Апартаменты в Москве для выгодных инвестиций
Добрый день, друзья. Рада вас приветствовать в эфире всемирной паутины. Предлагаю вашему вниманию список лучших апарт-комплексов Москвы рядом с метр...
Знаете ли вы, что досрочное погашение ипотеки не в то время не только не дает выгоды, но и, напротив, лишает заемщиков дополнительных средств? И я не про комиссии или санкции банков, они тут совершенно ни при чем. Люди порой сами себе увеличивают расходы, по незнанию или нежеланию разбираться в базовых вопросах. Поэтому всех небезразличных к собственному благосостоянию приглашаю на очередной финансовый ликбез.
Ипотека в умелых руках – не кабала на 30 лет, а вполне рабочий метод обзавестись собственным жильем с помощью кредитных средств. Надо лишь немного вникнуть в нюансы мероприятия и выбрать реальный и посильный для себя график платежей. Это я утверждаю как профессиональный участник московского рынка недвижимости. Один из самых доступных способов сэкономить на выплатах – досрочное закрытие ипотеки. В статье подробно разберем, как правильно закрыть ипотеку досрочно, когда это выгодно и в каких случаях гасить кредит на жилье раньше времени не имеет смысла.
Большинство заемщиков сознательно выбирают максимальный срок кредитования – те самые 20 или 30 лет, которые так пугают неискушенных в делах финансовых людей. Последние, как правило, когда узнают, что кто-то из знакомых «взвалил на себя банковское ярмо», глубоко закатывают глаза и с видом знатоков выдыхают – «во дурак, полжизни горбатиться за несчастную однушку!..». Звучит страшно, но на деле это означает лишь то, что заемщик перестраховался. Вместо, допустим, даже проходящего по сумме дохода кредита на 5 или 10 лет выбрал максимальный срок, чтобы подстраховаться на случай непредвиденных событий. Мало ли что – платеж у тебя всегда подъемный. Так вот, в подобных схемах продуманные люди всегда делают ставку на досрочное гашение ипотеки, тем самым уменьшая общую переплату и сохраняя свои нервные клетки. В среднем по России срок закрытия ипотеки при внесении переплаты – от 4 до 10 лет.
Суть досрочного погашения кредита заключается в том, что заемщик вносит средства сверх зафиксированного, равно распределенного по месяцам, аннуитетного платежа. Для этого заемщики стараются отдавать банку как можно больше, использовать любую финансовую возможность. Банки, благодаря Федеральному закону, не препятствуют внесению дополнительных средств и сами предлагают разные варианты для их применения.
Итак, какие схемы могут быть использованы для досрочного погашения и насколько они выгодны?
Большая редкость, когда заемщик обладает средствами для полного погашения кредита в самом начале кредитования. В основном, люди стараются вносить частичные суммы появившихся свободных средств, чтобы как можно быстрее избавиться от долговой нагрузки. И банки предлагают два варианта, как это можно сделать.
С точки зрения выбора наиболее выгодной стратегии, сокращение срока кредитования подходит потребителю больше и позволяет минимизировать переплату. Ведь при таком варианте средства для досрочного погашения уходят на уменьшение тела кредита, и начисленные проценты будут меньше.
Существенным минусом такой схемы для заемщика можно назвать увеличение финансовой нагрузки на семью, так как сумма основной выплаты не меняется, а также требуется изыскать дополнительные средства для досрочного погашения.
Этот способ многим не нравится только потому, что его эффект не получится ощутить сразу, если только у вас перед глазами не висит календарь, где вы красным крестиками вычеркиваете закрытые раньше времени месяцы. Даже если внести несколько миллионов рублей, ежемесячные обязательства останутся прежними. Но зато кредит удастся выплатить быстрее, и можно разом вычеркнуть из календаря выплат пару-тройку лет, а то больше. Приятно!
Вторая схема полезна, когда дополнительные средства направляются на уменьшение регулярного платежа за кредит. Срок при этом остается неизменным, но сумма ежемесячных трат на кредит уже не так кусается. Если смотреть на переплату, то в сравнении с сокращением срока ипотеки данная схема менее выгодна, однако снижение ежемесячных трат приятно снижает финансовую нагрузку. И в этой схеме есть чисто психологическое преимущество – заемщик может сразу ощутить эффект от досрочного погашения. Высвободившиеся даже 10-20 тысяч можно тратить на себя любимых прямо сейчас, не откладывая на потом простые человеческие радости.
Банки не препятствуют использовать обе схемы комбинированно. Заемщики могут чередовать способы досрочного погашения ипотеки. Например, вначале можно уменьшить сумму платежа до комфортной, а затем сокращать срок кредитования для снижения конечной выплаты. Важно помнить, что при поступлении дополнительных средств на счет, если нет уведомления от заемщика, куда направить эти деньги, банки по умолчанию включают их в снижение сроков кредитования, пересчитывая остаток и проценты. Уведомлять банк о своем намерении сейчас просто – можно разместить уведомление в приложении банка или личном кабинете.
Есть еще один неплохой вариант, который тоже своего рода является комбинированным. Если есть возможность (например, получили премию, квартальные бонусы, наследство), можно внести большой единоразовый платеж и сократить размер обязательного платежа, при этом продолжить выплачивать полную регулярную сумму, которая была установлена раньше. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, за счет них можно сокращать уже срок платежа. Такая схема удобна тем, что, если наступят трудные времена, заемщик может платить минимальный обязательный платеж, а уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для бюджета.
Аналогичным способом поступили мои знакомые. Купили в Подмосковье двушку в ипотеку с минимальным взносом, параллельно продали старую квартиру и вырученную сумму внесли на уменьшение платежа. По цифрам вышло примерно так – ежемесячный взнос изменился примерно со 130 тысяч до 40. В итоге года за три ипотеку они закрыли, выплачивая ежемесячно по прежнему максимуму, с переплатами.
ВАЖНО! Чтобы вся сумма для досрочного погашения использовалась как задумано, банки рекомендуют вносить ее именно в день регулярного платежа. Иначе, если деньги поступят раньше или позже указанной даты, часть средств уйдет на погашение процентов за пользование кредитом, ведь банк их начисляет каждый день. Помните, что сумма досрочного погашения не отменяет регулярный платеж.
Дорогие читатели, рекомендую все вариации проверять лично под себя, с ручкой и калькулятором.
Чтобы понять смысл досрочного погашения, рассмотрим описанные выше виды на практике. Ниже показаны расчеты двух примеров с разными процентными ставками.
Первым возьмем кредит до повышения ключевой ставки под 7% годовых. Вторым будет кредит, полученный недавно под 20% годовых. Оба кредита выданы на 25 лет. Давайте посмотрим на результаты погашения по обеим банковским схемам.
Для упрощения расчетов сделаем основной долг по кредитам в 5 млн. рублей. Оба кредита выплачивались на протяжении трех лет.
Допустим, появилась возможность внести накопленный 1 млн. рублей для досрочного погашения.
Расчеты для кредита под 7% годовых:
Погашение с сокращением срока:
Погашение с уменьшением платежей:
Из расчетов видно, что при сокращении срока ипотеки экономия составляет около 2,5 млн. рублей. В случае с уменьшением суммы платежей, нагрузка уменьшится примерно на 20%, но переплата возрастет на 40%.
Вывод: при кредитовании под низкий процент (например, 5-6% семейной или IT-ипотеки) выгоднее выбрать отложенную экономию, чем сиюминутные мелкие радости.
Теперь расчеты для кредита со ставкой 20%:
Погашение с сокращением срока:
Погашение с уменьшением платежей
А здесь уже картина другая. Внесенный миллион позволит сократить регулярный платеж на 17 168 рублей. И хотя на всем сроке кредита выгоды это не принесет, но в текущий момент существенно снизит финансовую нагрузку. А если есть возможность, то эти деньги можно отправить на сокращение срока кредита. Вот вам и наглядный пример комбинированной схемы досрочного погашения.
Вывод: при стандартных условиях кредитования под высокий процент комбинируйте способы досрочного погашения – это позволит и сэкономить, и высвободить средства под текущие нужды. Если же вам на все хватает, сосредоточьтесь на уменьшении срока ипотеки, это выгодно.
Что делать, если у вас появились дополнительные средства? Как ими распорядиться наиболее разумно в текущих экономических условиях?
Бытует мнение, что можно открыть вклад в банке, положить на него свободные деньги, и полученные проценты передавать в пользу ипотеки. Это было выгодным решением во времена, когда ставки по ипотеке были скромнее, а проценты по вкладам начислялись в полтора, а то и в два раза выше.
Даже если прогнозируемые ставки по ипотеке в 2026 году будут снижаться и составят 14-16%, то прогнозируемые ставки по вкладам крупных банков будут варьироваться от 9% (долгосрочные вклады), до 15,15% (вклады на три месяца). И это в идеале. Уже наглядно видно, что никакой выгоды от вложения денег для накопления нет. К тому же, необходимо учитывать обязательную ежегодную стоимость страховки кредита, а также налог на крупные суммы, размещаемые на вкладе. Эти статьи расходов могут съесть всю ту небольшую выгоду, которую в данных условиях может принести вклад.
Однако это общий расклад, а частные случаи разные.
Действительно, иногда гасить ипотеку досрочно невыгодно, и вот почему.
Например, если ипотека взята давно и под небольшой процент, разумно рассмотреть хранение средств на депозите, который может принести дополнительный доход.
Допустим, остаток по кредиту – 1 млн рублей, срок – 1 год. К этому моменту уже все проценты выплачены, и оставшаяся переплата минимальная – условные 20 тыс. рублей. И вот вы получили на работе премию – как раз миллион. Если досрочно погасите ипотеку – сэкономите сущие крохи. А положив на депозит в банке под средние 10%, за тот же год заработаете дополнительно 100 тыс.
Кроме того, средства на депозите станут финансовой подушкой. В идеале сумма «запаса» должна быть рассчитана на 3-6 регулярных платежей. Это позволит обезопаситься от непредвиденных финансовых ситуаций.
А главное, данными средствами можно распоряжаться свободно, в отличие от средств, которые вы просто положите на кредитный ипотечный счет.
Досрочное погашение ипотеки фактически выгодно только в первые годы выплат. Пока основная часть ежемесячного платежа приходится на проценты, досрочное погашение с сокращением срока позволяет существенно уменьшить переплату по кредиту.
Какая наилучшая финансовая стратегия в 2026 году? Если берете ипотеку сейчас, на общих условиях под 20%, или взяли в прошлом году под еще бОльший процент, сосредоточьтесь на досрочном гашении в счет уменьшения срока выплат. Это наилучший вариант в первые годы кредитования.
Когда треть срока выплат уже позади, можно заняться уменьшением регулярного платежа.
Ну и, конечно, главный совет – все финансовые вариации проверяйте лично под себя, с ручкой и калькулятором. Факторов, влияющих на резонность досрочного закрытия ипотеки, довольно много. Это как ваши индивидуальные условия (процентная ставка от банка, общий срок кредита, момент, в который вы озадачились внесением дополнительных платежей, ваш общий доход, уровень жизни), так и внешние параметры – ставка ЦБ и доходность вкладов, и другие доступные способы сохранения и преумножения капитала.
Всегда делайте выбор в пользу лучшего варианта из возможных.
Легких вам выплат и выгодных условий!
Ваш риэлтор и ипотечный брокер Татьяна Мамонтова
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 марта 2026 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
