Что выгоднее - держать деньги в банке или купить недвижимость
Друзья, приветствую вас на моем сайте! Сегодня поговорим на тему, особенно актуальную в период экономической нестабильности, когда в воздухе букваль...
В 2025 году в Московской области установлено 28 публичных сервитутов на земельный участок. Это значит, что только за прошлый год 28 собственников вынужденно получили обременение на недвижимость без возможности его оспорить, поскольку основание более чем веское – строительство и обслуживание линейных объектов (ЛЭП, газопровод и т.д.) регионального и государственного значения.
Сервитут на участок может коснуться каждого, у кого есть земельный надел, и потому предлагаю разобраться, что представляет собой обременение, кто его накладывает и снимает, стоит ли покупать землю с сервитутом и как ее продать, если такой конфуз уже случился. Кроме юридического ликбеза, обещаю еще интересные истории про сервитут из личной практики.
Servitus переводится с латыни как «повинность» или «обязательство», что полностью отражает смысл термина. Земельный сервитут означает ограничение на использование участка, в результате которого собственник сохраняет имущественные права на землю, однако некоторая ее часть находится под обременением – ею могут пользоваться городские службы или частные лица.
Сервитут бывает двух видов – публичный и частный.
Обременение устанавливают органы власти (государство или муниципалитеты) в общественных, государственных или муниципальных интересах. Основание – глава V.7 Земельного кодекса РФ.
ВАЖНО! Публичный сервитут на участок может быть установлен даже без согласия собственника.
Лет 15 назад в интересную историю попали мои знакомые. Дело было в Северной Осетии, в окрестностях Владикавказа. Пожилая пара жила себе-поживала всю жизнь в своем доме, и тут – на тебе. В населенный пункт пришла газификация, и по проекту магистральный газопровод (а, это, на минуточку, трубища около метра диаметром) должен был пройти по их участку, прямиком через плодовый сад.
А это значит – не расцветут больше яблони и груши, потому что на участок заедет промышленная техника, выкопают здоровенные траншеи, проложат трубу и до скончания времен на участок будет наложен публичный сервитут для дальнейшего обслуживания и ремонта газопровода.
Старики знатно погоревали, много корвалола и еще неизвестно чего было выпито. Местные власти просто развели руками – мол, ничего сделать не можем. И ведь и правда не сделали ли бы, если бы не вмешался сын-юрист. Оказалось, что проект изменить нельзя, а вот получить равноценную ущербу компенсацию за сервитут можно. Конкретно эта семья в итоге получила земельный участок в другом населенном пункте, тоже ИЖС. Концовка хорошая, плохо только, что за свои права надо бороться изо всех сил. И побеждают те, у кого есть острые зубы, а еще лучше – хорошие юристы по земельным делам.
Это ограниченное право пользования чужим земельным участком в интересах конкретных лиц (устанавливается договором или решением суда, если договорится не удалось).
В законодательстве четко регламентированы основания для сервитута. Манипуляция эта довольно нервная и неприятная, и разрешать его налево и направо никто не будет, как бы того не хотелось некоторым личностям.
Впрочем, для любителей халявы и простых жизненных путей закон не указ. В сельской местности нередко случаи самовольного «сервитутства», когда люди запросто ходят через соседские участки, потому что «так короче», паркуют машины перед чужими воротами и т.д. – то есть всячески осваивают чужое земельное пространство.
У меня в жизни тоже был аналогичный случай. В подмосковной деревне у нас живет бабушка, и ее соседка подошла к электроснабжению своего дома с креативом. Вместо того, чтобы как все нормальные люди, провести провода по периметру своего надела, она выбрала кратчайший путь – протянула электропитание прямо над нашим палисадником, по диагонали. Причем это не какая-то высотная линия электропередач на высоте птичьего полета, а реальный пучок проводов, висящий перед окнами на уровне головы.
Несколько раз бы мы пытались решить дело миром – объясняли, что у нас участке сервитута нет и быть не может, что это прямое вторжение в частную собственность, к тоже же угрожающее жизни. К сожалению, тетя оказалась непробиваемой, и только принудительное обесточивание с помощью кусачек избавило нас от хамского самовольства.
Интересный факт: сервитут бывает не только земельный, но и водный, воздушный. В нашем случае мог бы иметь место именно последний, если бы у соседей не было альтернативной трассы для электропроводов, кроме нашего палисадника.
Самый необычный участок с сервитутом попал мне в работу в прошлом году. Даже не совсем так – конкретно на этом земельном участке обременения никакого не было. Как не было на нем и никакого выхода / выезда во внешний мир – надел полностью окружен чужими владениями. И такое бывает)
Дело было в Салтыковке, недалеко от подмосковной Балашихи. Локация шикарная: до МКАДа всего 5 км, частный зеленый сектор, статус земли ИЖС (то есть с пропиской), на участке 6 соток домик, магистральный газ, все дела… И мааааленькая оговорочка – проход к основной дороге осуществляется на основании частного сервитута. Повторюсь – именно проход, узкая тропинка, именно такое решение на основании суда было принято. Дорогу шириной 2м+ суд счел излишней, оно и понятно – соседи-то и от тропинки на их участке не в восторге.
Как так получилось, наверняка спросите вы?) А легко. Лет эдак 30 назад старшее поколение владело большим земельным участком примерно в полгектара. Потом народились дети, землю поделили, и в результате получилось лоскутное одеяло с одним участком, «запертым» внутри. Время шло, часть собственников сменилась, и это уже давно не родственная среда, где все общее.
Ограничение с отсутствием выхода серьезное и для жизни, и для продажи. Получается, свою машину к дому не поставить, любые грузы / стройматериалы / мебель – всё носить на себе или грузчиках за отдельную плату.
В итоге этот дом с сервитутом на участке мы продали с хорошей скидкой, почти на четверть ниже рынка.
Сервитут – не приговор. Всё продается и все покупается, если знать ключевые особенности сделки с сервитутом.
Земля, когда на территории трубопроводы, ЛЭП и т.д., обычно реализуется с хорошим дисконтом – до 35% от рыночной цены. Каждый случай индивидуален, и оценку объекта лучше делать не на глазок, а с привлечением профильного юриста или риэлтора. У участка наряду с обременением могут быть преимущества, которые для вас не очевидны.
Поэтому главный совет – обращайтесь к специалистам в области земельного права, если сами таковым не являетесь.
Алгоритм сделки:
ВАЖНО! Сервитут сохраняется при смене собственника.
В целом алгоритм тот же. Но есть способ избежать дисконта и продать недвижимость по рыночной цене. Правда, понадобятся навыки дипломатии.
Например, в ситуации Салтыковки, описанной выше, фактически страдают два собственника – и тот, чей участок «замурован» без выхода, и тот, по территории которого проходит сервитут. Для обоих это снижение рыночной стоимости недвижимости.
Оптимальный выход – объединить участки (с мелкими по 5-6 соток это проще всего) и продать как полноценный земельный надел, по рыночной цене. Прибыль от продажи поделить пропорционально доли каждого. Предприятие вполне стоит того, чтобы выручить, условно, 15 млн вместо дисконтных 10-ти.
Учиться лучше на чужих ошибках, поэтому для начала расскажу вам историю, как мой друг купил дом с сервитутом.
Могло ли такое произойти с человеком, у которого на расстоянии вытянутой руки целых два профессиональных юриста – то есть мы с мужем?
Могло и произошло. Продавец мастерски промыл мозг товарищу – мол, предложение – огонь, только никому не говори, от зависти будут отговаривать или вообще уведут такую конфетку!
Теперь – внимание! – конфетка:
Московская область, Долгопрудный, мкрн Хлебниково. Локация действительно хорошая: городская черта, газ, рядом ж/д станция. Объект – полдома советской постройки и целых 15 соток земли. Как говорится, наслаждайтесь природой и городскими благами одновременно!
Нюанс – публичный сервитут на участок. Но это показалось товарищу сущей мелочью по сравнению с прочими плюшками.
Дом с сервитутом был представлен продавцом как невероятное везение. Бессрочное обременение в одночасье стало преимуществом, и вот каким: по участку, всего в 3-м от дома проходила городская теплотрасса – огромная труба с горячей водой. Продавец умело убедил покупателя – мол, идеальные условия для земледелия, ставь теплицу – огурцы с помидорами у тебя круглый год будут колоситься. А если врежешься в трубу, еще и горячей водой на халяву будешь обеспечен.
После сделки новоиспеченный фермер-огуречник поделился с нами новостью о покупке. На вопрос, представляет ли он себе процесс ремонт городских коммуникаций, если трубу прорвет у них на участке, просто отмахнулся.
Перформанс с бульдозерами и теплушками не заставил себя ждать. Первая авария случилась зимой, вторая – в марте, третья – в августе… Про вечно-зеленые огурцы пришлось забыть после первого же визита ремонтников, которые снесли теплицу и все прочие следы пребывания человека на участке. Вместе с теплицей коту под хвост улетели и мечты о частной жизни – в период работ ремонтники разбивали под окнами настоящий городок с жилым вагончиком, перекурами и постоянно работающей техникой.
Через три года «счастья» поседевший товарищ все-таки продал дом с сервитутом на участке. Правда, дешевле, чем покупал. Новыми владельцами стали азербайджанцы, сумевшие оценить реальную прелесть локации – низкую цену и высокий трафик от жд/станции. Теперь в доме магазин, которому земля с сервитутом совершенно не мешает.
Итак, если вы все же из смелых и умелых и хотите рискнуть, вот ключевые особенности сделки:
С правовой точки зрения все понятно – есть, допустим, постановление, по суду ваши соседи должны вам предоставить проход через свой двор – сервитут наложили на их участок в вашу пользу. Хорошо, если люди адекватные, но это не гарантированно. Нередки случаи, когда обиженные сервитутом люди стараются всячески усложнить жизнь соседям. Например, на участке могут без привязи бегать агрессивные собаки, рядом с «сервитутной» дорожкой ненароком оказывается выгребная яма или сами хозяева разгуливают по участку в чем мать родила, смущая тех, кто вынужденно лицезреет все это непотребство.
Бывает и наоборот – сервитут наложен на двор нормальных людей, и пользуются им маргиналы или на всю голову отбитые личности. В любое время суток на территории может появиться странная компания с бутылками, песнями и плясками.
Повторюсь, по закону, конечно, все обязаны соблюдать нормы приличия. Однако на деле из-за сервитута нередко годами тянется холодная война, с целью – кто кого выживет.
Кстати, о выживании. Это излюбленный метод черных риэлторов для захвата недвижимости, и для земли с обременением он тоже подходит. Несколько лет назад один знакомый получил в наследство полдома в Подмосковье, без отдельного выхода. То есть с сервитутом дом. У него по сходной цене купил ему местный делец, как раз с прицелом на то, чтобы «выкурить» (то есть создать невыносимые условия для жизни) жильцов из второй половины и завладеть всем домом.
***
Друзья, надеюсь, я не сильно напугала вас историями про сервитут. Моя задача как специалиста по недвижимости – показать все риски предприятия и самые плохие сценарии событий, какие могут повлечь за собой необдуманные решение и покупка земли с сервитутом.
Пусть с вами случаются только хорошие истории!
Если у вас есть вопросы по земельным спорам или купле-продаже недвижимости, всегда готова вам помочь – консультация бесплатная!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 сентября 2026 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
