Страхование титула при покупке квартиры

Большинству покупателей вторичного жилья понятие титульное страхование недвижимости не говорит ровным счётом ничего. А те немногие, кто осведомлён о предмете обсуждения, при совершении сделки по приобретению вторички стараются разговоров о дополнительных финансовых расходах и лишних издержках всячески избегать и ограничиваются стандартным, достаточно скромным набором в таких случаях – собственными кустарными навыками и знаниями, и лишь при острой необходимости пользуются услугами квалифицированных юристов для правовой экспертизы и сопутствующих проверок.

Львиная доля самостоятельных участников рынка абсолютно не задумывается о возможных негативных последствиях, подводных камнях и колоссальных рисках в результате предстоящей сделки по одновременному отчуждению и приобретению жилья. Скажу больше - многие из них ведут себя крайне вызывающе: ставят перед собой щит под названием «добросовестный покупатель», наивно полагая, что закон при любых обстоятельствах будет на их стороне. Однако, как показывает практика, незадачливые клиенты, принимая такую легкомысленную модель поведения и не воспринимая веские доводы в пользу собственной финансовой защиты, поступают в большинстве случаев крайне опрометчиво. В отличие от довольно распространённой на рынке услуги по юридическому сопровождению, страхование титула при покупке вторичной квартиры, наравне с нотариальной формой сделки, по факту является одной единственной вразумительной гарантией безопасности инвестиций и действительно эффективным способом сохранности недвижимого имущества.

Что такое страхование титула?

На самом деле рассматриваемый вопрос достаточно объёмный. Но если давать сжатую формулировку, титульное страхование – это страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество в результате недобросовестного исполнения обязательств при проведении юридической проверки некомпетентным посредником/специалистом или простой человеческой ошибки. Страхование права собственности осуществляется с целью надёжной защиты законных прав и интересов добросовестного покупателя от правопритязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до его приобретения и сохранившихся после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в Росреестре.

Какие риски покрывает страховка

При титульном страховании застрахованным риском является утрата объекта недвижимости вследствие прекращения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя. В этом случае покрывается риск утраты имущества в результате удовлетворения в судебном порядке реституционного иска (о расторжении сделки) или в результате предъявления виндикационного иска (об истребовании из чужого незаконного владения).

Страховка надёжно защищает от:

• Внезапно свалившихся на голову других законных наследников;
• Нарушений законных имущественных прав и интересов несовершеннолетних детей;
• Фактов мошенничества с недвижимым имуществом;
• Кабальных сделок и неправомерных действий под влиянием заблуждения, при помощи насилия и угроз;
• Амнезии невменяемого или временно недееспособного продавца;
• Технических ошибок в ДКП, несоответствия соглашения нормам действующего законодательства;
• Несогласованности решений, поступков, действий законных супругов при совместной собственности.

Сколько стоит титульное страхование вторичной недвижимости?

Стоимость титульного страхования напрямую зависит от сложности поставленной задачи, а именно от прозрачности сделки и истории жилья: природы происхождения документов, количества переходов права собственности на объект - другими словами, от степени собственного риска.

Страховка в среднем стоит от 0.25 % до 0, 35% от реальной стоимости объекта. В большинстве страховых компаний в аналогичных случаях применяется базовый тариф 0, 3% не от заявленной в ДКП, а от фактической (рыночной) цены вторичной недвижимости.

Однако, при единовременном заключении договора по страхованию титула на срок более 1 года и уплате страховой премии по соглашению (например, сразу за 3 года или 5 лет), страховщики зачастую применяют плавающие ставки и предоставляют клиентам существенные скидки.

Пример расчёта страховой премии

Допустим, квартира, которую вы планируете купить, стоит 20 млн рублей, а история жилья чиста как слеза младенца: дом достаточно новый, 1 взрослый собственник, который в своё время приобретал новостройку напрямую от застройщика. Ни объект, ни владелец не имеют какого-либо обременения или ограничений. В этом случае у страховой компании нет абсолютно никаких оснований не применять стандартный тариф в 0,3% от рыночной стоимости недвижимости.

Итого получится, что полис по страхованию титула обойдётся приобретателю в 60 тысяч рублей на 1 год, или с учётом предполагаемой скидки примерно в 120 тысяч рублей на 3 года!

Как происходит страхование титула при покупке жилья?

Схема и алгоритм действий при титульном страховании «вторички» выглядят следующим образом:

• Потенциальный покупатель выбирает на свободном рынке искомый объект недвижимости для дальнейшего приобретения.
• В дальнейшем клиент собирает необходимый пакет документов и предоставляет его в страховую компанию для проведения предстраховой экспертизы.
• По результатам внутренних проверок страховщик рассчитывает и предлагает заявителю индивидуальный страховой тариф.
• При взаимном согласии с условиями проекта контракта заключается основной договор титульного страхования недвижимого имущества, и заказчик оплачивает страховую премию.
• Приобретатель жилья получает на руки полис по страхованию титула.

Оформить полис титульного страхования лучше всего до сделки купли-продажи, потому как в этом случае квартира или дом подвергнется дополнительным проверкам со стороны независимых экспертов

Оптимальный срок по страхованию титула

На практике титульное страхование собственности оправдано на срок не более 3-х лет. Это самый оптимальный период для подобного рода добровольного страхования, потому как срок исковой давности, установленный гражданским законодательством по аналогичным делам, не превышает 3-х лет.

Если в истории квартиры есть рента, свежее наследство или дарение, если объект недвижимости реализуется по схеме с заниженной стоимостью в ДКП, если в сделке на первый взгляд всё чинно и благородно, но вас гложут сомнения – во всех этих случаях есть смысл воспользоваться титульным страхованием!

Случаи, когда страховка не поможет:

• Если произошла передача приобретаемого имущества другим лицам по возмездному или безвозмездному договору;
• Когда наступила гибель или уничтожение недвижимого имущества;
• Если владелец добровольно отказался от права собственности на приобретённый объект недвижимости;
• Когда застрахованный имущественный объект незаконно используется не по целевому назначению (например, если жилое помещение без разрешения и соответствующего согласования используется как офис или магазин);
• Если в квартире или доме произошло несогласованное изменение характеристик, свойств, конструктивных параметров (например, неузаконенная перепланировка);
• Когда объект недвижимости подлежит изъятию у страхователя (например, фискальными органами за долги).

Когда наступает страховой случай?

Согласно действующему законодательству, право собственности на объект недвижимого имущества возникает и прекращается с момента государственной регистрации. Таким образом, страховой случай возникает, на основании решения суда, после внесения изменений государственным регистратором в Росреестре. А если говорить об обстоятельствах, которые могут в итоге привести к страховому случаю, то это, безусловно, возникновение досудебного разбирательства или судебного спора. Для получения страхового возмещения крайне важно, чтобы иск в суд был подан в течение срока действия полиса титульного страхования.

Всем безопасных сделок и здорового сна в новой квартире!

Всегда ваша Татьяна Мамонтова - частный риэлтор в Москве