Вся правда о риэлторах

Я работаю риэлтором! Ах, эта адская, тяжелая, но такая увлекательная и интересная работа.

Так, кто это такой риэлтор? Что скрывается за красивой вывеской?

Надеюсь, что после того как прочтете статью, вы будете знать о риэлторах, хоть чуточку больше...

Частный риэлтор в Москве - Татьяна Мамонтова

8-903-170-13-84

Кто такие риэлторы? Чем они занимаются, стоит ли к ним обращаться, нужно ли их бояться?

Их называют по-разному: риэлторы или риелторы (от англ.Realtor ), агент по недвижимости, маклер, но все сводится к одному - это специалисты, профессионалы рынка недвижимости.

У каждого риэлтора своя специализация. Кто-то специализируется на аренде квартир и комнат в Москве и области; есть те, кто занимается куплей-продажей квартир на вторичном рынке; есть те, кто работает по коммерческой недвижимости - офисы, торговые и складские помещений; есть агенты, которые занимаются исключительно реализацией новостроек; есть те, кто продает загородную недвижимость - земельные участки, дачи, дома.

Не верьте тем агентам, кто говорит, что занимается всеми направлениями в недвижимости сразу, что он специалист широкого профиля. Это, по большей части, профанация. Знать все напраления рынка - конъюктуру сегментов, ну а тем более заниматься всем этим, практически невозможно.

Специалистом широкого профиля в недвижимости могут называться лишь те, у кого за плечами в профессии не менее 15 лет стажа. Это мастодонты, асы, птицы высокого полета — и зачастую работают они не простыми агентами, а руководят отделами в агентствах недвижимости, занимаются наставничеством - обучают новичков и осуществляют общий контроль. Многие опытные риэлторы открывают свои конторы или возглавляют агентства недвижимости. Многие, набравшись достаточно опыта и наработав свой портфель клиентов, уходят в частники.

Как стать риэлтором? Откуда они берутся?

В нашей стране нет специализированных высших, да и средних специальных тоже, заведений, где бы обучали такой профессии как риэлтор.

Так откуда же берутся риэлоры? Кто обучает агентов по недвижимости их ремеслу?

Существует несколько способов овладения профессией риелтора.

Первый - устроится в крупное агентство недвижимости на должность риэлтора по аренде - стажера. У каждого солидного агентства есть учебный центр, где готовят новоиспеченных риэлторов. На стажировке новичков обучают грамотной разговорной речи, умению общаться по телефону, не бояться взгляда собеседника, не бояться неудобных вопросов и грамотно уходить от этих вопросов. Обучают умению презентовать себя, грамотно преподнести и подороже продать. Обучают активному поиску клиентов. Читают лекции по юриспруденции, по основам гражданского, жилищного права. Проводят семинары и тренинги. Их обучают старшие коллеги и приглашенные педагоги, бизнес тренеры. После нескольких месяцев обучения в корпоративном учебном центре вы смело сможете именовать себя агентом по недвижимости.

Второй — пойти на курсы риэлторов. В настоящее время достаточно много учебных центров преподают риэлторские курсы. Для одних агентов это введению в профессию, для более опятных - повышение своей квалификации. Такого вида обучение нельзя отнести ни к высшему, ни к среднеспециальному образованию, хотя все учебные центры выдают корочки, дипломы - золотых да бриллиантовых маклеров. Обучение в данном случае ничем не будет отличаться, от учебного центра агентства недвижимости. Преподают там сплошь и рядом высококвалифицированные ученые мужы - профессора да доценты, практикующие риэлторы и юристы. Одно отличие - обучение платное, тогда как агентство недвижимости почти всегда своих стажеров обучает Условно бесплатно.

Третий - это самообразование. Риэлторы - самоучки?! Да, бывают и такие агенты.

О легких и быстрых деньгах!

Очень много претендентов пытаются попасть в профессию после того, когда узнают какую комиссию берет агент. Эти цифры вскруживают соискателям голову и уносят их в глубокий неконтролируемый полет. Но многие приходят и практически сразу уходят. А происходит это потому, что новички идут в риэлторы за большими заработками, а первые ощутимые деньги у них могут появиться только спустя минимум полгода.

Трудоустройство в агентство недвижимости не гарантирует высоких доходов тотчас. В агентстве недвижимости никто вас снабжать клиентами не будет. Это основное и наиболее распространенное заблуждение среди тех, кто подумывает о профессии риэлтора. Наоборот от вас потребуются силы, средства, терпение, трудолюбие, упорство. Но в первую очередь время и деньги. Сначала вы сами должны найти клиента, предложить ему сотрудничество, подписать договор на оказание риэлторские услуг, потом предоставить услугу по реализации объекта. После того, как найден покупатель наступает процесс оформления сделки - подписание договора купли продажи, регистрация права собственности, денежные расчеты, получение свидетельства о государственной регистрации права собственности, подписание акта приема-передачи. И только после всего этого агент по недвижимости получает свою комиссию. От момента, как вы нашли клиента, до момента продажи квартиры и получения комиссионного вознаграждения, уходит от 3 месяцев до нескольких лет, все зависит от сложности сделки. Отсюда большая текучка кадров в агентствах недвижимости, многие не выдерживают безденежья и бегут устраиваться на скромные, но гарантированные заработки.

О престижности профессии.

В настоящее время престижность профессии сильно просела. Еще лет 10 - 15 назад риэлтором могли стать единицы, счастливчики. Сейчас же в риелторы идут все кому не лень. Крупные столичные агентства недвижимости ежедневно набирают на работу несколько десятков человек на должность стажера - агента. Ежедневно столько же увольняется. Текучка кадров колоссальная! Людей принимают и увольняют пачками.

При приеме на работу в агентство недвижимости сейчас никто — ни руководитель, ни начальник отдела кадров не посмотрит и не спросит - откуда вы, какое у вас гражданство, какое у вас образование?! Берут абсолютно всех. Оно и понятно - а почему бы и не брать! Ведь любому агентству позарез нужны чернорабочие, да к тому же бесплатные - те, кто будет выполнять огромный объем ежедневной рутиной работы, ни о чем не будет спрашивать и пахать от света до зари. Гарантированного оклада нет, вся зарплата - это сдельщина. Сейчас 1-2 человека из 100 остаются в профессии, остальные отваливаются, через неделю или месяц работы - не выдерживают безденежья и нестабильности доходов.

В каких случаях необходимо обращаться к риэлтору?

Обычно у нас ведь как происходит. Искать помощь со стороны мы начинаем только после того когда признаемся себе в своем бессилии. Наломав дров и уткнувшись в стену начинаем искать хорошего риэлтора. Оно, в принцепе, понятно. Когда мы начинаем решать свой жилищный вопрос, то становимся сами хоть чуточку, но риэлторами. Да и действительно самые не хитрые действия - сфотографировать объект и выложить в интернет - может каждый из нас.

В компетенцию риэлтора входит огромное количество вопросов. Все не так просто, как может показаться на первый взгляд. Перед реализацией объекта проделывается огромный объем подготовительной работы. Исследование и анализ определенного сегмента рынка, маркетологические изыскания, стратегия и тактика продажи

Не пытайтесь все сделать самостоятельно. И даже если вы хотите непосредственно участвовать в ходе и контролировать процесс продажи изложите свои соображения с агентом, и согласуйте с ним свои действия. У агента есть весь арсенал инструментов для реализации объекта - от гвоздя до пулемета. С агентом все будет намного легче, быстрее и выгоднее.

Если у вас остро стоит жилищный вопрос — вы решили продать квартиру, купить квартиру или участок с домом. Вам необходимо продать одну жилплощадь и купить другую - совершить обмен квартиры? Желаете снять квартиру или комнату в Москве? С этими и многими другими вопросами, касающихся недвижимости, обращайтесь к риэлтору.

Несколько слов стоит сказать о слишком самоуверенных людях, которых хотят самостоятельно решить свои жилищные вопросы без риэлтора. Крайняя самоуверенность может стать опасным свойством характера при покупке или продаже квартиры. Одни слишком самостоятельны по натуре, другие слишком «грамотны», третьи жмоты. Они звонят, спрашивают: "Какова стоимость риэлторских услуг? 100 тыщ? Ща! Да я сам, ни хрена я вам не заплачу". А через некоторое время мелькают в сводках новостей, в криминальных хрониках. Либо остались без денег, либо остались без квартиры. Черные риэлторы не дремлют. Самонадеянный продавец или покупатель на рынке недвижимости без профессионального консультанта подарок судьбы для мошенников. Каждый должен заниматься своим делом. Врач-лечить, учитель-учить, пекарь-печь хлеб, а риэлтор продавать и сдавать квартиры.

К кому лучше обратиться — к частнику или в агентство недвижимости?

Есть ряд преимуществ работы с частным агентом по недвижимости. Основной причиной почему клиенты выбирают частника — это условия риэлторов, например, размер комиссионного вознаграждения - у частного агента комиссия ниже раза в два!!! Во-вторых, вы можете быть уверены в индивидуальном подходе, что к вашему вопросу отнесутся с максимальным вниманием, с максимальной заинтересованностью. Частник легок на подъем, он мобилен, быстро реагирует на потенциального покупателя. Лично мотивирован, он работает на свое имя.

В агентствах высокие комиссионные, агент согласовывает каждое движение с вышестоящим руководством - из-за этого замедленная реакция на потенциального клиента, это тормозит проведение сделки, ответственность за ведение сделки размывается между сотрудниками, нет личной мотивации, нет личной заинтересованности в успешном и быстром проведении сделки. В риэлторских конторах низкая планка оплаты труда - это проценты от размера комиссионного вознаграждения, агент получает от 25 до 40 %, отсюда высокая текучесть кадров. Нежелание платить хорошую зарплату, приводит к тому, что штат риэлторского агентства укомплектован низкоквалифицированными специалистами и агентами без опыта. Часто бывает так, что начинает вести сделку один агент, а завершает ее уже другой. Неразбериха, чехарда. Размытость ответственности - коснись чего, никто ни за что не отвечает.

Как я стала риэлтором. Как это было со мной - Мамонтовой Татьяной - из личного.

Я пришла в крупное московское агентство недвижимости, прошла собсеседование и меня взяли на должность стажера.

Много чего было в первые месяцы - и обзвон базы потенциальных клиентов, и расклейка печатных объявлений по городу - по подъездам и по доскам объявлений, стажировка в учебном центре агентства - дежурства, семинары и тренинги.

Прошло несколько месяцев - результат нулевой. Ничего. Я уже было отчаялась. Думала уйду. К тому же эта мысль все больше давила на меня, потому что все, кто со мной пришли устраиваться, уже свалили. Уходили и те, кто работал по несколько лет. Нестабильность заработков многих склоняла отказаться от работы риэлтором.

Шли дни... Муж орет, что ты там штаны просиживаешь?!

Прошло несколько месяцев - у меня появился первый реальный клиент. Это была срочная продажа 1 комнатной квартиры в Бутово. Сделка прошла в максимально сжатые сроки - уложились в месяц.

И только после полугода работы я получила свои первые деньги, свою первую комиссию. От размера комиссионных агентства мне пречиталось 30 %. Вы не представляете как я была счастлива и рада. Пришла домой, выложила деньги на стол перед мужем. Вот смотри - я заработала!!!

Муж посмотрел на меня со вселенской грустью, и не порадовался... За мои первые 6 месяцев работы агентом по недвижимости мы потратили все свои сбережения.

И пошло - поехало. Но это все лирика.

Но с тех пор много воды утекло...

Какая у вас комиссия? Так дорого?!

Стоит ответить отдельно тем кто считает, что риэлторы слишком много берут за свои услуги. С их точки зрения, агенты ну уж слишком много зарабатывают. Гребут деньжищи.

Отвечу им подробно, разжую. В чем заключается работа риэлтора?

В случае продажи квартиры, профессия риэлтора это - выезд на квартиру, выявление достоинств и недостатков, юридическая оценка правоустанавливающих документов, экспертная оценка рыночной стоимости квартиры, презентация объекта, фотографирование, организация комплексной рекламной компании объекта (размещение объявления о продаже квартиры в профессиональных платных базах недвижимости - Циан, Авито, Winner, Smartagent и др), работа с обращениями по телефону с потенциальными покупателями (отсев неблагонадежных, вызывающих подозрение), организация показов квартиры, сбор необходимых документов для предстоящей сделки, составление договора купли продажи с регистрацией перехода права собственности на объект, обеспечивание безопасных денежных расчетов между сторонами, работа по передаче квартиры новому хозяину, подписание акта приема-передачи квартиры.

И весь этот объем работы взвалит на свои плечи агент по недвижимости. А вы готовы сами решить все эти задачки?

Времени сделка может занять от нескольких месяцев до нескольких лет. И все это время агент живет на свои деньги, тратит деньги на транспорт или бензин, на мобильную связь, все это время он чем-то питается.

В подтверждении слов, найдите человека среди знакомых, кто самостоятельно пытался решить свой жилищный вопрос. Спросите у него сколько времени занял процесс продажи или покупки, обмена квартиры, смог ли он самостоятельно без агента решить свою проблему, купить или продать? Сколько денег на все это ушло.

Пример в цифрах - заявленная комиссия агента 120 тысяч рублей за продажу свободной квартиры, эта сделка занимает времени - 4 месяца. В перерасчетах на месяцы это - 30 тысяч рублей в месяц грязными. Такие быстрые сделки бывают крайне редко. Согласитесь, не так уж и много.

О скрытой комиссии, паршивых овцах и черных риэлторах.

Что такое скрытая комиссия риэлтора? Как обманывают риэлторы?

Скрытая комиссия это - деньги, разница от того за сколько был реально продан объект и тем сколько клиент получил на руки.

Среди агентов много мнений на счет допустимости скрытых комиссий. В процессе этих словесных баталий сформировались три точки зрения на это явление:

• работать без скрытой комиссии вообще нет смысла
• скрытая комиссия не допустима вообще ни при каких обстоятельствах
• иногда, в некоторых случаях, «скрытка» ( профессиональный жаргон) допустима.

Приведу пример, как агент может получить скрытую комиссию.

Вы продаете 1 комнатную квартиру, вам в агентстве оценили ее в 5,5 млн.рублей, на 300 тысяч рублей меньше ее реальной рыночной цены, обосновывая свою оценку недостатками и неликвидностью вашего жилья. На самом деле агент понимает, что рынок быстро отреагирует на это предложение, квартира интересная, она быстро уйдет. Квартира выставляется в рекламу по цене обговоренной с собственником - продавцом. Казалось бы где подвох? Хозяин просит 5.5 млн рублей и в рекламе она заявлена за эти деньги. На первый взгляд все чинно и благородно. Однако, когда клиенты, заинтересованные лица начинают звонить по объявлению о продаже квартиры по телефону агент говорит о том, что стоимость на данный момент выше и стоит квартира сейчас не 5.5 , а 6 млн рублей, обосновывая это увеличившимся спросом на объект, а цену не поменяли не успели. Дальше все просто. Находится покупатель за 6 млн рублей. Дальше дело техники - на сделке задача агента не дать хозяину - продавцу квартиры давать общаться с покупателем квартиры, чтобы не вскрылось то, что агент скрыл от продавца реальную сумму за которую продают его квартиру. Агент в данном случае получает с продавца комиссию по договору на оказание риэлторских услуг (3-4 %) и скрытую комиссию в размере 500 тысяч рублей. Вот такой финт ушами. Продавец в дураках, агент в шоколаде.

Как работают черные риэлторы?

В семье не без урода. Поговорим о тех, кто порочит звание агента или риэлтора.

Вообще черные риэлторы никакого отношения к агентам не имеют - это мошенники манипулирующие недвижимостью. Ввязываются в грязные сделки, занимаются рейдерством, отъемом квартир у социально не защищенных слоев населения - пенсионеров, сирот, инвалидов, наркоманов и алкоголиков,

Черные риэлторы или квартирные рейдеры - это мошенники присваивающие права собственности на жилье. Причем, схемы и способы отъема жилплощади у граждан все время эволюционируют и прогрессируют, становятся все сложнее, а мошенники на рынке недвижимости становятся с каждым днем все изощреннее и изобретательней.

Клиентами и жертвами черных риэлторов может оказаться любой из нас. В первую очередь черные риэлторы присматривают себе жертву среди малозащищенных слоях населения - одинокие люди, душевнобольные, люди имеющие тяжелые заболевания, граждане ведущие паразитический образ жизни - алкоголики, наркоманы, тунеядцы.

В аферы с квартиры втянуты огромное количество людей. Это и сотрудники бюджетных организаций - работники пенсионного фонда, больниц, интернатов, диспансеров, отделов соцобеспечения, сотрудники полиции и так далее.

Приведу пример,

Ольга Васильевна имела квартиру в престижном районе столицы, на Красной Пресне. По наводке родной сестры, однажды утром, под окнами ее квартиры остановилась карета скорой помощи. Оттуда вышли крепкие парни (медбратья ) и субтильного телосложения пожилой человек в белом халате. Позже он представился, как Борис Анатольевич - врач психиатрической больницы. Ольгу Васильевну поместили в психоневрологический диспансер и поставили диагноз - шизофрения. Вскоре она узнала, что ее признали недееспособной и что ее выписали из квартиры. После нескольких лет лечения в больнице ее выписали. По выписке из больницы она узнала, что ее квартиру продали. Ольга Васильевна обратилась с исковым заявлением об отмене статуса недееспособной. После нескольких лет судебных разбирательств, статус дееспособной ей вернули, а вот свою квартиру в суде отстоять - вернуть не удалось. К тому времени она была уже несколько раз перепродана.

В данном случае налицо сговор сразу нескольких персонажей - сестры пострадавшей, врача психбольницы, риэлтора .

Приведу еще один самый очевидный пример.

Одним из самых распространенных способов отъема жилплощади у населения у черных риэлторов яваляется покупка доли в квартире. В данном случае особо не важно о какой доли идет речь. 1/2 доля в 2-х комнатной или 1/38 в 5 комнатной квартире. Для квартирных аферистов важен сам факт законного нахождения в квартире. Дальше все просто. Черные риэлторы стараются всеми способами сделать прибывание других собственников или временных жильцов не выносимой, подводя других владельцев квартиры к мысли продать свои доли за копейки.

Также клиентами черных риэлторов могут стать вполне солидные люди с хорошим доходом, вполне обеспеченные.В сети квартирных аферистов они попадают из-за своей паталогической жадности. Такие клиенты на рынке в попытках сэкономить на услугах риэлтора, обращаются не к высококвалифицированному специалисту с именем, или в солидное агентство недвижимости, а идут к тому агенту, кто назовет самую низкую стоимость комиссионного вознаграждения. Вот на эту удочку они и ловятся.

А ты ли это на самом деле?

В сети найти можно все. И многие собственники жилья ищут себе агента именно на просторах всемирной паутины - просматривая резюме, сравнивая цены на услуги. Разместить свою анкету с предложением об оказании риэлторских услуг на популярные интернет порталы или сделать свою собственную страничку или веб сайт — один из набирающих обороты способов для привлечения клиентов.

В интернете размещены сотни, если не тысячи предложений об оказании риэлторских услуг. Конкуренция сумасшедшая. Каждое следующее предложение заманчивее предыдущего. Иногда этот бег на перегонки смотрится очень даже забавно и смешно, если не сказать глупо. Агенты на страницах блещут красноречием, выставляют на показ свои регалии, хвалятся достижениями, наградами, дипломами, сертификатами, говорят об огромном опыте продаж. А на деле оказываются пустышками, в разговоре двух слов связать не могут!!!

Первое впечатление, которое оказал на вас риэлтор обращаясь со свои посланием к потенциальным клиентам, бывает зачастую обманчивым.

Бумага не краснеет, интернет страница тоже. Поэтому при выборе агента через интернет, необходимо обратить внимание на то, как и о чем говорит риэлтор в жизни. Первое же живое общение расставит все на свои места — что агент из себя представляет.

Также особо стоит отметить тот факт, что не все агенты действуют от своего имени. За многими стоят агентства недвижимости и целые корпорации. Многие собственники жилья, которые хотят получить риэлторские услуги, изначально хотят знать с кем им придется общаться. И клюют не на обезличенные вывески агентств недвижимости, а на реальных персонажей — частных риэлторов. И в последнее время тенденция к обращению к частникам только усиливается. Оно и понятно. Клиенты получают максимум внимания, за весьма скромное агентское вознаграждение. Разница в комиссионных иногда может достигать в несколько раз. И чтобы охватить и этот сегмент рынка или по крайней мере попытаться зацепить всех потенциальных клиентов на рынке оказания риэлторских услуг, агентствами придуман маневр такой...

Выбирают из штата сотрудников толкового агента, делают под него сайт, и начинают его фейс, под личиной частника, распихивать во все дырки в интернете. Из топ 10 риэлторов в Москве в поисковой выдаче, половина не отвечают за свои слова и действия. Они марионетки, за их спинами стоят кукловоды — агентства недвижимости. Реальных же, живых, сильных частных специалистов по недвижимости в Москве намного меньше, их можно пересчитать на пальцах одной руки.

В заключении, хотелось бы обратиться ко всем тем, кто уже сегодня собирается решать свой жилищный вопрос и к тем, кто только об этом подумывает. Обращайтесь к проверенным временем агентам. Выбирайте опытного риэлтора с репутацией и именем, не сотрудничайте с дилетантами, которые в погоне за длинным рублем демпингуют на рынке, привлекая вас низкой стоимостью комиссионных. Бесплатный сыр, как известно, бывает только в мышеловке. Не стоит реагировать на обезличенные вывески агентств. Частный агент по недвижимости дорожит своим именем, ведь по сути это единственное что у него есть - его имя. Проведенные сделки и отзывы от благодарных клиентов — лучшая награда и реклама для частника.

Доверьте решение своего жилищного вопроса профессионалу!

Купля-продажа, аренда, консультации

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова - частный риэлтор в Москве.