Риэлтор при покупке квартиры

Порядок сотрудничества

1. Слушаю ваши требования и пожелания к искомому объекту
2. Анализирую конъюнктуру рынка в запрошенном сегменте жилой недвижимости
3. Определяю ваши возможности и подбираю варианты под бюджет и запрошенные параметры
4. Предоставляю клиенту всю необходимую достоверную информацию по ликвидности жилья в локациях столичного региона
5. Консультирую вас по всем вопросам (налогообложения, юридическим, правовым) на всех этапах покупки квартиры
6. Провожу переговоры с продавцом, определяю схему и порядок проведения сделки
7. Проверяю "на чистоту" документы продавца на предмет ограничений, обременений, долгов, споров, залогов, запретов
8. Подготавливаю, собираю пакет документов для проведения сделки
9. Составляю проект договора купли-продажи, с последующей государственной регистрацией перехода права собственности на объект в Росреестре.
10. Согласовываю между непосредственными участниками процесса чистовую версию соглашения на подпись
11. Организовываю безопасные денежные взаиморасчеты между сторонами сделки (депозитарная ячейка/аккредитив)
12. Контролирую заключительную стадию процесса по передаче объекта новому владельцу с подписанием соответствующего акта

С чего начать?

Итак, вы решили купить квартиру на "вторичке" в Москве или Московской области.

Прежде чем приступать к активным поискам и непосредственно подбору квартиры, вы должны четко сформулировать основные ценностные критерии и определиться, что вы хотите купить! Для существенной экономии драгоценного времени рекомендую со всем трепетом и вниманием отнестись к отправной точке предметных изысканий. В противном случае ошибочный вектор в купе с букетом самых разнообразных мнений обязательно заведёт вас в непролазные дебри рынка недвижимости.

Целесообразность и задачи приобретения жилья

Инвестиции в недвижимость

Грамотно вкладывать деньги в активы - это целая наука. Для того чтобы средства работали и приносили ощутимую чистую прибыль частный инвестор должен обладать проверенной информацией и базовыми навыками стратегического финансового планирования. На самом деле всё не так просто, как может кому-то показаться. На ликвидность объекта влияет огромное количество параметров. К слову сказать, доходность от кейсов на первичном рынке в лучшем случае не превышает и 40%. А самым ходовым товаром на вторичке являются такие минимальные форматы жилой недвижимости как студии и 1 комнатные квартиры в пешей доступности от станций метрополитена, крупных транспортных узлов и железнодорожных вокзалов - аналогичные предложения пользуются бешенным спросом как среди опытных рантье, так и потенциальных наймодателей для сдачи в аренду.

Для личного проживания

Для большой дружной семьи и людей солидного возраста как нельзя лучше подойдут варианты в тихих укромных уголках в спальных микрорайонах. В первую очередь потенциальным покупателям стоит рассмотреть локации скрытые от посторонних глаз - территориальные анклавы с давно сложившейся социально-бытовой инфраструктурой и идеальной экологической обстановкой в непосредственной близости от обширных рекреационных зон. В городском благоустроенном квартале все необходимое для комфортной полноценной жизни должно быть буквально под рукой: и детский садик, и общеобразовательная школа, и розничный магазин, и поликлиника, и домашний тенистый сквер со спортивной площадкой, и лесной массив для пеших прогулок и активного отдыха.

Поиск и подбор квартиры

Как показывает практика в подобного рода маркетинговых исследованиях ограничения только лишь бюджетом бывают крайне редко. Обычно, это не только определенная сумма денег в уме или кармане, так как под заданный ценовой диапазон может подпадать целая уйма предложений. Минимальная стоимость квартиры в Москве также мало кого из клиентов устраивает.

При подборе жилья необходимо в первую очередь учитывать такие ключевые параметры объекта как:

• репутация и рейтинг района
• факторы риска
• тип строения и класс недвижимости
• точное местоположение в системе координат квартала
• физический износ инженерных коммуникаций
• уровень и этажность
• площадь и планировка
• стороны света, размер кухни, наличие балкона...

Кроме того, при предметном интересе, необходимо "примерить квартиру на себя" и, как не странно это звучит, также учитывать такие неосязаемые понятия как аура и эмоциональный фон - прочувствовать личные ощущения и восприятие. Часто так бывает, что вроде бы и дом и квартира хорошие, и по цене и условиям все устраивает, но человек чувствует себя здесь не уютно, "не в своей тарелке".

На самом деле, как показывает богатый профессиональный опыт, покупатели изначально держат в уме квартиру своей мечты. Это может быть, например, помещение в доме определенной типовой серии и планировки. А денег на исходных позициях как всегда не хватает и они начинают заниматься самообманом - рассматривать объекты недвижимости приемлемые с финансовой точки зрения, но совершенно не устраивающие их в плане жизни варианты. Как говорится в классической советской киноленте: "Имею желание, но не имею возможности".

Это только на первый взгляд на рынке представлено огромное количество достойных предложений, а кинешься, и брать-то нечего...!

В дальнейшем очень даже хорошо сложится ситуация, когда осознание того, что эти доступные квартиры они не купят ни при каких обстоятельствах у клиентов происходит после первых нескольких просмотров. И будет просто великолепно, если есть силы сразу признаться себе в этом. В противном случае, соискатели с многочисленной группой поддержки обречены безуспешно бегать по этажам годами как заведённые. После прозрения о несбыточности желаний заявители либо съезжают по амбициям и принимают компромиссное решение, либо изыскивают дополнительные средства и поднимают планку бюджета - одобряют ипотечный кредит или прибегают к заимствованию средств у друзей и знакомых.

Правила уместного торга

При покупке квартиры, конечно же, необходимо помнить про такую не маловажную деталь как торг. К тому же на рынке городской недвижимости остро ощущается дефицит реальных покупателей. Все эксперты отмечают — в отрасли спад. Клиенты "на вес золота" и продавцы лишь только сейчас в полной мере стали испытывать на себе такое являние как соперничество. Конкуренция заставляет собственников жилья идти на беспрецедентные шаги и как никогда грамотный покупатель должен непременно этими благоприятными условиями при случае воспользоваться. Например, имея "живые", свободные деньги на руках, можно смело гулять по рынку и с позиции силы "выбивать" для себя дополнительные скидки. 

Однако, начинать торги, стоит только после того, как тонко прочувствуешь ситуацию изнутри - чрезмерным рвением, фанатизмом в этом вопросе можно усугубить своё положение и надломить переговорный процесс

При убедительном обосновании, тактически и логически выверенном напоре можно сторговать кругленькую сумму - нужно только знать за какие ниточки дергать. Несмотря на то что в 90 % случаев клиенты приобретают стены, а вовсе не ремонт - именно состояние квартиры является самым весомым аргументом при обосновании своих притязаний на дополнительную скидку. Кроме того, клиенты часто сетуют на морально устаревший жилфонд, физическую усталость стен и коммуникаций; запахи в подъезде и сомнительное окружение; что солнце не там садится и окна выходят не на нужную сторону света; что до метро "на оленях"; что инфраструктура не так развита. Ну, в общем, как вы понимаете, при огромном желании можно много чего нагородить...

Разнообразие торгов одной лишь причинно-следственной схемой не ограничивается. Второй по популярности и эффективности способ: за неимением веских оснований "не мудрствовать лукаво" и просто, без объяснения причин, выдвигать для рассмотрения встречное предложение по цене - часто после того, как помашешь купюрой перед носом, продавцы "тают на глазах". 

Сколько получится в итоге сэкономить? Заранее крайне затруднительно ответить на этот вопрос. Все будет зависеть от конкретных обстоятельств, а точнее от морально-волевых качеств исполнителя. Бывают случаи, что без особого труда получается скинуть и миллион рублей и намного больше, а бывает что и 100 тысяч не сторгуешь. 

Для большинства обывателей схема делового оборота в сфере недвижимости ничем не отличается от обычного колхозного базара. В принципе, по большому счёту оно так и есть. Однако, в лоб, с наскока, по телефону задавать такие вопросы: "Какой будет торг?" или "Какая будет последняя цена?", я бы не стала. Существует большая доля вероятности быть посланным далеко и надолго. Правда, в некоторых случаях (например, реализация вторички без просмотра или новостройки по ДДУ) отступление от общепринятых правил всё же допустимо. И все же, вопрошать стоит только после предметного интереса. Это продуманная грамотная стратегия и деловой подход ...

Торг не всегда уместен...

При срочной реализации недвижимого имущества, когда собственник изначально и вполне осознанно устанавливает цену за квартиру существенно ниже рынка с расчетом продать побыстрее, рекомендую крайне осмотрительно использовать попытки по снижению стартовой стоимости объекта. В подобного рода ситуациях, создается естественный ажиотаж - из настоящих покупателей выстраивается очередь и чрезмерным прессингом можно лишь все испортить и упустить отличный вариант.

Как показывает практика, во всех аналогичных случаях продавец обладает более выигрышной диспозицией: он может позволить себе выбирать соискателя - того с кем ему будет приятно и комфортно вести дела, а от слишком настойчивого и агрессивного напора потенциальный клиент получит неожиданный эффект - владелец откажется с ним взаимодействовать и сотрудничать. Много случаев на рынке, когда после беспочвенных попыток поторговаться ещё и ещё, продавец замыкался от столь хамского поведения, и вообще, отказывался продавать квартиру именно этим людям.

Помните, что всему должен быть предел и разумные рамки - торговаться нужно с умом...

Ипотека в помощь

Приобретение жилья за счёт заёмных у банка средств стало делом вполне привычным, я бы даже сказала обыденным. А как же может быть иначе, поскольку на сегодняшний день более 70% сделок на столичном рынке недвижимости происходит с использованием ипотечных продуктов. Упрощённая процедура одобрения, заманчивые низкие процентные ставки, акции, льготы и преференции не оставляют равнодушным самых стойких перед соблазном людей.

В принципе в процессе ипотечного кредитования нет ничего предосудительного – в цивилизованном мире механизм внешней финансовой помощи удобен и понятен в обращении. Для некоторых граждан субсидирование или внешнее денежное вливание это единственная возможность переехать из коммуналок и приобрести наконец-то своё обособленное полноценное жилье, а для многих - существенно улучшить качество и повысить уровень проживания.

Однако в данных обстоятельствах хочется пожелать потенциальным заёмщикам не столько удачи, как грамотного подхода, и лишний раз настоятельно предостеречь от скоропалительных необдуманных решений. Тем более стоит сто раз хорошенько подумать, прежде чем брать на себя такие долгосрочные финансовые обязательства, потому как купить квартиру в ипотеку очень легко и просто – намного сложнее ее потом продать на выгодных условиях!

Внести аванс или задаток за квартиру?

После того как покупатель определился с выбором объекта и ударил с продавцом по рукам, необходимо внести предоплату за жильё - это обычная практика. Главное принципиальное отличие между двумя основными формами предварительных взаиморасчётов заключается в том, что задаток денежная сумма невозвратная и в случае неисполнения взятых на себя обязательств одним из участников сделки влечёт за собой штрафные санкции в размере ставки контракта.

Но чаще всего, в подтверждении "ваших и наших" намерений в совершении купли-продажи, подписывается более мягкий предварительный договор - авансовое соглашение, с обсуждением и фиксацией всех деталей предстоящей сделки. С этого момента квартира снимается с рекламы, на нее ставится бронь, на строго определённое время объект остается за покупателем. Тайм аут необходим всем участникам процесса для подготовки документов и проверки истории жилья. На этом этапе проведения сделки, у добросовестного приобретателя, как правило, возникают следующие вопросы: Величина аванса и сроки физического освобождения? Обязательные пункты при оформлении соглашения? Какие последствия наступают при нарушении, несоблюдении предварительного договора?...В частности, что касается размера аванса - обычно вносится 30 - 50 тысяч рублей не больше. Конечно же, возможны и другие суммы предоплаты, но они встречаются крайне редко, в исключительных случаях...

Юридическое сопровождение

Ключевой аспект при покупке вторичной квартиры - оперативно проверить достоверность предоставленных продавцом данных. В кратчайшие сроки, порядка нескольких дней, приобретателю необходимо заручиться экспертным заключением на предмет легитимности предполагаемого контракта.

В российском гражданско-правовом законодательстве существует более полутора десятка только прямых оснований для оспаривания соглашений при отчуждении жилья. Во избежании признания сделки недействительной, абсолютно все, даже кажущимися на первый взгляд несущественными, обстоятельства и детали межличностных взаимоотношений обязаны подвергаться глубочайшему юридическому исследованию.

Покупатель квартиры должен быть уверен в психическом и физическом здоровье продавца, досконально знать историю перехода права собственности на объект, иметь на руках данные об ограничениях или обременениях наложенных на недвижимое имущество, о финансовых обязательствах перед третьими лицами, в том числе сведения, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам. Перед принятием ответственного решения в момент подписания основного договора купли-продажи клиент обязан осознавать, что соблюдены малейшие формальности и не ущемлены права всех заинтересованных сторон сделки - ничто не должно вызывать сомнений.

Проверить историю квартиры и обеспечить чистоту сделки

Как показывает богатый профессиональный опыт, в процессе эксплуатации жильё обрастает целым ворохом труднопреодолимых препятствий. Лишь в единичных случаях продавец предлагает провести сделку на идеальных условиях: "1 взрослый собственник, без каких-либо обременений, никто не прописан и реализация свободная". В подавляющем большинстве потенциальных сделок соискатели вынуждены достаточно глубоко погружаться в генеалогическое древо семейства юридического собственника, копаться в грязном белье с момента постройки дома и находить слабые стороны в позиции встречной стороны. По ходу пьесы внимание специалистов часто приковывают прелюбопытнейшие моменты и факты: обездоленные дети, всеми позабытые бывшие супруги и законные наследники, серые кардиналы, доброхоты, диванные эксперты, советчики и иные группы сочувствующих или завистливых товарищей.

Покупка квартиры в нашей стране больше похожа на остросюжетную детективную историю с постоянным психологическим прессингом, а предпринимаемый комплекс организационно-правовых мер по выявлению истинных мотивов и обстоятельств - на крупномасшатбую войсковую операцию!

Уверена, что для любого человека вне зависимости от социального статуса и общего благосостояния, приобретение недвижимости является крайне рискованным и ответственным шагом. При этом самонадеянность и излишняя спешка - плохие попутчики. Именно поэтому непосредственный исполнитель должен иметь острый ум и холодную голову, быть всегда на чеку и во всеоружии.

Зачем вообще нужен риэлтор?

Теоретические знания, не подкрепленные практикой, к сожалению, почти ничего не значат. Невозможно всего знать, если не варишься в этой каше ежедневно. Рассматриваемый сектор экономики регулярно трансформируется, отрасль находится в постоянном движении: меняются законы и обстоятельства, корректируются векторы направления. И даже, если вы когда-то покупали недвижимость, это не гарантирует вам успешной сделки - порой и опытные агенты бывают в замешательстве...

На самом деле, неоспоримые преимущества участия профессионального посредника при обороте вторички лежат на поверхности и дальновидный человек, желающий приобрести жилье в Москве, должен непременно ими воспользоваться:

• Всесторонняя осведомлённость о конъюнктуре рынка, ликвидных планировках вторичного жилфонда, рейтинге районов и престижности отдельных локаций
• Бесценный опыт проведения сделок с недвижимостью, энциклопедическое знание всех тонкостей и особенностей процесса покупки
• Неограниченный доступ к диалоговым площадкам и ежедневно пополняемой базе объектов
• Наличие всех необходимых инструментов и полезных отраслевых связей для успешного и оперативного разрешения любых вопросов
• Гарантии юридической чистоты сделки за счёт мастерства и годами отточенного профильного образования
• Обеспечение безопасных денежных взаиморасчётов и оптимизация налогообложения

И как следствие, в сухом остатке, клиент получает колоссальную экономию времени, преференции и финансовые бонусы, своевременную психологическую помощь. Несомненно, покупка квартиры при поддержке компетентного специалиста принесет не только положительные эмоции, но и ощутимую выгоду. Каждый ваш шаг по дистанции будет максимально комфортным и уверенным, потому как он заранее вымерен риэлтором до миллиметра, а затраты по оплате услуг агента с лихвой компенсируются пользой от его работы.

Как бы вы самостоятельно не старались, риэлтор всё сделает намного лучше и быстрее!

Обладая наивысшей квалификацией отраслевого брокера, готова претворить в жизнь даже самые смелые бизнес проекты заказчика и провести сделку любой степени сложности как за счёт собственных средств клиента, так и с применением ипотечных продуктов, целевых государственных субсидий и жилищных сертификатов. Не сомневайтесь - для грамотного решения профильных задач, вы на правильном пути. На рынке жилья для меня секретов нет! Я знаю о недвижимости столичного региона абсолютно всё! При возникновении любых вопросов, обращайтесь - буду рада помочь.

Всем удачного выбора и приятных покупок.

Мои статьи по теме

~14 мин.

20.07.2024

Реновация в Москве – все «за» и «против»

Друзья, рада приветствовать вас на своем сайте! Будем знакомы – меня зовут Татьяна Мамонтова, я частный риэлтор, живу и работаю в Москве. И так уж п...

~4 мин.

04.02.2020

Стоит ли покупать квартиру в старой 2-х этажке?

Особенности приобретения жилья в старых двухэтажных домах. Преимущества и недостатки, все плюсы и минусы квартир в 2-х этажках советского периода постройки.

~16 мин.

11.02.2022

Какую квартиру лучше купить - с ремонтом или без?

Друзья, нередко сталкиваюсь с дилеммой у клиентов - купить квартиру с отделкой или сделать ремонт самостоятельно. Ситуации в целом повторяющиеся: од...

Показать все