Как самостоятельно определить стоимость квартиры?

Для правильной оценки квартиры нужно брать во внимание следущие факторы, в той или иной степени влияющие на стоимость:

• Цена за м.кв.,состояние рынка. Основной критерий на котором основывается вывод о стоимости квартиры. Анализ аналогичных предложений по конкретному месту, району дает представление, зачастую очень приблизительное, о ценах на квартиры, стоимости квадратного метра жилья.
• Удаленность от метро (или транспортная доступность)
• Наличие инфратруктуры (школа, детский садик, магазины, почта, отделения банка, поликлиника, больница, органы социального обеспечения)
• Экология (наличие лесопарковых зон, мест отдыха, досуга)
• Серия дома и его состояние (панельный, кирпичный, сколько этажей, планировки)
• Этажность (1 и последний этажи - пользуются меньшим спросом)
• Состояние квартиры (какой ремонт производился и что остается в квартире из мебели) и куда выходят окна (на оживленную улицу, или спокойный солнечный двор)
• Чистота документов. Отсутствие ограничений и обременений
• И ряд других второстепенных, но от того не менее важных факторов, таких как -
• Какие соседи живут за стенкой
• В каком состоянии подьезд
• Наличие парковочных мест рядом с домом
• Какая управляющая компания осуществляет эксплуатацию дома, какова стоимость квартплаты
• Карма района, определенного места или дома, людская молва.
• Глобальный мировой кризис, цены на углеводороды, наличие внешнего агрессора.

Важно отметить, что оценочная стоимость и цена продажи - две величины, зачастую сильно разнящиеся в цифрах.

Так что же еще влияет на эти величины?

Во-первых, это сроки реализации обьекта. Если вам не к спеху, и вы готовы подождать, то в этом случае есть большая доля вероятности того, что вы максимально выгодно продадите свою квартиру, и величина - оценочная стоимость максимально приблизится к величине - цена продажи. Если же Вам горит, и нужно очень срочно, то квартира будет продана в короткие сроки с наибольшими потерями в деньгах. На что в дальнейшем мой совет всем: "Все надо делать во время!". И задаваться вопросом продажи заранее, чтобы избежать рисков и финансовых потерь.

Во-вторых. Это Рынок, спрос. Конечную стоимость может определить только конечный спрос (те реальные покупатели, которые готовы совершить сделку купли продажи квартиры за установленную цену). До того момента все рассуждения, анализ, прогнозы, оценки - это профанация, не более того. ДО МОМЕНТА ПРОЯВЛЕНИЯ ИНТЕРЕСА РЫНКА К ВАМ, ВСЕ ОЦЕНКИ УСЛОВНЫ.

В продолжении, надо сказать, что существуют два метода оценки рыночной стоимости квартиры - теоретический и прикладной.

Первый способ или метод - теоретический, это когда вы залезли в интернет, перелопатили гигабайты информации, просмотрели не одну сотню аналогичных предложений о продаже квартир, посоветовались со всеми кого знаете - с бабушками и дедушками, с близкими и не очень, спросили у сослуживцев, у знакомых и незнакомых, обзвонили всех консультантов и риэлторов, учли те факторы, что описаны выше - близость к метро, какой серии дом, планировки, этажность и тд и тп и сделали для себя вывод. Способ хороший, а главное быстрый, тем более вот так на вскидку, вскользь, оценивают квартиры большинство экспертов. Оценка приблизительная, не точная.

Метод - способ второй - прикладной. Или как я его называю - "Прощупать рынок". Выставляем квартиру на продажу, размещаем обьявление о продаже своего обьекта на все возможные и невозможные порталы, сервисы, серверы, приложения, да к тому же сделаем расклейку обьявлений по району и ждем. Нет звонков?! Это означает, только одно - наш обьект никому не интересен за эти деньги, он "выпадает из рынка". Что же делать? Спустя некоторое время обычно - 1-2 недели после начало продажи, опускаем цену, и делаем это с периодичностью раз в 2 недели пока не станут поступать регулярные звонки. Вам позвонили в первый раз, во второй, в третий, в пятый,десятый? -Ура!! - ваша квартира "в рынке". Но и это еще не все. Пригласите потенциальных покупателей на просмотр, очень хорошо устроить несколько таких просмотров. Посмотреть кто к вам пришел, какая реакция у клиентов на вашу квартиру, прислушайтесь о чем они говорят, на что указывают. После того, как звонки и просмотры станут регулярными - Выдохните!!! Можно сделать предварительный вывод о стоимости квартиры, который будет на 90-95% правильным. Данный метод позволяет практически с ювелирной точностью, с погрешностью в несколько десятков тысяч рублей (+- 50 т.руб), определить актуальную рыночную стоимоть квартиры. Но у этого способа "прощупать рынок", как вы уже поняли, я надеюсь, есть один минус - временные затраты.

Но это уж вам выбирать быстро и неточно, или немного подождать - и получить наиболее полный и точный ответ на ваш вопрос. Сколько стои моя квартира?

Стоит предостеречь вас дорогие мои читатели, от ошибок, которые могут подстерегать вас на этапе принятия решения о стоимости и цены за вашу недвижимость. Участились случаи заболевания синдромом исключительности и  неповторимости "моей квартиры", который в последенее время с геометрической прогрессией развивается у собственников жилья, кружа им голову и надевая на нос розовые очки, отравляя их в глубокий неуправляемый полет. Этот синдром сметает все на своем пути - экспертое мнение, реальную ситуацию на рынке, состояние квартиры, и много чего еще. Собственники жилья заразившиееся данным синдромом - вирусом определяют свою позицию так: "Хочу!" А ты стоишь перед ними как школьник и начинаешь обьяснять, что на рынке много предолжений, что ваша квартира уступает им по многим параметрам. А они упираются всеми частями своего тела. Спрашиваешь: "Откуда они взяли эту цифирь?" А они тебе: "Да вон там продают, мы знаем, вы можете нам ничего не обьяснять". И начинают убеждать меня в моей же некомпетентности. В данных случаях, я обычно не трачу время зря и прохожу мимо.

Мощная  конкуренция, огромный выбор квартир в различных сегментах, борьба за покупателя на каждом клочке  поля  рынка недвижимости, в последнее время научила хозяев квартир быть более сговорчивыми, гибкими.

Подытожим, вопрос определения стоимости квартиры, очень сложный и многогранный. Для того, что бы на него ответить, нужно обладать профессиональными навыками и инструментами, опытом продаж, жизненным опытом и много еще чем. Вы можете обратиться к профессональному участнику рынка или решить вопрос самостоятельно. Платить риэлтору или рисковать по-крупному - выбор за вами.

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова - частный риэлтор в Москве.