Стоит ли покупать угловую квартиру?

Один мой знакомый, из тех, что крепки телом, духом и легко сгибают металлические прутья, женился. И, пока развёл ремонт в своей холостяцкой берлоге, временно поселился у жены. Спустя медовый месяц-полтора новоиспеченный муж заметил странное – как-то неприятно ноет правое плечо, вроде и спортзал регулярно, а что-то не так. Пошел по врачам-обследованиям, и вот те раз – стойкое воспаление сустава с ограничением движения. На вопрос о причинах специалисты развели руками – мол, похоже на системное переохлаждение, например. Тут-то пазл и сложился. Квартира, где временно проживали молодые, находилась в торце панельной многоэтажки, а семейное ложе в виде раскладного дивана размещалось аккурат вдоль торцевой стены, обдуваемой всеми ветрами. Дело было, к слову, зимой. Привычка спать у стеночки, чтоб волчок не откусил бочок, вышла, извините за тавтологию, еще каким боком – систематически перехлаждаемое стеной плечо пришлось долго лечить и разрабатывать, но это уже совсем другая история. А в этот раз предлагаю вам поговорить про угловые и торцевые квартиры, их плюсы, минусы и общие особенности.

Сразу хочу оговориться, что, работая над этой темой, я остаюсь максимально беспристрастной – мне не приплачивают за мнение любители угловых квартир, или напротив, их оппоненты. Я как риэлтор работаю со всеми типами недвижимости и насквозь вижу преимущества и недостатки, будь то угловая квартира или люксовый пентхаус. Более того, я с семьей несколько лет проживала в угловой квартире, так что мое профессиональное мнение щедро приправлено личным опытом.

Для кого пишу? Статья будет полезна всем, кто находится в поиске жилья, в том числе недорогой категории, и подумывает – может, стоит купить угловую квартиру и немножко сэкономить? Актуально как для покупателей вторички, так и новостроек. Так же будет полезная информация для собственников угловых квартир, кто планирует продажу.

Итак, поехали.

Угловая квартира – это как? Угол углу рознь

Условно угловые квартиры можно разделить на два типа – квартиры, расположенные на внешнем углу здания, и имеющие внутренний угол. При общей характеристике «угловые» они имеют принципиальные различия.

Вариации жилья с внешним углом:

- Внешний угол дома (первый и последний подъезд). Тут тоже варианты – квартира может располагаться просто в углу, имея две внешние стены, а может занимать полностью торец, в таком случае внешних стен будет уже три.

- Внутренний угол. Представьте, например, дом Г-образного типа, в котором помещения расположены не вдоль оси дома, а вдоль изгиба здания. Стенки угла – стенки комнат квартиры, в них могут быть прорезаны оконные проемы, которые смотрят друг на друга. В этом случае мы имеем две внешние стены, и бонусом – вид на соседей. А они, соответственно, на вас. Круглосуточно.

Все перечисленные вариации расположения в пространстве, скажем так, не особо сахарные. Зачастую первый вопрос, которые задают покупатели продавцу, звучит так – «Квартира не угловая?», так как для многих это самых главный фактор, наличие которого перечеркивают любые последующие плюшки.

«Хата с краю» в многоэтажке – брать или нет?

Но что поделать? По законам архитектуры, наиболее эргономичной признана прямоугольная форма зданий, не отводить же под коммерции торцы? Невыгодно. Более того, если вы пролетите над каким-нибудь городом на вертолете (ну а вдруг?) – обратите внимание на форму домов. Тетрис не напоминает? Тут вам и Г-образные, и П-образные, и дома-колодцы. Сюда же запишем шедевры с арками и эркерами.

Дороговизна городской земли и стремление впихнуть на ограниченный клочок земли максимальное количество жилых квадратных метров рождает такие полёты архитекторской мысли, что вам, возможно, и не снилось. И, разумеется, все это многообразие рождает следующую потребность – облечь недостатки многочисленных угловых квартир в «особенности, фишки и изюминки», призвав на помощь маркетологов, креативных дизайнеров, и иногда – что радует – здравый смысл (это когда покупателю просто и честно дают хорошую скидку за «угловатость»).

Но отбросим эмоции и пройдемся по фактам.

Преимущества и недостатки угловых квартир

Каждый тип квартир имеет свои отличительные особенности. Предлагаю ознакомиться с общими плюсами и минусами угловых квартир, так как, вне зависимости от расположения, все эти параметры в них зачастую совпадают. И начнем мы с хороших новостей.

Плюсы угловых квартир

• Инсоляция, то есть насыщение площади солнечным светом. В более выгодном положении находятся квартиры, у которых окна выходят на обе стороны дома. При наличии трех внешних это условие выполняется в подавляющем большинстве случаев: окна помещений выходят на несколько сторон дома. При этом появляется возможность получить максимальное количество солнечного света. В комнатах долго светло и радостно. Плюс небольшая экономия на электричестве.
• Естественная вентиляция. Данный пункт также связан с расположением окон в квартире. Для эффективного проветривания достаточно открыть форточки в противоположных концах квартиры и сквозняк быстро продует помещение, наполнив его свежим воздухом. Однако стоит помнить о том, что может быстро продуть и жильцов, а также маленьких детей, особенно со слабым иммунитетом. Но факт быстрого проветривания мы все равно запишем в преимущество угловой квартиры (надо же насобирать плюсиков).
• Меньше соседей вокруг. Неудобство, с которым приходится мириться в человейниках – шумные соседи со всех сторон. Это неизбежность, которая в угловой квартире как раз мало беспокоит. Ведь если разобраться, то такая квартира соприкасается с соседями снизу, сверху и частично сбоку, чаще всего санузлами и одной комнатой-спальней. Тогда как остальные стенки – это лифты, лестничные марши и площадки. А также улица. Отсюда и преимущество – тише и комфортнее домашняя жизнь. По крайнем мере, так утверждают застройщики.
• Разнообразные виды из окон. Приятно утром просыпаться и глядеть в окно, за которым простирается лес с небольшим дачным сообществом на окраине. А из гостиной наблюдать за шумной ватагой во главе со своим ребенком, которая резвится на детской площадке. Разнообразие видов из окон добавляет приятных эмоции и выигрывает в сравнении с квартирами на одну сторону дома (тут мы осознанно представляем пасторальные виды, а не три окна на три разных шоссе, но и такое возможно, зато пробки можно не смотреть в навигаторе).
• Широкие возможности для перепланировки. Для творческих натур и людей, желающих обустроить свое жилье в соответствии с внутренней гармонией, угловая квартира – почти идеальный вариант. Ведь, как правило, несущие стены дома здесь идут по контуру квартиры, а помещения разделены перегородками, конфигурация которых может быть легко изменена. Через БТИ, конечно же, но без лишних трудностей. Тогда как в обычной квартире в ненужном месте обязательно найдется стенка, которую нельзя убрать.
• Стоимость на рынке. Это самый-самый плюс угловой квартиры. И не смотрите, что он в конце списка. Это вишенка на торте. Данные квартиры реализуются с большими скидками, или сильно заниженной цене. И на первый взгляд это самые выгодные предложения для покупки жилья. Условно сколько углов у здания, столько и квартир, а значит, что выбор выгодного по цене жилья велик и разнообразен.

Как видим, угловая квартира – это уникальные преимущества в сравнении с обычным жильем «в середине дома». Вон и цены вкусные. Но, увы, почти все преимущества имеют обратную сторону, причем негативные условия практически всегда сводят на нет желание обладать угловой квартирой. Давайте рассмотрим минусы такого жилья.

Минусы угловых квартир

• В квартирах холодно. Это объективный и неприятный фактор, который имеет и причины, и последствия, которые я не стану расписывать по отдельности, а объединю в один пункт – в большинстве помещений угловой квартиры комнатная температура на несколько градусов ниже, чем в квартирах рядом. Это объясняется внешними стенами, которые подвержены всем ветрам, перепадам температур. Зачастую, особенно в панельных домах, отмечается беднота утепления стен, или его отсутствие (как в истории, с которой я начала), расслоение и осыпание стыковых швов. Отсюда и всегда холодная на ощупь стена, сифон из-под плинтусов, а также вечно отстающие обои из-за конденсата под ними.

Решений этой проблемы может быть несколько. Либо это утепление изнутри – проклейка утеплителем, промазка швов, но тогда скрадывается внутренний объем жилья. Либо это утепление и ремонтные работы снаружи. Управляющая компания может обслужить швы, но общее утепление зачастую делает собственник. Такие «колохозы» можно наблюдать на домах, которые страдают от сильных ветров. Особенно на югах встречаются такие вычурные цветные ляпки размером ровно с квартиру на серой стене многоэтажки. Но проблему это решает, хоть и совсем недешево получается – туда входит материал, высотные работы, техника и квалифицированные рабочие, чтобы сделано было надежно.

• Плесень. Еще один неприятный и опасный недостаток угловых квартир. От постоянного промерзания, перепадов температур в стене, плохой продуваемости внутренних углов на стенах помещений, под обоями, где часто сыро, появляется плесень. Та самая черная плесень, которая опасна для человека. Жить в таких условиях нельзя. Бороться с этой заразой необходимо. Наличие плесени в продаваемой квартире часто останавливает покупателей. А еще может быть факт подлога, когда продавец за косметическим ремонтом просто скрыл опасность и надеется избавиться от жилья. Это тоже нужно знать.
• Трудности при продаже, нет спроса. Как вы думаете, почему угловые квартиры долго продаются? Угадали правильно – они никому не нужны. Особенно после того, как потенциальный покупатель ознакомится с недостатками жилья. Только выгодное расположение, необходимая инфраструктура вокруг, готовность к переделкам и привлекательная цена могут подтолкнуть к покупке такой квартиры. В остальном, угловую квартиру тяжело продать из-за дурной славы и неликвидности. И продавцу нужно сделать очень многое, чтобы квартира нашла покупателя. Хоть какого-нибудь.

Конечно, если посчитать стоимость данного типа жилья и вложений в ремонт, конечные затраты все равно могут быть ниже аналогичного метража в хорошем качестве и правильной формы. Поэтому все же стоит рассматривать такие квартиры при условии, что все негативные факторы вы точно победите и готовы этим заниматься, затрачивая усилия. Но зачастую покупателей отталкивают именно изначально некомфортные условия и вероятность их неизбежного повторения в будущем.

Виды домов с угловыми квартирами

Не стоит ужасаться раньше времени, ведь не все угловые квартиры одинаково ущербны. У каждого из типов домов есть своя специфика, которую тоже нужно принимать во внимание. А это возраст здания и материал стен. И о них поговорим далее.

Панельки

Типичные многоэтажки позднего советского периода, отличающиеся особым преимуществом для страны тех времен – скоростью возведения. Этот карточный домик легко строится и через непродолжительное время перед вами уже вырос целый райончик из панелек. Но основная проблема почти всех домов такого типа – качество бетона, из которого отлиты панели. Замечали ли вы когда-нибудь на стенах таких домов кривые полосы? Это знаки старости. Так работники замазывают трещины. Они появляются со временем в стене, которая трещит и лопается из-за постоянных перепадов температур. Трещины, конечно, не сквозные, но теплозащита очень страдает, и жильцы начинают мерзнуть сильнее. Стыковые швы, которые очень быстро рассыхаются и разваливаются – следующая проблема, приводящая к охлаждению помещений. И этим тоже занимается обслуживающая компания. Должна, по крайней мере. Ну, а для старых деревянных рам, установленных в советское время, есть уже традиционное решение – пластиковые окна. Главное, чтобы установили качественно и по ГОСТу.

Угловые квартиры в панельных домах – самые проблемные, холодные и наиболее неликвидные на рынке недвижимости.

Кирпичные дома

Кирпичные дома могут дать фору любым домам в плане теплоизоляции. Проигрывают они лишь в возрасте, так как многие из них уже сильно устарели. Но все еще могут выдержать серьезные катаклизмы.

Толщина стен в кирпичных домах начинается с двух кирпичей - 50 см. И это не предел. При таких цифрах квартира фактически превращается в термос – летом здание не нагревается и не сушит воздух в квартире, а зимой сохраняет тепло, даже если будут непродолжительные перебои с отоплением. Благодаря такому эффекту, сырости в квартире практически нет, ведь точка росы находится снаружи дома. А значит, и плесень не страшна. Таким квартирам требуются вложения лишь для ремонта помещений, ведь дом старый и крайний ремонт, возможно, был очень давно.

Стоимость таких квартир на рынке, правда, не такая уж и маленькая даже при том, что возраст у дома далеко не юношеский. Все дело в толщине стен, качестве кладки, которая может простоять века. И при выборе угловой квартиры в кирпичном доме не стоит уповать на дешевизну. Если стоимость квартиры сильно занижена, значит, в ней явно есть что-то несопоставимое с вашей идеей об уютном гнездышке.

Угловая квартира в новостройке

Дома, построенные по современным стандартам, явно лишены каких бы то ни было недостатков. Строительный надзор суров, поэтому в новостройках на стенах всегда нужное количество утеплителя, используются качественные строительные материалы и технологические процессы. Любой брак, выявленный в первые годы эксплуатации жилья, может привести к скандалу и скажется на репутации застройщика. Поэтому сейчас научились строить быстро и качественно, вобрав в себя преимущества предыдущих типов строений.

Покупку квартир в таких домах можно смело рекомендовать. Правда, при условии, что других вариантов нет… Ведь даже на стадии черновой отделки негативные параметры угловых квартир здесь будут пока отсутствовать. И стоимость такого жилья будет интересной, так как в новом доме сначала разойдутся привлекательные квартиры в середине дома, затем девелопер убедит покупателей в приобретении верхних и первого этажей. А вот затем примется соблазнять плюшками к покупке угловых квартир, как самого главного неликвида в доме. И вот здесь можно выхватить интересный вариант с максимальным дисконтом. Но и то, здесь есть оговорочки. Если берете как инвестицию, для перепродажи, или сдачи в аренду – ну, можно прельститься скидкой. А вот для себя, для личного проживания – подумайте много-много раз. А лучше – поищите «серединные» квартиру в другом месте.

Трудности продажи угловой квартиры, или о чём не скажут продавцы

Как продать квартиру, в которой сквозит из растрескавшихся рам, стены периодически покрываются инеем, а по углам такие мохнатые парики, что Пугачева обзавидуется? А никак не продать. Чтобы получить хорошие деньги с продажи, придется приводить квартиру в порядок, а это вложения. И от того, сколько готов потратить продавец, напрямую может зависеть стоимость. И суть не в добавленной стоимости, а в ценности жилья. Уже говорилось о нерадивых продавцах, которые лишь прикрывают откровенные ужасы своей квартиры, чтобы от нее просто избавиться. И следующие хозяева будут страдать, особенно, если они переехали туда с детьми.

Конечно, продавец может оказаться честным и как на духу расскажет про недостатки, согласившись на снижение стоимости. Но желание получить максимум цены, а лучше с горкой, толкает людей на недобросовестные помыслы и действия. В этом случае покупателю угловой квартиры необходимо быть настороже и знать все о таких квартирах заранее – куда заглянуть, что приподнять, где пощупать. Чтобы после покупки не перемешивать воздух кулаками.

Отдельно бывают случаи, когда продавцы с чистым сердцем рассказывают о том, что все хорошо, и квартирка славная у них. И сами не знают, что за обоями давно прописалась плесень. Живут, иногда недомогают, сваливая все на экологию. Или жалуются на плохое ТСЖ, которое якобы не дает нужного тепла в их дом. В общем, продавцы, которые не особо интересовались состоянием своего жилища. Потенциальным покупателя тем более стоит быть внимательным и проверять каждый угол, особенно тот, за которым шумит улица.

Не менее проблемны в этом смысле квартиры с внутренним углом. Этот тот случай, когда покупаешь не только квартиру, но общество соседей в режиме нон-стоп. И хорошо, если люди приличные… Была у меня как-то в работе квартира формата «фэйс-ту-фэйс», когда из окна кухни можно любоваться другой кухней, соседской. Причем в самых примечательных подробностях. Там, правда, из примечательного оказался слегка выпивающий сосед в семейных трусах. Человек, кстати, очень простой и открытый, совсем своего неглиже не стесняющийся. А вот ежедневно лицезреть такую картину не каждый готов, у всех разная душевная организация и понятия о приватности.

Отзывы владельцев

Если проанализировать интернеты на предмет отзывов владельцев угловых квартир, то их достаточно разложить на шкале нормального распределения. Где-то в середине будут группы собственников, которые вложились в ремонт и создали себе комфортные условия, а также те, кто вообще считает недостатки своего нового жилья незначительными. А на концах этой шкалы будут покупатели, исключительно счастливые, довольные ценой и качеством нового жилья с одной стороны, и те, кто пытается избавиться от этого ужаса, который свалился на их плечи (и буквально, и фигурально), с другой.

Я настоятельно рекомендую не пользоваться отзывами других владельцев. Это все личные мнения, связанные с индивидуальными условиями, которые нельзя использовать как авторитетный источник знаний. Я убедительно прошу читать «теорию» в виде вот таких экспертных статей, выделять из них ключевые факторы и критерии выбора жилья, а затем с пристрастием изучать каждый интересующий вариант на практике. Только так. Каждый объект уникален и может содержать в себе как опасные недочеты, так и очень выгодные условия. А это можно увидеть только вживую.

Резюме

Угловые квартиры предлагаются по низким ценам, которые выгодно конкурируют не только со стандартным жильем в середине дома, но и с первыми этажами, на которые мало кто соглашается. Но за очень привлекательной стоимостью, как правило, стоит неликвидное жилье, которое находится в плачевном состоянии, и требует крупных вложений, которые нивелируют всю выгоду в сравнении с нормальным жильем.

Подчёркиваю: угловая квартира в классическом её исполнении – это угроза здоровью вашей семьи, финансам и приватности.

Угловая квартира в хорошем состоянии не будет стоить дешёво, и на это важно обратить внимание при выборе. А раз выгода минимальна, и нет желания тратить деньги и время на доделки, то лучше рассмотреть альтернативу другого расположения.

С другой стороны, квартира может очень понравиться планировкой или возможностью ее трансформирования, например. Или же социальная оснащенность района, доступность, близость к работе являются наиболее благоприятными факторами. Во всех случаях можно прикинуть, сколько сил понадобится, чтобы устранить недочеты: заменить окна или добавить утеплителя, оснастить комнаты дополнительным отоплением в виде теплых полов, как часто рекомендуют строительные эксперты.

Каждое предложение на рынке индивидуально, и неважно, угловая это квартира в новостройке или обычная в хрущевке. Все они требуют тщательного изучения условий, выявления недостатков и преимуществ для нового собственника. А когда потенциальный покупатель осведомлен и вооружен – там и до победы недалеко.

Желаю вам исключительно успешных сделок!

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова