Студия как доля в квартире

На вторичном рынке жилья Москвы появилась масса крохотных студий площадью 12, 14 и 18 «квадратов». Купить их предлагают по цене от 3,5 до 5,5 млн рублей. В результате предметных изысканий у особо прозорливых и предусмотрительных соискателей возникает целый ворох резонных вопросов: откуда взялись новенькие студии в старых домах? что на самом деле стоит за странным и весьма заманчивым предложением и чем опасны для потенциального правообладателя подобного рода сделки?

Фото: © station-hotels.ru/s13

Делим трёшку на четыре студии

Для всех аналогичных предложений характерен один внешний признак: в объявлении будет сказано, что варианты не подходят для ипотеки. Если вы видите подобные описания, будьте уверены, что речь идёт не о продаже студий. По факту вам попытаются продать только долю в праве собственности на квартиру. Иными словами, сделка, позиционируемая как необременительная, в итоге перерастёт в коллапс глобального масштаба - клиент рискует стать сособственником самой обычной коммунальной квартиры, со всеми вытекающими последствиями юридического и эксплуатационного характера.

Вместо полноценного формата недвижимости, да ещё с таким благозвучным названием, добропорядочный покупатель приобретает один из самых тяжёлых видов квартирного неликвида. Доли практически не пользуются спросом на рынке, такие объекты перестали брать даже приезжие для столичной прописки. Рыночная стоимость доли намного ниже котировок на изолированные комнаты, гостинки, малосемейки, настоящие студии и жилые помещения со свободными планировками. Факты налицо - финансовые потери до 30% от суммы сделки.

Таким образом поступают недобросовестные риелторы, которые выкупают квартиры (или договариваются с непосредственным владельцем жилья о реализации объекта по сомнительной схеме) и делят их на условные части. Из стандартной трёшки у дельцов легко получаются четыре студии. Но, по правилам госучёта, они всё равно так и будут считаться единой квартирой: ни у одной псевдостудии никогда не будет отдельного кадастрового номера. Политика государства направлена на искоренение самобытного явления как такового – ещё несколько лет назад на законодательном уровне принято принципиальное решение, которое запрещает создавать новые коммунальные квартиры.

Жильё под видом студий

Нечистые на руку посредники во многих случаях даже не скрывают, что продают долю квартиры. Однако при реализации ушлые посредники регулярно вводят наивных клиентов в заблуждение и совершенно забывают предоставить достоверную информацию и рассказать об абсолютно всех нюансах правового статуса объекта. Например, о том, что по закону существуют ограничения на свободный оборот жилья: дальнейшая перепродажа невозможна без разрешения владельцев других комнат-студий. Кроме того, участнику долевой собственности придётся получать позволение соседей каждый раз, когда он пожелает прописать на своей площади нанимателя или дальнего родственника.

Опыт взаимодействия показывает, что аферисты за словом в карман не лезут. На возражения и контраргументы у махинаторов припасены нужные слова и фразы, искажающие действительность и исключающие возможность возникновения проблем: «При необходимости все собственники долей с радостью пойдут навстречу сособственнику квартиры и оперативно подпишут соглашение с отказом от преимущественного права покупки». Помните – все судьбоносные решения в «коммуналке» принимаются коллегиально, совместно и с обязательным уведомлением.

Канализация у кровати или реальный случай из практики

Совсем недавно ко мне обратился потенциальный клиент с просьбой оказать услуги по юридическому сопровождению сделки купли-продажи студии в новостройке в Новой Москве. На просмотре объекта вживую нас встретил контрагент в сопровождении представителя застройщика. Как выяснилось позже, предприимчивые маклеры договорились с девелопером проекта о реализации многокомнатной квартиры на первом этаже по принципу деления на части, посулив владельцу проблемного объекта мгновенную сделку на крайне выгодных условиях. На показе продавец красноречиво рассказывал о перспективах определения доли в судебном порядке, о закреплении за правообладателем определённой площади даже в местах общего пользования. По его словам, в будущем даже часть коридора на вполне законных основаниях будет принадлежать клиенту. Свою позицию риэлтор подкреплял разработанным архитектурным проектом переоборудования помещений, по которому в одном углу комнаты в 13 м.кв. устанавливался поддон и унитаз для санитарных нужд, в другом – раковина для миниатюрной кухни, а незримая пунктирная линия в одночасье закрепляла за потенциальным клиентом закуток в прихожей! В соответствии всё с тем же документом инженерные коммуникации без особого труда можно проложить по полу. При этом агент убеждал всех присутствующих, что такую перепланировку легко узаконить.

По факту получалось, что канализация протекала по трубе под кроватью. Перенос мокрых точек – унитаз с душем в каждой комнате – это серьёзная перепланировка. Причём незаконная и подлежащая легализации и согласованию в исключительных случаях при помощи неимоверных усилий и финансовых вливаний. В яркой презентации посредник умолчал, что настоящий коммунальный ад начнётся, если кто-то из соседей сообщит о переделке в Жилинспекцию. Существует огромная доля вероятности, что владельцев студий заставят вернуть всё в первоначальное состояние: убрать лишние перегородки, незаконные туалеты и душевые из всех комнат. Отдельный кошмар — если всю эту канализационную конструкцию в один прекрасный момент прорвёт. Как прикажете чинить это слесарю из управляющей компании или «Жилищника»?

В дальнейшем обоюдоостром разговоре мне пришлось применить весь свой природный дар убеждения, чтобы предотвратить надвигающуюся катастрофу. На фоне весьма скромного бюджета и под влиянием рекламы у доверителя сформировалось ложное представление о данном формате жилья. И только благодаря веским доводам и огромному словарному запасу мне удалось вывести клиента из гипноза и оцепенения, и, тем самым, спасти ситуацию.

Долька от квартиры

Кстати, гениальный план злоумышленников действительно работал – кухня на момент посещения объекта уже была заавансирована под покупку незадачливой семейной парой из провинции. Они лишь ждали, пока наберётся полный состав участников. Подобного рода сделки воистину удивляют, потому как любому компетентному специалисту хватило бы даже поверхностного взгляда, чтобы оценить ситуацию, понять замысел, проявить всю неоднозначность и шероховатость процесса. Но, видимо, самостоятельных покупателей экспертные мнения вовсе не смущают.

Изучите продавца – проверьте риэлтора

Иными словами, покупая долю в квартире, вы соглашаетесь съехаться в одну квартиру и жить с незнакомыми людьми, от которых будут зависеть многие ваши решения. Кстати, отказ от преимущественного права покупки, о котором говорят недобросовестные брокеры, — это уловка. Он автоматически аннулируется, как только один из собственников перепродаёт свою долю. В общем, собираясь приобрести квартиру, первым делом найдите надежного риелтора, который дорожит своей репутацией и сможет достойно отстоять позицию и интересы заказчика.