Волка ноги кормят или обычный рабочий день московского риэлтора.

Как у любого агента, не важно работаешь ты с недвижимостью или продаешь окна или газировку, рабочий день не нормирован. Тебя могут дернуть в любое время, и ты высунув язык на плечо мчишься на встречу к клиенту. Риэлтора как и волка ноги кормят...

Утро риэлтора

Утро наступает в тот момент, когда зазвонит телефон. Если ты забыл его выключить, то тебе не повезло, день наступит очень рано. Особо страждущие клиенты, начинают звонить с 7 утра. Но я же матерый волк!!! В этот раз утро наступило  по моему сценарию в 9.00 ( еще с вечера я отключила телефон, чтобы он не раздражал меня, и я смогла спокойно выспаться ). И как только я его включила, то он сразу без раскачки начинает трезвонить - один клиент перебивает другого. Пока говоришь с одним клиентом, на трубке параллельно висят 2, 3 или 4 линии.

Сейчас вы подумали: "!!! - Да, смотри, у нее столько звонков, или она привирает?! Ну, а если это правда, то у нее много клиентов, а значит она не плохо зарабатывает". Ничего подобного. Клиентов как и работы у риэлтора всегда много, а денег очень мало! Это всего лишь звонки и несбыточные пожелания клиентов - это гемморой. Звонки, звонки, звонки!!! А в кармане пусто!!!

Звонят - одному вид из окна не подходит. Второму этаж не тот, далеко от родителей и работы.

Звонят - говорят: "Хочу снять комнату в 2-х комнатной квартире, да чтоб с видом на Кремль и метро в подъезде, да чтоб больше вообще в квартире никого не было. А что в квартире кроме меня еще кто-то будет проживать?!"

Отвечаю: "Ну, да. Это же комната сдается комната в 2-х комнатой квартире".

"Ну, нет, нас так не устраивает, нам надо комнату в двушке, да чтоб вторая комната была закрыта!!!"  

Все!  Нервы, через полчаса общения с такими вот "пассажирами", от которых веет скозняком, на пределе.

Давно заметила то, что люди абсолютно не хотят ничего видеть или слышать. Хотят слышать или видеть то, что хотят.

Обычный стандартный телефонный разговор, агент разговаривает с потенциальным клиентом. Человек звонит чтобы снять комнату, например.

Человек открыл перед собой объявление об аренде комнаты в 2-х комной квартире. Звучит оно так:

м. Тимирязевская ул. Яблочкова д. 8. Стоимость 20 тысяч рублей в месяц

Сдам комнату в 2-х комнатной квартире на длительный срок.

Квартира после евроремонта, вся мебель и техника современные, есть все необходимое для проживания.

Фото 100 % оригинал.

Рассмотрим 1-2 девушек славянской внешности.

Во второй комнате проживает собственница с дочерью 16 лет

Показ оперативно. Комиссия агента при заселении 50 %. Страховой депозит 50 %.

Итак, звонит телефон, подымаю трубку, а там мужской голос:

Я - Здравствуйте,чем могу помочь ?

К - Здрасте, я по поводу комнаты.

Я - Отлично, а по какой комнате вы звоните? Уточните адрес?

К - Какой еще адрес? Вот здесь обьявление в интернете, что сдается комната в 2-х комнатной квартире!

Я - Я вас правильно поняла, что вы звоните по объявлению, по поводу комнаты и не знаете где она находится?

К - Ну да, вот здесь же есть фотографии, вот ее я хочу снять, если она в таком состоянии как я вижу, я ее беру!

Я - Молодой человек, пока вы мне не скажите адрес, я не смогу понять о какой конкретно комнате идет речь! Уточните, пожайлуста.

К - Я не знаю адреса, просто фотки понравились. Здесть про адрес ничего не написано.

Я - А как написано? Сдаю комнату Москва. И все? Вам все равно где жить, у вас нет привязки к району? Нет приоритетов к какой то станции метро?

К - Нет ну почему же. Работаю я в Останкино, а сейчас живу на Тимирязевской.

Я - !!!??? (Ура- после 5 минут разговора, начинает что-то вырисовываться) Вы звоните по комнате на Яблочкова 8? Но там мужчин не рассматривают.

К - (Тут он отдупляет, что попал на агента, а не на собственника) А вы что агент?!

Я - Да я - агент, там в объявлении все указано, что комнату сдает агент, что есть комиссионные - 50 %, все условия сделки и адрес указаны в объявлении, если не указать всех параметров оно просто напросто не пройдет модерацию и его не возможно будет разместить на сайте. А без указания  адреса, ну уж точно этого сделать нельзя.

К - Ваши услуги сколько стоят?

Я - 50 % от месячной арендной ставки по комнате.

К - Ну хорошо, а посмотреть можно?

Я - Можно. А для кого сколько вас человек? Какой состав предполагает проживать?

К - Ну, я и моя жена, теща и ребенок у нас. Мальчик 7 лет.

Я - И Все???!!!

К - Нет у нас еще девочка 2 месяца отроду и ко мне еще переодически приезжает брат!

Я - Ну да, девочку 2 месяца и брата - мы за людей не считаем?! Ими можно как то арифметически принебречь при подсчетах?

К - Ну как-то вот так.

Я - А вы вообще текст объявления читали, или только фотки красивые рассматривали? Там указано в описании, что рассматривают 1-2 женщин славянской внешности. Строго. Другой состав нанимателей там не рассматривают.

К - А какая разница, я же плачу деньги!!!

Я - Вас не будут рассматривать в этой комнате как потенциальных жильцов, вы не подходите по составу. Могу предложить 1 или 2-х комнатную квартиру. Вашему колличественному составу отлично подойдет 2-х комнатная квартира. У меня есть отличный вариант, за 30 т. рублей в месяц.

К - Не, квартиру нам не надо, дорого. Я во просто увидел в интернете фотки и решил снять для нас для всех комнату с евроремонтом, а так мы живем сейчас на Фонвизина в комнате.

Я - Все 6 человек? Вы живете в одной комнате?

К - Ну да. А че, нормально. Место всем хватает.

Я - Всего доброго. У меня вторая линия (сливаю его).

День риэлтора

После принятых 100-150 звонков от потенциальных арендаторов, бежишь на просмотры. Хорошо, если в итоге кто-то реальный нарисовался и назначено несколькор встреч; а бывает так, что после выноса мозга, никто ничем не заинтересовался, встреч нет, ехать некуда.

Инструменты риэлтора для работы

Какими основными инструментами пользуюсь я  в своей работе?

Я определяю их так, это 

  • хорошо подвешанный язык
  • голова на плечах
  • телефон
  • интернет
  • и ноги..

Показы квартиры риэлтором на просмотрах 

Хорошо, если это парень или мужчина, они менее требовательны в быту и к условиям проживания, неплохо даже если это женщина средних лет (от 30 до 55) - они тоже не так прихотливы. А вот если это семейная супружеская пара или молодая девчонка - пигалица гламурная  с задратым носом - все, сливай воду, вынос мозга тебе обеспечен - то ей не так и это ей не эдак; то евроремонт ей подавай тысяч за 12 тублей в месяц, то чтоб вообще никого не было, то квартира убитая, то феншуй ей подавай, то хай-тек, то семь пятниц на неделе, промучаешься с ней неделю - просмотришь варианты и на окраинах и в центре, и за 15 и за 18 и за 20.. А в итоге она тебе говорит, что она вообще рассчитывает тысяч на 10 - 12 максимум????!!!!

Если это семейная пара - можно смело идти и повеситься на первой же березе. День, возможно, будет безвозратно потерян.

Ему нравится - ей нет. Ей нравится - ему нет. То дом старый, то нет детской площадки, то машину негде поставить, то от родителей далеко (никак от мамкиной сиськи оторваться не могут - ячейка общества, блин), то до работы далеко ( Я: "Ну как же далеко? Вы говорили, что работаете через квартирал?!". Клиент: "Ну да, ну хотелось, чтоб работа была аж чуть ли не за углом".), то занавески им не те, то цвет дивана им не тот, то кровать им итальянскую 2-х спальную подавай, то цена за м. кв им высокая, то низкая, то соседи не те, то соседка с прыщом, то планировка не та, то кухня маленькая, то лоджию им подавай метров 10.

Отвечаю им: "Не проблема, все будет, и консъерж, я бананы будут рости на осине, и девочки - припевочки, и морской бриз, и яхта и метро у подъезда, все будет. Платите деньги!!! А они мне:" Ну, если арендовать, то мы готовы платить тысяч 25 в месяц не больше, а вообще мы готовы купить квартиру". "И за сколько же?!" - спрашиваю я их. "Ну нас устроит квартира 1 или даже 2-х комнатная!!! в тихом старом обжитом зеленом районе поближе к центру - максимум 2.5 - 3 млн. руб". После услышанного хочется принять яду, а этой сладкой парочке забить осинновый кол в грудь. (Я не преувеличиваю - таких желающих - снять квартиру за копейки, да и купить за 2 рубля хоть отбавляй, ладно бы если они говорили, что у них нет возможности сразу. А то,  знаете как бывает - спрашиваю: "Какой у вас бюджет?" Говорят, например, что готовы платить за аренду квартиры 35 тысяч в месяц. Отлично!!! За эти деньги можно арендовать хорошую квартиру, в принципе доступен будет любой район Москвы, и с хорошим ремонтом. Пробегаешь с ними неделю - две, сотрешь каблуки на сапогах - а в итоге эти сопливые тебе заявляют, что денег у них нет, и максимум на что они готовы - тысяч на 20 в месяц. Все выдохнула. Как с ними работать?!

Размещение обьявлений риэлтором

Еще одна работа, которая постоянно ежедневно ведется - это размещение обьявлений на профессиональные платные порталы. Вы спросите: "Татьяна, а как вам удается везде успевать? У меня есть незаменимый помощник - муж. Технической частью всего действия занимается сурпуг - размещение обьявлений, фотографии, тексты, продвижение сайта, транспорт, разъезды, машина-это все на нем. Работа в интернете кропотливая, требует усидчивости, усердия и она должна вестись постоянно. Отслеживание обьявлений и их корректировка.

Часто сталкиваемся с конкуренцией. Обьясню: один и тот же объект может продавать или сдавать несколько агентов. Почему это происходит? Поясню - когда собственник квартиры хочет продать или сдать свою квартиру или комнату, он обращается к агенту или в агентство. Агент оценивает объект, согласовывает цену с собственником и размещает рекламу в интернете, проходит какое то время, хозяин начинает дергаться и метаться - клиентов нет, звонков показов нет и делает вывод - что плохо работает агент  и начинает обзванивать других риэлторов с просьбой помочь ему в решении его жилищного вопроса, отсюда и появляются хвосты, конкуренты - агенты. Но все дело в том, что это не агент плохой, что не может продать или сдать вашу квартиру, в все дело в том что квартира и ее стоимость не конкурентноспособна вот и все. Хозяин квартиры думает,что если 20 агентов ее (квартиру) будут сдавать, то он уж точно быстрее сдаст или продаст. Ничего подобного - это дает противоположеный эффект. Агенты понимают, что у них на хвосте сидят конкуренты и они не одни, какой инструмент применить в этом случае? Любой продажник скажет, что в такой ситуации нет ничего более эффективного как занижение цены, что бы наряду с другими агентами продающими или сдающими объект его предложение выглядело более привлекательным. И начинаются гонки - кто дешевле. Начинают прессовать собственника. На него наваливаются агенты со всей силой и со всех сторон - начинается психологическая обработка атака, прессинг. Как это бывает - звонят хозяину: "Есть за 26 тысяч, будете рассматривать? Есть за 25 тысяч, будете рассматривать? Есть клиент за 6 млн. ( а он хотел 7). Тем самым привлекая к работе по реализаци объекта нескольких агентов, сосбственник квартиры только усугубляет свое положение, в итоге он сдаст или продаст значительно дешевле, чем он этого хотел.

Хотелось бы обратиться к собственникам жилья с рекомендацией - работайте с одним агентом! Вы избавите себя от нервотрепки! Ставьте конкурентноспособную цену и вы быстро найдете клиента на свою жилплощадь.

Ведь привлекая к работе сразу нескольких, а некоторых случаях полтора десятка, агентов, желая того или нет отнимаете и время и деньги у труженников риэлторского цеха. Бежишь освобождаешь под просмотр квартиры время, размещаешь обьявления в платных базах по недвижимости, тратишь деньги, бензин, но главное время - а тут тебе бац!! и вторая смена!!! Зачастую, варианты вообще не срабатывают - в итоге после нескольких месяцев, измучав всех агентов Москвы своим вопросом, понимая бесперспективность сдать квартиру или продать за те деньги, которые он хочет, собственник отказывается и "сливается". Привлекая к работе нескольких агентов вы обязываете этих людей на многое, они дарят вам свое время. Многие избалованы внимание агентов, риэлторы готовы облизывать и чуть ли подтерать за собственниками. Не скажу, что я не работаю по объектам на которых висит уже еще кто нибудь, но к таким вариантам отношусь холодно.

Как у риэлтора идут дела по продажам квартир на вторичке?

Никак, или почти никак.

Нельзя сказать, что квартиры на рынке вторичного жилья в Москве совсем не продаются. Продаются, но со скрипом. Сделок стало значительно меньше. Покупатели долго ходят, смотрят, думают, обдумывают, прикидывают. Покупают вторичное жилье по большей части люди, привязанные к району. Приезжие из регионов в 70 % случаев отдают предпочтение новостройкам Москвы и Подмосковья. Да и сами москвичи не отстают. Продают квартиру в столице и покупают в ближнем Подмосковье, 60 % покупателей новостроек в мособласти - это москвичи.

Сделки, связанные с продажей квартир, бывают все реже. Оно и понятно. Рынок просел. Массовое строительство новостроя в Москве и Помосковье сильно ударило по реализации объектов во вторичке. Все чаще покупатели делают выбор в пользу новостроек - там удобные просторные современные планировки, есть где разбежатся дизайнерской мысли, новые дома, молодые креативные соседи. Люди устали от унилых картинок - старые обветшавлые дома, доживающий свой век и такие же жильцы. Постоянно в работе есть несколько объектов на вторичке - бывают даже просмотры. Люди походят - посмотрят и уходят. А потом идут и покупают в новостройке. Да и цены там на порядок ниже.

Например. Есть в работе на продажу 2-х комнатная квартира на Бескудниковском бульваре: 60 м. кв. в доме комфорт класса. Кадастровая стоимость 13,5 млн. рублей. После долгих консультаций, мы определили премерную рыночную стоимость и выставили квартиру за 12 млн. 700 т. руб и то хозяйка хотела поставить еще дороже - полгода ни одного звонка!!! Полет нормальный. Ждать своего покупателя можно годами. Ничего удивительного - за эти деньги в новостройках Подмосковья можно купить две двухкомнатных квартиры; две 2-х комнатных по 60 - м. кв. каждая!!! Да и еще, кадастравая стоимость не всегда идет в ногу с рыночной стоимостью. Да налог вы будете платить с учетом кадастровой стоимости, а вот продать квартиру  вы сможете  почти всегда существенно ниже ее кадастровой стоимости. Вот и получается, что собственники подвисают в своем стремлении продать квартиру. Двигаться в цене они не хотят по многим причинам - держат в голове стоимость по кадастру, многие завышают цену. Многие считают, что их квартира единственная в Москве...

У вас есть 8 млн. рублей. Что вы выбирете? 3-х комнатную квартиру в 58 м. кв в старой панельной девятиэтажке 1973 года постройки где-то в Москве в пределах МКАДа, где до метро добираться на оленях, в которой первый и последний ремонт делался при сдаче дома в том же 73 году, с кухней в 6 метров, с маленькими комнатами, с соседями алкоголиками, с гнилыми трубами, с затхлым запахом в подъезде (вообщем со всеми вытикающими ) или 3-х комнатую квартиру под 80 м. кв (под чистовую отделку, с косметическим ремонтом или вообще без оного - варианты разные) в 2-10 километрах от МКАДа, где-нибудь в Мытищах, или Красногорске, с огромной кухней в 15 м. кв, просторными  прихожей  и спальней, в новом современном монолитно-кирпичном доме, с веселыми молодыми экономически активными соседями. Ответ очевиден.

Правда в пользу старых обжитых районов в Москве говорит наличие социальной и транспортной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники, больницы, метро ). А вот для многих подмосковных районов вопрос с социальной инфраструктурой остается открытым. Но молодых новоселов это не пугает. Все дело наживное, как говорится...

Риэлторы и собственники квартир - особые отношения

Квартирный вопрос испортил москвичей. Ни для кого не секрет, что для многих сдача в аренду своих кровных квадратных метров - единственный доход. Исторически так сложилось, что спрос на столичную недвижимость был высоким. Квартира жила в обьявлении полчаса час, выстраивались очереди, на одну сдаваемую квартиру сходу находилось от 10 до 15 желающих снять. Спрос избаловал хозяев жилья в Москве. Собственники квартир сдавали квартиры в отвратительном состоянии, без мебели или с совдеповской мебелью, которой место только на помойке или в костре, и драли с квартирантов непомерные деньги. За клетушку в 30 м. кв в Выхино люди платили по 35 т рублей в месяц. В продажах схожая ситуация - когда на рынке появлялся достойный вариант квартиры на продажу, у продавца был красный огненый телефон - он раскалялся от звонков. Очень часто один покупатель перебивал другого, перебивая ставки и поднимая цену. Создавался ажиотаж. Зачастую выставляя квартиру на продажу в итоге ее продавали намного дороже; продавали ее тому, кто больше даст. В таких благоприятных условия и появились скрытые комиссии, уловки и ужимки. Раньше для реализации объекта не нужно было прибегать у уловкам, приукрашиванию, занижение цены и т.д. Квартира сдавалась или продавалась мгновенно.

Сейчас же для привлечения внимания клиентов риэлтор должен использовать всеь свой арсенал - красноречие и ораторские способности, чтобы уболтать - приболтать - уговорить или притянуть к себе клиента, написание красивого текста, повествующего в каких замечательных условия будет жить наниматель или покупатель, размещением выигрышных фотографий (иногда поддельных ), занижение цены и т.д. - все это делается сейчас, чтобы привлечь внимание к вашему объявлению.

Сейчас же рынок и условия изменились. Теперь время арендатора и покупателя; он и имеено он диктует условия.

Активный поиск клиентов риэлтором

Еще один важный этап ежедневной работы риэлтора - это поиск клиентов. Собственников квартир, которые хотят продать или сдать свою недвижимость. В своей работе я прибегаю к разным способам поиска - и через интернет, путем продвижения своего сайта в поисковых системах, размещаю объявления на интернет досках объявлений с предложением своих услуг как агента по недвижимости. Также  очень важна наружняя реклама, для привлечения новых клиентов я использую вот такую рекламную листовку, возможно вы ее уже встречали в своем подъезде или на доске обьявлений рядом со входом в подъезд

Я не волшебник - я только учусь...

Вот таки мечешься весь день меж двух огней. Между собственниками, которые не хотят ничего услышать и клиентами, которые за две, ну максимум три копейки хотят скупить пол Москвы.

Собственникки квартир и комнат, которые хотят сдать или продать свою недвижимость, когда обращаются ко мне, иногда остаются не удовлетворенными услышанным. Никогда не завышаю ожидания и цены; всегда обьективно оцениваю обьект по состоянию и другим параментрам, говорю им то, что не буду говорить им того, что они хотят от меня услышать. А они мне: "Ну, а зачем мне тогда агент?! Если вы не можете продать или сдать мне за столько за сколько я хочу".

Господа, опомнитесь!!!

Риэлтор - он не волшебник.

Он не сможет (да и никто не сможет) ради скромного вознаграждения (своей комиссии по сделке) взять и перевернуть рынок с ного на голову. Давайте смотреть правде в глаза. Есть такие понятия как - конкуренция, конкурентноспособность, рынок, спрос, предложения и т.д. Ежегодно в Москве и Ближнем Подмосковье сдаются миллионы квадратных метров жилья. Спрос на недвижимость как на аренду, так и на продажу сильно упал, а можно сказать рухнул. Мыльный пузырь сдулся. Цены упали. Экономически активное население - те, кто сегодня двигает нашу экономику и страну, те кто зарабатывает деньги не хотят жить в таких условиях - старый жилфонд, морально устаревшие планировки. Некоторые готовы по-прежнему снимать и покупать жилье в пределах границ старой Москвы, но собственники квартир глухи к мольбам рынка и претензиям покупателей. Хозяева даже обои новые поклеить не хотят. Те, кто зарабатывают деньги голосуют рублем и покупают квартиры в благоустроенных ЖК, квартиры с просторными планировками, большими кухнями по 15 м.кв. Квартиры без ремонта, с плохой мебелью, в старых домах все чаще остаются без внимания арендаторов и покупателей. Отсюда снижение уровня арендных ставок и цен на квартиры.

Вечер риэлтора

Если повезло и мне удалось до кого то донести свои веские доводы, то вечером обычно кого-то заселяю - в квартиру или комнату. Бывают дни и недели без сделок, когда очень тоскливо, это межсезонье - зима и середина лета. Сделки по продажам редки, более постоянный доход приносят сделки по аренде квартир и комнат.

Вы спросите: "Если все так сложно и трудно, почему вы работаете риэлтором?" Многие идут в агенты за большими деньгами, но больших денег здесь нет. По крайней мере сейчас. Возможно, раньше в 90-е, 00-е агенты срубали "верхушки" - деньги по-быстрому, легкие деньги. Сейчас же на рынке недвижимости такого Эльдорадо уже нет. Это к сожалению большой миф. Много геммороя, да здесь есть. Так почему лично я работаю агентом? По привычке? Не могу сменить род занятия? Встала в колею и не могу приспособиться или боюсь перемен? Отнюдь. Лично для меня работа интересна тем, что в ней нет похожих ситуаций, каждый день картинка другая. Разные люди, разные проблемы и простые и сложные - это действительно интересно. К тому же я достаточно состоятельный человек - в таких условиях и работа может приносить мне удовольствие.

Поводом к написанию сего трактата послужила накопленная усталость и желание развенчать установившийся миф о том, что риэлторы,агенты деньги гребут лопатой и не хрена не делают. Надо было выдохнуть-отдохнуть. Кто-то в таких ситуациях едет в баню или на дачу на шашлыки; кто-то идет по бабам; кто-то начинает пить водку; кто-то ходит на рыбалку; а кто-то идет веселиться с друзьями - а я написала. Надеюсь вы меня услышали.

Вот с такими мыслями и осознанием всего происходящего, в принципе, и проходит мой обычный рабочий день..

Всем удачи.

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова - частный риэлтор в Москве

8-903-170-13-84

novik911@yandex.ru