Выгодно ли покупать квартиру для сдачи в аренду?

На написание данной статьи меня подтолкнула сказка «По щучьему велению». Но не её добрый посыл и поучительный смысл, а исковерканное современностью желание многих россиян «лежать на печи, и чтоб все само шло в руки». Я имею в виду распространенный миф о том, что было бы здорово накупить квартир и сдавать их в аренду. Деньги, мол, будут сами течь рекой, и работать больше не придётся. Можно красиво жить, отдыхать, путешествовать и ни о чём больше не париться. Так считают многие.

Поскольку эта бизнес-идея все чаще витает в воздухе, предлагаю трезво обсудить все возможности и недостатки данного мероприятия и выяснить, выгодно ли покупать квартиру под аренду, то есть в виде источника пассивного дохода. Сразу оговорюсь – не всё в статье вам понравится, но, поверьте, втирать вам розовые очки мне хочется меньше всего. Так что буду максимально беспристрастной и объективной – благо, на сделках с куплей-продажей за 17 лет я уже собаку съела, как говорится.

Начну в лоб. В ряде случаев покупка квартиры под последующую аренду - нисколько не выгодное предприятие. Берите ручку, листок, калькулятор (нет, пока не прибыль считать) и поехали.

Как думает диванный инвестор: сдача квартир в аренду — это выгодно и просто. Допустим, мы сдаем 4 квартиры по 40000 рублей. Соответственно, получаем в месяц 160 000 рублей, ничего не делая. Круто! Уже повеял морской бриз с Бали или Крыма, что там сейчас в тренде у рантье…

Кухонный эксперт при этом еще добавит, что это в любом случае выгодно, так как жилье — это суперликвидный способ вложения средств на рынке. Ведь стоимость жилья не падает, а только растет, в отличие от тех же ценных бумаг.

Таких людей придется притормозить сразу — для вашего «счастья» нужно вложить минимум 40 миллионов рублей. Есть у вас такие деньги в свободном обращении? Нет? Тогда мечтайте дальше.

А теперь давайте погорим о реальном положении дел. И разберемся в существовании выгоды от сдачи жилья на примере одной квартиры. Этого будет достаточно для понимания всей картины.

Немного приземляющих цифр

Главные вопросы, на которые мы будем отвечать — выгодно ли купить квартиру под сдачу за живые деньги или в ипотеку, погашая ее за счёт арендной платы.

Здесь нам помогут поверхностные математические расчеты, которые наглядно и уже в теории покажут, есть ли у этой идеи выгода.

Как быстро окупится квартира, приобретённая специально для сдачи в аренду

Вариант 1. Квартира за наличные

Итак, представим, что мы купли однушку с ремонтом у метро как самую ликвидную жилплощадь в Москве за 10 000 000 рублей. И сдавать мы её будем за среднерыночную плату — 38 000 рублей. Путем несложных вычислений получаем: (аренда*12 месяцев)/стоимость квартиры = 4,56% годовых дохода. А значит, что 100% окупаемость данной квартиры составит почти 22 года. Повторюсь – в течение почти четверти века вы лишь отбиваете её стоимость, и только после начинаете получать чистый доход.

Резюмирую – вы на начальном этапе вложили живые деньги, сделали инвестицию в недвижимость. Не высокодоходную, но надежную. И постепенно, месяц за месяцем, год за годом, возвращаете свои вложения.

Вариант 2. Квартира в ипотеку для последующей сдачи в аренду

Здесь вариант кажется более выгодным для инвестиций, ведь мы не платим сразу полную стоимость квартиры. И теоретически можем оплачивать ипотечный кредит за счет аренды. По крайней мере, так говорят финансовые гуру из интернета.

Давайте и это посчитаем. Срок — 20 лет, первоначальный взнос — 1 млн рублей, еще 9 берем в банке. Сравнивая предложения по базовой ставке, мы получаем минимальные 14% годовых, а это 111 000 рублей в месяц. При арендной плате в 38 000 рублей ни о какой выгоде речи и быть не может. Так что ипотека, может быть, и будет выгодной, если приобрести квартиру по льготным тарифам, например, по семейной программе или с господдержкой. А для этого надо иметь определенные привилегии.

В целом сдача ипотечной квартиры в аренду выгодна и целесообразна в следующих случаях:

• У вас есть значительный первоначальный взнос и жилье, где вы проживаете. Ежемесячная плата по ипотеке, допустим, составляет, 30 тыс. рублей, а арендная ставка – 40 тыс. Вы успешно сдаете вашу квартиру, и с помощью арендаторов закрываете ипотеку даже чуть быстрее, т.к. аренда выше. Это – идеальный расклад.
• Другой сценарий, более редкий, но все же вероятный. Вы покупаете квартиру в ипотеку на мега-крутых условиях – без первоначального взноса (например, под залог имеющейся недвижимости), под низкий льготный процент. И, допустим, так сложились звезды, что в вашем регионе ставка аренды и месячный платеж банку равны – допустим, по 30 тыс. В таком случае вы не тратите ничего (ну, условно, конечно, на самом деле расходе есть), а руками жильцов покупаете себе квартиру. Правда, долго. Сразу оговорюсь – это крайне редкий сценарий. Лично мне даже такой не встречался – в московском регионе данный расклад маловероятен.

В большинстве случаев ежемесячный платёж по ипотеке намного превышает арендную ставку!

• Еще один путь, но он точно не для ленивых – посуточная аренда. Тут, правда, квартира должна быть ликвидная, в хорошем месте, ее надо рекламировать, жильцов надо встречать-провожать, оформить надлежащие документы для получения прибыли, платить налоги… Но зато и доход возможен неплохой – в 3-4 раза выше, чем при долгосрочной аренде. Тут и ипотеку можно закрыть, и заработать неплохо. Если – ключевой момент – вы готовы этим заниматься.

И важный момент – перед тем, как сдавать в аренду ипотечную квартиру, получите в банке разрешение на сие предприятие. Ведь квартира-то пока не ваша.

Минимальный срок окупаемости жилой недвижимости - 17 лет!

Тут, я думаю, мы охладили пыл и отсеяли явных любителей халявы. Но остались люди со свободными деньгами, которые в состоянии купить несколько вариантов недвижимости для последующей сдачи. С таким контингентом мы переходим в следующий этап — подбор соответствующего жилья.

Аналитика перед инвестированием. Какая квартира наиболее привлекательна для аренды?

Чтобы понять, во что лучше инвестировать свои сбережения, нужно поставить себя на место потенциального арендатора. Как он мыслит, на чем основывает выбор своего проживания, какие условия он и его родственники хотят видеть в арендуемой квартире. Здесь нужно многое учесть, проанализировать, чтобы найти выгодное для будущих арендаторов жилье во всех смыслах.

Какими критериями руководствуется типичный арендатор?

• Транспортная доступность. Жилье в Москве снимается работающими людьми, которые, прежде всего, оценивают возможность жить там, откуда легко и быстро можно добраться до места работы. Да, стоимость аренды жилья в центральных, застроенных, привлекательных спальных районах выше, чем на окраине, но люди готовы платить деньги за комфорт и возможность безболезненно эти же деньги зарабатывать
• Инфраструктура района относится к комфорту. Наличие детских садов, школ, крупных торговых точек, досуговых мест также повышает не только стоимость, но и привлекательность жилья. Добросовестные арендаторы, как правило, живут на съемных квартирах по нескольку лет, соответственно, хочется, чтобы все блага цивилизации и объекты социального значения были рядом.

С позиции владельца выбор усложняется тем, что стоимость квартир в районах с развитой транспортной сетью и инфраструктурой очень высокая. Поэтому покупка жилья в этом случае — достаточно серьезное вложение само по себе. Однако вы получаете высоколиквидный актив в свой портфель, который никогда не обесценится - наоборот, просматривается его стабильный рост. И это все еще самое надежное капиталовложение на сегодняшнем финансовом рынке.

Что касается непосредственно жилплощади:

• Жилой комплекс. В этом пункте пожелания собственника и арендатора могут расходиться. Для последнего важны условия для комфортного проживания. Для собственника важна ликвидность и возможность быстро находить новых арендаторов на свое жилье. Анализ рынка аренды жилья показывает, что так называемые «муравейники», то есть многоквартирные жилые комплексы с большим количеством корпусов, предлагают больше всего вариантов арендного жилья. В то время как точечная застройка предлагается мало, при прочих равных, вполне вероятно, что спрос на нее будет выше. Для собственника это важный фактор выгоды — приобрести жилье, которое легче сдать и быстрее получить с него доход.
• Метраж. В этом случае формула «целое всегда больше его частей» не работает. Одну жилплощадь, пусть и в привлекательно районе, но с большим метражом сдать всегда сложнее, чем несколько маленьких квартирок. Здесь выигрывают одно- двухкомнатные жилища умеренной площади. Как показывает аналитика, аренда однокомнатных квартир составляет до 40-50% от общего арендного пула. Двушки на втором месте по популярности. Арендаторы с деньгами понимают бессмысленность съема дорогостоящей огромной квартиры в пользу уже приобретения собственного жилья. Поэтому для инвестора путь покупки нескольких небольших квартир в удобных районах — самый выигрышный.
• Этажность. Есть определенная статистика, что люди неохотно выбирают первые и последние этажи. Тут сугубо все индивидуально и этот параметр может и не быть критичным для арендаторов. Однако при покупке жилья для инвестирования все же стоит согласиться со статистикой и приобрести жилье в середине дома. Вы же хотите выгоду получить в полной мере?
• Отделка помещений/меблировка. Для арендатора состояние квартиры «заехал и живи» — идеальный вариант. Квартира либо новая, либо с ремонтом, в помещениях имеется вся необходимая техника — это большой плюс к привлекательности и гарантированно высокий спрос на аренду. Но для инвестора значительный финансовый вклад, помимо уже купленных метров. И очень хочется, чтобы это все окупилось и начало приносить именно прибыль.
• Квартира изнутри. Удобная планировка квартиры, большая кухня, наличие балкона, непроходные комнаты — это однозначно повышает привлекательность квартиры в глазах арендатора. Такие вещи обязательно нужно учесть инвестору на этапе поиска подходящего жилья.
• Вид из окна. Это тоже часть комфорта. Мало кто согласится жить в квартире, из окон которой видна свалка, стена соседнего дома или крона дерева. К примеру, на юге вид на море — вообще решающий фактор выбора жилья для аренды. Тогда как в Москве все же хочется видеть парки, а не дымящие трубы и шумные шоссе.

В данном списке я перечислила не только то, на что стоит обратить внимание при поиске подходящего варианта для инвестирования, но и косвенно раскрыла  плюсы покупки квартиры для сдачи ее в аренду. Последний мнимый плюс для инвестора — это пассивный доход. Но о нем я писать пока не стану. Ниже будет отдельный блок про «реальную выгоду».

А что у нас на рынке творится?

А на рынке у нас, говоря на языке торговли, излишки. Десятки тысяч предложений по аренде самого разнообразного жилья, лидером среди которого, как уже говорилось, выступают студии, однушки и двушки умеренной площади.

Масштабная застройка новых микрорайонов, расширение жилых площадей населенных пунктов привели к тому, что жилья стало ощутимо много. Конечно, утопическое «каждой семье по квартире» осуществить все равно невозможно, но предложений на рынке просто тьма. Это вам не девяностые, когда даже самая задрипанная, простите, халупа арендовалась со скоростью света — предложений тогда было совсем мало, а спрос был велик. У кого на руках нужная сумма живых денег, тот и заезжает в квартиру. Других вариантов не было.

Сейчас, со всей этой застройкой, ипотеками, другим уровнем жизни, доступной ежемесячной платой, люди могут выбрать оптимальный вариант для аренды из множества условий. И выбирают, постоянно мониторят, сбивают цены. В то время как инвесторам нужно изрядно попотеть, чтобы выдержать серьезную конкуренцию, среди себе подобных. Поэтому, прежде чем инвестировать в недвижимость с целью заработать на аренде, стоит хорошенько все взвесить, проанализировать и тогда решаться на этот совсем не простой вариант заработка.

Не арендой одной жив инвестор

Конечно, цель зарабатывать на аренде своей собственности не единственная. Если живые деньги есть, а ситуация экономически не стабильная, вложение средств в недвижимость само по себе является гарантом сохранения капитала. Какие цели могут еще преследоваться при покупке жилья?

• Просто сохранение капитала. На самом деле, вложение денег в недвижимость — наиболее реальная цель. Дело в том, что в России до сих пор недвижимость считается гарантом сохранения денег. Нет резкого обесценивания, постоянный рост стоимости квадратного метра, сложно украсть, еще труднее лишить — владелец недвижимости реально может сохранить свой капитал, не беспокоясь ни о чем. Это вам не свистопляска с валютными операциями. Купил живи спокойно.
• Пассивный доход, хоть и не большой. Крупные вложения, длительная окупаемость вряд ли объективно смогут обогатить вас. Но за вычетом всех трат инвестор все же может получить неплохую прибавку к основной зарплате, пенсии, позволяющую жить лучше.
• Квартира на перспективу. Вот эта цель чаще всего звучит, когда появляется желание вложить средства. Первично — это квартира детям, внукам, когда те подрастут. А вторично — это возможность сдать жилье, чтобы получить доход, пока не наступило время передачи недвижимости следующему поколению.

При каких условиях покупка квартиры под аренду будет относительно выгодной?

Что вообще такое относительная выгода? Это сравнимые условия, при которых у одного из объектов выбора есть небольшие, но преимущества. Так вот, при выборе объекта недвижимости в качестве инвестиции также можно найти некоторую выгоду.

1. Ликвидность для аренды. Об этом уже было сказано выше, но повторюсь — инфраструктура, транспортная доступность, хороший район в приоритете всегда. Привлекательные условия не останутся без внимания со стороны арендаторов.
2. «Нишевание» предложения — например, можно сосредоточиться на поиске арендаторов среди студентов вузов, молодых семей. В таком случае формат квартиры, ее позиционирование, месторасположение можно подобрать в соответствии с потребностями вышеуказанных групп. Студенты и молодые семьи будут всегда. Поэтому их стоит рассматривать как отдельную доходную группу. Правда, там финансовые возможности совершенно другие, но это уже другая аналитика.
3. Формат квартиры. Будет это новостройка с минимальной отделкой и частичной мебелью или обжитая вторичка с косметическим ремонтом, чешской стенкой и советским диваном-книжкой. Обустройство и порядок в квартире, свежесть обоев сильно влияет не только на привлекательность жилья, но и на цену аренды, которую придется выставлять объективно, относительно существующих благ. Соответственно, надо понимать, чтобы получить выгоду, нужно предложить качество.
4. Передача квартиры под управление специализированному агентству. Это самое классное, как раз по-емелински, так сказать. Хорошую квартиру в центральных районах выгодно сдавать не напрямую арендатору, а компании, занимающейся посуточной арендой. Последняя будет каждый месяц по договору платить арендную плату и на ее плечи лягут заботы о налогах и ремонте. Вот только мало такую фирму найти, будущих партнеров еще нужно убедить в выгодности вашего предложения, как по месторасположению, так и по стоимости.

Сколько реально можно заработать на аренде и каковы риски

Вернемся к нашей однушке за 10 000 000 рублей, с которой мы ежемесячно планируем получать по 38 000 рублей. Это были бы чистые условия, которые растянутся на 22 года. Однако я продолжу считать.

• Придется узаконить свою деятельность по сдаче жилья, сделать это крайне желательно, иначе инвестор рискует нарваться на крупные штрафы от государства. Соответственно, 13% НДФЛ, 6% в качестве самозанятого или ИП отнимут у нас еще от 2 000 до 5 000 рублей ежемесячно.
• Поломка или кража имущества недобросовестными жильцами. Восстанавливать и покупать новое придется из средств собственника — жильцы могут просто испариться. А это дополнительные траты и их трудно просчитать. Но это все равно расходы, влияющие на итоговую прибыль. А представьте, пожар или подтопление соседей снизу — как тут вообще можно заработать?
• Амортизация жилплощади. Коммуникации ветшают, дом устаревает, обои желтеют. В какой-то момент, квартира потребует добротного ремонта. И чем дольше с ним собственник затягивает, тем дороже, в конечном счете, он выйдет. Эти траты, в отличие от предыдущих, можно запланировать и приготовиться к ним. Но, сумма ремонта может запросто съесть годовой доход с этой квартиры.
• Налог на квартиру. В нашем случае, по кадастровой стоимости инвестор заплатит 10 000 рублей в год.

В итоге без значительных разрушений доход с квартиру уже составляет примерно 32 000 рублей. А сколько еще непредвиденного и бьющего по деньгам может случиться?

Кстати, снизить риски можно, платя налоги. Да, многие собственники не только в Москве и Подмосковье, но и по всей стране, стараются скрыть свою деятельность ради экономии средств и получения большей прибыли. Вот только, конфликтные ситуации, требующие судебного разбирательства, грозят большим штрафом за уход от налогов.

Как сдавать квартиру не в убыток: общие правила

Уменьшение рисков, связанных с арендой жилья, может произойти только в случае грамотного оформления договора, в котором будут учтены все нормы, защищающие собственника от вольностей арендатора. То есть банально строгие сроки аренды, порядок и внесения платежей, штрафные санкции за определенные деяния в виде просрочек, порчи имущества и так далее. Правильно составленный договор с прилагаемой описью предметов отделки, бытовой техники и мебели ограничит количество конфликтов и сделает финансовые отношения собственника и арендатора более прозрачными и доказуемыми. Обеспечительные депозиты, прописанные в договоре, также могут выступать гарантом защиты владельца.

Как показывает практика, стабильно работающими бизнес-моделями по аренде жилья могут похвастаться лишь единицы. Успех мероприятия достигается за счёт неукоснительного соблюдения нескольких простых правил: контроль и дисциплина. В остальном же аренда квартир в частном порядке - это сплошное разочарование: копейки да слёзы.

И да – контролировать все это мероприятие с другого конца света, скорее всего, не получится. Мягко, ненавязчиво, но регулярно инспектировать жилье все же нужно. Иначе через пару лет вы рискуете получить квартиру в таком состоянии, что никакая аренда не покроет необходимый ремонт.

Покупка квартиры для последующей сдачи — выгода или надежное капиталовложение?

Пора делать выводы. Из вышеизложенных доводов выходит, что можно выгодно сдавать квартиру, если она получена в наследство или в дар. Судя по расчетам, окупить свои живые инвестиции в недвижимость путем сдачи ее в аренду нереально долго и сложно.

Покупка квартиры для аренды — долговременная инвестиция, не сулящая крупных доходов, на которые можно роскошно жить, больше не работать и позволить себе желанные блага. Скорее, это возможность стабильно получать небольшой доход и иметь дополнительную недвижимость, что тоже весьма приятно.

Чтобы найти подходящий вариант для последующей сдачи в аренду, необходимо провести большую аналитику, перебрав сотни квартир. Требуется изучить инфраструктуру, транспорт, жилые комплексы, саму жилплощадь — и еще 100500 параметров, если вы ходите действительно получать хоть выгоду от своей собственности.

Если вы больше заботитесь о сохранении сбережений, о будущем ваших детей, то можно не углубляться в процесс поиска, а просто найти достойный вариант и потом попытаться его сдать, чтобы получить какие-то деньги. Но выбирая цель приобретения, все равно придется учитывать возможные риски, строить официальные отношения с арендаторами, чтобы избежать излишних моральных и финансовых издержек, которые могут сильно урезать, а то и свести на нет ваш доход.

Под лежачий камень вода не течёт!

Это только на первый взгляд идея о сдаче нескольких квартир и получения прибыли в качестве беспечного рантье выглядит красиво и заманчиво. Обывательский взгляд с продавленного дивана не показывает всей реальной картины в целом. И как любое дело, инвестирование в недвижимость с целью сдачи в аренду требует внимательного, вдумчивого подхода и понимания. И осознания факта, что если у вас нет свободных десятков миллионов рублей, то нет особого смысла мечтать о высоких доходах. А если и есть, то инвестирование такого плана все равно потребует постоянной вовлеченности и участия в процессе, инспектирования жильцов, контроля за имуществом и прочее. На печи некогда будет лежать.

Дорогие друзья! Оценивайте свои возможности реально, не ведитесь на мифы. Инвестируйте с умом, взвесив каждый довод. Будьте в плюсе. Выгодных вам вложений!

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.