Аукционный метод продажи недвижимости

Кто бы там чего не утверждал, но на самом деле действительно эффективных способов по оперативной продаже недвижимости не так уж и много, а все авторские методики и технологии по срочной реализации жилья от мастеровитых риэлторов, попросту сводятся к одному – устроить в один прекрасный момент на квартире аукцион…

Аукцион при продаже квартиры - чем рискует покупатель и собственник?

Классический аукцион при продаже недвижимости

Суть процедуры заключается в следующем: квартира, дом или апартаменты публично выставляются на продажу по цене намного ниже рынка. Обращающимся заявителям во всеуслышание сообщается, что жильё реализуется через аукцион на определённых условиях: желающие участвовать должны внести обеспечительный платёж в подтверждение своих намерений и как гарантию своей состоятельности. На один и тот же день, в одно и тоже время назначается встреча со всем потенциально заинтересованными покупателями объекта. Претенденты на имущество обычно собираются в просторном зале с эстрадой. Руководит процессом аукционист, он строго следит за тем, чтобы не нарушались правила торгов. Между непосредственными участниками происходит финансовое соревнование за лот на повышение ставок. Кто предложит денег больше, тот и побеждает. Третий удар молотка аукциониста определяет счастливого обладателя недвижимости. В традиционном цивилизованном варианте аукционного метода купли-продажи всё достаточно прозрачно, без неожиданностей.

Электронные торги или современный аукцион

Мысль и время мчатся вперёд семимильными шагами, откладывая отпечаток на всём, что встретится на пути. Не отстаёт в этом смысле и аукцион – за последние годы он сильно изменился. Сервис-процесс в современном мире стал намного удобнее. Реальность рынка такова, что более 90% всех торгов на данный момент происходят в режиме онлайн, а это, как вы понимаете, колоссальная экономия времени и соответственно денег. Потенциальному участнику всего лишь надо зарегистрировать электронную цифровую подпись (ЭЦП) и иметь обеспечительный взнос на своём банковском счету, и вуаля – все интересующие его объекты доступны для приобретения, не вставая с постели или уютного домашнего кресла. Кроме того, на электронных торгах претенденты делают ставки и шаги по аукциону, не встречаясь лицом к лицу, а значит уровень психологического прессинга со стороны конкурентов намного ниже. А это уже ощутимая экономия нервных окончаний!

Грязные игры при продаже вторички или "аукцион по-русски"

Российская суровая действительность вносит свои негативные коррективы в эту схему продажи недвижимости, в принципе, с исконно благими намерениями. Ушлые доморощенные агенты наловчились использовать метод в своих личных корыстных интересах. При этом, субъекты и объект служат посреднику послушными марионетками и инструментами для быстрой наживы и извлечением сверхприбыли.

Смысл махинации заключается в следующем: используя своё громкое имя и положение, злоупотребляя доверием собственника, не чистыми на руку экспертами изначально производится заниженная оценка предварительной рыночной стоимости жилья для хозяина. Согласитесь, на таких позициях очень удобно работать и профессионалами быть не обязательно, чтобы продать недвижимость дёшево да быстро. Естественно, что в дальнейшем, квартира по заманчивой цене пробуждает неподдельный интерес со стороны потенциальных покупателей. На просмотр квартиры сгоняют всех страждущих на одно и то же время, сталкивая их лбами для принятия так нужного агентам мгновенного положительного решения о приобретении, а там как карта ляжет. Возможные сценарии развития событий будут зависеть от того, как виртуозно владеет риэлтор этим грязным приёмом:

  • Если мошенник не опытен или не жаден по природе, то он будет рекомендовать владельцу первого попавшегося клиента – продаст объект сразу и получит свою комиссию, зафиксированную в договоре, в кротчайшие сроки
  • В том случае, когда агент прожжённый, то малой кровью участникам сделки не обойтись. Торопится, с рекомендациями, он не будет. Выждет время, когда клиенты сами начнут предлагать ему откат за приоритетное рассмотрение кандидатуры – чтобы квартира осталась за ними. В результате успешно реализованной схемы, риэлтор получает гонорар и с собственника и взятку с покупателей – никак иначе, как двойной куш или скрытая комиссия это назвать нельзя.
  • Высший пилотаж – это когда маклер сумел разыграть спектакль и многоходовую комбинацию с участием реальных и подставных покупателей. На живой сцене два претендента и оба единовременно заявляют о готовности приобретения – один клиент добропорядочный, а другой - подсадная утка. Успех аферы будет во многом зависеть о того, насколько настоящий претендент в душе азартный игрок. Цель фиктивных торгов по квартире – подогреть интерес, разжечь огонь страсти, максимально высоко поднять клиента по цене и зафиксировать достигнутые устные договорённости внушительной суммой задатка. По плану злоумышленников, ничего не подозревающая жертва, в пылу сверх эмоциональной атмосферы аукциона, должна увлечься процессом, потерять для себя нить игры и связь с реальным миром, перейти грань дозволенного бюджета и добровольно согласиться письменно подтвердить свои слова в документе, имеющим полную юридическую силу. Когда клиент остынет и, наконец-то, опомнится, он понимает, что загнан в угол и ему ничего другого не остаётся, как переплачивать - покупать жильё по явно завышенной цене, либо навсегда прощаться с задатком. В итоге: обманщики получают как минимум сумму задатка на регулярной основе или, как максимум, снимают сливки с непыльного дельца – извлечение агентом дополнительной комиссии может проводится в сделке, например, благодарность встречной стороны по собственной инициативе. В общем, все в дураках, кроме риэлтора, который изначально убедил собственника в правильности действий и предложил ему реализовывать объект через сверхэффективный аукционный метод.

Аукцион при продаже недвижимости - эффективность метода

Продажа квартиры с признаками аукциона или маленькие риэлторские хитрости

Расскажу об ещё одном варианте срочной реализации недвижимости. Считаю его более честным и уместным со всех точек зрения. Квартира выставляется в продажу чуть ниже рынка – лишь для того, чтобы немного подогреть интерес реально заинтересованных потенциальных клиентов с давно сформировавшимися запросами. Как показывает практика, большой очереди в этом случае не будет – хорошо, если получится собрать двух-трёх претендентов. На один и тот же день, но на разное время (с интервалом в 10-20 минут) назначаются встречи с предполагаемыми покупателями. Главная задача, которая стоит перед непосредственным исполнителем, сделать так, чтобы выходящие с просмотра воочию видели конкурентов, ожидающих своей очереди. Тем самым достигается желаемый эффект – создаётся психологическое давление, которое призвано стимулировать покупательский спрос. При этом время для принятия положительного решения резко сокращается, а квартира продаётся по полной рыночной стоимости. Способ действительно эффективный, потому как не раз доказал свою состоятельность.

Аукцион на квартире – чем рискует продавец?

Диспозиция аукционного метода реализация недвижимости – всегда заниженная цена на старте. Юридический собственник в этом случае сильно рискует:

  • Привлечь слишком заманчивой ценой профессиональных покупателей – частных инвесторов или попросту перекупщиков, рейдеров и других неблагонадёжных товарищей, с которыми сможет справиться лишь искушённый в таких делах высококвалифицированный специалист
  • Повстречаться с сырыми клиентами, у которых ещё чётко не сформировались потребности и добиться тем самым диаметрально противоположного эффекта – затянуть с продажей. Как показывает практика, значительная часть около 20% предварительных контрактов разрываются по инициативе приобретателя, не дойдя до сделки.
  • Сильно продешевить в спешке и не дождаться реальных покупателей, например, местных жителей, которые с большой долей вероятности могут по достоинству оценить все преимущества и недостатки квартиры и приобрести недвижимое имущество по максимальной цене!

В общем, как вы правильно понимаете, цена ниже плинтуса на рынке – это как красная тряпка для быка. Ни к чему хорошему этот приём возможно и не приведёт. В чём точно может быть уверен собственник – такой манёвр привлечёт чрезмерное внимание огромного количества людей,бог знает с какими намерениями.

Три удара молотка и квартира продана!

Настоятельно рекомендую собственникам применять аукцион при продаже квартиры лишь в исключительных случаях:

  • Неликвидный объект – после стихийного бедствия (пожара или потопа), низкий первый этаж, строение ветхое или аварийное (существует реальная угроза жизни), с вечным индустриальным пейзажем за окном (факторы риска) и т.д
  • Эксклюзивный объект – элитная недвижимость с уникальными характеристиками: авторские проекты в центральных исторически значимых частях города, памятники архитектуры, апартаменты и особняки больших площадей с шикарным дорогим ремонтом
  • Новостройки – объём предложений до и после сдачи дома (корпуса) в эксплуатацию может действительно зашкаливать. Первичный рынок – это в первую очередь плотная конкурентная среда. Застройщику и физлицам ничего другого не остаётся в таких условиях, как только демпинговать или устраивать аукцион.
  • Срочность конвертирования актива, когда деньги нужны позарез - уже завтра или ещё вчера!

Итоги и выводы – одним аукционом сыт не будешь!

Все предложения на вторичном рынке уникальны по своей природе. В локациях с давно сложившейся инфраструктурой, в старых обжитых районах существует стабильный спрос на доступное жильё. Если объект ликвидный – обладает всеми необходимыми потребительскими характеристиками, в предложении идеально сбалансировано соотношение цены и качества, то при реализации недвижимости нет никакой необходимости применять аукционный метод. Как показывает мой личный профессиональный опыт – хороший товар на полке не залёживается – покупатель на квартиру находится с первых нескольких показов.

Аукционный метод продажи недвижимости - мнение риэлтора, практика эксперта

Друзья, давайте смотреть правде в глаза. Давайте быть честными, в первую очередь, по отношению к себе и клиентам, да и ко всем окружающим тоже. Аукцион при реализации как жилой, так и комммерческой недвижимости, не так выгоден собственнику, как его некоторые профессиональные участники рынка преподносят и позиционируют. Именно по этой причине он не получил повсеместного применения ни в мировой практике, ни на внутренней арене. Существует объективная оценка этой схемы после глубочайшего и всестороннего анализа ведущими экспертами отрасли. На самом деле, подобного рода случаи единичные, из ряда вон выходящие, исключительные. По большому счёту, приём выгоден одному лишь посреднику – тому, кто его рекламирует и предлагает. Задача агента по-быстрее заработать – конечно же, он будет с пеной у рта доказывать эффективность данной технологии. Не стоит аукционным методом продажи недвижимости затыкать все дырки на рынке. Хорошенько подумайте, прежде чем пойти на такой ответственный шаг. Взвесьте все за и против и примите для себя правильное решение. Дерзайте, но помните, что в умелых руках аукцион – это абсолютное благо, в неумелых – вселенское зло.

Всем удачи – пусть избавит вас слепой случай при продаже квартиры от лукавого и аукциона!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова – частный риэлтор в Москве.

Автор статьи:

частный риэлтор Татьяна Мамонтова

Татьяна Мамонтова - частный риэлтор

Тел.: 8-903-170-13-84

Mail: novik911@ya.ru


Чем могу быть полезна?

Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.


Действующие акции

- До 31 декабря 2020 сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%

- Пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями 20%


Услуги и стоимость

Возможно, вам будут интересны другие мои статьи:

Поиск по статьям на сайте

частный риэлтор Татьяна Мамонтова

Частный риэлтор
Татьяна Мамонтова
Звоните! 8 (903) 170-13-84