Инвестиции в апарт-отели – доходность, риски, перспективы
Друзья, добрый день! Сегодняшняя статья посвящается всем, кто находится в поиске надежного пассивного дохода и выбирает объект для инвестиций в 2024...
Москва стремительно обновляется. Большая стройка идёт ударными темпами. Не последнюю роль в трансформации городского пространства играет государство. Запуск крупномасштабного проекта по переселению из ветхого и аварийного жилья в новостройки породил множество разнотолков, противоречивых мнений, споров. Первичный рынок столичного региона похож на огромный улей.
О реновации сейчас не говорит только ленивый. Но, уверена, немногие участники программы знают, что существует достойная альтернатива повального сноса старых пятиэтажек. Если включить фантазию и сделать над собой совсем небольшое усилие, то можно добиться небывалых результатов – значительно улучшить жилищные условия и получить квартиру в современном малоэтажном доме, не меняя при этом систему координат и привычный образ жизни. Об одном из таких смелых амбициозных экспериментов пойдет в речь в сегодняшнем материале.
В 2013 году была организована инициативная группа из числа неравнодушных собственников жилых помещений в многоквартирном кирпичном доме типовой серии II-01. На общем собрании приняли единогласное решение о модернизации строения. В связи с этим владельцы жилья обратились с заявлением в Департамент градостроительной политики, и подведомственная комиссия одобрила план по внесению изменений в конструкцию двухсекционного четырёхэтажного здания. Городские власти оказали посильную помощь для обеспечения строительно-монтажных работ, но в целом кардинальное преобразование проводилось за счёт внебюджетных источников финансирования. Объём инвестиций составил примерно 230 млн рублей. При этом уложились в достаточно сжатые сроки – на круг получилось всего 3 года! Но, что самое примечательное – все усовершенствования (перестройка и переоборудование, ремонт и отделка) проводились без отселения жильцов.
(Кликните по слайду для более чёткого изображения и листайте вправо)
В 2017 году пилотный проект по реконструкции многоквартирного жилого дома на улице Мишина 32 в Савеловском районе САО г. Москвы был успешно реализован, объект ввели в эксплуатацию. К зданию надстроили пять этажей на силовом каркасе, смонтировали вентилируемый фасад и новый тепловой узел, заменили абсолютно все центральные коммуникации, установили два пассажирских лифта, видеонаблюдение и ограждение по периметру дома, благоустроили прилегающую территорию и внутренний двор. За счёт нового фундамента получилось увеличить общую площадь квартир в старой части здания и улучшить планировку этих помещений, а в надстраиваемых этажах площади повышенной комфортности были заранее спроектированы с учётом требований времени.
Сейчас, глядя на это монументальное технологичное сооружение, сложно представить, что когда-то здание было самой обычной четырёхэтажкой советской эпохи – объект преобразился до неузнаваемости. На данный момент можно с уверенностью утверждать, что физические усилия и финансовые вложения сплочённого коллектива собственников жилых помещений полностью оправдались. В результате реконструкции ликвидность недвижимости перешла на совершенно новый уровень. По многим признакам обособленное строение можно классифицировать как жилой дом бизнес-класса, в связи с чем увеличилась рыночная стоимость каждого объекта в частности и капитализация объекта в целом. Сегодня «ЖК на Мишина 32» пользуется повышенным спросом среди нанимателей и покупателей жилья. Минимальная арендная ставка – 70 тысяч рублей, рыночная стоимость жилья – порядка 450 тысяч рублей за кв.м.
Успешно реализованный проект по обновлению исторического здания на улице Мишина 32 – это яркий пример грамотного подхода к своему имуществу, рационального распределения и использования денежных средств, ведь на счету была каждая копейка. Люди не стали дожидаться участи по реновации, а взяли дело в свои руки. Подробно ознакомиться с технической документацией и хронологией событий по реконструкции морально устаревшего дома можно на официальном сайте ТСЖ «Мишина 32».
Аналогичный способ решения насущных жилищных проблем выбрали жители одной из многочисленных пятиэтажек несносимых серий в районе Коптево САО г. Москвы. Здесь на Бульваре Матроса Железняка 11 полным ходом идёт реконструкция сталинки 1957 года постройки. Проект второго рождения кирпичного здания с железобетонными перекрытиями предусматривает надстройку верхних этажей с использованием новейших строительных методов, применением передовых инженерных систем. Все конструктивные преобразования происходят без отселения жильцов. В соответствии с чётко разработанным планом в скором времени на свет появится 12-этажный жилой комплекс с авторской архитектурой, улучшенными планировочными решениями и максимально комфортным благоустроенным пространством.
Самый примечательный проект по реконструкции старого жилья, потому как технико-архитектурная модернизация была проведена в самой обычной панельной пятиэтажке 1965 года постройки, а дома аналогичных сносимых серий, как известно, составляют основу фонда реновации.
На реконструкцию хрущёвки в Северном Тушино ушло всего 9 месяцев! В 2003 году по замыслу архитектора А. Кротова пятиэтажное строение типовой серии 1-515 времён Страны Советов накрыли монолитным колпаком, частично убрали внутренние перегородки, произвели монтаж вентилируемого фасада и надёжных инженерных коммуникаций. Вместо 100 объектов получилось 120, при этом общая площадь квартир увеличилась в 2,2 раза. Не прошло и года, как на свет появился красивый современный 8-этажный жилой комплекс с мансардой и уютным двором с душистой сиренью. По деньгам получилось как минимум на 30% меньше, если бы строили новое с чистого листа!
Бывший ведомственный объект Института атомной энергии им. Курчатова. В 1994 году был успешно реализован проект по реконструкции четырёхэтажного сталинского здания 1934 года постройки. Градостроительные изменения производились в основном за счёт финансовых средств членов ТСЖ.
К дому надстроили 3 этажа, в том числе мансардный уровень. В результате модернизации общая площадь 7-ми секционного строения выросла почти в 2 раза. Помимо обновлённого фасада собственники получили улучшенные планировки жилья и современные инженерные коммуникации. Я живу в аналогичном доме по соседству, и каждый день наслаждаюсь торжеством архитектурной мысли! Как хочется, чтобы вот так было повсеместно!
По результатам технической экспертизы столичные власти определили список из более чем 400 зданий несносимых серий, которые могут быть подвержены глубокой реконструкции и модернизации. А по оценкам независимых экспертов этот перечень можно существенно расширить - по их словам, объём подходящих площадей значительно превышает официальную статистику. В свою очередь, мэр Москвы Сергей Собянин одобряет инициативу по точечной реконструкции исторических зданий, поддерживает подобные начинания и выражает готовность оказать посильную помощь и содействие заявителям.
Лично я категорически против реновации в существующем формате. Считаю мероприятие, которое условно носит добровольно-принудительный характер, неким подобием рейдерства - уж очень действо напоминает силовой захват. У непримиримой позиции много сторонников, именно по этой причине среди потенциальных участников программы так много отказавшихся от радикальных изменений и сноса жилья.
Вот если бы владельцам предоставляли полноценное равнозначное жильё взамен хрущёвок, тогда совсем другое дело. Переселяли бы людей из старых пятиэтажек в новые малоэтажные или хотя бы среднеэтажные комплексы по соседству, в непосредственной близости от насиженных мест, а не пытались всеми правдами и неправдами выпихнуть собственников престижных объектов, например, из ЦАО за пределы МКАД. Сама по себе идея, конечно же, хорошая, но у нас опять получается, впрочем, как и всегда - игра в одни ворота!
Уверена, люди до конца не осознают, что на самом деле только теряют от реновации. Помимо экономических показателей ликвидности, которые, кстати, далеко не всегда в пользу новостроек (самый жирный минус – это плотность населения), существуют нематериальные блага и ценности – тишину, уют и покой, психологический комфорт и душевное равновесие ни за какие деньги не купишь!
Только за прошлый 2022 год я реализовала более полутора десятка квартир под реновацию. На рынке создался небывалый ажиотаж вокруг подобного рода объектов. Жильё под снос, обладающее инвестиционной привлекательностью, желают приобрести абсолютно все без исключения. Казалось бы, где логика в действиях собственников, когда они выходят на рынок со своим предложением? Зачем продавать? Сиди ровно на пятой точке и спокойно жди своей очереди по реновации. К тому же в рамках программы участники получают актив, рыночная стоимость которого в 1,5 превышает старое жильё. Но такой вариант устраивает далеко не всех!
Представьте себе ситуацию: человек осознанно выбрал для личного проживания пятиэтажку. Он долго искал, всеми силами стремился к этому и, в конце концов, в результате мучительных изысканий нашёл то самое место, где ему действительно комфортно. Здесь всё знакомо и дорого душе: сплочённый коллектив жильцов, атмосфера, экология, аура. В один прекрасный момент гражданину заявляют, что в точно установленные сроки его мир разрушится. В таких условиях городскому жителю ничего другого не остаётся, как отправится на очередные поиски лучшей среды обитания. Это его право на самоопределение. Человек сам решает, где и в каких условиях ему жить!
Существуют две категории людей. Одна привыкла получать указания сверху и слепо двигаться установленными маршрутами, другая ценит достигнутое, созидает и в полной мере наслаждается отведённым временем. Большая часть населения Москвы приноровилась только требовать от государства и, если было возможно, то голосовала бы за реновацию ещё и ногами. Значительно меньшая по численности группировка добивается всего самостоятельно без посторонней помощи – они ярые противники необдуманных градостроительных реформ с явным акцентом на уплотнение пространства. Разные пути, различные жизненные ориентиры.
Не поймите меня превратно, с вами говорит не выживший из ума старый консерватор. Я за обновление обеими руками – всегда стремлюсь познавать что-то новое и двигаюсь вперёд. К тому же, богатый жизненный и профессиональный опыт подсказывает, что строить долгосрочные планы на руинах – дело бесперспективное. Однако в данной сложившейся ситуации с пертурбацией городского массива самым оптимальным решением будет сохранение и преумножение накопленного потенциала, поступательная интеграция на существующих мощностях. При этом здание не обязательно должно иметь статус памятника архитектуры – как показано на вышеперечисленных примерах, преобразить можно и самую унылую безликую пятиэтажку.
При этом действия руководства столицы должны совпадать с принципами возложенной на них миссии – всё для людей. Слова стоит доказывать делом, а не лозунги орать и до беспамятства набивать карманы, исходя из своей личной выгоды. Решения стоит принимать выверенные, оптимальные, экономически обоснованные. В данный момент городское пространство по многим параметрам не готово к вертикальному росту – отсутствуют технологии, да и люди ещё пока ментально не созрели.
Реконструкция жилого фонда - идеальное решение для тех, кто не попал в заветные списки по программе реновации и тех, кто в эти самые списки даже не стремился.
Но, как бы там ни было, я совершенно уверена в одном, что люди совершают глубочайшую ошибку, когда тянутся за длинным рублём к верхушкам небоскрёбов и соглашаются на переселение и снос – при этом они напрочь упускают из виду уникальные возможности и истинные жизненные ценности!
Друзья, желаю вам иметь холодную голову на плечах, когда собираетесь к новым вершинам - да пребудет с вами интеллект и постоянное развитие!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 июня 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
