Лучшие застройщики Москвы
Периодически клиенты задают мне вопрос – хотим купить новостройку в Москве или области, какого застройщика посоветуете? Или так – присмотрели кварти...
Одному моему клиенту понадобилось быстро продать квартиру, и он обратился в агентство недвижимости, предлагавшее срочный выкуп жилья. Уже на предварительной оценке он узнал много нового о своей квартире, где прожил полжизни – и как она неудобно расположена (в 15 мин от метро), и какой старый дом, и район фу, и вообще, надо радоваться, что «с паршивой овцы хоть шерсти клок» - примерно такое обоснование срочного выкупа за 7 млн при рыночной цене в 9 минимум.
К счастью, собственник не стал раньше времени подписывать никаких бумаг с агентством, а лишь приценился, пораскинул мозгами и вышел на обычную продажу, сэкономив пару миллионов.
Но ситуация прямо-таки хрестоматийная, поэтому решила поделиться с вами, что же такое истинный выкуп квартиры, сколько потеряете при такой сделке, в каких случаях срочность оправдана и какие схемы используют нерадивые риэлторы.
Процесс, когда инвестиционная компания или агентство недвижимости максимально быстро оформляет сделку купли-продажи квартиры и приобретает недвижимость у покупателя с дисконтом, называется срочным выкупом. В идеальном случае сделка совершается в 3-5 дней, необходимых для сбора и проверки пакета правоустанавливающих документов на недвижимость.
За границей этот инструмент работы с недвижимостью применяется уже давно. Несколько серьезных сайтов с надежной репутацией успешно работают в этом поле. И вообще, процедура срочного выкупа за рубежом носит обычный, вполне естественный характер. Люди, желающие быстро получить деньги за свою недвижимость, не обременяя себя долгими поисками новых собственников, активно пользуются данными сервисами, тогда как в России процент сделок по срочному выкупу пока невысок. С нашими колебаниями цен, экономикой и «стабильностью» можно принять низкий процент сделок по срочному выкупу как некий маркер хорошей жизни — если количество сделок по срочному выкупу резко возрастет – значит, у нас все плохо. Почему? Об этом расскажу ниже.
Кто становится заинтересованным в срочном выкупе своего имущества?
Чаще всего люди, попавшие в непростую жизненную ситуацию. Срочный выкуп выбирают те продавцы, чья квартира находится в ипотечном, кредитном залоге и они уже не в состоянии выплачивать за нее свой долг – недаром Интернет пестрит объявлениями о выкупе квартир с обременениями, гигантскими долгами по коммуналке и прочими «хвостами». Также сюда можно отнести людей, в жизни которых случилась серьезная беда, и необходимы крупные средства на поддержание собственного здоровья или здоровья родственников. Да и в принципе, любая проблема, требующая финансирования, может быть решена с помощью срочного выкупа жилья, так как другого такого оперативного источника средств у подавляющего большинства населения просто нет.
Целевая аудитория сервиса достаточно велика. Круг потенциально заинтересованных клиентов весьма обширен. В зоне риска не только слабозащищённые слои населения (пенсионеры, инвалиды), но и люди, страдающие расстройством психики, подверженные психологическому воздействию и внушению.
Еще одна категория продавцов — это частные инвесторы, вложившие средства в новостройки. Люди не могут выгодно реализовать имущество и в связи с этим пользуются услугой срочного выкупа, чтобы остаться хотя бы на нулевом уровне рентабельности.
И, если все вышеперечисленные действительно выступают заложниками обстоятельств и идут на риск и потери не от хорошей жизни, есть еще одна категория, у которых «горе от ума».
Мнительные, беспокойные, изучившие вдоль и поперек мнения экспертов за последние десять лет – такой собирательный образ собственников мне хорошо знаком. У них есть общая черта – из всей изученной информации они выуживают самую плохую и составляют собственный прогноз, почему квартира их будет продаваться бесконечно долго и что лучше скинуть ее прямо сейчас и получить хоть какие-то деньги. Зачастую они не в состоянии трезво оценить ликвидность жилья, ситуацию на рынке. Кроме того, такие люди подвержены психологическому влиянию, чем нередко и пользуются агенты, технично обрабатывающие подобных продавцов.
Для полноты картины добавлю, что есть и адекватные продавцы, у которых все хорошо — это люди, которые решили сменить условия проживания в лучшую сторону. Причины — переезд в другой регион, страну или просто приглядели интересный вариант нового жилья и не желают ждать, пока их текущее жилье продастся в обычном режиме.
Давайте рассмотрим особенности данного типа реализации квартиры.
К положительным моментам мы можем отнести то, что срочный выкуп позволяет получить деньги за свое имущество в кратчайшие сроки. Как правило, в течение недели вы получаете требуемую сумму для решения своих финансовых задач. Быстрота — единственный плюс срочного выкупа. В остальном данный инструмент имеет минусы для продавцов.
Продажа с дисконтом — главный отрицательный фактор срочного выкупа. Риэлтерские агентства, инвестиционные компании - а мы пока говорим о честных и официальных участниках покупки жилья - готовы приобретать недвижимость с дисконтом в 20-30%. Для понимания — среднестатистическое жилье в Подмосковье стоимостью в 10 миллионов рублей дешевеет на 2-3 миллиона рублей только за срочность. Согласитесь, это серьезная потеря в деньгах.
Еще один отрицательный фактор — мошенничество. Поисковые запросы пестрят объявлениями, рекламами агентств-однодневок, предлагающих превосходные условия по выкупу, завлекают супервыгодными условиями тех, кто попал в стрессовую ситуацию и не в состоянии трезво мыслить. В работе с таким организациями велик шанс не только потерять значительную сумму денег, но в принципе остаться без них.
Открытые источники, представляющие интересы самых агентств, называют нижнюю планку – 10%. Т.е., если у вас срочно выкупают квартиру стоимостью 10 млн, вы получите 9. Реально ли эта сумма?
Одно могу сказать – на моей практике (а я работаю на рынке недвижимости 17 лет) еще ни у одного человека не выкупили квартиру с таким маленьким дисконтом. Планка в 20% звучит уже более правдоподобно, а если совсем приблизиться к реальности – потеря составит до 30%, в среднем 25% от рыночной стоимости. Имейте в виду, что к номинальному дисконту вам необходимо добавить и все операционные и технические расходы, которые оплачивает продавец.
Не стоит верить сказкам - чудес на рынке недвижимости не бывает! Ни одна финансовая структура, ни один сервис по срочному выкупу жилья под 2-3% не работает!
Так что, решив все-таки прибегнуть к экспресс-выкупу, надейтесь на лучшее, но готовьтесь к худшему – оцените квартиру по рынку и отнимите минимум четверть – так вы точно поймете, сколько денег получите, а сколько потеряете.
К сожалению, в наше время по одним только отзывам составить мнение об услуге или конкретной компании просто невозможно – львиная доля их пишется под заказ. Хорошие отзывы – заказала сама компания, плохие – заказали конкуренты. Вот представьте – человек попал в ту самую сложную жизненную ситуацию, продав за бесценок квартиру, в которой, может быть, всю жизнь прожил, и тут после сделки пишет отзыв: «Обращался в компанию N за срочным выкупом, сделка прошла отлично, рекомендую!». Ну согласитесь, вряд ли такое возможно.
Поэтому, коль скоро вы все-таки решились на подобный шаг, ищите крупные компании и общие отзывы об их надежности, а не о конкретной услуге.
Сделки по срочному выкупу квартир в принципе не имеют существенной разницы с обычными сделками с недвижимостью. Главное отличие — совершение сделки проходит быстрее стандартной продажи.
Сам процесс срочного выкупа во многом похож на срочный выкуп авто, с которым, я полагаю, многие знакомы хотя бы наслышаны.
Алгоритм включает в себя несколько шагов:
Продажа имущества — предмет повышенного внимания. Здесь ко всему нужно относиться со всей серьезностью. А к срочному выкупу тем более. Нужно понимать, что быструю покупку недвижимости могут провести только самые крупные участники рынка, единичные компании, обладающие большими финансовыми ресурсами или работающие в связке с банками.
Однако такие компании практически всегда оформляют покупаемую недвижимость на физическое лицо. В этом нет подвоха, это распространенная законная схема ведения сделки. Просто таким образом недвижимость не оседает на балансе юридического лица и не является «глухарем» в случае изменений рынка и трудностях при его реализации.
Важно отметить следующее. В таких схемах срочного выкупа квартир покупателями зачастую представлены физические лица, которые имеют личные налоговые льготы при перепродаже имущества — пенсионеры, ветераны. Это делается, чтобы агентство платило меньше налогов при перепродаже квартиры в трехлетний срок. Однако при этом сумма уплачиваемого налога при перепродаже данного жилья будет включена в дисконт, и за это заплатит продавец. Такова неизбежная часть сделки при срочном выкупе недвижимости.
Самый главный риск, и он же подвох – подмена понятий, когда вместо реального срочного выкупа вам предложат срочную продажу.
Именно так и работает львиная доля компаний, номинально предлагающий выкуп. Как правило, на объявления типа «срочно продам квартиру» реагируют агентства более мелкого ранга, у которых просто не может быть свободных оборотных средств в таком объеме, чтобы напрямую рассчитываться с продавцом.
Так в чем же отличие выкупа от продажи?
Про срочный выкуп вы уже знаете. Срочная продажа происходит следующим образом:
То есть, по сути, это обычная продажа, при которой компания не выкупает объект за собственные деньги, ничем не рискует, а всего лишь наваривается на сделке.
«Выкупим быстро, деньги уже сегодня!», «Срочный выкуп квартир в Москве по лучшей цене — жми!», «Легально, быстро, за 24 часа!», «Аванс в день обращения, покроем долги» — и еще 100500 зазывных реклам в поисковой выдаче.
Как вы понимаете, цель одна - быстро заработать. Это небольшие риэлтерские агентства, банально выступающие посредниками в сделках. Компании действуют по, вроде бы, законным схемам, но их задача одна — заработать как можно больше денег на сделке. И неважно, какие проблемы у человека, главное - прибыль. Как можно больше. Соответственно, и реклама рассчитана на эмоциональную доверчивость и невнимательность людей, которые срочно понадобились деньги.
Конечно, среди них много мошенников, которые могут умело лишить вас и денег, и жилья. И пока существуют доверчивые люди, эти ребята без прибыли не останутся.
Как было сказано выше, чтобы проверить все документы, официально требуется несколько дней. Поэтому выкуп жилья за 1 день маловероятен и попахивает чем-то незаконным. Да, есть компании, которые как пылесос/ломбард собирают ипотечные квартиры, обремененные, с материнским капиталом, в нескольких долях — в общем, любое проблемное жилье и как-то через свои схемы его реализуют. Однако, даже им нужно несколько дней, чтобы собрать необходимые документы и проверить продавца. Чтобы банально не попасть на удочку к другим джентльменам удачи.
«Утром стулья, вечером деньги» — такой зазыв тоже невероятен, ведь напомню, реальными деньгами обладают лишь крупнейшие игроки инвестиционного и риэлтерского бизнеса, которые с кондачка никогда ничего не решают. А значит, такая схема тоже «пахнет керосином». Стоит насторожиться и подумать о поиске более надежного партнера.
А теперь давайте поговорим, как себя обезопасить и выйти на сделку с надежным покупателем.
Если выкуп организован правильно, по законной схеме, то оценка имущества производится уже на следующий день после обращения. Заявления о том, что агенту нет необходимости выезжать для оценки и компания сразу может предложить цену за вашу квартиру, должны вас насторожить. Даже лидеры рынка, имеющие оперативные сводки по ценам на рынке, никогда не станут сразу предлагать вам цену, детально не проанализировав потенциальный объект для приобретения.
Вторым важным пунктом, на который стоит обратить все свое внимание, я считаю изучение договора. Особенно соглашение по задатку, так как это первый документ, который подписывается сторонами в качестве гарантии, что сделка состоится. А далее необходимо выяснить и документально подтвердить сроки заключения договора купли-продажи, и список штрафных санкций за невыполнение условий договора.
Типичная схема маленьких компаний состоит в том, что они заключают типовой договор, в котором прописываются размытые условия, затем занимаются обычной продажей квартиры, пытаясь как можно быстрее найти покупателя. При этом продавец оказывается юридически связан договором и, получив задаток, покорно ждет, когда для его жилья найдется продавец. Он не может самолично расторгнуть договор, так как ему придется по закону вернуть задаток в двойном размере, а в это время не ограниченная штрафами компания спокойно ищет выгодного покупателя, кормя завтраками продавца.
Стоит добавить еще один важный пункт к тому, как избежать обмана — никогда и никому не передавайте оригиналы правоустанавливающих документов до выхода на сделку.
В качестве резюме я добавлю еще немного важной информации для вас в виде совета от профессионала.
Срочный выкуп жилья — непопулярный риэлтерский инструмент, но применяющийся в самых трудных для собственника ситуациях. Он не имеет реальных выгод для продавца, кроме как быстрого получения денег на руки. И зачастую срочный выкуп - это не единственный выход в сложившейся ситуации.
Прежде чем обращаться в агентства за срочным выкупом вашего имущества, попробуйте продать квартиру по рыночной цене. Я имею в виду публикацию обычного объявления на порталах недвижимости. Для начала выясните на тех же порталах примерную стоимость вашего жилья по рынку и опубликуйте свое предложение с ценой чуть ниже.
Практика показывает, что звонки поступят быстро и от серьезных компаний в том числе. В крупных компаниях есть специалисты, которые постоянно мониторят рынок на предмет интересных и выгодных предложений по недвижимости. И если находится действительной привлекательный вариант, то в интересах компании как можно быстрее заполучить объект недвижимости. А значит, продавец получает деньги по полной рыночной стоимости, а сделка совершается в максимально сжатые сроки. Да, это не 3-5 дней как при срочном выкупе, а может чуть дольше, но так вы все равно сможете быстрее получить нужную вам сумму, выгодно продав свою недвижимость.
Не порите горячку, верьте только цифрам – выпишите все: рыночную цену, дисконт, вашу реальную потребность в деньгах, сроки, накладные расходы.
Обратиться за срочным выкупом вы всегда успеете. Лучше еще раз трезво оценить причины продажи жилья и сроки, в которые вы собираетесь его продать. И если ваша ситуация требует действительно быстрого получения средств, то стоит подойти к решению проблемы со всей серьезностью. Необходимо проанализировать рынок компаний, предлагающих данную услуги и не кликать на первую попавшуюся рекламу в интернете, а выбрать крупного игрока рынка, надежного партнера с гарантиями и репутацией. Помните, срочный выкуп — это когда крупная и серьезная компания за свои средства выкупает у вас жилье, а не ищет вам покупателя, кормя завтраками.
Как профессиональный риэлтор уверяю вас – нет плохих квартир, есть плохие продавцы и завышенные ожидания продавца. Любую квартиру, трезво оцененную, можно продать за 4 месяца максимум. Если ваша срочность позволяет и пара-тройка миллионов вам не лишние, продавайте квартиру по рыночной цене и не сбрасывайте за бесценок.
Для понимания реальной стоимости вашего жилья стоит заказать независимую экспертизу, чтобы пресечь убеждения риэлтора наподобие «у вас тут все плохо, поэтому выплата будет низкой».
Представьте: вашу квартиру стоимостью 10 млн у вас выкупают через неделю с дисконтом 25% за 7,5 млн рублей. Или вы продаете ее обычным способом, за полную цену и за 4 месяца максимум. Подумайте – вы сохраняете (= зарабатываете) по 625 тысяч в месяц.
Берегите свое имущество и будьте информированы!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 июня 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
