Как транспорт влияет на стоимость жилья
В условиях глобальной урбанизации, плотного пассажиропотока и интенсивного автомобильного трафика, логистика – оперативное перемещение объекта или ч...
На красивых рекламных проспектах – город мечты. Яркие фасады домов, обязательно синее небо, обязательно яркое солнце, по линеечке высаженная зелень и счастливые люди. Обязательно парами, обязательно с детьми. Название ЖК тоже обязательно красивое и желательно непонятное, с отсылкой к культурным достопримечательностям, например. На худой конец к любому слову просто добавляется – «Парк» или «Кварталы». Все, перед вами готовая визуализация будущего жилого комплекса на территории… чего? Да, Москвы, конечно… А еще чего, знаете? Вряд ли, потому что в рекламном проспекте это не написано. Хотя, может, мелким шрифтом на сайте застройщика вы найдете что-то про редевелопмент промзон в Москве. Ничего не понятно, но очень интересно. Перевожу с рекламного на русский – вам предлагается купить жилье в бывших промзонах. Уже как-то не так радужно выглядит, правда? Как будто краски померкли на буклете, и синее небо затянуло заводским дымом.
На самом деле вокруг таинственного редевелопмента сейчас много пересудов. Потенциальные покупатели хотят знать наверняка, опасно ли жить в промзоне, хоть и бывшей; каковы риски для здоровья, обоснованы ли страхи… Поэтому предлагаю сегодня беспристрастно рассмотреть новостройки в промзонах Москвы – а точнее, все за и против их приобретения.
Разберемся с терминами. Приставка «Ре» призвана вдохнуть новую жизнь в то, что было давно освоено и имело другой функционал. В нашем конкретном случае речь идет о столичных промышленных кластерах – а их, на минуточку, более 200 штук по всей Москве, и действующими предприятиями занято меньше половины. Такое добро пропадает!
Таким образом, мы имеем порядка 20 тыс. га, на которых располагаются объекты промышленности и науки различных отраслей – машиностроительные и судоремонтные заводы, предприятия пищевой, легкой, химической промышленности и т.д. Большинство у всех на слуху – ЗИЛ, «Серп и молот», «Красный богатырь», «Соколиная гора» и множество зон, названных просто по месту локации.
В Москве действует программа «Индустриальные кварталы». В соответствии с проектом комплексного развития, бывшие промышленные зоны переделывают в комфортные для жизни пространства.
Кому интересно, планы грандиозного освоения промок, как и их количество, можно посмотреть на официальном сайте Москвы в разделе «Реновация промзон». К слову, львиная доля территорий давно заброшена и денег в казну не приносит, на месте некогда передовых, а ныне «упраздненных» предприятий остались одни заброшки да пустыри с мусорками. Но теперь – цитирую официальных представителей власти – «эти территории будут использованы в интересах горожан и развития экономики».
Друзья, пусть вас не смущает долгое введение в тему, но это важно, чтобы мы с вами, обычные люди, знали, что нам предлагается понимать под нашими собственными интересами. Ведь если в лоб спросить меня или каждого из вас: - «Тебе интересно жить в бывшей промзоне? Там, правда, еще мусорный полигон был, но это ничего, мы все в асфальт закатали!», - человек в здравом уме ответит – спасибо, не надо.
Но, будь все так однозначно, то и вопросов бы не возникало.
Согласно позиции градостроительства Москвы, редевелопмент столичных промзон выгоден для всех. Для городского бюджета, для улучшения экономической ситуации, для застройщиков, для горожан.
И действительно, судите сами:
Москва в своих границах «закончилась». Хоть она и резиновая, но степень тягучести исчерпана – это же не Бубль-гум. Жителей все больше, места все меньше. Решается вопрос различными способами – во-первых, малоэтажный устаревший фонд идет под реновацию, и на его месте вырастают многоэтажки с этажностью 25+. Вроде занят тот же кусок земли, а людей в 10 раз больше разместили. УмнО? Бесспорно. Кстати говоря, не за горами по этой же причине и реновация девятиэтажек, город стремительно растет вверх. Во-вторых, в целом взят курс на оптимизацию пространства – посмотрите, как много сооружений сносят для возведения жилой недвижимости. Тут, правда, оговорочка – сносят или просто не строят кое-что из «лишнего» - парковки там, соцобъекты, тоже ведь экономия землицы получается. Но сейчас не об этом.
Ну, и в третьих – белые пятна на карте Москвы, где никто не живет и не работает. Промзоны. Градоначальники посмотрели и ахнули – это ж какой удел земельный пропадает! Нехорошо. Новостройкам быть! Найдите в Сети схему расположения производственных кластеров. Вы сможете оценить их размеры (всего-то примерно 5-я часть Москвы) и локацию. Многие из промышленных зон расположены крайне удобно с точки зрения транспортной доступности. Некоторые в пределах ТТК (чем не центр?), некоторые чуть дальше, но все же в пределах МКАД.
Именно из расположения и проистекают плюсы:
Пробежалась по прайсам девелоперов - дороговато будет, если честно. Центральная локация обязывает к соблюдению статусности: предполагается, что новостройки в промзонах будут в большинстве своем иметь категорию комфорт- и бизнес-класс. Цена, как вы понимаете, должна соответствовать статусу, что и наблюдается на текущем рынке. То есть жилье в бывших промзонах ничуть не дешевле прочего. А хотелось бы...
Дабы не быть голословной, приведу вам цифры и факты. Возьмем, например, всем известное место – полуостров ЗИЛ недалеко от центра Москвы. Тот самый ЗИЛ (Автомобильный завод им. Лихачева), который в советские времени производил сотни тысяч легендарных грузовиков. Грузовики еще колесят по стране, а вот завод – увы – закрылся. И именно на его огромной территории в почти 7 млн кв.м. строится жилой район. Вот где раньше собирали и ремонтировали машины, лили масло, аккумуляторную серную кислоту (химическая формула H2SO4) – там прямо и строят. Цены в ЖК ЗилАрт начинаются примерно с 600 тыс. руб за квадратный метр. Для сравнения – например, отличная квартира в ЦАО, в хорошей сталинке, стоит дешевле. При этом новостройка в ЗилАрте без отделки, а вторичка с дизайнерским ремонтом. Есть ли в этом логика? Нет. И маркетологи активно работают над подменой понятий.
Еще одна особенность новодельного жилья в промзонах – юридический статус квадратных метров. Многие ЖК предлагают квартиры и апартаменты или исключительно апартаменты. Разница не только в прописке. По закону апартаменты являются коммерческой недвижимостью, а требования технадзора к ней меньше, чем к жилым домам. То есть строить апартаменты проще, быстрее, дешевле, продавать выгоднее. Есть еще много нюансов и отличий апартаментов от квартиры, и все их желательно изучить перед выбором в пользу того или иного объекта.
Впрочем, у апартаментов есть большой плюс – их инвестиционная привлекательность. Купить апартаменты для сдачи в аренду выгоднее, нежели квартиру. В данном контексте приобретение апартаментов в бывших промзонах вполне оправдано и даже разумно. Рядом центр, метро – арендаторы всегда найдутся.
Стоит отметить, что не все апартаменты в промзонах располагаются в новостройках. Некоторые производственные здания, хорошо сохранившиеся и безопасные (надеюсь, что это точно) переоборудуют под лофт-апартаменты. Тоже необычный формат, о нем можно почитать здесь.
Конечно, можно закрыть глаза на историческое прошлое земли. Более того, можно об этом прошлом и не догадываться. Если вы не исконно столичный житель, локация новостройки вам ни о чем не скажет. Расцвет и активная деятельность московских предприятий пришлась на советский период, упадок случился после 90-х гг. Кто из современной экономически активной молодежи это помнит? Да никто. Только старожилы, которые на этих заводах и работали, но они то вряд встанут в очередь покупать здесь жилье. И не только в силу возраста.
Люди, особенно специалисты, понимают, что если несколько десятилетий сливать в почву машинное масло, сбрасывать мазут, химические реагенты и прочие технические отработки, то все это останется ровно там же, куда слили. Плюс еще подземными водами размоется на ближайшие территории. И в связи с этим встает резонный вопрос – насколько экологически безопасны новостройки в промзонах? Давайте копнем поглубже.
По-хорошему, копнуть надо метров на 10 в глубину – настолько «убита» может быть почва на территории химического или машиностроительного предприятия. Перед копанием необходимо провести комплекс изысканий – геологических, гидротехнических и прочих исследований, результатом которых должно быть заключение об экологической безопасности территории. Если обнаружится, что почва и вода загрязнены, выдается заключение о необходимости дополнительных работ. Это может быть рекультивация – процесс, когда «мертвый» слой почвы полностью удаляется. Работа колоссальная и дорогостоящая. Только после этого можно получить разрешение на строительство жилого дома. Это я вам рассказываю, как должно быть. Эдакий идеальный редевеломпент промзон.
Везде ли соблюдается данный алгоритм? Не готова судить, но вам небольшая зарисовка из жизни. По долгу службы пару лет назад побывала в одном ЖК, расположенном как раз на месте машиностроительного завода. Залюбовалась на свежевысаженную аллею. Спустя короткое время все саженцы погибли. Более того – погибло несколько последующих партий. Последняя, к счастью, благодаря усилиям профессиональных озеленителей прижилась. Выводы можете сделать сами.
Вообще, судя по введенным в эксплуатацию новостройкам, их местоположение мало кого волнует. Вот, например, ЖК «Садовые кварталы» в Хамовниках расположился на месте бывшего завода «Каучук»; микрорайон «Некрасовка Парк» - территория Люберецкий полей аэрации (по-простому – очистные сооружения, канализация). Некрасовка, кстати, входит в число худших районов Москвы. Что совершенно неудивительно.
Будем откровенны – город сам по себе среда довольна агрессивная, и говорить об идеальных экологических условиях мы не будем. С этими запросами, пожалуйста, в деревню, в глушь, в Саратов, к тетке… Или с дальневосточным гектаром осваивать целину. У нас исходные данные – Москва, мегаполис со всем вытекающим и втекающим, в том числе.
Если говорить о жилье в промзоне, которое вы планируете купить именно для себя, для проживания с семьей, критерии экологической безопасности рекомендую ставить в приоритет. С чрезвычайной осторожностью следует относиться к локациям, на месте которых находились машиностроительные заводы, ремонтные цеха, химическое производство, фармацевтика, мусорные полигоны, радиационные могильники. Все перечисленное – однозначно опасно. Да, в буклетах напишут про метро и вид на реку, заповедный лес и ручных белочек. В документах, подтверждающих категорию земель, тоже все будет красиво и безопасно. Увы, но нередки случаи, когда запросто «переписывается» история промзоны для разрешения на строительство. Хоп, и тут уже не переработка опасных отходов была, а так, свечной заводик…
Если у вас есть примерно 1,5 часа свободного времени, попробуйте прокатиться на МЦК – наземному метро. Вояж будет весьма увлекательным. На протяжении почти всего маршрута по обе стороны вам будут открываться строительные площадки. Дома, офисы, паркинги… Это кипит круглосуточная работа по освоению промзон. Где-то еще промелькнут пустыри или пустующие склады, но это дело времени.
Конечно, не все эти территории экологически «грязные». Есть вполне приемлемые локации с адекватным ценником, с удаленностью от центра перестающие претендовать на элитный статус.
Мне иногда приходят письма примерно следующего содержания: «Изучил(а) Вашу статью по такому-то вопросу… Все очень интересно, но что делать конкретно мне, непонятно!». Признаться, мне приятно после таких слов. Значит, я написала правильно. Была беспристрастна в освещении вопроса. Никого не склоняла к принятию определенного решения. Моя задача – подсветить вам все стороны, и плохие, и хорошие. Максимально бережно подвести к принятию решения. Вашего.
Теперь вернемся к теме.
В аргументы «За» относим:
Против:
Друзья, как видите, аргументов у нас поровну, но на мой личный взгляд, фактор влияния на здоровье – наиглавнейший. Локация может быть суперпремиальная, но зачем это нужно, если вы и ваши дети вдыхают едкие испарения (для справки – на Бережковской набережной, например, был завод полимерных материалов, вся территория пропитана смолами).
По традиции хотелось бы завершить статью рекомендациями, на что обратить внимание при покупке жилья в бывшей промзоне.
Желаю вам сделать правильный выбор!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 декабря 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
