Как продать квартиру с долгами по ЖКХ
За почти 20 лет работы риэлтором у меня накопилось множество уникальных историй – сложных, странных, курьезных… Пожалуй, когда-нибудь займусь мемуар...
Жила-была одна молодая семья. Жили, работали, скопили денег на однушку. Тесновато, конечно. Стали снова копить. Пока копили, цены тоже на попе ровно не сидели - росли. Но, чуть по чуть, сумма набралась, пошли ребята квартиры смотреть. И нашли – прямо под свой скромный бюджет, по документам двушка (правда, бывшая). Зато большая! Продавцы делали под себя – объединили одну комнату с кухней, коридор убрали, получилось современно и атмосферно. На первый взгляд. Муж с женой обрадовались и квартиру купили. Спустя год, когда родился ребенок, они неожиданно поняли, что квартира-то у них, по сути, как была однокомнатная с кухней, так и осталась. Только побольше и подороже в два раза. И планировка другая – проходная гостиная и запроходная спальня. Эх, как говорится, где были наши глаза… и мозги.
Почему так получилось? По факту, вместо полноценной двухкомнатной квартиры с изолированными комнатами ребята выбрали дизайнерскую переделку, не «примерив на себя» комфорт и не продумав будущие потребности. Квартира со смежными комнатами, которая им досталась, несомненно, имеет как плюсы, так и минусы. В их конкретном случае преимущества были вначале – оригинальная планировка, вроде как большая кухня, а вот недостатки вскрылись с появлением малыша. Где чье личное пространство, как жить в смежных комнатах с детьми? – вопросов много. Если вы планируете покупать жилье или, быть может, являетесь обладателем квартиры со смежными комнатами и не прочь ее продать – в таком случаем моя статья для вас. Разберем сегодня, кому подходит данная планировка, что вообще такое смежные комнаты, каковы их плюсы и минусы.
Огромное количество планировок связано с тем, что архитекторы, решая вопрос оптимальной конфигурации дома на определенном куске земли, исходят из максимально полезного использования каждой жилой площади будущими жильцами. В советское время существовала общая классификация, в которой фигурировало три основных типа расположения комнат: смежные, смежно-изолированные, изолированные. Рассмотрим подробнее, что есть что.
Популярный тип планировки в квартирах советского периода. В разных вариациях встречается в малоэтажных домах, хрущевках, кое-где в девятиэтажках.
Основная особенность квартир с такой планировкой — наличие проходной жилой комнаты, через которую можно попасть в запроходную, изолированную спальню. Помещения со сквозным проходом традиционно назывались залами. Главным и единственным оправданием такой планировки служило увеличение метража жилой площади за счет упразднения коридоров, которые отнимали лишнее пространство. При этом терялась изолированность комнаты, но советские люди, стоя в очередях на жилье, были просто благодарны любой жилплощади. Лишь бы своя.
Последний вариант действительно был решением оптимизации пространства в стесненных условиях. Можно было отгородиться стеллажом, книжным шкафом или соорудить ширмы, чтобы скрыть от посторонних глаз личное пространство.
Данный тип сочетает в себе преимущества различных вариантов планировки. И если классически смежные комнаты ограничивают владельцев в использовании пространства, то смежно-изолированные, напротив, предоставляют возможность адаптации планировки под себя.
Главная особенность – комнаты имеют два выхода – один в коридор и один в соседнюю комнату (это может быть кухня или жилая комната). В чем плюс, спросите вы? Это ж одних дверей сколько, куда мебель ставить?! А ставьте, куда считаете нужным. Хотите изолированные комнаты – пожалуйста, просто декорируете ненужный межкомнатный проем шкафом, панно (нужное подчеркнуть). Хотите использовать все выходы, чтоб «срезать уголок» в походе за бутербродом – оставляйте все двери рабочими. Подобные планировки встречаются не только в больших квартирах. Например, двушка со смежно-изолированными комнатами может иметь линейную планировку – коридор, из него двери в отдельные комнаты, которые имеют смежную стену и в ней бонусом дополнительную дверь. Встречаются подобные опции также в трешках и более просторных жилищах. Кроме свободы передвижения, занесем в плюсы еще стоимость квартиры, которая будет все равно ниже, чем у жилплощади с изолированным помещениями.
Самой удобной планировкой для жилья считается та, в которой все жилые помещения изолированы (да простят меня маркетологи, изобретали студий, евродвушек и иже с ними!). Это позволяет каждому жильцу найти свой угол и быть уверенным, что никто не будет ходить мимо и нарушать покой.
Такая квартира оптимально подходит для семьи с несколькими детьми, особенно, если дети разнополые и каждому уже требуется личное пространство. В общем и целом, такая планировка считается классической и практически лишена недостатков. За исключением, пожалуй, одного — квартиры на маленьких площадях обычно имеют тесные комнаты, ведь часть квадратных метров вынужденно забирают себе коридоры.
В сравнении с другими типами планировки квартиры со смежными комнатами считаются проблемными, так как по факту из квартиры исчезает полноценная комната для личного проживания. Это главный минус таких квартир, особенно для семей. Еще одним минусом таких квартир является то, что они находятся в старых домах, которые с каждым годом ветшают и минимально растут в цене. Ветхое жилье под реновацию – исключение, тут владельцев ждет бинго.
Что на счет плюсов? Главным преимуществом такого жилья является цена. Стоимость квартир со смежными комнатами на рынке оценивается гораздо ниже, чем изолированные площади в том же районе. И покупатель с невысоким уровнем достатка может позволить себе приобрести личное жилье. К тому же, при меньшем количестве подсобных помещении и лишних коридоров количество жилого пространства по отношению к общему метражу здесь будет больше, чем в других квартирах.
Квартиры со смежными комнатами не так безнадёжны как может показаться на первый взгляд. Во всех аналогичных объектах скрыт творческий и финансовый потенциал!
Для продавца существенным преимуществом будет месторасположение его квартиры. Поскольку основной процент квартир со смежными комнатами приходится на старую вторичку, то все эти дома находятся в исторически сложившихся местах с настроенной социальной и коммерческой инфраструктурой. Движения транспорта оптимизированы. Поэтому удачное расположение дома позволяет продавцу не слишком снижать цену за жилье, мотивируя это преимуществом локации. В данном случае, цена все равно будет ниже других стандартов, но приобретаемое жилье будет не только выгодно по цене, но и находится в удобном районе. А что до планировки, то мы ведь живем в современном мире, в котором все можно поменять.
Сейчас практически любое жилье можно подстроить под себя. Большое количество архитектурных бюро, строительных компаний могут предложить массу вариантов переделки неудобной квартиры в уютное семейное гнездышко. И не важно — двадцать, тридцать три, сто квадратных метров площади вы имеете. Почти в любом помещении можно найти или создать оптимальный баланс удовольствия и комфорта.
Исключение могут составлять квартиры, которые по конструктиву имеют несущие перегородки внутри между комнатами. Что естественно, делает невозможным желаемую перепланировку. Но таких квартир немного. В частности, большое жилище со смежно-изолированной планировкой имеет такие ограничения. Поэтому важно перед покупкой квартиры выяснить конструктивный состав стен, чтобы уже на стадии покупки понять — можно ли переделать под себя данную квартиру или стоит поискать более подходящий вариант для трансформации.
Преимущество квартиры со смежными комнатами по сниженной цене весьма удобно для тех, кто планирует индивидуальный проект. Даже с учетом стоимости переделки цена квартиры не станет выше готового жилья с изолированными помещениями. А если добавить хорошее месторасположение, то выгода налицо.
Изолированные комнаты в квартире со смежными помещениями добавляются не часто. Наоборот, проекты в таких квартирах больше предусматривают разрушение перегородок, увеличивающие свободное пространство за счет объединения кухни и зала. И где-то в конце всего этого остается приватное изолированное помещение. Эти идеи уже взяли на вооружение застройщики, предлагая так называемые, «евродвушки». О них поговорим чуть позже.
Если касаться параметра востребованности квартир со смежными комнатами, то здесь будет однозначное «и да, и нет». Общую ликвидность данного типа жилья просчитать трудно в силу сочетания различных факторов для каждого лота.
С одной стороны, такие квартиры неликвидны из-за своей сомнительной в плане комфорта планировки. А покупатель, если он имеет достаточную сумму для выбора жилья в разных локациях, не станет хвататься за первую попавшуюся жилплощадь. Поэтому квартиры со смежными комнатами не так активно продаются.
Но продаются. И процент продаж в сравнении с другими лотами достаточно высок. А все потому, что стоимость жилья привлекает покупателей с низким уровнем достатка, которым необходимо подходящее жилье. К тому же расположение этих квартир относительно благ столицы все же повышает ликвидность. Данные квартиры становятся привлекательной базой для индивидуальных проектов среди молодых, творческих людей, желающих выражать себя в креативном, никогда не спящем пространстве внутри МКАДа.
На снижение ликвидности сильно влияет усталость жилого фонда. Старая вторичка, изобилующая такими лотами, уже давно отметила полувековой юбилей, и теперь стремительно стареет, несмотря на различные поддержки в виде капремонтов.
И кажется, что квартиры со смежными комнатами скоро станут пережитком прошлого и исчезнут совсем из-за старости или поголовной перепланировки в индивидуальные проекты.
В интернете можно найти высказывания многих экспертов о том, что квартиры со смежными комнатами существуют только на рынке вторичного жилья, и что современные застройщики давно отказались от данных планировочных решений в пользу изолированных пространств. Считаю это мнение в корне неверным, так как, судя по оснащению новых жилых комплексов, застройщики наоборот уделяют большое внимание квартирам со смежно-изолированными помещениями. И яркий пример такого новодела — пресловутая «евродвушка».
У застройщика данная жилплощадь позиционируется как двухкомнатная квартира, где одна комната изолированная и используется как спальня, а вторая совмещена с кухней и выполняет функцию гостиной. По планировке такой формат похож на студию с дополнительной отдельной комнатой для сна. Но по классификации комнат мы знаем, что гостиная — это изолированная комната большого размера, выполняющая как функции прием гостей, так и личного проживания. Изолированная. Тогда как в евродвушке гостиная — однозначно проходное помещение, имеющее вход в спальню или детскую. Поэтому позиционирование таких квартир неверно. Но выгодно для застройщика, который объявляет евродвушки как доступный, модный ныне формат современной квартиры для проживания. Вот вам и классические смежные комнаты в новой привлекательной упаковке.
Поскольку евродвушку можно считать правопреемницей советских квартир со смежными комнатами, что стоит указать плюсы и минусы современного жилья.
Плюсы:
Минусы:
Последний пункт является головной болью в новых жилых комплексах. Практически каждая квартира-евродвушка имеет кривые размеры, так как архитекторы пытаются на оставшихся от полноценных квартир площадях разместить еще жилье, а ровным оно никак не получается. Это очень удручает, ведь иногда попадаются квартиры, в которых просто некомфортно жить. И создается ощущение, что в советские времена квартиры проектировались с учетом оптимального будущего комфорта собственников, а теперь всего лишь с учетом высокой прибыли.
Рынок представлен как старыми, так и новыми квартирами с данной планировкой. Продажи идут, и такой формат жилья все же находит своих покупателей. Кому же подойдет такая квартира?
Прежде всего, в квартире со смежными комнатами будет уютно тем, кто живет в одиночку или только заводит отношения. В квартире есть все для комфортного проживания — пространства для встреч, а также для сна и уединения. Далее, квартиры подойдут молодым семьям без детей или с маленькими детьми. Для первого семейного жилища такой формат будет идеален как по планировке, так и по стоимости. А вот далее с ростом детей и требованиями к отдельному пространству уже стоит задуматься о смене жилья или новой планировке. Кроме того, формат евродвушек подходит и для другой категории – людям, у которых дети уже выросли и съехали. В таком случае спальни и проходной гостиной вполне достаточно для жизни. Хотя, если пойдут внуки… Ну, вы поняли.
И еще важное - планировка со смежными комнатами совершенно не подходит для аренды несколькими арендодателям. Думаю, сознательно никто не пойдет на съем проходной комнаты.
Квартиры со смежными комнатами как формат планировки достаточно распространены. Их было много в советское время, много представлено сейчас, хоть и в новой оболочке. Считать их проблемными для проживания, неликвидными, или наоборот удобными и выгодными по цене — это исключительно индивидуальный случай. Здесь необходимо рассматривать все вместе: для кого приобретается квартира, финансовое состояние покупателя, удобство локации; текущая планировка квартиры и уровень комфорта проживания в ней; возможность перепланирования жилплощади по индивидуальному проекту в соответствии с требованиями БТИ.
Данные квартиры имеют недостатки, но они все равно интересны в качестве вариантов жилья. Ведь правильно оцененное жилье может быть комфортным и перспективным. И выгодным для покупателя. Однозначно проходить мимо данного формата не стоит. Равно как и пугаться строки в объявлениях «смежные комнаты». Здесь тоже можно найти свой изюм.
Не отвергайте специфические варианты, не изучив их возможности. Быть может, в них кроется ваш оптимальный вариант жилья.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 июня 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
