внезапно появившихся родственниках первой очереди. К примеру, это внебрачные дети, которые могут документально подтвердить родство с умершим. О них, может быть, и сам умерший не знал - мало ли какие в жизни командировки да курортные романы были. Но факт остается фактом — суд встанет на сторону обделенного. И тогда разделенное имущество придется делить снова, и по-другому. Сюда же стоит отнести знаменитых по все тем же фильмам «умерших», а потом внезапно оживших родственников. Такое редко, но тоже бывает в реальности, создавая, в основном, драматичные ситуации.

К чему такой длинный разговор о завещании и его несовершенстве? К тому, что первый совет для тех, кто нашел среди наследованного жилья подходящий вариант и решил его приобрести — подождать, пока наследники переломают копья. И выждать три года. Да, срок немалый, но важный, потому что гарантированных способов, как доказать отсутствие прочих законных наследников, просто не существует.

Свежее наследство? Придержите лошадей!

Дело в том, что по закону на решение всех наследных вопросов и вступление в право наследования собственникам дается три года. То есть по завершению этого срока претензии к собственнику и его имуществу от новых или неучтенных наследников уже будут недействительны. Конечно, есть прецеденты, когда судебные разбирательства все же происходят, и решение зависит от множества факторов. Но практика показывает, что если наследник-собственник продает жилье, которым владеет более трех лет, то с ним уже можно иметь дело, не опасаясь появления на пороге незваных гостей, требующих свою долю. Мы не берем в расчет юридические тонкости, по которым суд может восстановить в правах наследования неучтенного родственника даже через 15 лет. Все это исключения. В общей массе случаев наследованная квартира после трехлетнего периода становится прозрачным лотом на рынке.

Резюмирую риски покупки квартиры по наследству, когда можно лишиться жилья:

• «Свежее» наследство — большой риск приобрести квартиру, на которую могут претендовать неучтенные родственники или те из обязательных, которых ущемили в правах при разделении имущества по завещанию. После трех лет с момента вступления в наследство споры об имуществе теряют свою силу.
• Сделка может быть оспорена в случаях, если проведена с нарушением законодательства или при оспаривании условий завещания его участниками и родственниками умершего.
• Недееспособный собственник или принуждение к подписанию — любой документ можно сфабриковать или заставить человека подписать «нужные» бумаги. В случае, если факт подлога будет доказан либо представлены доказательства невменяемости наследодателя, то сделка по приобретению квартиры может быть признана ничтожной, и покупатель может потерять не только жилплощадь, но и зачастую деньги за квартиру.
• Неучтенные наследники, обязательные наследники, пропавшие без вести, но «чудом» вернувшиеся — все они вправе оспорить как завещание, так и сделки с имуществом умершего. Недостойные наследники, которые умышленно совершали противоправные действия против наследодателя или кого-то из его наследников, действовали против последней воли завещателя – и они также после смерти собственника могут оспорить свое право.
• Пожизненные жильцы — нетрудоспособные родственники и иждивенцы, которые по завещанию имеют право проживать на наследуемой жилплощади. И обеспечение их долями, вывод из документов по жилью сопровождается множеством трудностей.
• Обременение, наложенное на жилье — коммунальные долги, ипотека, арест и прочее. Отсутствие требуемой записи в ЕГРН, утаивание или просто утеря документа, связанного с обременением, однозначно влечет за собой неприятные и плачевные последствия для покупателя.

Но если квартира все-таки, запала в душу настолько, что вы готовы окунуться в это болото с головой, то следующий блок поможет вам оттуда вынырнуть с победой. Что нужно узнать или с кем поговорить, чтобы учесть все ловушки наследного жилья?

Первым делом, первым делом — документы! Что проверить при покупке наследственной квартиры (список)

1. Изучение бумаг — первооснова в решении приобрести конкретную жилплощадь. Возможно, что уже там вскроются нюансы, которые смогут вас уберечь от дальнейшего разочарования. Выписка из ЕГРН и свидетельство о праве на наследство расскажут о многом. Последнее — единственный документ, являющийся основание для получения квартиры в наследство.
2. Паспортные данные и наследника должны побуквенно совпадать во всех документах. И чтобы без помарок, это важно. Стоит добавить сюда историю квартиры, архивные документы по переходу права собственности, технический паспорт, экспликацию помещений, данные по обременению квартиры.
3. Последние квитанции ЖКХ помогут убедиться в отсутствии задолженностей за коммунальные услуги. Хотя, по общим правилам новый собственник будет отвечать только за долги по капремонту, а не по всем задолженностям, это все равно неприятный подарок новому владельцу.
4. Выписка из домовой книги покажет количество прописанных в квартире людей или их отсутствие. Это важно, потому как вопрос с описанными ранее пожизненно проживающими родственниками и вписанными в завещание, всплывет тут же, на этом этапе проверки.

«Это вы продаете славянский шкаф?»: что спросить у собственника

Ряд вопросов необходимо задать и продавцу. Порой от его честности и порядочности зависит количество кругов ада, которые придется пробежать, чтобы собрать нужные сведения о желаемом объекте недвижимости. Как давно собственник вступил в наследство? Семь месяцев, год, три? Причина продажи — также немаловажный вопрос. По уверенному или сбивчивому ответу можно предположить — настоящий собственник перед нами или, к примеру, делец из черных риэлторов. Последние, кстати, очень часто пользуются схемой с продажей недвижимости умерших. Оперативная подделка документов и свидетельство о праве собственности, слишком привлекательная цена с большим дисконтом, умелые качества продажника — и счастливый покупатель, ослепленный преимуществами, через некоторое время владения обнаруживает родственников усопшего с настоящими документами. И законные представители через суд с легкостью отбирают жилье обратно. А денежки тю-тю. Черные риэлторы — еще один мощный фактор, который пугает и отталкивает покупателей от покупки наследованного жилья.

Каким образом досталась собственнику квартира? По завещанию или по закону — эта информация позволит понять, с чем можно столкнуться далее. О некоторых «острых углах» завещания я писала выше.

Далее, у продавца необходимо выяснить наличие и количество родственников, входящих в число наследников. Не лишним будет собрать данные о них, чтобы иметь возможность поговорить с ними лично. Это позволит не только выяснить истинный настрой дольщиков, но и объединить усилия в продаже квартиры. Нередки случаи, когда собственники не могут договориться между собой, из-за их споров жилплощадь не продается десятилетиями. А преимущество реализации целой квартиры и последующего разделения денежных средств может ускорить процесс продажи.

«А вы, простите, наследник какой очереди?» — этот вопрос, несомненно, требует внимания покупателя. Всего есть восемь очередностей наследования от супругов и детей до государства в качестве конечного наследника имущества россиян. И каждая последующая очередь может вступить в наследование только при отсутствии претендентов предыдущего порядка либо при наличии отказных писем, заверенных нотариусом от них же.

В интересах покупателя выяснить, кто сейчас на очереди получения наследства, сколько всего наследников, претендующих на собственность в данный момент. А также, есть ли отказы от наследства родственников — потенциальных наследников.

Как здорово, что все мы здесь сегодня собрались

Зачастую самый действенный способ собрать информацию о квартире, текущем состоянии, юридическом статусе, собственниках и прочее — это пообщаться со всеми родственниками, а также опросить соседей. Соседи могут рассказать, кто проживал в квартире, кто часто бывал в гостях, поведают о других членах семьи. Именно соседи являются отличным «новостным каналом», так как в курсе всех бытовых конфликтов жильцов за стенкой или по площадке.

Квартирный вопрос испортил многих, поэтому родственники на станут скрывать плохое друг о друге. Есть шанс, что так вы получите исчерпывающую информацию о квартире и наследниках.

Еще один замечательный способ собрать информацию о собственнике, которым пользуются и различные ведомства в том числе – открытые источники. Да-да, вы все правильно поняли – всевозможные соцсети вам в помощь. Можно немного поиграть в детектива и за один вечер узнать о собственнике больше, чем он планировал сообщить – фото, геотеги, открытые списки друзей, указанные родственные связи – все это в умелых руках собирается в складную картину, на которой можно обнаружить не обозначенных ранее потенциальных наследников.

Советы и лайфхаки риэлтора, как обезопасить себя при покупке наследственной квартиры

Как оградить себя от проблем при покупке наследованной квартиры? Просто найдите менее проблемное жилье. Однако, если условия просто великолепны и идеальны для вашей семьи, то, помимо тщательного изучения документов, наследников, стоит учесть несколько важных факторов.

• Риэлторы и юристы советуют прописывать полную стоимость квартиры в договоре. Никаких сокрытий от налогов, махинаций с занижением не нужно придумывать. Наследованная квартира — это тот еще кот в мешке, с которым любое разбирательство обязательно закончится судом. А суд, в свою очередь, постановит выплатить именно ту сумму, которая была указана в договоре, поэтому, в случае с изъятием квартиры, покупатель хотя бы вернет всю сумму обратно.
• Сделка должна проводиться через нотариуса. Это гарантия того, что документы и их подлинность будет проверена досконально. Нотариус не может и не должен искать и проверять наличие всех наследников усопшего, но предоставленные свидетельства, выписки и договоры он заверит. Тем самым возьмет на себя полную ответственность за свою работу. В суде это достаточно надежная защита.
• Не лишним будет оформить титульное страхование. Да, это недешево, но покупатель будет защищен законом. Основная задача данной процедуры — это страхование финансовых рисков, в котором страхуется не объект недвижимости, а право собственности на него. Ecли пocлe peгиcтpaции дoкyмeнтoв в Pocpeecтpe пoявятcя тpeтьи лицa, кoтopыe oбpaтятcя в cyд и ocпopят вaшe пpaвo coбcтвeннocти, вы пoлyчитe кoмпeнcaцию oт cтpaxoвoй кoмпaнии. Страховые компании досконально изучают документы и могут отказать в страховании, если их риски высоки. В обратном случае, быстрое оформление страхового полиса скажет о том, что объект недвижимости документально и всесторонне надежен, а сделка будет прозрачна и юридически чиста.
• Если сделка состоится, то в договоре купли-продажи желательно разместить пункт, в котором продавец заверяет покупателя, что не знает о существовании других наследников. И, в случае появления последних, он обязуется взять все риски и ответственность на себя. Сюда же можно включить существенные штрафные санкции за ложность таких заверений. От появления неучтенных родственников это все же не спасет, но в суде будет проще доказать то, что продавец ввел вас в заблуждение при продаже недвижимости. Этот, пункт, кстати, уже на стадии оформления может выявить недобросовестного продавца — кто же по собственному желанию будет брать ответственность за заведомое вранье?

Извечный вопрос — а стоит ли?

Если коротко резюмировать сегодняшний материал, можно однозначно ответить — покупатель несет определенные риски, желая купить унаследованную кем-то квартиру. Лучше поискать что-то другое. И закрыть тему, в страхе разбежавшись.

Но, с другой стороны нужно понимать, что таких квартир становится сейчас все больше и об этом говорят последние исследования рынка. Количество наследованных квартир в будущем будет только расти, и в скором времени почти каждая квартира на вторичке будет иметь запись наследования в своей истории.

Соответственно, покупка такого жилья должна стать обычной практикой. С исключениями в виде большего количества документов, изучения очередей наследования, записей в завещании и прочей документации, связанной с правами наследования того или иного собственника.

Квартиры могут быть очень привлекательными, как по расположению, конфигурации, так и по цене — на рынке «свежие» наследованные квартиры предлагаются с 10-15% дисконтом от рыночной стоимости. При покупке такой жилплощади никто не застрахован от недобросовестных риэлторов или собственников, сложностей с правами наследования и оспариванием долей в завещании. А также высокой вероятности внезапного появления на пороге «потерянных» сестры Кати или дяди Федора из Бугульмы. Чтобы избежать всех этих напастей, нужно внимательно и неспешно разобраться в документации и заручиться надежной юридической поддержкой или довериться опытному риэлтору, который уже на начальном этапе сможет оградить вас от больших неприятностей в будущем.

Доверяйте надежным защитникам и будьте внимательны сами при выборе нового жилья!

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.