Как сделать из квартиры магазин или офис?
Вот вам история про то, как превратить квартиру в прибыльную коммерческую недвижимость – реальный бизнес-проект. Лет эдак 10 назад одна смекалистая ...
Один мой знакомый полгода не выходил из дома. Полгода, Карл! И это в допандемийные времена. При этом он работал в офисе, встречался с друзьями, посещал кафе-рестораны, ходил на фитнес, в бассейн… и все вживую, не в этих самых зумах и ВКС. Весьма активную и продуктивную жизнь вел, в общем. Спросите, как так? А все возможно, когда у тебя квартира в небоскребе, который «All inclusive». У него, у знакомого этого, двухуровневые лофт-апартаменты в одной из башен Москвы-Сити. Аж на 81-м этаже.
Нет, он не социопат-футурист, адреналиновый маньяк или прочий деструктивный элемент. На самом деле, всё прозаично. По его словам, после переезда в видовую башню всё складывается как нельзя лучше. Жизнь в небоскрёбе настолько хороша, что покидать высотное здание, даже на минуту, не возникает абсолютно никакого желания.
Как вам такая организация жизни? Ты вроде еще не на небе, но уже и не на земле… Думаете, новая урбанистическая философия? А вот и не новая. Концепция вертикальных городов зародилась в начале ХХ века, и в некоторых странах – США, Китай – уже давно успешно претворилась в жизнь.
Old School или классика жанра – небоскрёбы деловых кварталов Нью-Йорка, передовики цеха – Гонконг, крупные города и столица Поднебесной, Дубай.
Ну их-то можно понять – земли мало, рост населения стремительный. В России же по причине огромных территорий вопрос с нехваткой земли никогда ребром не ставился. Даже Москва до определенного момента сопротивлялась, и когда, наконец, решилась на пилотный небоскреб, сделала его лежачим. Вон, мол, у нас сколько места! Он до сих пор лежит себе, полеживает на Варшавском шоссе, гигант протяженностью 736 м. Если его поставить, вышло бы более 350 этажей. Но времена меняются, и с ростом населения и неожиданной «конечностью» границ Москвы мы также столкнулись с проблемой дефицита земли под строительство. Пора поднимать лежачие небоскребы с колен!
Первый небоскреб в Москве появился – когда бы вы думали? – более 100 лет назад, еще в дореволюционной России. Насчитывалось в нем целых 9 этажей, высота по тем меркам неслыханная. Полюбоваться на прародителя современных высоток можно и сейчас, дом вполне себе живой, находится в Большом Гнездниковском переулке, 10, недалеко от станции метро «Тверская». Называлось это достояние архитектуры, кстати, вовсе не небоскребом, а тучерезом. То ли раньше тучи были ниже, то ли небо выше – неизвестно.
И вот, спустя более века, мы выходим на принципиально новый уровень. Самая высокая башня в Москве - «Федерация Восток» высотой 374 метра - готовится передать пальму первенства новому небоскребу в семействе Москвы-Сити, который устремится ввысь на целых 400 метров. Запланирован новый рекорд на 2030 год.
В целом все высотки, и прошлые и современные, являются звеньями одной цепи - нарастающей тенденции к вертикальному росту городов. Интересно в этом плане наблюдать прогрессию этажности. Когда-то давно города начинались с одноэтажных домов, затем с удорожанием земли и ростом численности населения пристроился второй этаж, затем третий, четвертый, пятый. Типовые советские девятиэтажки сменились современными 17-этажками, высотками 25+ и далее по нарастающей, особенно в районах с повышенной плотностью застройки.
Современное жилищное строительство в условиях мегаполиса уже немыслимо без небоскрёбов – это непременный атрибут архитектурного проекта. Большинство новостроек в Москве полностью или частично состоят из высотных секций.
Дальше, учитывая все сложившиеся предпосылки, нас ждет неминуемый рост города вверх, и как следствие, адаптация социально-бытовой инфраструктуры к реалиям жизни на высоте. Еще немного – может быть, пара-тройка десятков лет, пройдут все этапы реновации 5- и 9-этажного жилого фонда, и небоскребы станут не эксклюзивными жилыми объектами, как сейчас, а нормой.
Еще недавно критерием входа в «эшелон небоскребов» выла высотность в районе 20 этажей. Сейчас порог увеличился – небоскребом считается здание выше 40-50 этажей. Смотрите сами: с момента появления первой знаковой башни Москвы-Сити в 2001 году прошло всего-то 20 лет, и сейчас небоскребы уже перестали для нас быть чем-то из ряда вон выходящим.
Квартира в небоскребе – уже не столько показатель финансовой статусности. Несомненно, у жилья на высоте и цены соответствующие, но это не самый дорогой сегмент. Начинается ценник примерно с 400 тыс. за квадратный метр и в некоторых лотах переваливает за 1 млн. руб. Если сравнивать, квартиры в центре Москвы, элитная и загородная недвижимость по-прежнему превосходят жилье в небоскребах по стоимости.
Кстати, о воплощении концепции и законодателях моды вертикальных городов. Гонконг — самая стремительно "растущая вверх" страна в мире. Количество высоток здесь приближается к 8000 (по этому показателю Гонконг намного обогнал Нью-Йорк, а меганебоскрёбов насчитывается около 1300). В регионе давно уже не возводят здания ниже 30 этажей. В высотных домах располагаются не только деловые офисы, но и детские сады, школы, больницы и даже церкви.
Если первые высотные здания имели все же статус офисных, то теперь ситуация в корне поменялась. На смену тотальным бизнес-центрам пришли МФК (многофункциональные комплексы), где прекрасно сосуществуют бизнес, индустрия развлечений, сфера обслуживания, торговля. Жилье в многофункциональных небоскребах есть, но нередко имеет юридический статус апартаментов – то есть официально это коммерческая площадь, со всеми вытекающими.
Нелишним будет разобраться с предпосылками, чтобы понимать, куда и почему мы движемся. Не буду сильно углубляться в социоэкономические термины и перечислю по-простому:
Вертикальный город – уже не утопия и не картинка из фантастического блокбастера. Про летающие авто пока ничего сказать не могу, но, я думаю, за высотным метро дело не встанет – дай Бог здоровья и бюджетных денег Сергею Семеновичу). Как эксперт по недвижимости могу с уверенностью констатировать следующее – на текущий момент на столичном рынке жилья количество лотов с квартирами в небоскребах стремительно растет. Как и число самих высоток. Вот вам произвольная выборка-список жилых столичных небоскребов (уже сданных и на этапе строительства).
Впечатляет? Повторюсь, все перечисленные сооружения имеют статус бизнес +: это и премиум, и элитные квартиры, пентхаусы.
Небоскребами можно восхищаться, их можно критиковать, считать противоестественными природе человеческой или, напротив, признавать в них величие Человека-Творца. Безмолвные, уходящие пиками в облака колоссы вызывают какие угодно эмоции, но никого и никогда не оставляют равнодушными. С развитием архитектурной мысли небоскребы давно перестали быть однотипными тоненькими пеналами, устремленными в небо. В мире не найти двух одинаковых небоскребов. Каждая из высоток – абсолютно уникальна и неповторима. Типология настолько разнообразна, что поддается лишь общей классификации. Стоит отметить, что вычурность и невероятность конструкций – не только дань моде. В причудливых формах, напоминающих порой что угодно, только не здание, архитекторы умело совмещают эстетику, максимальную прочность и безопасность сооружения. Так, например, спиралевидная форма здания (как у башни «Эволюция) снижает ветровую нагрузку почти на четверть по сравнению с традиционной прямоугольной конструкцией.
Невероятные обтекаемые формы, изгибы, выпуклости и отверстия в небоскребах спроектированы, в первую очередь, для защиты здания от повышенной ветровой нагрузки и солнечной радиации. Впрочем, не менее успешно они справляются и со второй задачей – привлекать внимание, а порой и эпатировать внешним видом жителей. Так, с точки зрения безопасности и эргономичности самые удачные архитектурные формы небоскребов – округлые, овальные, каплевидные, Г- и Н-образные, пластины, волны, дуги и прочие конфигурации, снижающие ветровую нагрузку на здание.
Далее предлагаю перейти от внешнего облика небоскребов к их внутреннему наполнению.
Идея такова: небоскреб представляет собой единое пространство для жизни, работы и максимального удовлетворения социальных, бытовых и культурных потребностей жителей. Всё, что у нас с вами, приближенных к земле обывателей, занимает время на дорогу, сборы, ожидание транспорта, пробки, у жителей небоскребов (интересно, можно их назвать небожителями?) как бы есть, но в совершенно ином, сконцентрированном виде. Они тоже проводят время в пути, ожидают лифт, делают пересадки с уровня на уровень. Только в другой плоскости – не горизонтальной, как мы, а вертикальной. Если отслеживать их местоположение из космоса, например, покажется, что человек все время стоит на месте. Но это категорически не так! В небоскребах жизнь бьет ключом и не замирает ни на секунду.
Возьмем любой из перечисленных выше объектов – к примеру, ЖК «Прайм Парк» на Ленинградском шоссе. Для жителей предусмотрены все по системе «город в городе»: бытовое и медицинское обслуживание, супермаркеты, косметология, фитнес с бассейном, рестораны и кафе. Одним из главных преимуществ комплекса является собственная парковая зона аж на трех гектарах! В данном случае можно говорить об оптимизации территории под строительство – застройщик сделал ставку на высоту ЖК (41 этаж), сохранив таким образом зеленую рекреационную зону.
Помимо вышеперечисленных благ, инфраструктура гибридных небоскребов включает в себя всевозможные услуги, образовательные центры, детские сады. Буквально все, ради чего среднестатистический горожанин ежедневно покидает свою квартиру. Возможно, у многих из вас возник вопрос – а как же прогулки, свежий воздух, деревья? Это тоже решаемо. В мировой практике, например, в проекты жилых небоскребов успешно интегрируются зеленые зоны – закрытые оранжереи и масштабное фасадное озеленение, если позволяет климатическая зона. В Италии даже есть уникальный жилой комплекс «Вертикальный лес», фасады которого украшают вьющиеся многолетние растения и пышные кустарники. Применительно к нашим погодным условиям решения тоже есть – это зимние сады, озеленение холлов, внутренних площадок. Зеленая зона хоть и искусственно высаженная, но качество воздуха и микроклимат улучшает по-настоящему, так что весьма неплохая альтернатива прогулке по традиционному городскому скверу, как минимум. Шашлык, конечно, не пожаришь, но все же… Хотя, думается мне, что любители просторов и шашлыков вряд ли мечтают жить в небоскребе.
Друзья, плавно переходим к вопросу – а кто же живет в небоскребах? Кому нравится взирать на этот мир с высокой башни? Современность породила новый социотип горожан – бизнес-отшельники. Примерно как мой знакомый, с которого я начала историю. Это достаточно молодые, амбициозные, экономически активные и деятельные люди, во главе интересов которых – бизнес, масштабные цели и все, что с этим связано. Ценители всего технологичного и ультрасовременного. Весь образ жизни в небоскребе заточен на одну главную цель – оптимизация временных ресурсов для достижения цели. Они не намерены тратить драгоценное время на стояние в пробках или поездку в Ашан за продуктами. Все быстро, эффективно. Система «Умный дом», полностью автоматизированные бытовые процессы, консьерж-сервис - личное время можно целиком и полностью посвящать работе и, например, поддержанию формы в спортзале.
Еще одна категория «небожителей» - ценители статуса. Причем какого-то определенного статуса изначально может не быть, но сам факт приобретения квартиры в небоскребе как бы прибавляет несколько звезд к личности владельца. Для обывателей, например, факт проживания в Москва-Сити ассоциируется с некой избранностью персоны и большими деньгами. Отчасти это так и есть. Для определенного круга людей покупка квартиры в небоскребе имеет и некий психологический фактор. Взирая с какого-нибудь 50+ этажа на город, они чувствуют свое превосходство как минимум на уровне физической высоты, на которую забрались.
Покупательские портреты, которые я обрисовала широкими мазками, актуальны на текущий момент. В будущем же, причем ближайшем, с увеличением количества высоток «размоется» и собирательный образ жителей небоскребов. Не могут же все поголовно быть амбициозными дельцами и финансовыми воротилами. Именно на расширяющиеся потребности жителей реагируют современные девелоперы, стараясь закрыть максимум потребительских запросов. Так, например, в гибридных ЖК больший упор делается на инфраструктуру для детей – предусмотрены образовательные, спортивные и досуговые центры.
Итак, каковы же преимущества вертикального города перед традиционным горизонтальным? Мировые эксперты и градостроители почти единодушны в экологичности вертикальной концепции роста. Проекты будущего так и называются – экогорода.
Согласно эко-концепции, массовое переселение жителей из малоэтажек в небоскребы позволит решить самые злостные проблемы ХХ века – ухудшение экологии, и, как следствие, вредное воздействие техногенной окружающей среды на здоровье горожан; пробки; нарастающее психо-эмоциональное напряжение из-за большого количества стресс-факторов. Последнее расшифрую – те же пробки, опоздания на работу, битвы за парковку, нехватка мест в дошкольных учреждениях и проч. Пока все понятно и логично. Едем дальше.
Небоскреб – это не просто здание с конструктивными особенностями. Ото всех прочих высотка 40+ этажей отличается рядом эксплуатационных характеристик.
Высота как минус. Девелоперы уверяют, что перепад высоты совершенно не ощущается при подъеме на верхние этажи. Однако это не совсем верно. Привычное для нас атмосферное давление в 760 мм.рт. ст. наверху уменьшается. На отметке около 500 метров оно ниже на 40 пунктов. Будете ли лично вы это ощущать – вопрос индивидуальный. К тому же большая разница – подняться один раз на смотровую площадку или жить в таких условиях постоянно. Однозначно это прочувствуют на себе пожилые и чувствительные к перепадам давления люди.
Следующий нюанс – амплитуда качения здания. Конечно, не как на корабле, но некоторые колебания верхней части небоскреба допустимы. Чем выше вы живете, тем больше колебаний вместе со зданием совершаете, соответственно. Например, при сильных порывах ветра высока вероятность, что ваш вестибулярный аппарат сообщит вам об отклонениях от абсолютной оси. Приобретая квартиру к небоскребе, вы должны быть к этому готовы как морально, так и физически.
Вам свежий воздух или технический? Любителям насладиться свежестью у распахнутого окна не подойдет квартиры, расположенные выше 75 метров – а это примерно 25-26 этаж. По строительным нормам выше этой отметки запрещено делать распашные окна, максимум это будет режим проветривания на несколько сантиметров. Остальную дозу свежего воздуха вы будете получать из приточно-вытяжной вентиляции.
Повышенная технологичность. Тут, с одной стороны – все для вашего удобства, с другой, вы постоянно окружены круглосуточно работающим высокотехнологичным оборудованием. Это невидимые волны, гул, разной силы вибрации. Повторюсь, сверхчувствительным людям это может доставлять дискомфорт в виде повышенной возбудимости, головной боли, бессонницы и прочих бонусов сверхтехнологичной жизни.
Психоэмоциональный фактор. Кому-то нравится любоваться горизонтами, а кто-то панически боится высоты. А высота повсюду, ведь именно в панорамных видах и заключается главная фишка небоскребов. Окна в пол в квартирах и холлах демонстрируют все, как на ладони. Но, к сожалению, не все готовы оценить индустриальные красоты – с отдалением от земли некоторые люди теряют чувство безопасности, вплоть до панических приступов.
Безопасность. Эксперты относят небоскребы к сооружениям с самой высокой степенью безопасности. Эксперты со стороны депелоперов, конечно. Действительно, строительством высоток выше 100 м занимаются компании с наивысшими профильными компетенциями и ресурсами, многие из них входят в списки самых надежных застройщиков Москвы. Это гиганты отрасли – MR Group, Capital Group, Донстрой и т.д. Пожарной безопасности в небоскребах уделяется наибольшее внимание – предусматриваются технические помещения с огнестойкими перекрытия между этажами, негорючие материалы отделки, резервуары с водой. Тем не менее, процесс эвакуации людей из небоскреба при возгорании довольно сложен и не сравним с аналогичной ситуацией в малоэтажном здании.
Еще некоторые особенности жилья в небоскребе:
Друзья, завершить импровизированный обзор небоскребов хотелось бы следующей мыслью – надо думать о будущем, а жить в настоящем. И сейчас – может, как никогда ранее – у нас есть возможность выбирать наиболее подходящий формат жилья. Удаленный формат работы у многих горожан буквально дает карты в руки: хочешь – живи за городом, на даче, в доме, в сердце столицы, в лесной глуши, в квартире, на первом этаже, на 51-м… Выбор огромен. И чтобы выбор сделать, желательно взвесить все «за» и «против» до момента заселения в выбранное место. Я же со своей стороны стараюсь вносить посильную лепту, объективно разбирая на составляющие все аспекты всевозможных объектов недвижимости.
Город в одном здании и вертикальная урбанизация – это не утопия, а неизбежный сценарий, наше реальное недалёкое будущее!
Что касается покупки новостройки в небоскребе – примеряйте высоту на себя. Повторюсь – выбрать есть из чего. Ознакомьтесь с инвестиционными новостройками на этапе строительства, изучите, какие объекты возводятся в Москве на месте бывших промзон (тут будьте особенно внимательны), сравните цены жилья в престижных высотках и, например, элитной недвижимости в историческом центре Москвы.
Пусть каждый из вас найдет собственный, максимально комфортный уровень!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Татьяна Мамонтова
Частный риэлтор
Чем могу быть полезна?
Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.
Действующие акции
- до 1 декабря 2024 года сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%
- пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями скидка 20%
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! +7 (903) 170-13-84
