Завышение стоимости квартиры при ипотеке - риски и последствия
Завышение стоимости квартиры – распространенная схема покупки жилья с помощью ипотечных средств, часть которых используется не по прямому назначению...
- Ой, а у нас в новой квартире еще ремонт…
- Ой, у нас же дети, не на улицу же нам идти!..
- Мы не успели собраться / заболели / ребенок должен доучиться четверть!..
ТОП фраз, которые слышит новоиспеченный собственник жилья, продавцы которого оттягивают собственный переезд. Ситуация неприятная и не очень редкая.
Физическое освобождение квартиры бывшим собственником — это завершающий этап сделки купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Передача жилища новому владельцу сопровождается подписанием соответствующего акта, после этого сделку можно с полным правом называть состоявшейся.
При этом процесс освобождения жилплощади не всегда оказывается таким простым и быстрым, как хотелось бы. Расскажу сегодня, как покупателю минимизировать свои риски на сделке, как правильно прописать в договоре срок освобождения квартиры после продажи и что делать, если продавец отказывается съезжать после получения денег.
Многие покупатели, да и агенты по недвижимости, мало внимания уделяют процессу освобождения жилья после сделки, что совершенно недопустимо. Казалось бы, самое сложное позади, бывший собственник получил оплату, ему остается только передать ключи и уйти в новую жизнь. Однако нередко именно этот заключительный аккорд звучит в жанре драмы.
Для начала стоит отметить, что различают юридическое освобождение жилья, когда бывшие жильцы снимаются с регистрационного учета, то есть выписываются из квартиры, и физическое, когда подписывается акт приема-передачи собственник навсегда прощается с жильем. В акте стороны указывают состояние объекта, перечень имущества (если остается) и отсутствие претензий друг к другу.
В идеале первым шагом должна стать регистрация перехода права собственности, а уж после передаются ключи и сама недвижимость. Этот вариант оптимален для покупателя, так как он уже стал владельцем квартиры в момент регистрации права на нее. Продавец же может делать лишь то, что прописано договором - то есть забрать вещи в установленный срок, передать жилье в том состоянии, какое зафиксировано договором, и уйти в закат. При затягивании сроков он юридически уже превращается в лицо, находящееся в чужом доме незаконно.
Однако практикуется и другой вариант развития событий, когда квартира сначала передается новым владельцам, а после регистрируется переход права собственности. Но здесь покупатель идет на определенный риск, так как юридически еще не является собственником жилья, которое занимает. Вмешательство внешних сил и форс-мажорных обстоятельств может поставить его в уязвимое положение.
В любом случае при физическим освобождении квартиры перед подписанием акта приемки-передачи обе стороны должны совершить ряд действий.
Новые владельцы:
- убеждаются в исправности счетчиков холодной и горячей воды и их своевременной поверке;
- осматривают квартиру на предмет соответствия ее состояния ранее оговоренному.
Прежние владельцы:
- предоставляет справку об отсутствии долгов за коммунальные платежи;
- вывозят вещи в том объеме, который указан в договоре;
- передают покупателю ключи.
После этого обе стороны подписывают акт приема-передачи.
Нужно ли вообще указывать в договоре какие-то конкретные временные рамки? Конечно, нужно. Как правило, добросовестные покупатели автоматически считают и продавцов такими же честными. Но, к сожалению, на свете немало обманщиков и просто безалаберных людей. Наконец, не стоит сбрасывать со счетов непредвиденные обстоятельства, с которыми могут столкнуться прежние жильцы.
Здесь нужно отметить, что при свободной продаже продавцу проще съехать из квартиры, поэтому можно оформить акт приема-передачи непосредственно в день сделки. Однако чаще всего в договорах прописывают передачу жилья новому собственнику в течение 7-10 календарных дней с момента государственной регистрации. Это позволит каждой стороне подготовиться к переезду без спешки.
При альтернативной продаже, когда человек одно жилье продает, а другое тут же покупает, процесс может затянуться. Ведь чтобы освободить квартиру после продажи, нужно сначала приобрести новую и въехать в нее. В этом случае точно предсказать срок переезда практически невозможно, поэтому рекомендуется смотреть по ситуации. Возможно, месяца окажется вполне достаточно, возможно, потребуется несколько месяцев.
Согласно ст. 457 Гражданского кодекса РФ, срок передачи квартиры после сделки определяется договором купли-продажи. Именно в нем стоит отразить нюансы передачи жилья и пункт о том, что после наступления определенного срока продавец не должен создавать новому владельцу препятствия при пользовании жильем.
Еще один способ обезопасить себя от затягивания освобождения квартиры после продажи - оставить некую часть суммы - 200 или 300 тысяч рублей - в отдельной банковской ячейке. Получить их продавец сможет лишь после того, выполнит все условия, то есть выпишется из жилища и съедет.
Другой способ стимулировать отъезд прежнего владельца - включить в договор пункт о неустойке за каждый день просрочки освобождения квартиры. Как правило, сумма неустойки равна 0,5-1% от общей стоимости. Впрочем, процент может быть любым. Главное, что продавцу будет не выгодно затягивать процесс и он постарается уложиться в оговоренный срок.
Увы, бывают в практике и такие случаи. Прежний собственник не соблюдает им же самим согласованные сроки передачи квартиры или другие пункты, указанные в договоре. Ситуация не из приятных, и разрешить ее помогут лишь активные действия, но - только в рамках правового поля.
Рассмотрим несколько ситуаций:
В моей практике была похожая ситуация. Продавец продал квартиру на Марьиной Роще, а на вырученные деньги приобрел новостройку в стадии строительства. Съезжать семье было неудобно, и стороны нашли компромисс – продавец арендовал свою бывшую квартиру почти на целый год. Всем удобно – новый собственник получает стабильный доход, старый – спокойно живет в комфорте до готовности нового жилья.
Если ожидание затягивается, и вы понимаете, что продавец с вами нечестен, имеет смысл идти в суд и требовать компенсацию. Однако процесс это не быстрый и требует систематизированного подхода.
Если до продавца не удается в буквальном смысле достучаться и дозвониться, прежде всего, имеет смысл отправить ему претензию заказным письмом с уведомлением, предлагая уточнить дату передачи ключей. Нет гарантии, что такая мера будет иметь эффект, но может стать аргументом при обращении в суд.
Важно! Все досудебные взаимодействия (переписки, обращения), необходимо вести в спокойном тоне (никаких угроз и ругательств!) и фиксировать, чтобы в случае необходимости предоставить их в суде.
Также доказательствами нарушения договоренностей со стороны продавца станут фото- и видеосвидетельства о том, что у вас нет доступа в квартиру. Можно также предъявить переписку в мессенджере. Отметим, что суд в такой ситуации чаще встает на сторону покупателя, так что все шансы освободить квартиру от недобросовестного продавца есть.
Если даже после решения суда бывший владелец отказывает передать жилплощадь, вам необходимо обратиться к судебным приставам, получив предварительно на руки исполнительный лист. Они будут воздействовать на продавца своими средствами, причем оплачивать все мероприятия по вскрытию двери и хранению имущества продавца (если понадобится) придется ему самому.
А вот самостоятельно вскрывать замки и врываться в квартиру, которая и так принадлежит вам, все же не стоит. Это может принести больше вреда, чем пользы и привести вас в полицейский участок за хулиганство.
Многих проблем можно избежать, если уделить планированию сделки достаточно времени и максимально «допросить» продавца обо всех нюансах. Я уже писала ранее, что может скрывать продавец вторички и какие вопросы необходимо задать собственнику на этапе изучения объекта – рекомендую ознакомиться, если планируете покупку жилья.
В контексте сегодняшней темы стоит поинтересоваться планами продавца более детально, особенно если на момент продажи люди еще проживают в квартире.
Что спросить:
- почему продаете?
- куда планируете съезжать – вторичка, новостройка? Если в ипотеку, есть ли уже одобрение?
- свободная продажа или альтернатива?
- что будете делать, если продадите быстрее, чем купите?
- есть ли куда съехать, перевезти вещи?
- как быстро сможете устроить детей в другой детский сад, школу?
Обязательно напрямую спросите, как быстро смогут физически освободить квартиру после продажи. Сразу уточните свои пожелания и что сроки будут зафиксированы в договоре.
Еще пример из практики: Пожилая пара продала частный дом в сельской местности. На вырученные деньги купили квартиру в ближайшем городе. Время на физическое освобождение жилья покупатель прописал в ДКП – 14 дней с момента регистрации права собственности. Сроки передачи дома стали приближаться, и оказалось, что продавец не сильно-то и спешит: дело было летом, и бабка с дедкой решили еще и урожай собрать по максимуму – огород, плодовый сад, ягоды… Жалко отдавать. Покупателю стали давить на жалость – мол, в квартире еще ремонт, как в грязищу-то переезжать. Однако при напоминании условии ДКП и неустойки как-то моментально все проблемы самоустранились, и дом был передан по акту.
Важно знать свои права и уметь их отстаивать. Особенно в таких важных вопросах, как приобретение недвижимости.
Я, со своей стороны, всегда готова помочь вам и словом – все консультации бесплатны, и делом на любом этапе сделке – от грамотного составления ДКП до покупки недвижимости под ключ.
Безопасных вам сделок!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 сентября 2026 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
