Не так давно был у меня клиент, искали квартиру для покупки. Присмотрели интересный вариант – свежая двушка в Солнцево, подходит по всем параметрам. Кроме одного, совершенно неочевидного и озвученного продавцами даже не на просмотре квартиры, а в процессе дальнейшего общения, планомерно ведущего к сделке. Продавец попросил занизить цену квартиры в договоре купли-продажи, то есть официально отразить неполную стоимость недвижимости. Разница весьма существенная – около 3 млн рублей. И, к слову, не просто «попросил» в стиле – о, это было бы неплохо!, а именно настоял на таком условии.
Мой клиент отказался от финансовых манипуляций, в чем я его полностью поддерживаю. Подходящую квартиру для него мы вскоре нашли, а сама история натолкнула меня на написание этой статьи. Поговорим сегодня, что такое заниженная стоимость договора покупки недвижимости, законно ли это, кому выгодно занижать цену квартиры и каковы риски продавца и покупателя при сделках по неполной стоимости объектов.
Начнем с главного. И, если скрупулезно исследовать тему, мы придем к интересному выводу: занижать стоимость квартиры, равно как и другой недвижимости, законодательством РФ не запрещено. Продавать по цене ниже рыночной никто не запрещает – демпингуйте на здоровье.
Однако есть важное условие. Продавец волен самостоятельно назначать цену объекта, и она может быть любой при условии, что покупатель платит по договору именно столько, без каких либо дополнительных взносов, тайных договоренностей и расписок.
Как же обычно происходит на практике? Примерно как в истории, с которой я начала – по договору продавец покупает квартиру за 10 млн, и еще 3 млн передает лично под расписку. И вот эта схема уже подпадает в разряд налоговых преступлений, и несет серьезные риски для покупателя в том числе.
Не будем надевать белое пальто и уподобляться ханжам, потому что мир, в котором мы живем – реальный. Каждый из нас, каким бы идеалистом не был, стремиться решать насущные вопросы максимально выгодно для себя. И ситуация, когда человек заведомо занижает стоимость квартиры в договоре, конечно же, имеет обоснование. Разумеется, финансовое – шести- и более значное.
Инициатива указать в договоре неполную стоимость, как правило, исходит от продавцов. Это наследники, желающие побыстрее конвертировать наследство в рубли; инвесторы, приобретающие жилье для перепродажи; продавцы в лице компаний, заинтересованные в снижении налога на прибыль. Ну, и нередко, обычные люди, по какой-либо причине решившие продать квартиру не дожидаясь, пока пройдет 5 лет.
Схема благодаря своей популярности довольна отлаженная, и одинакова как для покупки новостроек, так и для квартир на вторичном рынке.
Основная сумма, как правило, бОльшая часть, прописывается в договоре купли-продажи и передается любым удобным для сторон способом. Доплата в размере разницы между суммой в ДКП и реальной ценой квартиры может быть передана через банковскую ячейку или наличкой при встрече. К договору при этом может быть составлено дополнительное соглашение, где прописана сумма доплаты и ее назначение как «неотделимые улучшения». Полученные за эти самые «улучшения» деньги продавец обязан зафиксировать распиской по строгой форме, где указано, кто, от кого и сколько и за что получил. В случае, если что-то пойдет не так и сделка будет оспорена в суде, расписка станет единственным основанием покупателя, по которому есть шанс получить обратно свои деньги. Если суд сочтет это необходимым, конечно. Потому что контекст налоговых преступлений никто не отменял и потому давайте подробнее остановимся, что это значит.
Уклонение от уплаты налогов – полное или частичное
Приватизированное, а также полученное по наследству или в дар от близких родственников жилье можно продавать по рыночной цене без необходимости платить налог не ранее чем через три года после вышеописанных событий. Если хочется раньше – за наследство, например, будьте добры заплатить 13% государству либо продавайте по цене не выше 70% от кадастровой стоимости.
Упрощенный сценарий, то есть когда вы сами себе что-то купили, и хотите продать, тоже имеет финансовые нюансы. Если с момента приобретения прошло более пяти лет – на здоровье. За всё, что находилось в вашей собственности менее этого срока, придется поделиться с государством в виде НДФЛ: если разница между ценой покупки и текущей продажи не более 2,4 млн, вы заплатите 13% от этой самой разницы. Если сумма выше, НДФЛ составит уже 15%.
Пример:
Купили квартиру за 10 млн, продаете за 13. Пять лет еще не прошло. Значит, разница 3 млн, вот с нее налог составит 402 тыс. руб. (2.4 млн х 13% + 0.6 млн х 15%)
С наследством менее трех лет в собственности немного сложнее, там можно уменьшить налогооблагаемую сумму – например, с помощью налогового вычета в 1 млн. Т.е. от суммы, за которую вы продали квартиру, отнимаете 1 млн и далее с остатка платите 13% НДФЛ.
Пример:
Продаете наследственное жилье за 8 млн, 1 млн вычитаете, итого налог – 1 млн 2 тыс.руб. (2.4 млн х 13% + 4.6 млн х 15%).
Как видите, суммы не маленькие, и это при том, что мы рассмотрели бюджетный для столицы сегмент. С недвижимостью класса бизнес, премиум и люкс – те же схемы, только у налога больше нулей.
В связи с этим иногда у собственников (не у всех, конечно), которые перед продажей проводят эти нехитрые калькуляции, возникают в голове мысли – «а что, если… не платить?? Ну или не платить хотя бы столько, а меньше… Как это сделать?..С чего это я от наследства любимой бабушки лишусь целого миллиона, а то больше?..»
Самое простое и очевидное (но не законное!) решение этих вопросов – занижение цены в договоре купли-продажи недвижимости.
То есть налоговая база либо уменьшается, либо аннулируется вовсе. Например, налог можно снизить с полумиллиона до символических 50-ти тысяч, или, показав в договоре продажи ту же сумму, за которую недвижимость куплена, вообще ничего не платить государству.
Сокрытие истинной суммы в бытовых и других целях
Другая, менее распространенная, но все же вполне реальная причина, по которой продавцы настаивают на неполной стоимости в договоре – личные мотивы. Муж хочет скрыть от жены доход от реализации пресловутой бабушкиной квартиры, должник пытается «заныкать» часть денег, чтобы не отдавать все кредиторам, наследники делят между собой наследство не по-братски и т.д и т.п. – вариантов море, направление вы поняли. Всех их объединяет мотив – скрыть от кого-то реальную сумму продажи, утаив ее для себя.
На первый взгляд заманчиво, правда? Как говорится, сэкономленные деньги – заработанные деньги. Однако у такого заработка тоже есть своя цена, и в случае, если махинация вскроется, мало уж точно не покажется.
Что грозит продавцу за неполную стоимость в договоре для уклонения от уплаты налогов:
Если звезды так сойдутся, что сделкой заинтересуется налоговая, и интерес доведет ее до нелицеприятной истины, мало не покажется. Как минимум, умышленное занижение цены в договоре грозит продавцу дополнительными начислениями – НДФЛ сполна, штраф, а в особо крупном размере можно попасть и под уголовную ответственность.
Для понимания масштаба ситуации – при желании «сэкономить» налог до 2,7 млн продавец рискует на только финансами, но и репутацией. Кроме полного расчета с налоговой и штрафа до 300 тыс. легко можно попасть под полугодовой арест или в самую настоящую тюрьму на целый год.
Скрытый НДФЛ свыше 2,7 млн обойдется еще дороже: также взыскание всего утаенного, штраф до 500 тыс., плюс высокая вероятность тюремного заключения сроком до трех лет.
Такая себе экономия, если честно…
Конечно, прецеденты встречаются нечасто. И сам факт наличия дополнительных «серых» расчетов с покупателем тоже надо доказать. Однако для полноты картины, я считаю, необходимо полностью отдавать себе отчет о возможных последствиях.
И, кстати, редко, но все же – инициатором занижения стоимости может быть и продавец. Например, чтобы скрыть реальный уровень своих доходов или занизить объем активов в личных целях.
Казалось бы, встречная сторона совершенно ни при чем, и манипуляции продавца не должны касаться покупателей. Но нет.
Фактически, соглашаясь на озвученные условия – то есть на занижение стоимости в ДКП и передачу остатка под расписку или с помощью доп. соглашения, покупатель становится соучастником финансовых махинаций.
Например, неполная сумма в договоре может ущемлять права кредиторов продавца, и, получается, покупатель помог скрыть часть вырученных от продажи жилья денег, которые априори уже ему не принадлежат. Напомню – в реальности встречная сторона об этом может и не догадываться. Если подобная ситуация доходит до суда, покупатель вполне может быть признан недобросовестным, а сама сделка аннулирована.
Впрочем, риски покупателя при занижении стоимости в договоре на этом не заканчиваются.
К примеру, состоялась сделка – купили наследственную квартиру по схеме «три пишем, два в уме». Срок три года еще не прошел, естественно. И вдруг откуда ни возьмись появляются ущемленные в своих правах наследники, подают в суд – и, вуаля, сделка признается недействительной, и «вертайте всё взад»: квартиру – продавцу, деньги – покупателю. Однако помним нюанс – ДКП зарегистрирован в Росреестре, и сумма к возврату причитается ровно такая, какая прописана в договоре. И еще пара-тройка млн прошла стороной. Вот их вернуть будет крайне затруднительно. Конечно, можно предъявить в суде расписку о получении продавцом средств, как бы не имеющих прямого отношения к квартире, но гарантий – увы – никаких. Итого понимаете масштаб бедствия: квартиру придется вернуть, куча времени и сил потрачены, плюс нервы, да еще потеря внушительной суммы.
С наследством – не единственный печальный вариант. Расторжение сделки может произойти по многим причинам – ущемили права несовершеннолетних, продавца признали недееспособным или он сам обанкротился в течение трех лет после продажи – во всех перечисленных случаях покупатель с высокой долей вероятности теряет сумму, переданную продавцу в обход ДКП.
Тут все очевидно: покупатель сможет получить налоговый вычет только с той суммы, которая отражена в договоре купли-продажи недвижимости. Серые транши в расчете вычета не участвуют. То есть покупатель сам себя дополнительно наказывает рублем.
Стоимость ниже рыночной вполне может привлечь внимание банка, если для покупки квартиры привлекается кредитное плечо. Вскроется махинация, и в ипотеке с высокой долей вероятности будет отказано. Претендовать на гос.субсидии тоже вряд ли получится, поскольку обоснование цены жилья в виде основного договора и доп. соглашения с доплатой не пройдет проверку в финансовых инстанциях.
Допустим, захочет человек продать свежеприобретенное жилье раньше, чем через 5 лет. Соответственно, он оказывается перед дилеммой: заплатить НДФЛ больше, чем было бы начислено, если изначально при покупке в договоре была полная сумма.
Например: купил жилье за 10 млн по ДКП, плюс 3 млн под расписку.
Через пару лет продает за 14 млн.
Итого: придется заплатить НДФЛ с 4 млн, а не 1 млн, как если бы изначально в ДКП цена была полная – 13 млн.
Даже посчитаем:
1 млн*13%=130 тыс
4 млн (2.4 млн*13%+1.6 млн*15%)=552 тыс
Почти полмиллиона разница!
Но и это еще не всё… Просчитав цифры, собственник озаботится финансовой потерей и, с высокой долей вероятности, также решит продавать квартиру с неполной стоимостью в договоре. Цепочка продолжается – теперь на него ложатся бремя «серого» продавца, а на его покупателей – все риски сделки по заниженной стоимости. Никто не хочет разомкнуть круг за счет собственного кошелька.
С какой стороны ни посмотри, именно покупатель оказывается слабым звеном в сделке – практически все риски сыплются на него, как из рога изобилия. И везде финансовый ущерб. Даже если учесть, что шанс, что именно вашу сделку оспорят, вроде как и не очень высокий, с тем же вычетом сталкиваются все.
Тогда почему сделки с неполной стоимостью в ДКП весьма распространены, и люди соглашаются на заведомо невыгодные условия?
Причин несколько. И первая, самая, пожалуй, распространенная, многие просто напросто не отдают себе полного отчета в ситуации, не владеют информацией. Например, сам продавец или его агент, заинтересованный в продаже, красиво и складно подает информацию под соусом – «это нормально, мы сто раз так делали». Все пройдет ладно и гладко! Договор, расписки, соглашения – все уже готово. И, справедливости надо сказать, еще несколько лет назад с этим действительно было немного проще. Однако сейчас и законодательство изменилось, и налоговые органы стали более бдительны. Все сделки мониторятся, и если стоимость квартиры в ДКП подозрительно низкая, например, меньше 70% от кадастровой стоимости, по факту продажи начнется проверка. Результатом может стать доначисление продавцу налога либо суд с налоговой, где бывший владелец должен доказать, что в здравом уме и трезвой памяти решил продать ликвидную квартиру по цене барака. В общем, малоприятный процесс, который обязательно затронет обе стороны сделки.
Помимо незнания законов, есть еще один метод привлечения внимания – небольшой дисконт или бонус в виде чего-то ощутимого. Небольшая скидка, если покупатель соглашается на условия продавца занизить сумму в договоре, или отсутствие доплаты за мебель или технику в квартиру.
Также нередки ситуации, когда подобные схемы применяются среди знакомых людей, которые уверены, что сделка точно не может быть оспорена.
Я как риэлтор и юрист придерживаюсь профессиональной этики и считаю своим долгом предостеречь как своих клиентов, так и вторую сторону о возможных последствиях. Запретить, конечно, не могу – не моя компетенция.
Однако продажа недвижимости с неполной стоимостью в договоре в контексте уклонения от налогов или кредитных обязательств – это преступление. Все, точка, других трактовок нет, и если вас убеждают или даже активно склоняют к подобной сделке – это все казуистика в чистом виде и преследование личных корыстных целей.
Подводя итог, хочу повторно обратить внимание читателей на главный риск в данной схеме для покупателей: при расторжении сделки вы не сможете самостоятельно вернуть деньги, оплаченные не по Договору. Обращение в суд шанс немного повышает, но не гарантирует результата. Ну и надеяться, что продавец добровольно их вернет, весьма наивно.
В общем, дорогие мои продавцы и покупатели, подумайте дважды, прежде чем выходить на сделку «с двойным дном». Рекомендую изучить легальные способы снизить налоговую базу при продаже квартиры и не рисковать деньгами, репутацией и даже свободой ради неоднозначной выгоды.
Обращайтесь, если нужна консультация риэлтора – это бесплатно и конфиденциально.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
