Благодаря аналитическим данным мы всегда можем увидеть общую ценовую картину на рынке недвижимости. И данные весьма красноречивы: за пять лет средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке в Москве выросла в 1,5 раза, а в новостройках почти в 2,5 раза. Это, скажу я вам, сумасшедшие темпы. Кажется, что скоро даже самые богатые люди не смогут себе позволить приобрести квартирку в столице.
А что уж тогда говорить о людях со скромным доходом, которые мечтают перебраться в Москву на ПМЖ, чтобы зарабатывать больше и жить лучше? Неужели им уже ничего не светит в Первопрестольной?
Однако не спешите отчаиваться – кто ищет, тот всегда найдёт. Москва большая, с НАО и ТАО теперь просто огромная. Здесь вполне можно найти доступное жилье. Я бы даже сказала, дешёвое, по ценам, которые может себе позволить среднестатистический россиянин, а не только искушенный москвич. Так что, дорогие читатели, если вы в поиске приличного жилья и вам интересно, сколько стоят самые дешёвые квартиры в Москве в 2025 году и где они находятся, мой обзор специально для вас. Расскажу о столичных локациях с доступной недвижимостью, покажу на примерах адекватную стоимость за квадратные метры, разберу, какое именно жилье можно купить в Москве недорого – например, за 5 миллионов. Также поучаствуем в небольшом квесте. Устраивайтесь поудобнее, начинаем поиск столичного жилья по самой низкой цене. Традиционно начнем от общего к частному – предлагаю для начала ознакомиться с перечнем московских локаций, где цены плюс-минус доступны широкому кругу населения.
Южное Бутово
Юг и юго-запад Москвы, особенно в районе МКАД, традиционно считается приоритетным для поиска доступного жилья. Здесь районы, несмотря на активную жилую застройку и расширение возможностей инфраструктуры, все еще заполнены промышленными зонами и имеют специфическую славу среди москвичей. Всё это сказывается на экологии, привлекательности и престиже, и, в конечном счете, влияет на стоимость квадратного метра. Судя по аналитике за первый квартал 2025 года, в пределах старой Москвы именно Южное Бутово имеет самую низкую среднюю цену за «квадрат» - 219 500 рублей. Выгодно? Более чем, особенно на фоне стоимости прочих локаций. Нужно только смириться с недостатками района, но за это вы станете полноправным москвичом.
Крюково
Практически в противоположном конце Москвы расположен следующий район, где еще можно купить квартиру недорого - причём как вторичку, так и новостройку эконом-класса. Крюково, как и весь ЗелАО (Зеленоград) – это приятный и зеленый столичный анклав, имеющий лишь одну головную боль – транспортную доступность. Хотя это беда всей Москвы, так что плюсов для выбора доступного жилья здесь больше. Средняя стоимость квадратного метра в Крюково – 227 000 рублей.
Ивановское
Фактический это спальник, заполненный старыми пятиэтажками, с большой зеленой зоной и промышленными территориями вдоль МКАД. Это прямо-таки «советская Москва», где в жилом фонде почти нет новостроек. Поэтому стоимость за метр здесь – 248 700 рублей. Домам в районе больше пятидесяти лет, но зато инфраструктура и обжитость стопроцентная. И район внутри МКАД, что само по себе уже говорит о некотором «барстве». Так что если ищете квартиру-вторичку дёшево, присмотритесь.
Некрасовка
Для района, средний возраст домов в котором 8-10 лет, стоимость квадратного метра в 255 000 рублей весьма привлекательна. И пусть его обзывают унылым с точки зрения архитектурных решений, проживать в ближайшем заМКАДье очень выгодно. К тому же с транспортом здесь все более-менее хорошо, есть метро.
Один большой минус – престижность, которую похоронили вместе с огромным полигоном ТБО, что находится здесь же. Точнее, как похоронили – рекультивировали и превратили в рельефную достопримечательность района. Из аналогичных «изюминок» Некрасовки – мусоросжигательный завод и самые большие в Европе очистные сооружения. Москвичи недовольны, а вот мечтающих перебраться в столицу, кажется, это не смущает. За такую цену можно и привыкнуть.
Новопеределкино
В западной части Москвы, почти сразу за МКАД расположился еще один район, где по-прежнему можно приобрести недорогое жильё. Средняя стоимость квадратного метра составляет 257 000 рублей, и это еще одна выгодная локация с хорошей транспортной доступностью и жилым фондом конца перестроечного периода. Есть и относительно свежие жилые комплексы, которые все равно уже относятся к вторичному жилью. Новостроек в районе мало, так как, вероятно, есть не только ограничения по застройке в старых районах, но и банально просто некуда приткнуть новый ЖК среди советского наследия.
Ясенево
Аккуратный, продуманный для жизни, окруженный зеленью, защищающей от смога район. Хорошая транспортная доступность внутри МКАД. Ясенево вполне можно выбрать для жизни. И стоимость жилья здесь очень привлекательная на фоне более приближенных к центру локаций – 262 000 рублей за квадратный метр. Вот только застройка здесь практически вся позднего советского периода. Можно считать, что дома смогут простоять еще 50 лет, но нужно понимать, что это вторичка, которая потребует вложений в ремонт. Хотя выйдет дешевле, чем искать новостройку с white-box в соседнем районе.
Несмотря на то, что Новая Москва вот уже как 13 лет входит в территориальный состав столицы, по-прежнему ощущается разделение. Когда говорят «старая Москва», то воспринимается главный и самый важный город страны, с историей, статусом и престижем. А когда упоминают Новую Москву, все еще воображают огромные пустоши с непонятно где затерянной Щербинкой и, прости Господи, Троицком. Но именно за этими территориями будущее. И развитие столицы. По крайней мере, так утверждают официальные источники.
На данный момент в Новой Москве возводится 29 жилых комплексов разной степени готовности. Застройщики стараются учесть финансовые возможности будущих собственников, поэтому в регионе строятся комплексы комфорт- и эконом-класса. Вблизи станций метро есть возможность купить и бизнес-класс, но малозастроенные территории Новой Москвы больше привлекают людей, ищущих самые дешёвые квартиры и готовых мириться с недостаточно развитой пока инфраструктурой и приличной удаленностью от центра города.
Вторички в НАО и ТАО очень мало, ибо большинство территорий – это бывшие поселения и деревни со специфической архитектурой. Поэтому здесь большой упор идет на коттеджные поселки для бизнес-элиты и современную застройку. Но, несмотря на новизну жилья, Новая Москва предлагает выгодные метры, практически на всем своем пространстве. Пока тут все только развивается.
Внуково
Это район крупнейшего аэропорта со средней стоимостью квадратного метра в 241 000 рублей. Жилые комплексы разбросаны между поселениями и садами москвичей. Благодаря аэропорту в районе имеется неплохая транспортная инфраструктура, но только вокруг самого объекта. Чуть дальше её еще развивать и развивать. А вот акустическая и экологическая загрязненность от воздушной гавани портит всю романтику от проживания в этой практически деревне с видами из современных окон.
Филимонковский район
Локация, расположенная по другую сторону Киевского шоссе от Внуково, вообще напоминает пустующие земли со строящимися тут и там жилыми комплексами. Здесь красивые природные места, замечено малоэтажное строительство, пруды и много мест для отдыха. И пока сюда не пришла шумная жизнь, здесь можно действительно купить квартиру дёшево. Средняя стоимость квадратного метра – 231 000 рублей. И всего 25 километров по привычно загруженному шоссе до МКАД.
В 70-80-ти километрах от МКАД – а это еще Троицкий АО с московской пропиской, – можно найти самое дешевое столичное жилье. И цена за квадратный метр здесь даже ниже, чем во многих городах-миллионниках России. Да-да, такое бывает. Конечно, удаленность этих районов катастрофическая, если добираться до рабочего места в центре. Но вот с удаленной работой и редкими досуговыми поездками в столицу эти локации могут быть практически идеальными.
Краснопахорский район
За Троицком, вокруг пересечения Калужского шоссе и ЦКАД расположена данная локация. По большому счету вся социальная инфраструктура находится в административном центре. Не фонтан, конечно, но образование и медицинскую помощь получить можно. Цены на жилье здесь варьируются в пределах 159 000 рублей за квадратный метр. Потихоньку начинают появляться таунхаусы и малоэтажное строительство, которые оказывают влияние на среднюю цену. Но все равно это более чем доступный вариант для выбора потенциального московского жителя, хоть у черта на куличках.
В ТиНАО везде плохая социально-бытовая инфраструктура, преобладает вторичное жилье, и цены за квадратный метр здесь примерно одинаковые. В Бекасово это 154 000 рублей за кв. метр, а в Вороново, поскольку это самый удаленный район от центра столицы, стоимость за метр вообще 124 000 рублей. В 8 раз дешевле, чем в Хамовниках. Представьте себе такое.
Это Москва и московская прописка, пусть и жутко далеко. Для людей, мечтающих сюда переехать с Уральских гор да сибирских лесов такие расстояния - вообще не проблема. Пока не приживутся и не пустят корни.
***
Пробежавшись по доступным районам для проживания, давайте попробуем найти самые низкие цены на квартиры вне зависимости от локации и посмотреть, сколько же стоит разное дешёвое жилье в Москве. За усредненный показатель возьмем площадь типовой однушки – 30-40 м2.
Несмотря на безумный рост цен, вполне возможно найти жилье по привлекательным ценам в пределах старой Москвы. Относительно выгодное жилье эконом-класса строится сейчас по всей столице, и цены на него пока в пределах досягаемости: это и квартиры в 31 кв.м стоимостью от около 9 млн рублей, и студии 20 кв.м. от 6 млн рублей. Однако покупать по таким ценам необходимо сейчас, а въезжать во многие дома можно будет только через пару лет. И логично возникает вопрос, насколько это будет действительно выгодно, ведь придется учесть затраты на проживание до въезда в собственное жилье.
Подавляющее большинство доступного жилья расположено, я бы даже сказала, разбросано по Новой Москве. Можно найти выгодные квартиры ближе к МКАД, там, где уже есть доступность к метро, и транспортная сеть достаточно хорошо развита. И экология там пока лучше. Вот вам небольшой анализ разного типа жилья и цен на них. И в этих метрах уже сейчас можно жить.
К примеру, можно найти хорошую квартирку в Некрасовке. Не в самом благоприятном районе города, но 1-комнатная квартира в 36 кв.м продается за 8 млн рублей. И до метро 7 минут пешком. Для сравнения в 60-ти километрах от центра столицы, в Новофёдоровском поселении (это Троицкий АО, если что), такой же метраж предлагается за 5,3 млн рублей. Поскольку выбор такого жилья происходит на основе ограниченных финансовых возможностей, то собственникам придется мириться с некоторыми неудобствами выбранной локации.
Дешёвые квартиры «с историей» в Москве доступны в большей массе. Но, опять же в силу высокого престижа центра столицы, доступное жилье можно найти лишь на окраинах. Сейчас даже самые убитые квартиры в центре либо выкупаются моментально, либо все равно стоят очень дорого. А вот 1-комнатная квартира в Ивановском, в обжитом районе на границе МКАД, площадью 35 кв.м продается за 7,9 млн рублей. В Восточном, что за МКАДом, цены на однушки начинаются от 6,7 млн (правда, тут беда с транспортной доступностью – метро недалеко, но по пути всегда пробки).
В Бирюлёво, одном из районов-лидеров с низкой стоимостью квадратного метра, чуть меньший метраж предлагают за 7,5 млн рублей. В Капотне, если хорошо поискать, можно найти нормальную квартиру за 7,5 – 8 млн. К слову, если чуть добавить, в ТАО примерно такие же деньги можно купить уже шикарную двушку с ремонтом.
С одной стороны, их правовой статус не всем подходит, с другой стороны - они популярны, и застройщики их возводят пачками. Привлекает в них, в первую очередь, цена. А поскольку строительные нормы для апартаментов проще, то и воткнуть «стекляшку» можно умудриться даже в плотную советскую застройку. Апартаменты 35м2 в районе Новопеределкино стоят от 7 млн рублей. В Бибирево – 7,8 млн рублей. И порядок цен на данное жилье также варьируется близко друг к другу.
Как можно жить на 20 квадратах и кто придумал продавать жилье в виде железнодорожного контейнера с удобствами – для всех остается загадкой. Но сильное желание заполучить хоть какую-нибудь жилплощадь в столице рождает большой спрос, а застройщики его активно удовлетворяют. Сложно-пригодные условия для жизни стоят в районе 5,5-8 млн рублей за студию. А конкретнее – 20 кв. м в Бибирево обойдутся в 6 млн рублей, тогда как Новомосковский в 7 км от МКАД предлагает похожее жилье за 6,5 млн. Студии предлагаются в жилых комплексах, с продуманной инфраструктурой и хорошими условиями. Вопрос только в метраже. Может чуть подкопить и до полноценной квартиры недалеко?
Кому-то может пригодиться и эта информация. Да, такое жилье также реализуется, пусть и не популярно сегодня, однако есть люди, которые готовы рассматривать подобный вариант для переезда в столицу. И ценник у комнат не сказать что копеечный, но для первого жилья, для своеобразного старта - почему бы и нет.
Итак, что по ценам? Комната в Бирюлево 13 кв.м, в трешке, продается за 4,1 млн рублей. В Измайлово за 20 метров просят 5,5 млн рублей. Внутри ТТК, на улице Орджоникидзе продается комната с тихими соседями за 6,9 млн рублей. Последний лот из очень редких, такие надолго не задерживаются. Три километра до парка Горького – это очень выгодное расположение для тех, кто хочет жить в старом городе. Ну а тех, кому еще бы подешевле, ждет Новая Москва с ценами 3,5-4 млн рублей за те же 20 квадратов. Напомню, за комнату.
Сюда же, к неполноценному собственному жилью добавлю еще одну разновидность лотов – долю в квартире. Таких предложений довольно много, но может отпугнуть их не совсем понятное предназначение и юридический статус. Реальная доля – как бы тоже своя жилплощадь, но по большей части это документальное право собственности и столичная прописка (доля не равно комната!). В Измайлово, например, доля, обозначенная продавцом как условные 15 квадратов, стоит 2,7 млн рублей. И это даже не самая низкая найденная цена на данное жилье во всей Москве. Есть лоты, где полквартиры можно купить и за миллион. И за 300 тысяч. Но самый забавный лот, что попался мне, связан с микродолями (да, такое тоже есть). Итак, продается доля 25/469(!) квартиры в 39м2 за 630 тысяч рублей в Отрадном. Преимущества приобретения – прописка, капиталовложение, возможность принудительного выкупа основным собственником и прочее. Выглядит как мутная серая схема, но вы уже нигде не найдете жилье по 16 000 рублей за квадратный метр! Стоит задуматься. Шутка.
А теперь будет небольшой квест. У нас есть 5 млн, и мы хотим попытаться выгодно купить себе жилье. Какие варианты мы сможем найти, чтобы обрести счастье по максимуму? Местоположение, метраж, доступность – попробуем найти варианты, как говорится, «на все, сдачи не надо».
Что у нас получилось?
Однокомнатные апартаменты, 21м2. За 4,9 млн рублей. Да, площадь смешная, но это Таганский район, на секундочку. За такие деньги начать жить в самом центре Москвы – это мощный старт для любого россиянина с большими амбициями.
На вторичке однокомнатная квартира 40м2 нашлась в Крюково. Выгодное жилье в зеленом районе Москвы за 4,8 млн рублей. Да, продавец не стесняется заявить, что с транспортом тут беда, но все же лот очень даже неплох и подпадает под почти все наши условия.
Еще вариант квартиры-вторички в районе 5 миллионов – однушка в Кокошкино Внуковского поселения. И, в отличие от предыдущего варианта, тут огромное преимущество – пешая доступность до МЦД D4.
Что касается долей, то я уже писала про большой выбор лотов. И выбрать себе за 5 миллионов можно не только прописку, но и реально большую комнату для проживания. Многие продают 1/2 квартиры. Районы разнятся, но в большинстве своем это все окраины вдоль МКАД.
Анализ новостроек показал, что за нашу сумму можно приобрести только квартиру-студию в 22 м2. Новая Москва сейчас активно предлагает такие лоты, но, в отличие от апартаментов такого же метража, мы получаем московскую прописку. Попалась на глаза полноценная квартира 34 м2. Правда, почти на границе с Калужской областью, в новом доме малоэтажной застройки. И чуть дороже заявленной суммы – 5,4 млн. рублей.
Сегодняшний обзор показывает, что дешевое жилье можно найти в разных районах Москвы. Вот только ограниченные средства требуют скрупулезного поиска среди лотов, взвешивания всех за и против, касаемых локации, инфраструктуры, социального обеспечения. И, возможно преимуществ будет мало, придется со многим мириться. Но сам факт приобретения жилья в Москве, пусть и в сильно отдаленных от центра районах греет душу, а цены на жилье все еще доступны для желающих. А что будет с ценами дальше, пока никто не знает. Даже эксперты.
И напоследок позвольте дать совет: за финансовой привлекательностью дешёвых квартир, особенно в Москве, могут скрываться юридические проблемы. Особо актуально это для вторичного рынка, когда лот может быть выставлен на срочную продажу с огромным багажом проблем, которые неискушенному покупателю и не снились. Не забывайте народную мудрость – скупой платит дважды. Всегда тщательно проверяйте юридическую чистоту квартиры и её правовой статус.
Удачи вам в поисках и успешных сделок!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 июня 2025 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
