Стоит ли делать ремонт в квартире перед продажей

Быть или не быть, делать или не делать?.. – вопрошали, подняв очи к небу, герои Шекспира, античные философы и мыслители всех эпох и мастей. В наше время, несмотря на отдаленность от былой метафизики, вопросы эти актуальность совершенно не потеряли. Взять, к примеру, такую распространенную дилемму – делать ли в квартире ремонт перед продажей? Или не делать? А если делать, то какой? Все эти взвешивания «за» и «против» отнимают немало сил, времени и нервов, а они в процессе продажи жилья у собственников и так в дефиците.

Поэтому в помощь всем желающим познать истину я решила сделать практическую выкладку на тему целесообразности предпродажного ремонта. Приведу конкретные примеры из своей риэлторской практики, когда ремонт перед продажей оправдан, а когда – просто слив бюджета. Также посчитаем, насколько увеличится стоимость квартиры после ремонта и как он повлияет на ликвидность вашего объекта и скорость его реализации.

Ремонт перед продажей: “за” и “против”

Прежде чем бросаться штукатурить стены, нужно задать себе один простой вопрос: чего я хочу добиться обновлением квартиры? Как правило, ответ будет представлен одной из двух следующих причин:

Причина 1. “Без ремонта не удастся продать”

Этот страх имеет под собой некие основания. Товар всегда хочется показать лицом. Запущенное помещение способно отпугнуть впечатлительных покупателей, несмотря на прочие его неоспоримые достоинства. Однако тут важно понимать то, что большинство из них и не ожидает от вторичного жилья состояния “под ключ”.

Другое дело, если речь идет не о косметических дефектах, а о серьезных проблемах. Вот их исправить, скорее всего, придется. Проще говоря, если отваливаются обои, это не имеет решающего значения, а если сама стена грозит упасть, с этим уже придется что-то делать.

Причина 2. “Ремонт поможет продать квартиру дороже”

Чаще всего такая схема просто не работает. Во-первых, потому что представления о красоте у всех сугубо индивидуальны. Скажем прямо, редко такое случается, что взгляды на обустройство интерьера у продавца и покупателя полностью совпадают. Обычно будущий жилец хочет обустроить новый дом по-своему, а значит, ваши усилия (время, деньги) пропадут даром.

Во-вторых, инвестиции в квартиру, которую планируется продать, редко окупаются. Практика показывает, что покупатель в большей степени тяготеет к низкой цене, а не к тому, чтобы было “красивенько”. А ведь стоимость квартиры со свежим ремонтом непременно будет выше - для того его, собственно, и затевали. В долгосрочной перспективе непродавшаяся сразу квартира и вовсе начинает устаревать, а ремонт становится уже не столь свежим и трендовым. Словом, поклеить обои, а потом сразу же продать квадратные метры на миллион дороже едва ли выйдет.

ВАЖНО! При продаже квартиры следует помнить, что покупателя интересуют не интерьеры. Люди покупают стены, точку на карте в удобном районе рядом с метро/работой/детским садом/школой, покупают определенный этаж и метраж. В 90% случаев все усилия по ремонту или пропадут даром или затянут и без того сложный процесс.

Итого, аргументы в пользу предпродажного ремонта:

- Лёгкий косметический ремонт может поднять стоимость квартиры, если она изначально ликвидна (хороший дом и локация), на 5-10%. Перед тем, как приступать к облагораживанию, сравните цены на объекты в аналогичном состоянии, затраты на материалы и работу и итоговую прибыль. Если она есть – дерзайте.

Пример из жизни, как не надо делать:

Обратились ко мне как-то клиенты, хотели продать трёхкомнатную квартиру в спальном районе Москвы. Не новая, но нормальная, жилая. Цена по рынку – 11,5 млн. Собственникам этого показалось мало, решили сделать ремонт в квартире, чтобы продать дороже. Делали почти полгода (!). Закончили. Продали за 12 млн. Признались в итоге, что зря меня не послушали – просто потеряли кучу времени, с учетом затрат на косметику вышли в ноль. Почему так вышло? Да всё банально – квартира и расположение обычные, без изюминки, таких на рынке множество, никаким ремонтом выделиться на фоне аналогичных предложений невозможно. Можно только снижением стоимости.

- Сколько получится заработать на ремонте? Предварительный расчёт в ценах 2025 года: если вложить в косметический ремонт двухкомнатной квартиры тысяч 500-700, общая ее стоимость может вырасти на миллион-полтора. Но, повторно обращаю ваше внимание, это справедливо только для высоколиквидных объектов.

- Ремонт увеличит шансы на продажу, если квартира в экстремально неприглядном виде. Однако, если ваша задача – продать быстро, покупатели найдутся на жилье в любом состоянии, особенно если предложите скидку. Есть определенная категория людей, которые скупают квартиры после пожаров и в прочих стадиях «убитости». Это флиппинг – вид заработка, когда в купленной с дисконтом жилплощади делается ремонт с целью дальнейшей перепродажи. Если вы готовы работать с флипперами, чем хуже ваша квартира, тем лучше для них. И быстрее для вас.

Аргументы против ремонта:

- в 90% случаев предпродажный ремонт в типовой квартире – пустая трата времени и денег. Вы ничего не выиграете. Особенно это касается дорогих отделок, премиальных материалов, необычных планировок. Целевая аудитория в категории эконом, и нередко комфорт может не оценить ваши вычурные изыскания, они могут быть просто неуместны.

Пример:

Просто хрестоматийная история, достойная быть помещенной в учебные пособия для специалистов по недвижимости. Малогабаритная двушка на окраине Москвы, в Медведково. Небольшие изолированные комнаты, кухня 7м. Вроде бы все в порядке, выходи на рынок с хорошей ценой, метро под боком – квартиру могут с руками оторвать. Но нет. Хозяевам такой вариант показался слишком простым. Без огонька. И они его добавили в буквальном смысле - сделали дорогущий ремонт в дворцовом стиле, с хрустальными канделябрами, бордовыми обоями а-ля «будуар императрицы»… Напомню – это всё не в Лувре, и даже не сталинской высотке где-нибудь в центре Москвы, а в советской панельке, подпирающей МКАД. Жемчужина перформанса – позолоченный унитаз. Возможно, собственники решили так попутно вложиться в драгметаллы, уж не знаю. Квартира из вполне ликвидной превратилась разве что в объект для посещения квартирными туристами, но не более. Продать такое великолепие, учитывая несочетаемое сочетание локации, цены и качества, просто невозможно. Насколько мне известно, в последующие годы желающих прикупить себе 40 квадратов в царском стиле по цене приличной новостройки не нашлось.

Когда предпродажный ремонт может быть уместен

Существуют ситуации, когда ремонт не просто желателен, а необходим. Мы говорим о случаях, когда проблемы квартиры видны невооруженным взглядом.

• Жилье реально разрушается. Капает с потолка, проваливаются полы, разбиты окна, искрит проводка. Такие признаки неблагополучия отталкивают потенциальных новых владельцев. Большое значение для будущего собственника имеет состояние стен, пола,  потолка, перегородок и коммуникаций, газовых труб и батарей.
• Видны следы воздействия огня и протечек. Такая картина может попросту напугать. Соседи затапливали? Значит, могут затопить снова - перспектива так себе.
• Иногда жилье достается в наследство от, мягко говоря, специфических родственников, чьи следы придется сделать как можно незаметнее. Последствия проживания маргинальных личностей потребуют не только косметического ремонта, но и дезинсекции.
• Речь идет об эксклюзивных объектах, которым дополнительный лоск прибавит очков в глазах взыскательного покупателя. Свежий дизайнерский ремонт вполне соблазнителен для ценителя.
• Квартира-неликвид. Если жилье располагается на первом или последнем этаже, на внутреннем углу дома, в неблагополучном районе, ремонт может стать одним из вариантов ненавязчиво расположить к себе покупателя.
• Имеются несогласованные перепланировки. Это может стать источником дополнительных проблем как у продавца, так и у покупателя. Данный вопрос стоит выяснить заранее и предпринять меры по устранению проблемы. Одним из способов как раз и будет ремонт в квартире перед продажей.
• Ваша целевая аудитория – покупатели, планирующие сдавать квартиру в аренду. Это может быть обусловлено расположением жилья – например, центр города, рядом метро, ВУЗы или офисные кварталы. Если люди планируют инвестировать средства в квартиру, чтобы сдавать ее другим, их больше заинтересует жилплощадь в готовом к употреблению состоянии.

Если делать, то какой: выбираем ремонт и отделку квартиры перед продажей

Минимализм, свет, нейтральная цветовая гамма в пастельных тонах – святая троица, которая поможет вам продать квартиру после ремонта быстро, выгодно и отбив вложения в праведные труды.

Не лезьте туда, куда не надо. Если сантехника и электрика в порядке, ограничьтесь заменой внешних элементов при необходимости – выключателей, розеток. Этого достаточно.

Не навязывайте свой вкус. Шансы, что у покупателя он будет такой же, как у вас, минимальны. Не все любят золотые унитазы и стиль рококо, особенно в интерьере санузлов. Равно как и «дизайнерские» решения в виде облаков на потолке, обоев с попугаями и прочих изощрений. Если решили сделать косметику в квартире, идеальный вариант – приглушенные мягкие цвета из палитры бежевых, светло-серых. Кстати, именно в таких цветах обычно оформляют номера отели сегмента «люкс», это показатель вкуса и благородства. Допустимы белый цвет, оттенки натурального дерева. Стены либо покрашенные, либо с однотонными обоями, максимум с незаметным принтом типа рубчика.

Лаконичная фурнитура и интерьерные элементы. Люстры-канделябры, дверные ручки в виде львиных голов оставьте театральным декораторам, а себе в квартиру для предпродажного ремонта купите максимально простые и функциональные элементы.

Не скупитесь на свет. Свет, который представит вашу квартиру в наилучшем виде. Продумайте элементы освещения, сделайте зонирование – например, рельсы на кухне над рабочей поверхностью и лампу на длинном шнуре над обеденной зоной. Это недорого стоит, а женщинам-покупательницам очень понравится.

ВАЖНО! Любой товар имеет своего покупателя. Вопрос лишь в цене и в том, как долго вы готовы ждать.

Не ремонтом единым: хоумстейджинг, уборка и другие способы подготовить квартиру к продаже

Правило 1. Чистота - залог успеха. Сор, паутина, грибок и хлам по углам сильно портят общее впечатление.

Правило 2. Ничего лишнего. Испорченной мебели и старым вещам место на помойке. Сломанные стулья и продавленные диваны с пятнами определенно не сделают помещения интереснее.

Правило 3. Качественное освещение - союзник продавца. Разбитые и перегоревшие лампочки нужно поменять. Полумрак помогает скрыть недостатки, но при этом делает комнаты маленькими и унылыми.

Правило 4. Посторонние запахи вредят. Поэтому от источника специфических ароматов, будь то неполадки канализации или “помеченный” кошками коврик, лучше избавиться.

Правило 5. Взглянуть глазами покупателя. Зайдите в квартиру, предназначенную для продажи, не как ее собственник, а как возможный новый владелец. Если вас что-то смутило, значит, смутит это и покупателя.

Как принять правильное решение

Если вы всё еще сомневаетесь, стоит ли ремонтировать квартиру перед продажей, можно провести нехитрый мысленный эксперимент. Изучите цены на аналогичную жилплощадь на рынке и найдите минимальную стоимость. Вот на этот худший вариант развития событий и стоит ориентироваться, что с ремонтом, что без него. Какие усилия вы готовы приложить ради такой цены? Вот и ответ.

Соизмеряйте свои усилия и берегите ресурсы.

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова