Сколько времени занимает сделка купли-продажи квартиры
Примерный расчёт времени, который может понадобиться для проведения всех видов сделок купли-продажи квартиры "под ключ".
Ровно 20 лет назад, в 2003 году, прошла моя первая сделка по продаже квартиры. 20 лет я работаю риэлтором в Москве. Два десятка лет непрестанного труда, постоянной учебы и самых невероятных клиентских историй и сделок.
Так вот… на фоне неоднозначного и, отчасти, негативного предвзятого отношения к деятельности маклера хочу поделиться с вами некоторыми мыслями, откровениями и особенностями профессии риэлтора. Благо, за 20 лет накопилось.
Расскажу, кто такой риэлтор, как стать специалистом по недвижимости, сколько зарабатывают риэлторы в Москве, как отличить честного брокера от мошенника, как риэлторы обманывают клиентов и много другой полезной информации. Уверена, после прочтения статьи ваше мнение о риэлторах, как минимум, изменится, а как максимум, вы станете более подкованными в сфере решения вопросов с недвижимости и будете знать, как обезопасить себя и близких от махинаций с недвижимостью.
Справедливости ради стоит отметить, риэлтор – одна из самых неоднозначных профессий в нашей стране. Люди, далекие от сферы недвижимости, в большинстве своем считают риэлторов обычными посредниками, которые берут деньги ни за что, своего рода ненужной «прокладкой» между покупателями и продавцами, собственниками и арендаторами.
И, увы, такое мнение есть чем оправдать и подкрепить.
Риэлторская деятельность по количеству махинаций и черных схем соотносима с не менее криминальной сферой – автобизнесом. И там, и там деньги крутятся огромные. Чем и привлекают в свои ряды множество любителей легкой наживы, не отягощенных этическими нормами и совестью, чего не скажешь об интеллекте, хитрости и наглости – этого как раз в избытке.
Однако не все так печально и беспросветно. Настоящий риэлтор – который добросовестный, не случайный человек в профессии – это, прежде всего, специалист по работе с людьми. Квалифицированный, чуткий, способный понять потребность клиента лучше него самого и подобрать под эту потребность максимально подходящее решение. Вот за что получает деньги риэлтор – за экспертную помощь в решении конкретного вопроса с недвижимостью. А что в этот вопрос входит – изучить весь регион вдоль и поперек на предмет подходящей квартиры, «пробить» жилье на наличие юридических проблем или собрать пакет документов для сделки – это уже второй момент, который и определяет размер комиссии агента.
Для меня – да. Предвосхищая немой вопрос читателей, попавших на мой сайт впервые, кто я такая и с чего это вдруг решила рассказать всю внутреннюю кухню, представлюсь:
Меня зовут Татьяна Мамонтова. Я частный риэлтор, работаю в Москве и области.
Хранить секреты внутренней кухни – то бишь, схемы дополнительных заработков, комиссий, обманов и прочих фокусов-покусов заинтересованы те, кто на них зарабатывает. Это нажива на неосведомленности, простоте, доверчивости, и что самое прискорбное, человеческой беде.
С теми, кто называет себя риэлторами, а, по сути, является людьми с низкой социальной ответственностью, или черными маклерами, у меня (да и всех добросовестных брокеров) особые счеты. Да, мне тоже приходится с ними общаться. Звонки, встречи на объектах, попытка провернуть махинации в своих шкурных интересах, представляя, якобы, сторону клиентов…
У меня другой путь. Он не самый легкий и не выстлан красными ковровыми дорожками и денежными купюрами, как обещают рекрутеры в Агентствах недвижимости. И, прежде чем стать риэлтором, я взвешивала все за и против, все плюсы и минусы многократно, в итоге приняв для себя решение, о котором по прошествии двадцати лет ни разу не пожалела.
Помните сказку – пойти туда, не знаю куда, принеси то, не знаю что?.. Начальная школа агента по недвижимости примерно такая.
В нашей стране нет специальности риэлтор. Нет государственных или коммерческих вузов, где можно выучиться на риэлтора. Нет таковой должностной инструкции, штатной единицы. Странно, правда? Особенно, учитывая, что номинально специалистов по недвижимости – пруд пруди, и каждый именует себя непременно «Сертифицированным» и «Лицензированным», хотя, на минуточку, официально лицензирование деятельности отменили в далеком 2001 году. Так что, согласно российскому законодательству, именоваться риэлтором может любой желающий, независимо от образования, квалификации и рода деятельности.
Профессия риэлтор – дань времени, когда человек разумный понял, что иногда лучше заплатить за услугу, чем потратить самому кучу времени, и не факт, что будет результат. Кто постарше, наверняка помнит, что в советское время маклеры (посредники по сделкам с недвижимостью) были вне закона. Тем не менее, уже тогда спрос на их услуги, пусть и нелегальные, набирал обороты. Посмотрите на досуге кинофильм «По семейным обстоятельствам» - и историю узнаете, и удовольствие получите.
Так вот, резюме №1:
На риэлтора нельзя выучиться. Риэлтором можно только стать.
Гений перевоплощения, мастер адаптации, тонкий психолог и жесткий переговорщик, а также обязательно юрист, правовед, аналитик, экономист, оценщик, брокер, фотограф, копирайтер, маркетолог – вероятно, прототипом современного риэлтора был древний бог Шива с четырьмя руками, образец многозадачности и успешного тайм-менеджмента.
Риэлтор, он же специалист/эксперт по недвижимости, агент, брокер, маклер – все это наименования одной и той же деятельности.
В сферу деятельности риэлтора, в зависимости от направления и специализации, входит: купля-продажа или аренда жилой недвижимости, работа с коммерческой недвижимостью (офисы, производственные площади), операции с загородными, элитными объектами, земельными участками, недвижимость за рубежом. Кроме того, есть деление на вторичный рынок и новостройки.
Расскажу, как это произошло со мной. Окончив юридический факультет МУПК/РУК, я, полная сил и амбиций, стала искать, где же приложить свои новоиспеченные компетенции. На глаза попалась вакансия одного из крупнейших столичных Агентств недвижимости. Оно и сейчас в лидерах. Вот, думаю, то, что надо! Приглашают активных, целеустремленных, юридическое образование приветствуется, потолка в зарплате нет - работа как раз для меня!
Собеседование я прошла успешно и сразу же вступила в ряды многочисленных, так же рвущихся в бой сотоварищей, коих в новом потоке было великое множество. Мне присвоили гордое звание – Стажер. Окрыленная историями про успешный успех риэлторов, я приготовилась покупать, продавать квартиры и делать все прочее, в чем заключается работа риэлтора.
Ох, как я ошибалась… Реальность такова: любому агентству недвижимости нужны, по сути, чернорабочие – бесплатная рабочая сила для выполнения рутинных задач, как-то: прозванивать «мертвые» базы, собирать по крупицам контакты потенциальных клиентов в сети, дежурить на телефоне, расклеивать объявления, рекламировать услуги агентства всеми доступными способами. Работа неблагодарная и, конечно, на самых первых порах отсеивает тех, кто пришел с короной на голове и большим чемоданом для баснословной зарплаты риэлтора. Ее, этой самой зарплаты, нет в принципе. Зато есть расходы, и немалые – на проезд в офис и поездки по городу, еду, организацию собственной рекламной деятельности. Так что если хотите стать риэлтором, мой вам совет - приготовьте сначала финансовую подушку безопасности месяцев так на 5-6 как минимум.
По причине всего перечисленного в агентствах недвижимости огромная текучка – люди приходят и почти сразу увольняются чуть не каждый день. Остается примерно 1%. В нашем филиале спустя месяц я осталась одна из всего массивного потока, все ушли по собственному желанию. На чем я держалась? Пожалуй, все на тех же амбициях и небольших отложенных совместно с мужем сбережениях.
Обещанной клиентской базы никто никому не дает. И даже если вас пригласили поработать «без поиска», базу вам могут дать, но, скажем так, отработанную – например, старые контакты людей, которые когда-то уже пользовались услугами агентства. Впрочем, как говорится, новичкам везет, иногда может повторно выстрелить один и тот же клиент. Кроме того, на подобных звонках можно тренировать уверенность, ставить голос и прочее. К тому же, повод более чем безобидный – например, представиться отделом качества и выяснить, понравилось ли прошлое сотрудничество, есть ли нарекания, не планируется ли новых операций с недвижимостью… В общем, упражнение на креативность в том числе.
Классическая традиционная структура: во главе опытный высококвалифицированный агент со связями в отрасли, юрист или юридическое подразделение, осуществляющее правовую поддержку, фотограф, аналитик, оценщик, маркетолог и целая армия бегунков (агентов, выполняющих черновую работу).
Далее конфигурация выглядит следующим образом: отраслевые интересы делятся либо по сегментам (вторичный рынок, новостройки, отдел ипотечного кредитования, элитная / , коммерческая / зарубежная недвижимость, либо по географическому признаку (но такое встречается реже). Внутри отраслевого подразделения может выделяться группа, за которой закреплён определённые территориальные границы.
Плюс-минус так устроены все агентства. И ты, как стажер, начинаешь свой путь с нулевого километра и нулевого дохода.
Всеми этими радостями я занималась почти полгода. Живых клиентов за это время в глаза ни разу не видела – только рутинные обязанности, подай-принеси, сам себе клиента найди… Повторюсь, к этому моменту я была уже замужем, и отсутствие хоть какого-то дохода начинало напрягать не только меня, но и моего мужа. Даже, наверное, не столько отсутствие зарплаты, сколько вложение времени и труда впустую – вот это действительно было обидно. Ситуация накалялась не только на работе, но и дома.
И тут случилось она – моя первая сделка. Конечно, не через контакты компании. Клиента я нашла на Авито, требовалась срочная продажа однокомнатной квартиры в Южном Бутово. Созвонилась, наладила контакт, подписала договор на сотрудничество и уже через месяц (!) получила свои первые, кровно заработанные комиссионные. Точнее, комиссионные получило агентство, а я – 40% от этой суммы.
Я была просто на седьмой небе от счастья! Я – риэлтор! Я могу! Впрочем, муж радость не разделил – полученная сумма бесконечно далеко от моих расходов за шесть месяцев бесплатного труда…
Думаю, многим, кого прельщает профессия брокера по недвижимости, будет интересно узнать, как стать риэлтором – куда пойти учиться, с чего начать, какие дисциплины изучать.
Чуть выше я уже говорила, что профессии как таковой не существует. Но откуда же берутся риэлторы, если их никто нигде не учит?
Тут вопрос с подвохом. Скажем так, на государственном уровне так и есть – никто и нигде не выдаст вам диплом установленного образца о том, что вы риэлтор.
И тут, как говорится, у вас есть три путя).
Как происходит обучение в АН: приходишь новичком. Образование, пол, возраст, размер груди, сапог и вероисповедание никакой роли не играют. Только личное желание, время, обучаемость и стрессоустойчивость. Вижу цель – не вижу препятствий.
Кстати, наибольших успехов достигают риэлторы с образованием и опытом работы юристами, психологами, учителями. К слову, в одном АН я как-то встретила целый отдел, созданный из бывших преподавателей музыки, труда, физики, русского языка и математики. После общения с трудными подростками любые даже самые неадекватные запросы и реакции клиентов кажутся им детскими шалостями.
Так вот. Плюсы стажировки в агентстве – компания заинтересована в формировании кадров, и вас там действительно будут обучать. В АН поменьше это могут быть старшие наставники, а крупных корпоративных АН, как правило, есть собственные центры подготовки кадров. Это значит, что с вами будут работать приглашенные бизнес-тренеры, мотиваторы, практики и прочие спикеры, от которых вы при надлежащем прилежании сможете почерпнуть массу полезной информации, причем бесплатно. Точнее, платить агентству за знания вы будете своим временем и силами.
При этом имейте в виду – у АН нет задачи взрастить мощных экспертов, которые смогут составить серьезную конкуренцию, перейдя, например, к конкурентам или открыв собственную практику. Поэтому учить вас будут примерно до уровня хорошего специалиста. Все, что больше и выше – ваша собственная точка роста.
Чему учат на курсах? Как правило, это выработка коммуникативных качеств, самоподачи, презентации объекта и, конечно, активный поиск клиентов.
Минусы подобного обучения – это недешевое удовольствие, и платите вы из своего кармана. Второй момент – квалификацию и прикладную ценность курсов вы не можете проверить, потому что, напомню, лицензирования деятельности риэлтора нет, и унифицированных учебных регламентов, соответственно, тоже. Поэтому обучение риэлторов – непаханое поле «авторских методик», «уникальных программ» и прочей лабуды, далекой от реальности. Не хватает только классики инфоцыганства в духе – «Как стать риэлтором за неделю» и «Обучение брокерству под гипнозом».
Не застрахованы от сливания денег в пустоту и ученики именитых бизнес-тренеров. Тут вот какая штука. Помните фразу – учит тот, кто сам ничего не умеет? Правда жизни в том, что реальные акулы рынка, практикующие риэлторы, заняты своим непосредственным делом – риэлторской деятельностью, а не образовательной. Поэтому найти действительно хорошего тренера, который сможет вам передать и теорию, и практику, при этом учитывающую реальную конъюнктуру рынка, а не сферического коня в вакууме, довольно сложно. Но можно. В России таких специалистов наберется максимум с десяток.
Я не отговариваю вас от курсов, а лишь призываю с особой тщательностью подходить к их выбору. Практик ли автор курса, какой профессиональный путь прошел, какие сферы работы затрагивает учебный курс. Помните – после прослушивания курсов (очного или дистанционного) вы остаетесь один на один с красиво напечатанным сертификатом, который сам по себе вам в сложных вопросах не поможет. Поэтому еще в процессе обучения заводите знакомства, вступайте в профессиональные сообщества и обрастайте связями в различных сферах.
К слову, о бизнес-курсах. Я могу узнать новоиспеченного выпускника какого-нибудь распиаренного лектора с первой пары слов. Ничего личного, просто наблюдение и выявление закономерности. Дело в том, что любое обучение, особенно, если оно с элементами практики, включает в себя передачу ученикам скриптов – сценариев, как вести диалог с клиентами, коллегами и т.п. Так вот, большинство слушателей их просто зазубривает, даже не вникая в смысл. И если в скрипт закрадется банальная ошибка или некорректное использование термина, эта так и будет тиражироваться в массы, и никто из учеников не пожелает включить голову. Например, это фраза коллеге-риэлтору, когда звонящий интересуется квартирой – «КАК показываете (объект)?». Что значит – как?))) В фас и в профиль покажу, если хотите)). Человек заучил скрипт и ни шагу в сторону, хотя русский язык велик и могуч, и как раз риэлтору-то желательно им владеть в совершенстве.
Такое развитие событий характерно больше для провинции, где человек с ключами от чьей-то квартиры и распечатанным договором – уже риэлтор. Сказать, что это скольжение по самым верхам профессии – это ничего не сказать. Подобная деятельность без базовой юридической подготовки будет продолжаться до первой кочки, которой станет мало-мальская проблема у объекта, будь то какие-нибудь доли, неучтенные собственники, наследство и т.д. Самое печальное, что риски в подобной ситуации ложатся не на риэлтора-самоучку, а на плечи клиентов, которые по доброте душевной доверяют ему свои деньги или недвижимость. Повторюсь, это весьма порочная практика. Или учись, начиная с азов, либо не берись вовсе.
***
Резюмируя обзор способов стать риэлтором, хочу отметить следующее. Несмотря на такое хаотичное «риэлтообразование» (простите за каламбур), некоторые инструменты контроля и дисциплины все же есть. Пожалуй, именно благодаря им в сфере недвижимости удается сохранить хоть какой-то порядок.
Я имею в виду систему добровольной сертификации, которая позволяет осуществлять, грубо говоря, калибровку специалистов на рынке. Риэлторы объединяются в профессиональные союзы, билетом в которые служат аттестационные экзамены. Так, для специалиста по недвижимости показателем профессионализма будет членство в Российской Гильдии Риэлторов (РГР - высшая ступень в иерархии организации, далее структурные региональные подразделения). В Москве его подразделением является Гильдия Риэлторов Москвы (ГРМ), призванная повышать уровень доверия и лояльность клиентов.
В начале своей частной практики я сдавала в ГРМ экзамен на брокера. У меня, без ложной скромности, ушло на это 15 минут – я была хорошо подготовлена Агентством, где работала, уже имела на тот момент опыт работы и юридический факультет за плечами. Не всем так повезло – многие приходят на пересдачу по несколько раз. Это к вопросу о способах получения знаний, которые я перечислила выше.
Итак, друзья, с обучением мало-мальски разобрались. Что дальше? Как трудоустроится новоиспеченному риэлтору?
Варианта два – пойти работать (или продолжить, если вы начинали стажером) в Агентстве недвижимости или пуститься в свободное плавание - стать частным риэлтором.
Я уже готовила на эту тему подробную статью с разбором всех плюсом и минусов, поэтому сейчас остановлюсь лишь на одном моменте – как лучше самому риэлтору.
Широкими мазками обрисую плюсы работы в АН:
Поддержка коллектива, наставников, возможность делегировать задачи в профильные департаменты, постоянное обучение, узнаваемость АН (если крупное). Возможность карьерного роста – из стажера в специалисты, эксперты, руководители отделов.
Минусы:
Конкуренция внутри АН, необходимость каждый шаг согласовывать с руководителями, ожидание ответов на запросы в другие департаменты, выполнение множества задач, отнимающих время и не приносящих дохода, невысокая комиссия за сделки.
Теперь обратимся к практике частного риэлтора. Из преимуществ:
Ответственность в одних руках, прямое взаимодействие с клиентом без дополнительных звеньев, возможность самостоятельно выстраивать рабочие процессы, планировать личное и рабочее время, формировать личный имидж, полная комиссия за проведение сделки.
Недостатки:
Вложения в собственное имя, работа над репутацией (требует времени и упорной работы), необходимость в постоянном обучении, повышение квалификаций, освоение нескольких смежных специальностей и навыков, необходимых для комплексного оказания услуг на высоком уровне, приобретение высокотехнологичного и дорогостоящего оборудования (фото- и видеоаппаратура, офисная техника и т.д.), высокий уровень ответственности, приписанный в договоре.
Как видите, оба варианта имеют и «За», и «Против», и тут уже каждый выбирает, исходя из собственных потребностей и возможностей. Клиенты всегда будут и в первом, и во втором случае.
Я выбрала именно второй путь – получив знания и опыт в АН, открыла частную практику. А вот, к примеру, человеку с большими амбициями, возможно, интереснее будет идти по карьерной лестнице в АН или даже основать собственную компанию.
Да-да, искать придется независимо от того, станете ли вы частником и сотрудником АН. То, что в компании дают готовеньких клиентов – просто миф для привлечения новичков. Так что будьте готовы включить свое обаяние, настойчивость, изобретательность, подключив при этом все возможные каналы, от бабушек у подъездов до профессиональных веб-ресурсов.
Сразу скажу – далеко не все способы поиска клиентов, которые вам как риэлтору придется освоить и активно применять, кристально чистые. Иногда приходится и слукавить.
Тем не менее, про легальные способы тоже забывать не стоит – они весьма эффективны:
На стыке этических норм и их отсутствия объявления из разряда «сниму-куплю-продаю», когда задача риэлтора – лишь получить контакт соискателя, заинтересованного в услуге. Эти те самые объявления на столбах и дверях подъездов, когда «русская семья снимет квартиру в вашем доме, дорого» и прочие вариации. Текст может быть напечатан, написан от руки для пущей убедительности, задача одна - поймать на живца, запустить утку, найти клиентов через фейковое объявление.
Аналогичную цель преследуют объявления в базах недвижимости, когда указана популярная локации, фотки шикарного объекта и невероятно низкая цена. Например, в славном городе Сочи таких «заманух» - большинство. На деле объект несуществующий и выставлен лишь для сбора данных клиентов. Все гениально и просто – остается лишь принимать и обрабатывать входящие звонки, ссылаясь на то, что «эта квартира продана, но есть для вас еще лучше».
Вообще, раз уж речь зашла о персональных данных и лидах («горячих» заявках) – именно эта информация в отрасли на вес золота. Поэтому самый ходовой товар среди инструментов риэлтора - платные базы собственников жилья. Есть конторы, которые с помощью специальных программ- парсеров собирают по сети контакты и личные данные продавцов (владельцев жилья, которые в обозримом прошлом совершали какие-либо манипуляции с недвижимым имуществом). Есть базы горячих соискателей, сеть базы владельцев жилья премиум-класса и т.д. Купить можно абсолютно все. А дальше - дело техники, грамотно предоставленный материал обработать и найти подход к клиенту.
Кто заставляет агентов идти на сделки с совестью и использовать серые схемы поиска? Конечно, на тренингах и курсах подобной информации никто не дает. Оно и понятно, какой лектор захочет рискнуть своей репутацией и благонадежностью? В процессе обучения вас научать продавать свои услуги, обосновывать комиссию, делать холодные звонки и работать с возражениями.
Но, когда двери учебного центры закрываются, все вышеперечисленные белые способы найти клиента терпят поражение, а юный риэлтор полгода не получает ни гроша, в ход идут извращённые методы. Совсем необязательно это желание агента. Чаще всего он не выдерживает натиска прикрепленного наставника, требующего сделок.
Если юный агент не сломался и не умер с голода в первые полгода, есть шанс удержаться в профессии и начать зарабатывать. Если верить вакансиям агентств недвижимости, денежного потолка у риэлторов вообще нет. Вот прямо сколько сможешь, все твое! Устроился на работу - готовь тележку для денег, зарплату вывозить).
Мифы и реальное положение вещей
Финансовое положение маклеров буквально окутано тайной. Обыватели представляют это так – ежедневно клиенты несут пачки денег. Еще многие очень любят считать чужие деньги примерно так: например, риэлтор в Москве получает условную комиссию за сделку 150 000 руб. Тут начинается веселая математика в голове, мыслительный процесс нередко можно считать по лицу: «так, значит, 150 тыс. за квартиру. Допустим, 3 квартиры в месяц – это ж почти пятьсот тыщ на руки! Ну зажрались!».
Теперь объясню на пальцах. Как правило, приведенную выше примитивную формулу используют люди наемного труда, которые привыкли, что ежемесячно, независимо от результата, они получат свою зп. И в голове у таких людей нередко выпадает такой важный элемент из цепочки, как непосредственный результат работы. Ведь за процесс риэлтору, в отличие от наемных работников, никто не платит. Наоборот, он сам несет немалые расходы.
Итого смотрим: одна квартира может продаваться 3 месяца, допустим. И если мы поделим условные 150 тыс. на 3, получим 50 тыс. в месяц. Отсюда не забудем вычесть прямые расходы риэлтора – бензин на дорогу, оплату связи и интернета, фото- и видеосъемку, размещение объявлений на платных ресурсах. Набегает немало, поверьте.
А бывает, что квартиры продаются год. Или два. Или вообще не продаются, как при кризисных ситуациях в стране. Понимаете, к чему я клоню? Все те же 150 тыс. надо будет поделить на 12, 24, а то и вовсе на 0.
Или так: за год в работе у риэлтора было 10 объектов. И все сделки закрылись, к примеру, в конце года (так действительно бывает). Значит, целый год у человека не было никаких поступлений, были только расходы. И выплаты пришли все разом – допустим, 10х150=1,5 млн. рублей. Помним, что это за год. Значит, при грубом расчете средний заработок риэлтора в Москве составил 125 тыс. в месяц. Обычная зарплата человека интеллектуального труда, далеко не самая высокая по стране в целом.
Конечно, бывает, что сделок больше. А бывает, что их нет совсем. Например, все те же форс-мажоры или человек заболел, ушел в отпуск. Никаких тебе соцпакетов и гарантированных выплат.
Поэтому, дорогие читатели, резюме по доходам за брокерскую деятельность следующее:
Чтоб хорошо зарабатывать, риэлтор должен много и добросовестно работать. В том числе головой. И крайне желательно иметь финансовую подушку на случай непредвиденных обстоятельств.
К сожалению, бывает и так, что больших денег хочется, а вот работать – не очень. И далеко не у всех железобетонное облико-морале, сдерживающее от соблазна срубить куш побольше. Когда работаешь с большими деньгами, искушение наложить на них свою лапу порой настолько сильное, что некоторые товарищи идут на сделку с совестью. И если некоторые ограничиваются безобидными хитростями в работе, от которых вреда никому нет - например, просто перекладывают свои прямые обязанности на заказчика, другие порой не гнушаются и кое-чем похуже. Это тоже агенты, но уже преступившую черту закона и социально-этических норм. Падшие ангелы сферы недвижимости – черные риэлторы.
Плюс-минус безобидные методы (по мнению риэлторов):
- немножко (или «множко») приукрасить объект в объявлении («5 минут до метро», «тихий двор» и т.п.);
- умолчать о недостатках (например, позабыть про техногенные риски);
- указать то, чего нет;
- несоответствующие реальности фото - коллажи, состряпанные в PhotoShop;
- умышленно «опечататься» в чем-то важном (этаж, сторона света и т.д.);
- завысить метраж объекта;
- скрыть нелицеприятные истории прошлых хозяев.
По мнению многих агентов недвижимости, все перечисленное – невинные шалости, ведь никому не причиняют прямого вреда. Но по факту это обман клиентов, ввод в заблуждение, привлечение внимания заведомо ложным путем, намеренное искажение информации по объекту. Строго говоря, налицо противозаконные, хоть и с трудом доказуемые действия.
Но это все цветочки, ягодки будут впереди.
Агент, который предлагает вам сотрудничество за комиссию, намного ниже рыночной, вовсе не альтруист, желающий сохранить ваши деньги. Напротив, он точно знает, как извлечь из сделки максимальную выгоду так, что вы, во-первых, об этом даже не узнаете, а во-вторых, будете настолько очарованы небольшой комиссией, что с удовольствием будете его рекомендовать друзьям и знакомым.
В данном случае речь идет о скрытых комиссиях, о которых вы ни в разговоре, ни в договоре ничего не узнаете. Ушлый брокер так провернет сделку, что возьмет деньги с вас, со второй стороны, и каждый будет уверен в своей удаче.
Самые популярные серые схемы работы риэлторов – завышение оценочной стоимости объекта, минимальная или даже нулевая комиссия за услуги. Все это – звоночки, что ваш агент нацелен содрать с вас три шкуры под видом демократичного обслуживания. Способов получить скрытую комиссию множество, подробно я о них уже рассказывала в отдельной статье. Рекомендую ознакомиться, если вам предстоит сделка с недвижимостью и поиск риэлтора для продажи или покупки квартиры.
Нередко риэлторы обманывают и коллег - воруют друг у друга фото, передоговариваются с собственниками за спиной.
А бывает и такое, что собственник может и не знать, что его квартиру продает агент. Например, напрямую поданное объявление может быть скопировано и растиражировано по нескольким ресурсам с указанием контактов агента, конечно. Если собственник принципиально отказывает от сотрудничества с агентами, в ход могут пойти подставные покупатели – приходят на просмотр и говорят, что берут квартиру, убеждают снять объявление, а сами в это время делают фото (мол, показать папе-маме, жене, мужу, и самостоятельно размещают объявление). Разумеется, дать аванс по разным объективным причинам отказываются. Если же собственник не снимает объявление, то по одному и тому же адресу агентами размещается 5-10 однотипных объявлений о продаже квартиры, чтобы задвинуть исходник с контактами владельца подальше. Это работает, поскольку релевантность объявлений в листингах и на панорамных картах зависит от множества факторов (статус аккаунта – например, PRO будет выше, это дополнительное доверие посетителей и приоритетное премиум-размещение).
Но это – лишь крайне неприятно, но не так опасно, как следующая категория специалистов.
А вот они, черные риэлторы, бросающие тень на всех представителей профессии разом. Их действительно много, и единственное их отличие от законопослушных коллег – полное отсутствие совести. Но это на лбу не написано, к сожалению, но есть способы, как распознать риэлтора-мошенника. Ведь предупрежден – значит вооружен.
Какие методы и схемы в ходу у черных риэлторов:
Вступление в сговор с органами власти и другими структурами (полиция, соц. защита, нотариусы, больницы, дома престарелых). В этих случаях объектами внимания риэлторов становятся самые незащищенные слои населения – сироты, пенсионеры, инвалиды, отбывающие срок или освободившиеся граждане, люди с зависимостями – алкоголики, наркоманы. Жертв находят по наводке соцслужб и полиции в медицинских учреждениях, диспансерах, домах престарелых, вытрезвителях, исправительных учреждениях. Итоги, как правило, печальны – риэлторы мошенническим путем завладевают недвижимостью, а их жертвы в лучшем случае становятся бомжами, если вообще остаются в живых.
К слову, деятельность таких горе-богачей тоже длится недолго, и заканчивается, как правило, в местах не столь отдаленных. Это лишь вопрос времени.
Если есть черные риэлторы, которые забирают все, то есть ли брокер-антипод, услуги которого абсолютно безвозмездны? Многие граждане задаются вопросом, где найти бесплатного риэлтора или даже государственного. Но, увы и ах, в нашей стране вы такого точно не найдете. Нет у нас таких ведомств, где сидел бы штат риэлторов для работы с населением, которым бы государство платило зарплату.
Бесплатным риэлтор может вам представиться только в одном случае – как я уже говорила выше, если он нечист на руку и планирует поиметь на сделке скрытую комиссию. Поэтому, дорогие мои, не устану повторять – бесплатный сыр только в мышеловке!
У порядочного специалиста есть прайс услуг, где черным по белому прописано, сколько и за что. В договоре сумму вознаграждения также указывается.
При этом прошу не путать понятия «бесплатный риэлтор» и «бесплатная консультация риэлтора». Последняя как раз весьма популярна, и позволяет вам познакомиться с агентом лично, составить впечатление о его компетентности, позадавать вопросы и уже по итогу принять решение, подходит ли вам сотрудничество.
Друзья, признаюсь, впихнуть невпихуемое получить непросто. Информации в голове на целую книгу под названием «Профессия – риэлтор», а то и не одну.
Как всегда, надеюсь, что статья была для вас полезной. Если хотя бы одного человека эта информация предостережет от недобросовестных риэлторов или, например, кому-то поможет определиться с выбором профессии – материал написан не зря.
Если у вас после прочтения возникли вопросы по поводу работы риэлтором – звоните или пишите мне в соцсетях, я обязательно всем отвечу, а на самые актуальные темы напишу отдельные статьи.
Ну и, конечно, всегда рада помочь не только словом, но и делом – к вашим услугам бесплатные консультации и комплексное сопровождение сделок с недвижимостью в Москве и Московской области.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 июня 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
