Квартиры в малоэтажных домах - плюсы и минусы

Жить в гармонии, наедине с природой, в тишине и уюте, вдали от городского шума, в новом красивом доме со всеми удобствами и необходимыми для полноценного комфорта инженерными коммуникациями — это ли не мечта каждого из нас?! Воплотить заветную мечту миллионов в реальность призваны квартиры в малоэтажных жилых комплексах. Но так ли всё на самом деле радужно и беззаботно, как рассказывают рекламные проспекты, риэлторы и менеджеры в отделах продаж. Во всех ли случаях потенциальному клиенту стоит бросать всё и бежать без оглядки покупать квартиру в малоэтажном доме. Давайте попробуем объективно посмотреть на ситуацию изнутри и постараемся беспристрастно разобраться в преимуществах и недостатках, чистоте юридических и правовых аспектов, во всех плюсах и минусах жилья в малоэтажке.

Когда не стоит покупать квартиру в малоэтажном доме

Реальный случай из моей практики. Ко мне обратилась потенциальная клиентка за помощью в продаже 2-х комнатной квартиры в городе Видное Ленинского р-на Московской области. Я внимательно изучила маршрут и адрес, на который мне вскоре нужно было прибыть и уже тогда, у меня закрались какие-то сомнения — задницей чувствую неладное, навигатор указывал на частное владение в одном из садовых товариществ. Перезвонила, уточнила — хозяйка ответила, что мол всё в порядке, «у нас обычный многоквартирный дом». Каково же было моё изумление, когда я приехала на объект. Вот, что конкретно я там увидела: земельный участок 20 соток в СНТ, посередине которого стоит трёхэтажный дом, небольшая детская площадка, автомобильная парковка на 8-10 машин, на смежных участках обычные ветхие позаброшенные дачи. И запах, а точнее зловоние. Позже за домом я увидела коллекторный колодец, из которого в прямом смысле выливалось наружу дерьмо. А самое интересное меня ждало впереди. По правоустанавливающим документам, предоставленных мне для ознакомления, выходило, что объект в комплексе представляет собой ни что иное как доли в праве на общее недвижимое имущество: квартира предлагалась к реализации как часть от дома, в придачу к жилому помещению отдавали малюсенький участок в пол сотки как долю от общего земельного надела.

И вроде бы ничего откровенно криминального в такого рода сделках нет, формально застройщиком учтены все технические нормы и требования законодательства при возведении дома. Однако банки и иные кредитные учреждения не одобряют заёмщику ипотеку под такой объект, да и государственные финансовые институты скорее всего вряд ли разрешат использовать, например, материнский капитал и другие субсидии на такую операцию. Все они категоричны в своих оценках — по документам дом представлен не как многоквартирный, а как многокомнатный, жилые помещения не поставлены на отдельный кадастровый учёт и официально можно лишь определить порядок использования, застройщик ходит по тонкому краю, а покупатель сильно рискует, не ровен час в результате судебной тяжбы здание признают незаконным самостроем и снесут. Да и личные ощущения ущербности, неполноценности недвижимости ещё долго меня не покидали: многоквартирный дом не подключён к центральным инженерным сетям и коммуникациям, водоснабжение — скважина, водоотведение — септик, отопление автономное электрическое, находится у чёрта на куличиках, дороги разбиты, в пешей доступности отсутствуют элементарные блага цивилизации, даже магазина рядом нет, я уже не говорю об объекта социально-бытовой инфраструктуры — больницах, поликлиниках, школах и детских садиках. Добавьте сюда психологический дискомфорт, который испытывают проживающие бок о бок соседи - дом буквально нависает над приватными участками и приковывает яростные взгляды огородников, мечущие молнии, никуда им от него не скрыться, новостройка для дачников как бельмо на глазу. Да к тому же только усилили отталкивающий эффект пытливый, лукавый взгляд хозяйки и её не добропорядочные намерения. Вот такой антураж — неоднозначность ситуации, напряжение и недосказанность чувствовались абсолютно во всём. Как жить и работать в таких условиях?...

Для меня был очевиден тот факт, что в своё время собственница клюнула на дешёвый ценник жилья, да в итоге, поняла, что лоханулась. Ушлые риэлторы при продаже легко запудрили клиентке мозги и ввели в заблуждение, нагрузили и одурачили, воспользовавшись её самонадеянностью и общей безграмотностью. И теперь, судя по всему, она желала исправить свою ошибку и старалась всеми силами, всеми правдами и неправдами избавиться от неликвида, но при этом подставляться сама не торопилась - в глазах клиентов она хотела остаться белой и пушистой. Для этих целей она решила нанять опытного риэлтора с безупречным реномэ, чтобы теперь он в свою очередь нашёл дураков и втюхал им сомнительного рода объект. Но одного того, что меня обманным путём заманили на объект было достаточно, чтобы отказаться от реализации. Я дорожу своей репутацией, по большому счёту имя — это единственное что у меня есть, а так рисковать своим статусом ради помощи коварной хозяйке и тем самым дискредитировать себя в деловых кругах уж точно было бы не разумно. Внимательно с прискорбием посмотрев на объект и на людей ещё раз, я поняла, что однозначно заниматься такими сомнительными сделками не буду — раскланявшись, извинившись, укатила восвояси. Уверена, что вышеизложенная ситуация - это именно тот случай, когда не стоит покупать квартиру в малоэтажке или перед приобретением необходимо сто раз хорошенько всё обдумать и взвесить, прежде чем принимать такое ответственное решение и расставаться со своими кровными.

Подобного рода случаи на рынке к сожалению уже не редкость. Чувствуя неподдельный огромный интерес со стороны абсолютно всех участников рынка к дешёвому жилью в общем и востребованность у покупателей малоэтажек в частности, не чистые на руку мелкие дельцы пытаются примерить на себя нелёгкую роль и долю застройщика, урвать свой кусок от общего пирога и возводят у бабушки на 6 сотках «многоквартирные» трёхэтажные дома. В последствии махинаторы находят на рынке незадачливых клиентов и продают им по сходной заманчивой цене не легализованное малоэтажное жильё. Никакие юридические, а уж тем более моральные и этические нормы аферистов конечно же не интересуют, они прекрасно отдают себе отчёт в том как будут развиваться события с возведённой малоэтажкой на дачном участке в будущем, все же уже просчитано и пройдено не раз. Мошенники отлично понимают, что само строение, да и они сами вне закона, так как нарушают фундаментальные гражданские права человека и любой суд признает их действия неправомерными и в дальнейшем скорее всего вынесет вердикт о сносе малоэтажного самостроя. Но видимо жажда лёгкой и быстрой наживы притупляет у горе-коммерсантов остатки логики и здравого смысла, стирает начисто элементарные инстинкты самосохранения, меры и предосторожности, раз уж они ввязываются в заведомо проигрышный для себя бизнес проект. Маячащие впереди деньги действуют на жуликов как гипноз и часто ничего поделать с собой они не могут, живут и работают по принципу - лишь бы продать, да навариться по-крупному, а как на самом деле будут жить люди и в каких условиях — это конечно же их не волнует. В реальности, действия неблагонадёжных застройщиков и фирм однодневок, при строительстве жилья на русский авось, влекут за собой необратимые последствия для добросовестных покупателей: владельцы нелёгкой доли в проблемной новостройке посреди садов и грядок живут подчас как на вулкане, ожидая судьбоносного решения компетентных органов, многие мучаются с головной болью и носятся с незаконной квартирой как курица с яйцом, впадая из одной крайности в другую и при этом совершенно не зная, что делать дальше, как вернуть потраченные деньги или куда пристроить квартиру в «серой» малоэтажке...

Форматы малоэтажек

Для общего развития и понимания немного подробнее рассмотрим вопрос классификации малоэтажных домов

Многоквартный дом — стандартно имеет от 2-х до 4 этажей, иногда высота здания доходит и до 6-ти лестничных пролётов, обычно один или два подъезда, реже встречаются и по 3-4 секции, архитектурное сооружение с облегчённой инженерной системой, отличительная черта малоэтажного многоквартирного дома — отсутствие лифта и мусоропровода.

Таунхаус — малоэтажный жилой дом или общественное здание высотой до 3-х этажей на несколько многоуровневых квартир, как правило, с изолированными входами, то есть без общего подъезда. В элитных таунхаусах не больше 4-6 равных секций, в обычных количество идентичных по планировке квартир колеблется от 12 до 16. Каждая квартира таунхауса имеет, но совсем не обязательно, отдельный вход с улицы, иногда гараж и небольшой палисадник/маленький земельный участок. Главное отличие таунхауса от дуплекса заключается в количестве секций.

Дуплекс — малоэтажный жилой дом чаще всего в 2 этажа с многоуровневыми квартирами только на две семьи, здание поделено на две равные половины и имеет отдельные входные группы.

Принципиальное существенное различие в малоэтажках заключается в их местоположении, где конкретно находится дом — внутри города или за его чертой. Но как бы там ни было, правильная малоэтажка, построенная по всем канонам, с соблюдением всех градостроительных, юридических норм и технических требований, при наличии всей необходимой разрешительной документации должна принести её обладателям в основном положительные эмоции, хотя своя ложка дёгтя и в этом деле, конечно же, присутствует. В начале, для представления полноты картины, подробнее рассмотрим все положительные и отрицательные стороны, все плюсы и минусы, преимущества и недостатки квартир в малоэтажных домах за городом:

Малоэтажный комфорт

Плавное размеренное течение времени, тихие тенистые улицы, цветочные клумбы и благоустроенные газоны с множеством разнообразных зелёных насаждений, прогулочные дорожки и беседки, детские, спортивные и смотровые площадки, песни и трель птиц - всю эту красоту, безусловно, можно отнести к явным преимуществам квартир в малоэтажных домах. Не жизнь, а сказка...

Парковка и свой кусочек земли

Отсутствие проблем с парковкой для машины в любое время суток — это ещё один веский довод в пользу покупки жилья в малоэтажных домах. Часто за квартирой или частью дома закреплён небольшой кусочек земли, но этого вполне достаточно, чтобы беспрепятственно парковать личный автомобиль или разбить под окнами палисадник с благоухающими и радующими глаз цветами или мини-огород.

Охрана

Большинство малоэтажных посёлков или отдельно стоящих домов имеют свою территорию закрытого типа с пропускной системой доступа, круглосуточное видео наблюдение, пешие патрули. Приобретая квартиру в малоэтажном жилом комплексе, будьте уверены в том, что ваши дети и имущество, да, и вы сами всегда будете под присмотром дежурных охранников в полной безопасности, ничто и никто вас не будут беспокоить, вы будете надёжно защищены от посторонних глаз. По статистике в малоэтажных домах крайне редко совершаются квартирные кражи, очень низкий уровень преступности — безопаснее места вам не найти. Это ещё одна веская причина, по которой вам следует рассмотреть покупку квартиры в малоэтажном доме.

Свежий воздух и экология

На природе легко дышится, квартиры в малоэтажных домах как нельзя лучше подойдут семьям с детьми и людям пожилого возраста, тем кому надо беречь своё здоровье. Благоприятная экологическая обстановка — это, то ради чего люди покупают себе недвижимость в потаённых посёлках за тридевять земель.

Плотность населения

Совсем не трудно подсчитать, что население сразу трёх 4-х этажных двух подъездных домов, где 3 квартиры на площадке, легко поместиться в одном подъезде стандартного 17-ти этажного многоквартирного дома! Мало народа — больше кислорода! Низкая плотность населения в расчёте на 1 км.кв — это, то ради чего клиенты охотно выбирают и покупают себе жильё в малоэтажке.

Цена

Низкая цена во все времена была веским аргументом в пользу покупки. Выгодная стоимость малоэтажной новостройки по сравнению с городской квартирой порой не оставляет шансов потенциальным клиентам для альтернативного выбора.

Индивидуальный проект

Завораживающая архитектура малоэтажных жилых комплексов с обложки журнала так и манит к себе. И надо отдать должное - во многих случаях действительно есть на что посмотреть. Зачастую дома возводятся по индивидуальным авторских архитектурным проектам и радуют глаз самого искушённого клиента. Уникальность, неповторимость жилья, продуманные просторные планировочные решения — неоспоримое преимущество малоэтажки, которое порой становится определяющим при покупке.

Альтернатива даче

Знаю не понаслышке, что когда приезжаешь в деревню, то часто отдохнуть толком и не удаётся. На даче и участке всегда надо что-то делать и есть чем заняться - за домом необходимо постоянно следить, и поэтому приходится вкалывать как проклятый с ночи до зари. И траву покосить, и фасад подкрасить, и дрова привезти, вечно что-то ломается — есть куда руки приложить, забот не оберёшься. Именно по причине огромного количества самостоятельно решаемых проблем запал многих владельцев с годами угасает и интерес к загородной жизни пропадает. Многие прагматичные и особо дальновидные товарищи (как бы трудно не давалось им это решение, но здоровье всё же дороже) отказываются от своих собственных садовых наделов в товариществах и родовых гнёзд в деревнях и сёлах и начинают рассматривать иные более экономные варианты своего прибывания на природе — это может быть и аренда загородного дома на летний период, и частые визиты на дачу к друзьям и знакомым. В результате изысканий на этот счёт в сложившейся ситуации, большинство страждущих приходит к выводу, что приемлемым и одним из самых достойных вариантов замены дачи для них является именно покупка просторной квартиры в малоэтажном доме. Решение действительно рациональное и как нельзя кстати - тем самым, можно вдоволь наслаждаться всеми прелестями жизни на природе и избавиться от пустых хлопот и лишних забот.

Самое время разбавить идеалистическую картинку, которую уже успел нарисовать потенциальный покупатель у себя в голове и рассмотреть негативные стороны проживания в многоквартирных малоэтажных домах за городом.

Услуги ЖКХ дороже

Стоит признать сей нелицеприятный факт, что зачастую в малоэтажных домах за городом услуги коммунальщиков обходятся чуточку или существенно, но всё же дороже по сравнению с городским жильём. Лишние финансовые издержки и повышающие коэффициенты при оплате услуг коммунальных служб обусловлены организационно-правовой формой объединений собственников жилья и наличием большего числа посредников между исполнителем/поставщиком услуги/энергоресурсов и непосредственным потребителем, при этом переплачивая втридорога собственники и жильцы получают услуги, мягко говоря, сомнительного качества. Помимо всего прочего, при возведении малоэтажного комплекса в лесу или в поле застройщик вынужден с нуля прокладывать дороги, протягивать километры внешних инженерных сетей, строить вспомогательные технические сооружения и подключать дополнительное оборудование: котельные, подстанции, коллекторы, опоры уличного освещения и так далее. В дальнейшем обслуживание тепло- и энерготрасс ложится целиком и полностью на плечи собственников жилья. Потенциальным покупателям квартир в малоэтажных домах, стоит в очередной раз напомнить, что за личный комфорт придётся таки дорого платить, а иногда даже много переплачивать...

Без лифта

Потенциальный покупатель малоэтажки непременно должен знать, что скорее всего в квартиру придётся подыматься самому, да и затаскивать вещи на 3-й или 4-й этаж он вынужден будет самостоятельно — большинство малоэтажных комплексов спроектировано без лифта. Безусловно, это неудобное обстоятельство существенно усложняет жизнь семьям с детьми и пожилым квартирантам. С другой стороны, из-за отсутствия лифта в малоэтажном доме будет меньше постороннего шума, да и сумма в ежемесячной платёжке за квартиру будет значительно меньше по той же причине. К тому же отсутствие лифтового хозяйства, регулярные пешие прогулки взад вперёд и подъёмы с первого, например, на 3-й этаж очень полезны для здоровья человека: любой участковый терапевт подтвердит, что они улучшают общее самочувствие, тренируют вестибулярный аппарат и укрепляют сердечную мышцу.

В дали от благ цивилизации

Все современные загородные малоэтажные комплексы спроектированы таким образом, чтобы жильцы ни в чём не нуждались — часть первых этажей запланированы как нежилые, под размещение объектов коммерческой недвижимости: кафе, бары, рестораны, розничные магазины с товарами первой необходимости, аптеки, фельдшерские пункты. точки бытового обслуживания и досуга. Но вот с развлечениями и шопингом в широком смысле, со своевременной помощью в экстремальных ситуациях в малоэтажках за городом дела обстоят немного хуже. Точные координаты местоположения малоэтажных посёлков подчас расположены далеко от элементарных благ цивилизации, поэтому например, скорую неотложную медицинскую или помощь спасателей, пока она доберётся до удалённых заповедных мест, можно ждать часами, да и сходить пешком с девушкой в кино на вечерний сеанс тоже вряд ли получиться - это непреодолимое обстоятельство клиенту также необходимо учитывать в своих расчётах при покупке квартиры в малоэтажном доме. Однако не смотря на все условные сложности, многие потенциальные клиенты делают вполне осознанный выбор в пользу жития-бытия, например, в уютном таунхаусе или дуплексе за пределами гнетущего городского массива, и едут за город специально, чтобы было меньше финансовых издержек, а также искушений и соблазнов, препятствующих основополагающим намеченным жизненным планам, растлевающих личность и отвлекающих от первоочередных задач и насущных дел. Исходя из вышеизложенного в этом абзаце возникает следующий смежный вопрос при покупке квартиры в загородной малоэтажке, от которой пешком не дойдёшь до всех необходимых для полноценной комфортной жизни благ цивилизации и инфраструктуры - о транспортной доступности, возможных способах личного передвижения и доставки.

Никуда не деться от соседа и авто

Полноценным загородным жильём малоэтажки, конечно же, назвать нельзя, хотя бы по одной простой причине - отсутствия приватности. Ведь даже если клиент выберет для покупки и проживания «двухместный» дуплекс, у него одни соседи, но всё-таки будут. Ещё один труднопреодолимый штрих, который дополняет малоэтажную картину — это обязательное наличие личного автомобиля, в противном случае квартирант вынужден будет мучительно долго добираться до конечного пункта назначения своим ходом на перекладных. Стоит помнить, что хорошая транспортная доступность во все времена была фактором определяющим ликвидность объекта недвижимости и его рыночную стоимость. И в этом отношении самым идеальным вариантом для клиента будет найти достойную альтернативы личному транспорту в наземном общественном, купить квартиру в малоэтажном доме в пешей доступности с железнодорожной станцией прямого сообщения с центральной деловой частью локации, чтобы электричка за 40 минут, максимум 1 час довезла до города или нужной станции метрополитена. Но как бы там ни было, эти две немаловажные детали непременно нужно учитывать в своих изысканиях на счёт покупки квартир в малоэтажных домах.

У всех на виду

В закрытых загородных малоэтажных кварталах и комплексах люди живут одной большой дружной семьёй, или если хотите коммуной — кому как больше нравится. Ничего не утаишь, всё видно как на ладони. Не стоит сомневаться в том, что сарафанное радио уже спустя неделю-другую после заселения разнесёт слухи о личной жизни проживающего на всю округу во всех ярчайших подробностях и мельчайших деталях. Соседи в малоэтажках видят друг друга как облупленных, добавьте сюда социальные слабости: праздное любопытство — в итоге получается один большой жирный минус. Человеку по природе своей замкнутому, в силу своего характера нелюдимому некоммуникабельному очень сложно будет ужиться с излишне внимательными соседями. Неразговорчивым клиентам я бы рекомендовала купить квартиру в многоэтажке или собственный загородный дом — там намного легче затесаться, там я уверена соседям до вас не будет никакого дела.

Качество хромает

Это не новость, что качество жилья на первичном рынке, и это касается не только малоэтажек, а новостроек вообще, очень часто оставляет желать лучшего. В отрасли применяются несколько основных технологий малоэтажного строительства: каркасная, панельная, монолитная, сборно-монолитная; для кирпичных и блочных (на основе ячеистых бетонов: газобетон, пенобетон) зданий — технология ручной кладки несущих стен, для деревянных — технология рубленных бревенчатых стен и т. д. В последнее время всё большее распространение получают системы полнокомплектных зданий из лёгких деревянных и металлических конструкций. Но всё это лирика, а суть заключается в том, что малоэтажки в первую очередь— это быстровозводимое жильё и, к сожалению, как бы красиво они не выглядели, порою низкого качества. Тонкие стены, огромные теплопотери, плохо греют батареи, низкое качество используемых материалов как при внутренних работах, так и отделке фасадов. Да, что там говорить, некоторые собственники жалуются на то, что уже на следующий год послед сдачи дома в эксплуатацию на голову в буквальном смысле начинают падать в лучшем случае осколки, в худшем — целые кирпичи. Форумы новостроек переполнены гневными обсуждениями без цензуры, разнообразных претензий к застройщикам превеликое множество, отзывы жильцов малоэтажек сводятся к одному — строят из рук вон плохо!

Городские

По мнению многих аналитиков и экспертов на рынке, квартиры в малоэтажных домах - это идеальный формат жилой недвижимости для города. Наравне с тишиной, уютом и комфортом клиент при покупке жилья в городской малоэтажке получает всю необходимую для полноценной жизни социально-бытовую, торгово-розничную, транспортную и информационную инфраструктуру в пешей доступности — для людей деловых, да и вообще для экономически активного населения, которое в первую очередь ценит время, это не только удобно, но и очень практично. Однако в областных центрах и городах миллионниках цены на малоэтажки кусаются. Например, в Москве малоэтажное строительство представлено только в высокобюджетных сегментах — потенциальным клиентам доступно жильё в бизнес и премиум классе, где стоимость квадратного метра зашкаливает и уже преодолела планку в 2 млн рублей, а общий ценник на предложения элитной квартиры в малоэтажном комплексе в ЦАО составляет минимум 150 млн. рублей. Неподдельный интерес рынка и выбор покупателей говорят сами за себя, даже старые двух и трёхэтажные сталинские дома, построенные военнопленными немцами в 40-х годах прошлого века, да и добротные малоэтажные строения ещё царской России в центральных районах, до сих пор пользуются у потенциальных клиентов на «вторичке» стабильно хорошим спросом.

Ложка дёгтя

В элитных малоэтажных жилых комплексах или клубных домах бизнес класса изъяны, кроме как изначальной дороговизны покупки, дальнейшего обслуживания и эксплуатации, ещё надо поискать, потому как избранные покупатели предъявляют к таким объектам самые высокие требования. Что же касается старых малоэтажек, то основные проблемы кроются в физической усталости жилья — всё же годы берут своё. Худая кровля, гнилые трубы, трещины на фасадах, в стенах и фундаменте, смешанные или деревянные перекрытия, хорошая слышимость, невозможность сделать хоть какой-то ремонт — неполный перечень болячек старых малоэтажных домов. И всё же несмотря ни на какие напасти и те, и другие малоэтажки очень даже хорошо на рынке раскупают.

Что можно сказать в заключении? По многочисленным социологическими опросам населения, с каждым годом только увеличивается число покупателей на рынке недвижимости, которые отдают предпочтение именно малоэтажному строительству. Люди всё чаще отказываются заселяться в ущербные небоскрёбы, которые по многим показателям и характеристикам проигрывают старому (не обязательно малоэтажному) по большей части ещё советскому жилищному фонду. Инвесторы и девелоперы в свою очередь чутко реагируют на потребности потенциальных клиентов, и на данный момент доля малоэтажного жилья составляет уже больше 50% от общего объёма жилищного строительства в стране. В целом малоэтажная застройка является наиболее оптимальным взаимовыгодным форматом для всех участников рынка. Для покупателей малоэтажные проекты — это прежде всего комфортное проживание и возможность улучшить качество жизни. Они отличаются более тёплой семейной обстановкой, в широком смысле безопасностью для проживающих и наносят куда меньший вред природе и экологии, нежели крупномасштабные замыслы. Для застройщиков малоэтажки — это быстровозводимые здания и кварталы, сравнительно лёгкая реализация проекта под ключ и часто без остатка, минимальные риски и обозримые сроки, меньше финансовых издержек и уверенное планирование доходности с ювелирной точностью. И не мудрено, что относительная доля ввода малоэтажной жилой недвижимости за последние 20 лет увеличилась в 7-8 раз. Да и правительство нашей Родины возлагает на малоэтажное строительство большие надежны. За счёт новых проектов государственная власть планирует решить много насущных проблем: повысить доступность жилья для широких масс населения и на порядок увеличить темпы жилищного строительства, уменьшить или равномерно распределить нагрузку на транспортную сеть, снизить плотность населения и привести этот показатель к нормативу — 8 тысяч человек на 1 Га в среднем по стране, как это было прежде, в Период или Эпоху застоя при Л.И. Брежневе. Как тут не вспомнить про непреложные истины в нашем мире, что всё опять возвращается на круги своя и про то, что всё новое и современное, очень хорошо забытое старое...

Всем выгодных сделок и удачной покупки квартиры в малоэтажке!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве