Как принять квартиру в новостройке?
Пару лет назад пригласили меня в качестве юриста на сопровождение сделки купли-продажи жилья. Квартиру клиенты нашли сами, от меня требовалась лишь работа с документами. Первое удивление вызвала стоимость – по договору квартира стоила всего… 3,8 млн!.. Это Москва, Бирюлево, отдельная полноценная однушка. При прочих равных подобные квартиры стоили в два раза больше. Дальше – еще чудесатее. Начала изучать объект, документацию, и всплыли еще более интересные подробности – квартира продается с жильцом. Обычным таким жильцом, в здравом уме и трезвой (но это не точно и не всегда) памяти. Как такое возможно, спросят меня неискушенные читатели, что, мол, за дичь такая?!. А такая вот, дорогие друзья, вполне себе на законодательном уровне разрешенная. Впрочем, реальная дичь в этом случае – не сам факт наличия вечного жильца в квартире (такое бывает, если человек отказался от приватизации), а то, что покупатели польстились на низкую цену и решились на покупку. Мой расклад на пальцах – каково это, жить семьей в однушке с чужим человеком, к тому же имеющим интересные отношения с алкоголем, никакого эффекта не возымел. Работу с документами я выполнила, и более об этих людях ничего не слышала. Надеюсь, все у них хорошо.
***
Ситуация, когда в квартире есть вечный жилец, он же отказник от приватизации – не такая уж и редкая. Поэтому, думаю, будет полезно разобрать эту тему всесторонне – стоит ли покупать жилье с отказником, какие могут быть последствия и как продать квартиру с «вечным пользователем».
Вечные жильцы - это что-то на сленге риэлторов. Под вечной жизнью подразумевается, конечно, не бытие до скончания времен, а возможность проживания человека в конкретной квартире до… физического конца либо добровольного переезда в другую жилплощадь. Юридически это лица, дававшие свое согласие на приватизацию жилого помещения без их участия. По факту, отказавшиеся от участия в приватизации по закону сохраняют право пользования жильем даже при дальнейшей купле-продаже жилплощади, когда все остальные члены семьи или сожители, участвовавшие в приватизации, после сделки теряют право на данное жилье.
Нередко это пожилые родители, которые решили отказаться от права собственности в пользу своих детей, чтобы тем досталась бОльшая доля в квартире. Не надо заморачиваться с наследством, завещанием. Также это могут быть совершеннолетние дети, отказывающиеся от доли родительского жилья, чтобы не терять свое право приватизации, которое, в соответствии с Федеральным законом, дается один раз.
Важно! Отказаться от приватизации может только совершеннолетний, участие детей в процедуре недопустимо.
Некоторые ошибочно полагают, что эта процедура может уменьшить количество проживающих, чтобы меньше было платить за коммунальные услуги. Но на регистрацию это никак не влияет, только на право бессрочного пользования жильем, которое появляется в случае отказа от участия в приватизации.
Нередко, как в случае с моими клиентами, вечный жилец оказывается представителем маргинальной прослойки, имеющим зависимости и прочие отягощающие совместный быт обстоятельства. При этом гражданин (или гражданка) может быть вполне сознательным и искушенным в делах финансовых – нередки случаи, когда отказники начинают манипулировать новыми собственниками в своих интересах – например, обещать добровольно съехать за внушительную сумму денег. Впрочем, обещания эти, как и передача средств, никогда не имеют юридической силы.
До 2014 года таких отказников выписать было просто невозможно даже через суд. Считалось, что право бессрочного проживания может быть прекращено только в случае добровольного выезда жильца в другое место проживания. В остальных случаях право проживания считалось бессрочным, фактически пожизненным.
На сегодняшний день, благодаря определению Верховного суда, процедура принудительно снятия вечного жильца с регистрационного учета и его выселения стала возможной Как минимум, в теории. Но для положительного решения необходимо, чтобы соблюдалось несколько условий:
Таким образом, теперь снять с регистрационного учета вечного жильца можно, пусть это сложный и неоднозначный процесс. Юридически иск в суд будет именоваться не «снятие с регистрационного учета жильца», а «признание гражданина утратившим право бессрочного пользования жилым помещением». В некоторых случаях, может звучать и «не обретшим свое право обратно», но суть понятна – в суде нужно будет доказать, на каком основании жилец это право утратил.
Продажа квартиры возможна даже в том случае, если в ней зарегистрированы описываемые лица. Права отказавшихся от приватизации при продаже никак не ущемляются. Происходит обычная смена собственника, которому достается обременение в виде жильца с бессрочным правом проживания на законных основаниях. В договоре в обязательном порядке должны быть прописаны все зарегистрированные лица. Как бы то ни было, новый собственник, получивший в свое владение жилплощадь, должен будет взять на себя обеспечение возможности проживания вечного жильца, параллельно ища легальный способ отменить его право проживания.
Важно! Перед покупкой необходимо проверить юридическую чистоту квартиры. Если основание собственности – приватизации, в договоре будет указано, если ли отказники, кто, сколько человек. Обязательно ознакомьтесь с документом.
Стоит ли ввязываться в авантюру с покупкой такой квартиры? На первый взгляд, как и на второй и третий - не стоит. Да, возможно, предложение очень заманчивое. Скидка на квартиры «с прицепом» может быть и 30, и 50%. Это может быть прекрасная и выгодная по всем параметрам локация, шикарная цена и прочие приятные и вдохновляющие на покупку бонусы. Но сам по себе факт наличия жильца, который имеет право проживания в вашей собственности, купленной за ваши деньги, скорее всего, должен перекрыть все ее достоинства. Либо, если предлагают уж совсем желанный кусок, придется договариваться, и, вероятно, в невыгодную для вас сторону.
Опять же, нужно учитывать размеры и планировку жилья. Пожалуй, в пятикомнатной квартире сосед может и затеряться, хотя кухня и ванная – все же общие. Про однушки и микродвушки и говорить нечего. Не верите на слово – попробуйте для начала в тестовом режиме пригласить в себе домой незнакомого рандомного человека с улицы. Прочувствуйте невыносимую легкость бытия, так сказать.
Есть еще один нюанс. У вечного жильца может быть и другое жилье, собственное. Однако по закону, несмотря на это, он имеет полное право находиться в квартире, от приватизации которой отказался, пожизненно. Данным фактом могут спекулировать неблагонадежные продавцы – мол, «вы спокойно покупайте квартиру, он потом переедет, ему есть куда…». Но на деле все это оборачивается проблемами для свежеиспеченного собственника, и нередко еще и шантажом.
А как продать квартиру с таким жильцом, ведь может возникнуть в этом необходимость? Здесь, пожалуй, для продавцов одно условие – быть честными и предоставлять прямо на берегу всю информацию о жилье, его состоянии и обо всех вечных жильцах, если таковые имеются. Не стоит на показах прятать их за шторой (шучу). Озвучивайте все необходимую информацию потенциальному покупателю. Если отказник в вашем случае – человек с характером и сложный в быту, необходимо заблаговременно продумать, какой исход дела благоприятен для всех, поискать условия, устраивающие своеобразную «третью» сторону сделки. Это сложно, но возможно - вопрос лишь в затратах моральных сил и времени на это.
Совет, который я могу дать, весьма универсален – всегда думайте холодной головой. Это относится и к покупателям, и продавцам, и самим потенциальным «вечным жильцам» (ведь можно на ситуацию и с другой стороны посмотреть – ты живешь в квартире, и вдруг в нее въезжают чужие люди, а тебе и уйти некуда, и средств на другое жилье нет).
Взвешивайте все «за» и «против», моделируйте виртуальные ситуации, чтобы не вляпаться в реальные. Желаю вам чистых сделок и проживания в кругу людей, которых вы сами себе выбрали.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 декабря 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84