Порой мне кажется, что наш мир в погоне за новизной сошел с ума. Покупать, потреблять, обновлять – самые активные действия человечества в последние десятилетия. И это абсолютно про всё, начиная от ежегодной смены гаджетов, коллекций одежды, автомобилей до понятий, некогда считавшихся фундаментальными – Родина, религия, принципы. Уж простите за философские отступления от привычного всем блога риэлтора, но текущая ситуация на рынке недвижимости лично меня приводит в ужас. Я про соотношение новостроек и вторичного рынка, который, во многом вполне себе приличный и аутентичный, путем агрессивного лоббирования рискует быть подмятым новостройками.
Нет, я, конечно, не махровый консерватор, но во всем хороша мера и здравый смысл. А то количество и качество предложений на первичном рынке, которое мы имеем сейчас, многократно опережает реальные потребительские запросы. На покупателей обрушивается лавина рекламных предложений, львиная доля которых – новостройки, обещающие «только сегодня скидку / кладовку в подарок / супер-условия» и всё, что угодно, лишь бы заполучить клиента. Измученный маркетинговыми уловками мозг начинает воспринимать информационную атаку как образ, который он придумал сам – мол, действительно, какие симпатичные квартирки в этом Лакшери Вилладж Парке (все совпадения случайны)! Евродвушка с панорамными окнами, двор без машин, воркаут во дворе и просторное фойе с вай-фаем – это же то, что действительно нужно моей семье с тремя детьми! Надо брать!
Или не надо?..
Предлагаю сегодня порассуждать на мега-актуальную тему: что лучше – вторичка или новостройка, в чем плюсы и минусы обоих форматов жилья и что разумнее покупать сейчас, в 2025 году, с учётом ипотеки или наличных средств. Сразу оговорюсь – не претендую на истину в последней инстанции, но аргументы мои – не из серии «просто потому что», а профессиональный опыт в сфере недвижимости, то есть я точно знаю, о чем говорю. Бонус к рассуждению – личная история покупок и новостройки, и вторички, мы с семьей всё это прошли, выводы соответствующие сделали.
Правда, этот аргумент все слабее и слабее. В условиях текущего удорожания строительства и кредитования застройщиков под высокий процент стоимость новостроек неудержимо стремится вверх. Однако ситуации, когда жилье в новостройке стоит дешевле, чем квартиры на вторичном рынке, еще возможны. Это справедливо, например, при покупке на стадии котлована или других ранних этапах строительства, задолго до сдачи объекта в эксплуатацию. Кроме того, нередко застройщик заинтересован в сделке и может предоставить покупателю дополнительные скидки. Особенно такая тенденция актуальна сейчас, когда рынок первичного жилья перенасыщен и продавец должен хоть как-то выделиться на фоне однотипных предложений.
В целом же статистика по России следующая: новостройка с отделкой примерно в 1,5 раза дороже аналогичных по прочим параметрам квартир на вторичном рынке. Поэтому, сравнивая новостройку и вторичку по цене, мы имеем в виду выгоду именно на этапе строительства.
Если квартира покупается с привлечением кредитного плеча, получить займ на жилье в новостройке будет значительно легче. Более того, застройщик сам может предложить один из банков, с которым сотрудничает. При этом процесс одобрения ипотеки приобретает черты простой формальности. Если сравнивать условия на новостройку и вторичку в ипотеку, вторичное жилье может не устроить банк, что может привести к отмене сделки или ухудшению условий — сумма меньше, проценты выше. В целом получить ипотеку на новостройку проще и выгоднее — это может быть семейная или IT-ипотека под 6% или беспроцентная рассрочка. Вторичка в этом плане проигрывает, условия на кредитование пока драконовские — высокий первоначальный взнос и ставки 22-25%.
В целом вся эта картина с процентными привилегиями для покупки жилья на первичном рынке – часть нашей экономической политики, призванной стимулировать рынок недвижимости и поддерживать застройщиков. Ипотеку на вторичку взять практически невозможно, и да, именно так и было задумано.
Инвестиционная привлекательность новой недвижимости бесспорно выше. Приобретая жилье не для жизни, а в качестве вложения денег, именно на новостройки инвесторы обращают внимание прежде всего, ведь доходность первичного рынка составляет до 40%, показатели вторички значительно скромнее. Способы работы с капиталом разные, от перепродажи на стадии готовности дома к заселению до сдачи жилья в аренду. Самые ликвидные форматы – студии, однушки, апартаменты.
Новые дома прослужат дольше, чем старые – по крайней мере, так утверждают застройщики. Это, конечно, не смесь на яичных белках, как строили тысячи лет назад, но хочется верить в технический прогресс. Кстати, современные дома имеют запас прочности, рассчитанный на 50 лет как минимум. Хотя, время покажет...
Покупая квартиру на первичном рынке от застройщика, вы можете быть уверены в юридической чистоте сделки. Никакого темного прошлого и рисков. Кроме того, сделка оформляется быстрее.
Новое жилье психологически привлекательнее. Некоторые покупатели не приемлют квартиры, где до них уже кто-то жил. Не переносят запах такого жилья, нарекая старые дома «бабушатниками». Даже относительно современные, но уже обжитые дома в их понимании - б/у. Да, это просто эмоции, но покупка жилья - важный шаг и учесть нужно все.
Это напоминает ситуацию с авто, когда покупатель, даже понимая, что сразу после выезда из салона новый автомобиль теряет минимум 20% в цене, все равно переплачивает за запах нового салона и «право первой ночи».
Современные квартиры имеют более совершенную планировку. Они, как правило, больше по площади и более универсальны, то есть позволяют обустроить пространство именно под свои нужды. Кроме того, использование современных материалов делает дома теплее, удобнее, красивее.
Отдельный нюанс — места хранения. Если выбирать между новостройкой и вторичкой, первые выигрывают по эргономике и функциональности. Как правило, в домах предусмотрены колясочные, зоны для хранения велосипедов, просторные тамбуры. В квартирах, даже однокомнатных, есть гардеробные и кладовые помещения, что значительно упрощает быт и увеличивает полезную площадь. Это вам не антресоли на голове.
Современный рынок предлагает огромное количество вариантов квартир в новостройках. Можно подобрать то, что наиболее соответствует потребностям покупателя по площади, местоположению, финансовым возможностям, наконец, общей привлекательности здания. Это и разные сегменты, от стандарта до премиума, и разная высота. Даже цветовую гамму экстерьера можно выбрать, не в пример однотипным серым панелькам на вторичном рынке.
Развитие новых территорий происходит комплексно, поэтому новые кварталы - это уже не просто налепленные как попало бетонные коробки. Их окружает соответствующая инфраструктура (в идеале). По числу жителей района предусмотрено возведение детских садов, школ, торговых центров, обустройство спортплощадок и парков. И да, во многих ЖК это соблюдается, надо лишь выбирать тщательнее.
На десерт несколько слов о соседях. Ведь с этими людьми придется жить рядом, иногда взаимодействовать и решать общие вопросы. В новостройке выше вероятность того, что они окажутся из близких вам социальных групп, а не агрессивными или не в меру веселыми маргиналами.
Объективно, плюсы у новостройки существенные, я их признаю. Но наряду с ними немало недостатков, которые способны изрядно омрачить радость от владения новенькой квартирой. Особенно, если эта квартира ваша только на бумаге (это в лучшем случае), а сама существует пока только в 3D-презентации застройщика.
Фото: Мир Квартир
Въехать в квартиру в новостройке едва ли получится сразу. Если речь идет о строящемся доме, его сдача в эксплуатацию может сдвигаться. При этом владельцам все это время приходится платить не только ипотеку, но и арендную плату за временное обиталище. Кроме того, нередки случаи, когда дом превращается в недострой, а его потенциальные жильцы - в обманутых дольщиков. Конечно, сейчас, когда строителей обязали использовать эскроу-счета, ситуация улучшилась, но все равно - даже если в итоге все разрешится благополучно, несколько месяцев, а то и лет придется жить в состоянии постоянного стресса, что само по себе тяжело.
И если высчитывать профит в сравнении, что выгоднее – вторичка или новостройка, к итоговой стоимости обязательно стоит прибавить расходы за время ожидания. Например, купили вы на начальном этапе квартиру за, допустим, 8 млн, и через три года получите ее уже с отделкой. Однако в течение этого времени у вас будут, к примеру, расходы на аренду – 60 тыс. в месяц., и за три года натикает еще 2 млн 160 тыс, а то и больше. Если сравнивать цену на однушки в спальных районах Москвы, за 10 млн можно купить квартиру сразу, без ожиданий, и в весьма неплохом районе. Даже с ремонтом.
Кстати, о ремонте. После получения долгожданных ключей от квартиры рано расслабляться – бонусом к ипотечным платежам идут еще расходы на приведение квартиры в жилое состояние. Если вы покупаете новостройку в голом бетоне — а это самый дешевый и распространенный вариант — нужно будет производить стяжку пола, выравнивать стены, заниматься сантехникой и проводкой. Это время, деньги, усилия.
После переезда эпопея с ремонтом не заканчивается. Точнее, заканчивается ваш ремонт, но у соседей он вовсю продолжается. Еще несколько лет в новостройке со всех сторон могут раздаваться звуки и доноситься запахи ремонта, которые, как ни крути, значительно ухудшают качество жизни, особенно если у вас есть дети или вам необходимо работать удаленно.
Другой минус новостройки – инвестиционные квартиры часто сдают. При этом иногда выстраиваются целые незаконные схемы. Например, владелец сдает жилплощадь совершенно официально, приличному человеку. А уж тот ради получения прибыли пускает пожить 30 гастарбайтеров или сдает квадратные метры с почасовой оплатой... Так формируется нескончаемый поток незнакомцев. В новостройке никому не будет до вас никакого дела. Это не так уж плохо, только вот на добрососедство рассчитывать не стоит.
Еще один важный малоприятный момент - в новостройках могут быть завышены тарифы. Причина как в большом количестве дополнительных услуг, которые лично вам могут быть не нужны, так и в неразберихе с управляющей компанией, которая может возникнуть на начальном этапе и продолжиться в дальнейшем, если жильцы не хотят или не могут вникать в тонкости управления домом. Помимо чисто коммунальных платежей (вода, канализация, электричество), в платежках обязательно будут отражены прочие расходы – на кондиционирование, вентиляцию, охрану, обслуживание домофонов и еще много-много разного, о чем вы узнаете уже по факту. Чем выше класс дома и его технологическое оснащение, тем больше будут ежемесячные платежи. И, в отличие от прозрачности расходов на вторичку, когда можно просто ознакомиться с платежками прошлых лет и тарифами, минус новостроек в их непредсказуемости по коммунальным расходам.
Вышеописанные блага в виде парковок, детских садов, школ могут оказаться существующими только на бумаге. Их, конечно, построят – рано или поздно. Вот только, может статься, что ваши дети уже закончат к этому моменту школу. Порой в новых кварталах нет ни поликлиник, ни транспортного сообщения, ни дорог как таковых, потому что их просто не успели построить. А может, и не планировали…
Звучит как слоган какого-нибудь дзен-сообщества, но это действительно так. И да, люди, делающие выбор в пользу квартиры на вторичном рынке, зачастую более практичные, целеустремленные, четко знающие, чего хотят от жизни. Такой вот психологический портрет. Судите сами, чем вторичка лучше новостройки: ты сразу видишь объект, его интерьер и экстерьер; видишь реальную, а не обещанную инфраструктуру; знакомишься с соседями. Даже проблемы, если они есть, ты понимаешь сразу, и для себя делаешь вывод – критично это или стоит подыскать другой вариант. И это лишь малая часть плюсов квартир-вторичек.
Да здравствует многообразие выбора! Вторичное жилье сегодня представлено достаточно широко. Это не только убитые “хрущевки”, но и блочные, панельные, кирпичные, монолитные, каркасные дома различной этажности и года постройки. В этой категории можно отыскать даже исторические здания и объекты культурного наследия. При этом вполне реально выбрать вполне обжитой район со сложившейся инфраструктурой, который будет устраивать вас территориально и функционально.
Старые дома построены на совесть. А вот современным новостройкам этого качества может не хватать. Неукоснительное соблюдение градостроительных норм, ГОСТов, СНИПов гарантирует, что здания простоят без преувеличения сотню лет. Проектная мощность сталинских домов - 100-120 лет, советских панелек - 60-70 лет. Фактически же заложенный в них ресурс позволяет им оставаться надежными вдвое дольше. Это я говорю как человек, который сознательно переехал из новостройки в сталинский дом с деревянными перекрытиями, и ни разу об этом не пожалел. Который год живем и радуемся, и всем рекомендуем.
Вторичные квартиры устоялись, виден состав соседей, плюсы и минусы каждого конкретного дома. Даже вид из окна - и тот не претерпит больших изменений (но лучше свериться с планом градостроительства — могут и развязку под окнами проложить, и небоскребы построить). Так же из плюсов - не нужно дожидаться, пока дом «сядет». Кроме того, многие ценят здания с историей за их особую атмосферу.
Иногда с поправками на ветер и ремонт, но это уже зависит от вашего выбора. Да, ремонт, возможно, будет несовременным, зато помещение скорее всего будет вполне жилым, не придется дополнительно дожидаться конца строительства.
Как я уже отмечала выше, в среднем по стране вторичка в полтора раза доступнее квартир на первичном рынке. При наличии собственных средств на покупку, без привлечения кредитов, вторичное жилье гораздо более привлекательно с точки зрения стоимости.
Фото: © ИТАР-ТАСС
Лучше избегать квартир, которые часто перепродавались - это может быть маскировкой для мошеннических схем. Покупателя должно насторожить, если жилье продается по доверенности - собственник может оказаться не в курсе происходящего. Если квартира была куплена на материнский капитал, нужно убедиться, что каждому члену семьи была выделена его доля, в противном случае это даст повод для судебных тяжб в будущем.
Главный недостаток побывавшей в употреблении квартиры - юридическая подоплека сделки. Хитросплетения семейных неурядиц, дети бывших владельцев, которых просто так не выпишешь - все это усложняет процесс купли-продажи. Поэтому при покупке вторичного жилья особенно важно обезопасить себя, заручившись поддержкой опытного риэлтора или юриста, который сможет отследить чистоту квартиры.
При покупке вторички могут возникнуть проблемы с получением ипотеки. Банки стремятся минимизировать свои риски и не то чтобы неохотно выдают займы, просто закладывают риски в общую сумму, поэтому ставки по ипотеке могут быть выше. Процедура усложняется, затягивается, а в некоторых случаях клиенту и вовсе могут отказать.
И даже если с домом все в порядке, вряд ли удастся получить ссуду под адекватный процент, ведь в большинстве своем льготное ипотечное кредитование касается новостроек. Для всех прочих – 23-27%.
Еще одной проблемой могут стать изношенные коммуникации, которые будут требовать постоянного ремонта или капитального обновления. И ладно бы, если речь идет о внутридомовых сетях, которые проще проконтролировать. Но порой уличные сети также оказываются изношенными, как результат - постоянные прорывы, отсутствие воды и “раскопки” во дворе. Поэтому имеет смысл разузнать, когда в доме был (или будет) капитальный ремонт и в каком состоянии коммуникации в районе. Если коммунальные аварии и перебои с водой и электричеством — обычное дело, лучше поискать вариант посвежее и понадежнее.
В старом доме соседи могут быть самыми разношерстными, от бабушек-одуванчиков на лавочках до агрессивных алкоголизированных личностей. Что тут скажешь – такова жизнь. В конце концов, население любого дома рано или поздно стареет. Кто-то спивается и деградирует, кто-то, напротив, идет на взлет, переезжает, сдает квартиру...
Таким образом, друзья, ответ на вопрос, что лучше — вторичка или новостройка? - проистекает из дальнейшего размышления, для каких целей вы планируете приобретать квартиру и на каких условиях.
Аргументы в пользу новостроек:
Однозначно вторичка, если:
Взвешивайте, выбирайте. Я со своей стороны могу поделиться личным опытом. Мы с семьей попробовали все форматы жилья, «хлебнули» и новостройку за МКАДом. Просторно, свежо, неплохо... НО! Всё очень далеко, поездки по работе занимали по несколько часов, ребенку было далеко до школы, в целом инфраструктура хромала на все четыре ноги. Для нас оптимальным решением стала проверенная вторичка в пределах исторической Москвы, в зеленом спокойном районе. По бюджету — равнозначно с новостройкой, только без ипотек, ожиданий и бесконечных перфораторов за стеной.
Думайте, взвешивайте, и да пребудет с вами здравый смысл!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 июня 2026 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
