Агентский договор с риэлтором
При обращении в агентство недвижимости потенциальному клиенту обязательно предложат заключить некий письменный договор на оказание услуг, подтверждающий серьёзность намерений заказчика и надёжность взаимоотношений.
Как говорится, случаи бывают разные, и иногда необходимо провести сделку c недвижимостью между родственниками. Если говорить о купле-продаже, закон в большинстве случаев не запрещает этого делать, и сама процедура мало чем отличается от типовой сделки между чужими людьми. В силу своей специфичности такие операции находятся под пристальным взором налоговой службы, органов опеки и прочих государственных организаций, связанных с выявлением противоправных действий. И причиной тому слишком много мошенничества в виде фиктивных сделок. Давайте разберемся, в чем трудность купить или продать жилье близкому родственнику и каковы особенности таких сделок. Также рассмотрим, как еще способы передачи недвижимости практикуются между родственниками.
Кстати, о мошенничестве при сделках «среди своих». Не так давно, когда льготная ипотека была реальностью, самопровозглашенные финансовые гуру продвигали интересный способ из разряда «как стать миллионером на ровном месте». Схема следующая: например, взрослый сын покупает квартиру матери в ипотеку (родственные связи условны, главное — чтобы активы и деньги остались внутри семьи). Таким образом, у жилья меняется только формальный собственник, плюс банк выдает заемные средства под низкий процент, которые те же гуру предлагали пускать в оборот для роста капиталов на Поле чудес. Разумеется, банк в этом случае не должен знать, кем приходятся друг другу стороны сделки.
В общем, насчет обогащения не знаю, а вот попасть под статью о мошенничестве таким образом очень даже реально. Так что, друзья, дабы не вляпаться в что-то нехорошее даже по незнанию, предлагаю рассмотреть все нюансы сделок с недвижимостью между родственниками.
***
На первый взгляд покупка квартиры у сестры или дедушки – это выгодно и безопасно для всех. Казалось бы, сплошные плюсы. Покупатель и продавец хорошо знают друг друга, да и предмет продажи не требует никаких проверок – все и так знакомо до последнего таракана. К тому, же отпадает необходимость в услугах риэлтора, а это уже экономия. И договориться о цене с тем, с кем завтра снова сядешь за один стол, гораздо проще, нежели мучиться и искать «кота в мешке» на стороне.
Перечень стандартный: любую недвижимость можно купить-продать, подарить, передать по наследству, оформить ренты. Однако, в отличие от процедур на стандартных условиях, договорные отношения среди близких имеют ряд ограничений и особенностей.
В быту родственниками у нас называют всех, кого ни попадя. Поэтому в юридическом плане строго определен круг близкого родства, и это:
Обратите внимание, что связи типа «племянники — дяди/тети», «правнуки — прабабушки» и т.д. в схему не входят. Юридически это уже чужие люди, ничем друг другу не обязанные. Выходит, что сделка по приобретению недвижимости у двоюродного дяди ничем не будет отличаться от обычной купли-продажи, в то время как покупка жилья у сестры обязательно будет проверяться государственными структурами и, вполне может быть аннулирована, если будет доказана ее мнимость.
Законом также определен более широкий лиц родственных связей, которые называются взаимозависимыми. К ним относят не только родителей, детей, полнородных или неполнородных братьев и сестер, но и опекунов, а также супругов, чья степень родства подтверждается свидетельством о браке.
Сделки между близкими родственниками и взаимозависимыми лицами имеют, по сути, единственное препятствие в виде невозможности налогового вычета. Покупка квартиры у брата, сестры или мужа не дает возможность получить вычет. Хотя в ситуации, когда супруги покупают квартиру, например, у близкого родственника жены, у мужа возможность получить налоговый вычет сохраняется.
При оформленном брачном договоре, в котором подробно прописаны все отношения и действия, связанные с недвижимостью и финансами, супруги могут заключать между собой любые сделки, включая куплю-продажу имущества. Но без такового супруги остаются взаимозависимыми, что накладывает ограничения на их действия. Так, квартира является совместной собственностью, если она приобретена в браке. И продать ее или ее часть друг другу нельзя. Даже если недвижимость зарегистрирована на одного супруга, она не может быть объектом дарения в пользу другого. Такую сделку тут же признают ничтожной.
А как быть с недвижимостью, приобретенной или подаренной до брака - можно ли ее продавать жене или мужу? Этот финт также не пройдет, потому что деньги супругов по закону считаются общими, и сделку также признают мнимой – нельзя продавать жилье за свои же деньги. В случае, если действительно назрела необходимость провести сделку с недвижимостью между супругами, то договор можно оформить, например, между мужем и братом жены. Договора между такими родственными связями считаются обычным типовым случаем купли-продажи. И писать о родственных связях в договоре купли продажи не требуется.
Если покупателем выступает совершеннолетнее лицо, то никаких ограничений для совершения сделки нет – все проходит в рамках правового поля. Единственное, нужно учитывать нюансы, которые для кого-то могут быть критичными. Во-первых, купленная супругами недвижимость у одного из родителей, становится общим имуществом, приобретенном в браке. То есть будет участвовать в разделе в случае развода. Во-вторых, взаимозависимые лица не могут претендовать на имущественный налоговый вычет.
Несовершеннолетнему владельцу и его представителям законом запрещены любые безвоздмездные операции в отношении недвижимости. Возмездные сделки по покупке или продаже имущества, в которых должен участвовать ребенок, возможны, но за этим строго следят органы опеки.
Возможна и такая ситуация в жизни, когда необходимо оформить ипотеку на квартиру, которая принадлежит родственнику. Помните пример в начале статьи? Вот так как раз нельзя, так как налицо грубое нарушение — сокрытие родственных связей, что влечет за собой сразу несколько нюансов.
Мы помним про отсутствие налогового вычета, если стороны сделки являются взаимозависимыми лицами. Далее, на сделки такого рода не распространяется льготная ипотека с господдержкой. Ну и главное – банк будет досконально проверять документы, требовать предоставить подтверждение наличия у покупателя первоначального взноса, наличия у продавца официального места проживания после продажи недвижимости. К тому же, если выявится, что стоимость сделки ниже рынка, в этом могут усмотреть фиктивность и отменить сделку без объяснения причин.
Сюда же можно отнести оформление сделок между родственниками с использованием материнского капитала. Суммы сейчас приличные, соблазн использовать эти деньги, а также просто их обналичить каким-нибудь образом, велик. Но за этим внимательно следит государство и пытается пресечь все незаконные попытки. Поэтому проверки от Социального фонда неизбежны, что тоже сильно осложняет жизнь и требует прозрачности и чистоты документов, а также честности сторон сделки.
Для родственников, как и для всех остальных, предусмотрены сделки на возмездной и безвозмездной основе. Например, дарение недвижимости, как безвозмездная сделка имеет большой плюс – близкие родственники не уплачивают налог в 13% с подарка, когда остальные должны отдать государству процент со стоимости недвижимости. Если учесть, что зачастую после сделки недвижимость остается в пределах одной семьи, у людей возникает большое желание это выгодно использовать.
Юристы выделяют среди таких сделок мнимые и притворные. В первом случае сделка совершается только для вида. К примеру, то же самое дарение недвижимости проходит на бумаге, но самим жильем продолжает распоряжаться бывший владелец. А с притворными сделками все сложнее – здесь одной операцией прикрывают другую. Квартиру подарили, но на самом деле за нее были отданы живые деньги в виде наличных. Таким образом стороны просто обошли уплату налогов.
Кстати, у нас у всех на слуху случаи, когда подозреваемый в громком деле субъект - фактический банкрот, а у всех его родственников, в том числе у грудных детей, дома-пароходы в собственности. Вот это как раз из разряда мнимых сделок, когда в страхе перед проверками имущество возмездно или безвозмездно реализуется среди близких родственников. Потому что быстро и удобно. С незнакомыми людьми такое не провернешь. Но юристы во многих случаях могут доказать притворность или мнимость таких сделок, те признаются ничтожными и все возвращается обратно. А там и ответственность за противоправные действия может наступить. Или не наступить. В зависимости от резонанса. Мы в России живем.
К слову, государство наше не дремлет, и постоянно печется о безопасности граждан (ну а о чем же еще?..). В частности, с 13 января 2025 нововведения коснуться именно процедуры дарения. В силу вступит закон, обязывающий заверять договор дарения недвижимости у нотариуса. А это уже дополнительные расходы и телодвижения в целом, что не всегда удобно с глубоко пожилыми и больными людьми. Конечно, есть вариант вызова нотариуса на дом, и это дополнительные расходы и хлопоты. Впрочем, законотворцы уверяют — такая практика снизит риски мошеннических сделок, когда владелец недвижимости «дарит» квартиру, находясь под давлением или в состоянии, далеком от понимания реальности. Одним словом, если планируете подарить родственникам квартиру, будьте готовы к тщательным проверкам и повышенному вниманию со стороны госорганов.
Помимо дарения и непосредственно купли-продажи есть еще два популярных способа передачи недвижимости близким родственникам – это наследование и рента.
Вступление в права наследования происходит в течение полугода. В этот период наследники с помощью нотариуса оформляют документы на причитающуюся долю. При наличии завещания дележ имущества происходит согласно этого документа, в котором, как считают многие, «написанное не вырубишь топором». Хотя завещание можно легко оспорить, если оно ущемляет право на наследование близкого родственника. Так называемая «обязательная доля» - это часть наследства, которая принадлежит, к примеру, несовершеннолетнему или находящемуся на иждивении. И размер этой доли – половина от того, что такой наследник должен был получить по закону.
Каждый наследник обязан теперь платить госпошлину. Близкие родственники обязаны отдать государству 0,3% от полученного наследства, тогда как все остальные – 0,6%. От уплаты госпошлины освобождены люди — скажем, супруги, которые более 6 месяцев проживали на наследуемой жилплощади вместе с усопшим, и продолжают жить на ней до вступления в наследство.
Владелец жилья может передать родственникам право собственности жильем, но при этом остается жить в нем до смерти. Рента считается популярным видом передачи недвижимости, особенно когда собственник стар и требует ухода. Так родственники, получая право собственности на недвижимость, документально обязуются содержать бывшего владельца. Условия договора ренты не прописаны государством, поэтому стороны устанавливают их самостоятельно, в свободной форме, и в обязательном порядке заверяют у нотариуса.
Сразу после регистрации договора ренты на недвижимость накладывается обременение — запрет на продажу. Договор ренты считается исполненным после смерти пожилого человека, после этого обременение с квартиры снимается. Кроме того, договор может быть расторгнут как в одностороннем порядке черед суд, так и по обоюдному согласию. Рентодатель вправе разорвать договорные отношения при систематическом нарушении/ненадлежащем соблюдении условий соглашения. Однако ситуация двоякая – здесь более уязвима принимающая сторона, так как участились случаи мошенничества именно со стороны пенсионеров, которые пользуются защитными механизмами – используют договор ренты до поры до времени, а потом его расторгают в судебном порядке. Сначала предприимчивые рентодатели усыпляют внимание доверчивых родственников или других соискателей, играя на доверии, а потом, поимев выгоду с мероприятия, попросту кидают их. Многие ведь не сохраняют чеки об оплате, не имеют доказательств соблюдения условий договора ренты (что кормили, поили, одевали, лекарства покупали, на курорты отправляли, в пансионаты, деньги давали и т.д.).
В свете перечисленных обоюдных рисков юристы негативно относятся к ренте, так как здесь большой простор для мошенничества любой из сторон. Будь замешанным в нечистые дела и марать руки и репутацию никому не хочется.
Подведем итог: основные способ сделки с недвижимостью между близкими родственниками — дарение, наследство, рента и купля-продажа, причем именно последняя привлекает к себе повышенный интерес со стороны контрольных органов. В таких сделках выявляется большое количество подлогов, укрывательства от уплаты налогов. Закон не запрещает большинство сделок с близкими родственниками, но чтобы избежать недоразумений, операции с оплатой лучше проводить через банк. Так у сторон останутся документы, подтверждающие прозрачность намерений и помыслов.
Как выбрать, каким способом передать квартиру или недвижимость родственнику? Тщательно взвесить все плюсы и минусы каждой из сделок, учитывая и материальную составляющую (например, необходимость оплаты при дарении), так и личный комфорт собственника жилья — готов ли он при жизни отписать квартиру в наследство или согласиться на условия ренты. Главное мерило в любой случае — здравый смысл и безопасность владельца недвижимости, а также законность сделки, которая не позволить ее оспорить и аннулировать. Будьте бдительны, осведомлены и принимайте решения с холодной головой.
Верный вам решений и прозрачных сделок!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 марта 2025 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
