Как происходит сделка купли-продажи квартиры в банке за наличные?

Многие продавцы и покупатели на рынке вторичного жилья, после того как нашли друг друга, задаются вопросом, как происходит сделка купли-продажи квартиры

Рассмотрим в деталях схему и процесс проведения сделки купли-продажи квартиры в банке за наличный расчёт на самом распространенном классическом примере. Простой вариант без обременений и отягощающих обстоятельств.

Продает квартиру взрослый единоличный собственник, никто не прописан - покупатель с наличными живыми деньгами, без ипотеки.

Итак, покупатель на квартиру найден, стороны ударили по рукам и готовы провести сделку купли-продажи квартиры. Что дальше?...

Как наверное и в любом другом деле, львиную часть времени в сделке купли-продажи недвижимости занимает подготовительный этап.

Прежде всего, для подтверждения ваших и наших намерений необходимо подписать предварительный договор или авансовое соглашение - это стандартная процедура в сделках при продаже недвижимости.

На стадии аванса на бумаге закрепляются достигнутые устные договоренности между сторонами. В предварительном соглашении прописываются все детали предстоящей сделки:

• время и место проведения сделки
• сроки физического и юридического освобождения квартиры
• порядок финансовых взаиморасчетов
• ответственность за невыполнение взятых на себя обязательств
• штрафные санкции за предоставление недостоверной информации об объекте недвижимости или субъекте права

Аванс, обычно, вносится в размере 30-50 тысяч рублей. Также, в подтверждении намерений о покупке, может быть внесен не аванс, а задаток за квартиру. В отличии от аванса, задаток сумма невозвратная и в случае неисполнения обязательств по данному соглашению компенсируется в двойном размере.

После принятия аванса, каждая из сторон готовится к сделке в рамках достигнутых договоренностей:

• Продавец собирает необходимый пакет документов
• Покупатель проводит проверку юридической чистоты объекта

Перед сделкой покупатель должен убедиться:

• в отсутствии наложенных ограничениях на квартиру
• в психическом и физическом здоровье и состояние продавца
• в отсутствии законных наследников и лиц претендующих на долю в праве
• в легитимности возникновения права собственности
• в отсутствии долгов по ЖКХ

Продавец предоставляет весь необходимый под сделку пакет документов:

• Удостоверение личности (гражданский внутренний паспорт)
• Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы
• Справки из ПНД и НД
• ЕЖД (единый жилищный документ)
• Выписка из домовой книги
• Нотариальное согласие супруга на сделку/заявление о приобретении квартиры вне брака

Следующий этап - согласование конкретного отделения банка для проведения сделки купли-продажи квартиры. Следует обратиться к менеджеру или заведующему отделением депозитария кредитной организации, который предложит на выбор удобное время, которое есть в расписании. Время проведения сделки купли-продажи обязательно необходимо согласовывать со всеми заинтересованными лицами - продавцом и покупателем, их представителями - контрагентами, юристами, риэлторами.

Следующая стадия в схеме проведения сделки - составление проекта договора купли-продажи квартиры.

Составить проект договора может любая из сторон - это не принципиально: риэлтор, юрист, контрагент, нанятый со стороны регистратор. Утвердить ДКП (договор купли-продажи) необходимо со всеми участниками сделки.

Для регистрации самой сделки, а точнее договора купли-продажи, приглашаются регистраторы, на их представителей заблаговременно необходимо сделать доверенность.

Следующий этап - сама сделка.

Все участники сделки собираются в банке в назначенное время. Продавец и покупатель приглашаются в комнату переговоров для подписания договора купли-продажи квартиры. В это время, банковские служащие составляют договор аренды банковской ячейки с обязательными условиями доступа к сейфу.

Порядок взаиморасчетов:

• Покупатель передает продавцу необходимую сумму денег.
• Продавец проверяет и пересчитывает купюры самостоятельно, при этом он может воспользоваться услугами кассового операциониста банка.
• Покупатель и продавец вдвоем закладывают деньги в банковскую ячейку

• Ключ от банковского сейфа остается у покупателя до завершения регистрации перехода права собственности

Услуги регистраторов, госпошлину и аренду банковской ячейки оплачивает покупатель квартиры. По всем законам жанра должно быть именно так, если не достигнуто иного соглашения в этой части.

При этом, комиссия риэлтора за услуги по продаже квартиры может:

• храниться в одной ячейки с деньгами продавца и выплачивается только после полного завершения сделки купли-продажи квартиры
• закладываться в отдельный сейф, на таких же условиях выемки как и деньги продавца - только после предоставления документов подтверждающих успешную регистрацию перехода права собственности на объект
• выплачиваться агенту в день совершения сделки под гарантийное письмо (такой вариант возможен, если риэлтор имеет хоть какую-то организационно-правовую форму - ИП или ООО)

Договор подписан, стороны «заложились» - произвели закладку денег в банковскую ячейку, пакет документов отправлен в Росреестр. На данном этапе - это все.

Далее предстоит дожидаться окончания срока регистрации - сейчас на 2024 год процесс перехода права собственности на объект недвижимости занимает всего несколько дней.

После завершения регистрации и получения документов из Росреестра, стороны сделки встречаются в обозначенное время в банке. Покупатель передает ключ от банковской ячейки продавцу, в обмен на расписку в получении денег в счет продажи квартиры.

Выемка денег продавцом из сейфа происходит по договору аренды банковской ячейки при предоставлении следующего пакета документов:

• договор аренды банковской ячейки
• паспорт продавца
• договор купли-продажи с отметкой регистрирующего органа о переходе права собственности на объект недвижимости
• выписка из ЕГРН

Заключительный этап сделки купли-продажи - физическая передача квартиры новому владельцу с подписанием соответствующего акта. Для этого стороны сделки встречаются непосредственно на самом объекте. В акте приёма-передачи фиксируется, что квартира передается новому собственнику в надлежащем состоянии, с обязательным санитарно-техническим оборудованием, без задолженностей по ЖКУ. Покупатель, в свою очередь, подтверждает, что не имеет каких-либо претензий к объекту, а также, что им выполнены все финансовые обязательства перед продавцом.

Проверенный временем, старый дедовский метод, но от того нисколько не потерявший своей актуальности и по сей день, так как он удобен и безопасен не только для продавца и покупателя, но и для профессиональных участников рынка.

Статья носит ознакомительный характер с основными моментами процесса проведения сделок по купле-продаже, и не может служить руководством к действию, так как каждая сделка по продаже «вторички» индивидуальна, где заранее предугадать всевозможные действия практически невозможно.