Где лучше купить дом в Подмосковье?
Рейтинг лучших районов Московской области для покупки дома составлен на основе таких фундаментальных геоэкономических показателей, как газификация, ур...
Друзья, рада приветствовать вас на своем сайте! Будем знакомы – меня зовут Татьяна Мамонтова, я частный риэлтор, живу и работаю в Москве. И так уж получилось, что моя профессиональная деятельность неразрывно связана с изменениями, происходящими в столице. Как человек неравнодушный и вникающий в суть вещей, не могу обойти вниманием такое явление, как реновация в Москве.
Честно скажу, вынашиваю эту тему давно и основательно. Очень уж многими толками, сплетнями и недомолвками она обросла – как со стороны наших законотворцев, так и непосредственных участников процесса, собственников, чьи дома и квартиры попали под реновацию.
Предлагаю нам с вами последовательно, беспристрастно и объективно взглянуть на ситуацию со стороны и разобрать, в чем суть реновации, плюсы и минусы программы и, главное, кому всё это выгодно и можем ли мы с вами, обычные граждане, повлиять на процесс предлагаемого нам «улучшения» жилищных условий.
В Москве программа реновации стартовала в 2017 году. С легкой руки столичного Правительства предлагалось улучшение жилищных условий москвичей, а именно – вместо квартир в ветхих домах участникам полагались новые квартиры с отделкой в новостройках, причем – цитирую – совершенно бесплатно!
Вроде бы прекрасная инициатива, не правда ли?
Особого внимания заслуживают еще некоторые важные ключевые моменты заявленной программы:
- квартиры предоставляются равнозначные по площади и условиям;
- расселение исключительно в пределах того же района;
- сохранение инфраструктуры и прочих благ цивилизации;
- улучшение потребительских качеств квартиры (раздельные санузлы, больше метраж кухни, лучше планировки, наличие лифтов и т.д.);
- предоставление парковочных мест.
Дополнительный бонус – стоимость жилья в новостройке превышает цену квартиры в доме под реновацию. Так что участники программы как будто сорвали джек-пот – жили себе, звезд с неба не хватали, а тут неожиданно несколько миллионов с неба привалило.
Всё перечисленное – великолепно. Просто хочется поклониться слугам народа за такую прекрасную инициативу.
Совершенно неожиданно в информационном пространстве появилось очень много разоблачителей, будто желающих хайпануть на и без того больном для москвичей вопросе. В заголовках, близким к желтым, реновация употребляется вместе с громкими утверждениями про ложь, обман, подвох, лукавство и прочие нелицеприятные синонимы.
И тут закономерно у людей думающих возникает диссонанс. С чего это про такую хорошую инициативу говорить такие плохие слова?
Итак, включаем критическое мышление и смотрим, что же происходит в сфере реновации – благо, с 2017 года по 2024 уже 7 лет прошло и можно оценить явление по его плодам. А плоды, надо сказать, очень уж отличаются от заявленных на старте. И изрядно мутировали в процессе принятия многочисленных поправок в законе о реновации. Не буду загружать вас юридическими выкладками и хронологией абсурда, дам лишь кратную выжимку с потребительской точки зрения. А далее вы уже сами сможете сделать выводы – что такое реновация и каковы ее истинные цели.
Кстати, о целях. Хочу еще раз акцентировать ваше внимание на ключевом определении: реновация направлена на расселение и снос ветхого малоэтажного жилого фонда.
Запомнили? Стало быть, основанием для включения дома в фонд реновации является его ветхость, подтвержденная техническими освидетельствованиями, и высотность. Малоэтажными принято считать дома в три этажа, впрочем, глаза порой закрывают и на 4-5 этажей без лифта, мусоропровода и прочих благ цивилизации.
Я не случайно вынесла на обсуждение именно это моменты. Мне как гражданину своей страны в целом и жителю Москвы, в частности, хотелось бы верить в соответствие написанного в законах тому, как это реализуется на деле. В ситуации с реновацией уже само определение противоречит происходящему, не говорю уже о прочих нюансах, которых мы тоже коснемся ниже.
Фото: Агентство «Москва»
Один из ключевых моментов, благодаря которым столичная реновация снискала себе репутацию большой аферы с «попилом бюджета» (оборот не мой, народный) – под реновацию пошли жилые объекты, не подходящие под «ветхие и малоэтажные», но обладающие повышенной коммерческой привлекательностью дома всех мастей – хрущевки, брежневки, сталинки, пятиэтажки и даже девятиэтажки. И закон, увы, вполне оправдывает текущие преобразования моего родного города.
«…Ведь если звезды зажигают – значит, это кому-нибудь нужно…» - увы, нетленка Маяковского применима и к не очень красивым явлениям. Если сносят крепкие, основательные дома – значит, и это кому-нибудь нужно. И вряд ли жильцам.
Снос по реновации физически крепких домов, росчерком чьего-то пера ставших в одно мгновение ветхими – серьезное нарушение, основанное лишь на поверхностном обследовании. Ветхость – это про износ коммуникаций, несущих конструкций, фундамента. Ну, вы поняли…
Аналогичная ситуация с этажностью. Наравне с деревянными бараками в план реновации попали и девятиэтажки, волею судеб оказавшиеся в перспективной локации.
«…У нас в районе авторский дом 1951 года попал под реновацию, невероятной красоты и качества. Но он рядом с метро в хорошем месте, с очень дорогой землей под ним. Случайность? Не думаю…»
«…Второе имя этой реновации - обман и распил. Отдавайте себе отчет, что она делается в интересах застройщиков и распила госбюджета. Никто улучшать ничьи условия и не собирался. Всем плевать. Ради этого продавили закон об отмене всех остальных законов - закон о реновации. В реновацию вписали самые вкусные участки земли (либо большие, либо рядом с метро) и абсолютно все равно, что там сейчас сталинки из авторских проектов начала шестидесятых годов с потолками 3.2м…»
Это отзывы реальные, так выглядит народная критика реновации в Москве. Впрочем, есть и сторонники улучшайзинга:
«…Привыкайте уже, мы живем в Москве, столице, мегаполисе. Подразумевается и повышенная плотность населения, и быстрый темп жизни, и повышенная этажность и да, парковки. За медленной, тихой жизнью - в пригороды или периферийные города…»
Это мнение – квинтэссенция всех проблем, которые так старательно замазываются преимуществами реновации в виде улучшения жилищных условий. Давайте-ка отстранимся от личной сиюминутной выгоды каждого получившего квартиру в новостройке и посмотрим на глобальные последствия столичных преобразований. Прямо по списку предлагаемых плюсов реновации и пройдемся.
Про равнозначность предоставляемых квартир. Что имеется в виду? Видимо, только площадь, плюс-минус. Потому что какие равнозначные параметры могут быть у жилья, допустим, со второго этажа, из подъезда на три квартиры, с зеленым тихим двором и жилплощадью в новостройке на 25 этажей, где 5-6 семей только на одном этаже? Общее в данном случае только люди, которые из квартиры по реновации переехали в предложенный вариант. Всё. Равнозначности нет. И те, кто красиво говорит про чудесные новые районы, качественные дома и принципиально новый уровень жизни, просто пытаются натянуть сову на глобус. Просто потому, что это кому-то нужно.
Не будем утрировать, конечно. Когда расселяется барак с текущими трубами – это да, это перемены к лучшему. А представьте уже ставшую нормой реновацию и снос крепких хрущевок и сталинок, расположенных в историческом центре Москвы. В пределах третьего транспортного, допустим. Это, как правило, уютные микрорайоны со сложившейся инфраструктурой, социальным слоем, доступностью к метро. Это зеленые дворы со шлагбаумами, где по причине малоэтажности достаточно парковочных мест для жильцов. Это десятилетиями формировавшаяся среда, для большинства людей – часть жизни. И всё это предлагается в одночасье бросить, чтобы поднимать социокультурную целину в новом месте. Да не каждому оно надо, такое счастье. Это зачастую не только стресс, но ухудшение качества жизни, а то и вклад в ее сокращение, когда речь идет о переселении людей в возрасте 50-60+.
Про расселение в пределах одного района. Тут надо отдать должное авторам закона о реновации – в документе такое количество правок и дополнений, что получилось под стать пословице: закон – что дышло, куда повернешь – туда и вышло. На текущий момент ситуация примерно следующая. Собственникам попавшей под реновацию квартиры предлагается несколько вариантов жилья, один из которых действительно может быть в пределах района. Но квартира эта может по определенным параметрам уступать вариантам где-нибудь в Кукуево. Например, вид не туда, трасса под окнами или еще какое жизненно важное неудобство. Таким образом жителей вынуждают выбирать лучшее из худшего, и нередко выбор падает на квартиру приличную, но в совершенно другой локации. Что, собственно, и требовалось – максимально заселить невостребованные квадратные метры по периметру столицы, оставив дорогой и престижный центр под коммерческую реализацию.
Про предоставление инфраструктуры. Вот представьте – живет себе человек. С семьей. За 10-20-30 лет обрастает любимыми маршрутами, магазинами, подвальчиками с ремонтом обуви, детскими садами, школами, иногда даже хорошими соседями. И вдруг БАЦ! – реновация. И прощай, любимый район, на… а насовсем! Конечно, для тех, кто в доме живет без году неделю, переезд – дело плёвое и даже увлекательное. Но по большей части реновация касается жильцов-старожилов.
Так вот, про инфраструктуру. Вместо привычного метро под боком при переселении в новые районы людей может ждать недоразвитая среда обитания. До метро на автобусе, значимые социально-бытовые объекты разбросаны по разным местам, мест в школах и детских садах не хватает, новые поликлиники недоукомплектованы специалистами… Я не нагнетаю, просто констатирую. Обидеть или задеть за живое никого не хочу.
Про качество предоставляемого по реновации жилья и его коммерческую ценность. Тут вообще песня. Дело в том, что закон о реновации официально позволяет при строительстве отступать от действующих в РФ строительных, санитарно-эпидемиологических, пожарных и экологических норм. Проще говоря, грубые нарушения теперь перестают быть таковыми, если имеется предоставленное от столичных властей разрешение работать по специальным техническим условиям. Повсеместная замена ГОСТов на ТУ, теперь и в сфере строительства.
Что это значит в переводе на русский? А то, что обнаруженные счастливыми новосёлами серьезные и не очень недочеты нового жилья предъявлять будет некому, ибо «ТУ»! И так сойдет.
Многие авторитетные строители, архитекторы уже не первый год высказывают свое мнение по поводу стихийной застройки и перезастройки столицы. Тут налицо и нарушение норм инсоляции (количества проникающего солнечного света), проветривания территорий (аэрации), обеспечения зелеными зонами для очищения воздуха, доступ к жилым домам пожарной техники (у нас, например, дефицит пожарных лестниц для высоток).
Качество самих домов я даже разбирать не буду – в сети отзывов на эту тему предостаточно. Нарушения явных и скрытых работ, самые дешевые материалы (для расселения по реновации предлагаются в основном дома эконом-класса). По сравнению с ними многие хрущевки и брежневки, незаслуженно пущенные под снос, значительно выигрывают по качеству, безопасности и сроку службы.
Про парковки. Из общих и размытых фраз от реализаторов реновации можно почерпнуть следующее: в процессе переселении из старых домов в новые всем жителям хватит парковочных мест. Правда, на деле получается какая-то парковка Шредингера – она как бы есть, но ее как бы нет. Смотрите, какая математика. Расселили, допустим, пятиэтажку-хрущевку. Это около 50 квартир. Ну и около 50 автомобилей, соответственно. Затем эти жители по реновации заехали в некий 20-этажный дом. А это уже порядка 600-700 квартир, и авто, соответственно. Внимание, вопрос – хватит ли всем парковочных мест? А еще помним про современный тренд – двор без машин. Остается что? Правильно, платное место в подземном паркинге – «по скидке для тех, кто по реновации». Ну, или продаем личные авто и пересаживаемся на шеринговые самокаты или электробусы. К чему, собственно, все и идет. Наверное, особенно удобно на самокате ездить в поликлинику или возить детей в сад и на развивашки. Как говорится, жить стало лучше, жить стало веселее. Правда, кому именно, не уточняется.
Безусловно, обновлять облик города нужно, я не сторонник ретроградных явлений и разрухи. И что касается морально устаревшего, аварийного, ветхого жилья – я только руками и ногами «за». Когда это действительно обоснованно.
На мой взгляд, один из главных плюсов для попавших под реновацию – возможность улучшить свое материальное положение. И касается он в первую очередь тех, кто сознательно покупает квартиры под реновацию. По сути, это просто купи-продай, способ заработать с минимальными вложениями, если есть свободные средства и возможность их вложить на некоторые время. Покупаешь реновационную квартиру, условно, за 10 млн, через пару лет получаешь жилье в новостройке, а затем продаешь его за условные 20 млн. Красота же!
Впрочем, тут закономерно возникает вопрос – а почему же сами владельцы не хотят обогатиться, в чем смысл продавать квартиру, которая тебя вот-вот озолотит?
Еще хотелось бы добавить, для кого реновация – однозначное благо. В числе безусловных выгодоприобретателей – бюджет столицы, девелоперы и все околостроительные компании, так или иначе связанные с демонтажом (для справки: снести хрущевку – несколько десятков миллионов), вывозом мусора (вопрос – куда??), непосредственно стройкой, благоустройством.
Друзья, поскольку мы разбираем именно эту тему, вариации с юридическими сложностями объекта и владельцами-маргиналами оставим за скобками.
Рассмотрим ситуацию, когда адекватные, вменяемые взрослые люди, чей дом попал в списки реновации, решаются на, казалось бы, нелогичный шаг – продать квартиру не дожидаясь получения улучшения жилплощади и отдавая себе отчет, что квартира по реновации уйдет значительно дешевле, нежели новостройка.
Так вот, друзья мои. С высоты своего жизненного опыта скажу, что ничего нелогичного в этом нет. Более того, попади моя любимая сталинка (не приведи Бог!) в списки реновации, мы с семьей с высокой долей вероятности поступим так же.
Скажем так, есть две категории людей (очень условно): одни привыкли брать, что дают, другие предпочитают делать самостоятельный выбор. И это не материальные ценности.
Фото: Юрий Кочетков/EPA
Дело в том, что смена места жительства, если ты его сознательно выбрал для себя, не может происходить стихийно. Для многих квартира, дом, район – это про качество и уклад жизни, а не просто адрес в паспорте. И такие люди, заблаговременно понимая, что их ждет, делают выбор в пользу сохранения своего уровня жизни, не дожидаясь, когда кто-то им что-то там подаст. Даже если речь о дополнительных миллионах рублей.
Такие собственники ставят собственные интересы, время и комфорт выше прибыли. Поэтому действуют проактивно – заблаговременно продают квартиру по реновации, далее выбирают район по душе (зачастую тот же, с аналогичным малоэтажным домом и тихим двором, который не вошел в план реновации), покупают там жилье и продолжают жить в своем ритме, по своим правилам.
Многим наверняка хочется спросить – а что мешает дождаться новостройку, продать ее и уже на вырученную сверхприбыль (шутка) купить квартиру на свой вкус? А просто не хочется. Нет такой жизненной необходимости, чтобы пару-тройку лет жить на чемоданах, потом переезжать, искать покупателей, нервничать, переезжать еще раз… Не всегда материальные выгоды стоят на первом месте перед здоровьем и личным временным ресурсом, который имеет свойство заканчиваться.
Вот такая нехитрая психология.
Уплотнение, ускорение, ухудшение экологической обстановки, транспортный коллапс, нехватка социальных объектов и еще много неприятных явлений может произойти, если столичная реновация повсеместно и планомерно заместит все жилые дома ниже 9-ти этажей высотками от 30 этажей и выше.
По факту людей просто выселяют из комфортного малоэтажного центра в бетонные гетто на отшибе с конструкциями «окно в окно».
Эксперты давно уже бьют тревогу – площадь застройки в Москве превышена в 2,5 раза, а местами и в 4. Каменные джунгли и «человейники» продолжают расти, обрастая хитросплетениями дорожных развязок, всеми видами наземного метро и ТРЦ с пластиковыми деревьями, где предлагается проводить семейный досуг, попутно скупая все на своем пути. Так себе картинка… И это – страшно подумать – вопрос времени, причем совсем небольшого.
По текущему законодательству пока еще можно.
Нужно организовать собрание жильцов, трезво взвесить все за и против реновации для конкретной локации. Проголосовать – голосов «против» должно быть более 30% от общего количества собственников. Далее собрать пакет документов и предоставить в столичную Мосжилинспекцию.
Возможно ли выйти из программы реновации? Возможно. Сложно ли это на деле? Сложно. Среди собственников может оказаться немало уже потирающих руки от скорого обогащения за счет бюджета. И какие аргументы можно привести человеку, который уже посчитал в уме денежки и теперь должен от них отказаться?
Тем не менее, если среди собственников преобладают люди, оперирующие ценностями другого порядка, более глобальным мышлением вместо поиска сиюминутных выгод, добровольный отказ от реновации возможен. И я очень рекомендую взять его на заметку тем, чьи дома уже попали в план реновации или находятся в потенциально привлекательных локациях.
Дорогие друзья, благодарю, что уделили время и дочитали до конца. Надеюсь, мои размышления помогут вам принять верное решение, если реновация коснулась и вас. Желаю вам выбирать сердцем, а не разумом, и поддерживать необходимый уровень жизни в любой ситуации, независимо от обстоятельств.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 декабря 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
