Как найти хорошего риэлтора
Я принципиально не работаю с коллегами-риэлторами, которые не выезжают на просмотры-показы вместе с заказчиками. Начинаются эти разговоры со слов: «...
Завышение стоимости квартиры – распространенная схема покупки жилья с помощью ипотечных средств, часть которых используется не по прямому назначению. Проще говоря, это мошенничество с подтасовкой фактов, когда покупатель обводит банк вокруг пальца.
Разумеется, схема требует соучастников, в одиночку завышение стоимости квартиры по ипотеке не провернуть. Необходимо участие как минимум трех действующих лиц – покупателя, агента и продавца. Иногда сообщником становится и оценщик.
Особую популярность схема обрела с появлением льготных ипотечных программ с низкими ставками. Согласитесь, большая разница – получить несколько миллионов на личные нужды под 5-6% годовых или взять потребительский кредит под 25%.
Завышение стоимости квартиры в договоре напрямую затрагивает финансовые интересы продавца и в целом несет риски для обеих сторон сделки. Поэтому в целях безопасности предлагаю вам ознакомится со всеми нюансами процедуры. В статье расскажу, для чего завышается стоимость квартиры по ипотеке, как это делается, каковы юридические последствия для продавца и покупателя и как их избежать.
Спойлер: не повторять – опасно!
Манипуляция требует творческого подхода и массовки.
Классическая схема при завышении стоимости квартиры в ДКП:
- оценщик все делает самостоятельно под запрос клиентов;
- оценщик (например, от банка, который выдает ипотеку) не посвящен в ситуацию, и необходимо самостоятельно создать условия, при которых он сам обозначит нужную сумму в отчете. Для этого риэлтор покупателя закидывает на сайты недвижимости фейковые объявления о продаже аналогичных квартир по завышенной стоимости, близкой к той, которую требуется вывести в отчете. На их основании оценщик формирует свое резюме;
Тут без хорошего коллективного воображения не обойтись.
Покупатель продавцу: «Давайте представим, что мы вам уже перечислили аванс»
Продавец оценщику: «Давайте представим, что наша квартира стоит дороже, чем на самом деле»
Оценщик банку: «Давайте представим – я изучил рынок и там реально такие цены».
Из практики: нет никаких гарантий, что все пройдет гладко. Недавно слышала историю от коллег: клиент в статусе ИП планировал взять ипотеку под 6%. И под это дело хотел выручить в банке 3 млн сверху. По просьбе клиента продавец завысил стоимость квартиры – с рыночных 14 млн при помощи обозначенных выше манипуляций подняли цену до 17-ти. Однако банк после дополнительной проверки согласовал сумму лишь на 1 млн выше, что никак не вписывалось в планы заемщика.
Основных причины три:
Навскидку все перечисленное выглядит как сплошные выгоды для покупателя. Однако есть и обратная сторона медали. Разберем ситуации и их риски подробнее.
Что делать, если накоплений ноль, а квартиру хочется прямо сейчас? Да еще и по льготной программе (например, семейной ипотеке) можно пройти, пока попадаем под условия. Надо спешить!
Первое, что приходит на ум – перехитрить систему, создать видимость, что первоначальный взнос все-таки есть.
Пример схемы и расчет в цифрах:
Допустим, квартира стоит 10 млн.
Денег на первоначальный взнос 20% у покупателя нет.
В таком случае стоимость квартиры завышается с 10 до 12,5 млн. – именно эта цифра будет прописана в ДКП.
Для банка это выглядит так: 12,5 млн – цена жилья; минимальный взнос для одобрения ипотеки – 20% (2,5 млн).
В этом случае банк перечисляет продавцу 10 млн (реальную цену), а на 2,5 млн (мнимый первоначальный взнос) пишутся сразу две липовые расписки. Одна о том, что покупатель уже передал продавцу 2,5 млн как аванс за квартиру (прилагается к документам для банка), вторая – «обратная» расписка, как будто покупатель одолжил у продавца эти деньги и обязуется вернуть, если сделка по квартире будет расторгнута. Этот документ касается только сторон купли-продажи, для личного пользования.
Тут будет уместно перефразировать цитату из «Ивана Васильевича» - рискуют все!
Афера с подставными документами может вскрыться в любой момент. Если это произойдет в процессе проверки документов, банк может занизить общий лимит по ипотеке или вовсе отказать. Если сделка состоялась и банк узнал о махинациях уже по факту, ситуации может усугубиться, так как банк вправе аннулировать сделку.
Возможные последствия:
- покупателя могут привлечь по статье УК «Мошенничество»;
- внесение заемщика в черный список, и получить кредит будет затруднительно.
Самый существенный минус – покупка квартиры без первоначального взноса, да и еще с завышенной стоимостью – это огромная ежемесячная нагрузка на человека. Не каждый готов трезво оценить кредитное бремя длиной в 20 лет. Чаще всего заемщики сами физически не справляются с непосильной ношей и сталкиваются с другой проблемой – как продать квартиру, если она в ипотеке. Однако нереальная стоимость в ДКП и тут сыграет против клиента.
Повышенный налог на доходы физ. лица, если квартира была в собственности менее 3-х или 5-ти лет (в зависимости от ситуации). И это даже не риск, а факт, что так и будет. Налог рассчитывается с прибыли от продажи, и, если в ДКП стоимость завышена на пару-тройку миллионов, с них государству причитается 13 или 15%.
Привлечение к ответственности за участие в мошенничестве, если подробности сделки вскроются. Отвертеться – мол, «я не знал», точно не получится, потому что завышение цены квартиры по ипотеке невозможно без согласия продавца.
Возможные финансовые сложности при расторжении сделки. Всякое бывает – причем даже по совершенно иной причина – сделка аннулирована. И суд обязывает продавца вернуть покупателю деньги, согласно ДКП. Тут подстраховкой служит та самая «обратная» расписка, по которой в этом случае продавец как будто возвращает продавцу некий долг, как раз в размере превышения. Однако если расписка утеряна или составлена неверно, есть риск попасть на возврат этой воздушной суммы по предписанию суда. Крайне неприятно.
Для кредитной организации заемщик без первоначального взноса – как бомба замедленного действия. Только вопрос времени, когда он перестанет платить. По таким кредитам самый высокий процент невозвратов и мороки по судебным тяжбам и реализацию имущества с молотка.
Итого, риски банка:
В ипотеку часто покупают черновые новостройки «а-ля бетон» и вторичку под ремонт. И, логично, для приведения квартиры в жилое состояние надо еще основательно потратиться.
В этом случае начальное благосостояние заемщиков, как правило, отличается в лучшую сторону от предыдущих, у которых нет даже минимального взноса. Но распорядиться парой-тройкой имеющихся миллионов они желают иначе – например, вложиться в основательный ремонт. Ну или просто придержать для каких-то целей. Например, еще совсем недавно, в эпоху вкладов под 25%, живые депозиты были весьма доходны. Понимаете, к чему я клоню? Можно эти деньги просто отдать как взнос по ипотеке, а можно «покрутить» с весьма неплохим наваром.
Это уже не безысходность, а махинации в духе Остапа Бендера.
С появлением льготных ипотечных программ некоторые предприимчивые льготники посмотрели на все это дело и подумали – а почему бы и… да?!
Схема в целом похожа на две предыдущие и отличается уж совсем не целевым назначением высвободившихся средств. Например, те же миллионы, придержанные в кармане вместо первоначального взноса, можно использовать абсолютно на любые цели, благо срок кредита большой, а годовая ставка низкая.
«Дешевые» деньгами можно считать те, что досталось под 5-6%. Увеличивать тело кредита под 20% годовых, конечно, никто не будет.
На эти деньги чего только люди ни делают: кому-то надо на лечение, кому-то на обучение, новое авто, дачу или отпуск за семью морями (и такое бывает). Нередко кредитные деньги вливаются в развитие бизнеса и другие коммерческие схемы.
Вывод один – в любом из перечисленных случаев это нецелевое использование средств, фактический обман банка. И я, конечно, предвижу мнение многих – мол, банки еще не так наживаются на заемщиках, но в этом случае закон на стороне кредитной организации.
Чаще всего это происходит из-за безысходности и отсутствия альтернатив. Например, неликвидная квартира-вторичка с плохой транспортной доступностью и видом на ТЭЦ. И радоваться надо, что хоть кто-то вообще обратил на нее внимание.
Другой вариант – квартира нормальная, но сроки продажи поджимают. Тут тоже особо некогда перебирать покупателей.
В целом наиболее подходящие условия для завышения стоимости квартиры по ипотеке именно на вторичном рынке. Разброс цен большой из-за разницы в планировках, состоянии жилья, инфраструктуры. Да и искусственно создать видимость нужных цен на любом сайте недвижимости довольно просто при наличии определенных навыков.
Главная мысль, которую я хочу донести этой статьей – несмотря на популярность, завышение стоимости квартиры по ипотеке является незаконным методом. В зависимости от причины, по которой завышена цена в договоре, это действие может квалифицироваться как мошенничество в сфере кредитования (ст.159.1 УК РФ – штраф, принудительные работы, лишение свободы от 1,5 до 10-ти лет) или подделка и подлог документов (ст.327 УК РФ – лишение свободы до 2-х лет). То есть в любом случае все перечисленное – уголовно наказуемо.
Поэтому, если шальная мысль купить квартиру без первоначального взноса или возможность получить крупную сумму под низких процент вскружила вам голову, или какой-то очень деятельный агент толкает вас на подобную схему с аргументацией «я сто раз так делал», не спешите пороть горячку. Тщательно взвесьте возможные последствия и свою готовность с ними справиться.
Если вы сомневаетесь в законности и безопасности предстоящей сделки, вы всегда можете проконсультироваться со мной – я практикующий юрист в сфере недвижимости. Консультация бесплатная и ни к чему вас не обязывает.
Правильных и вам решений!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 сентября 2026 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
