Риэлтор по обмену квартир

Всерьез задумались об улучшении жилищных условий?
Хотите разъехаться с родственниками?
Быть может у вас намечается пополнение в семье и вам необходимо увеличение жилплощади?
Подумываете о том, чтобы упорхнуть из родительского гнезда и начать жить самостоятельно?
Устали жить в стесненных условиях в квартире с морально устаревшей планировкой?
Желаете переехать поближе к природе, на свежий воздух?

Основные причины обмена квартиры

Обмен неприватизированной квартиры — вариант при котором, прежде чем продать жильё, необходимо приватизировать недвижимость, потому как имущество находится в муниципальной собственности. По регламенту процедура по изменению правового статуса жилого помещения, используемого заявителем по договору социального найма, занимает 46 рабочих дней, но при острой необходимости можно существенно ускорить и упростить процесс, и сделать все в сжатые сроки.

Обмен коммунальной квартиры — достаточно сложная разновидность обмена. В данном случае от риэлтора требуется грамотная работа с соседями: попытаться договориться со всеми собственниками коммунальной квартиры, пояснить преимущества продажи объекта целиком, убедительно аргументировать позицию на цифрах и при этом удовлетворить пожелания каждого. Процесс прост лишь на словах - на практике провернуть такую операцию чрезвычайно затруднительно. Владельцы коммуналки традиционно переоценивают свои возможности и «перетягивают одеяло на себя». Очень часто совместная продажа жилья разваливается из-за непомерных амбиций участников и в итоге заканчивается ничем. При этом собственники начинают действовать вразнобой и находят покупателя лишь на свою изолированную часть с отдельным лицевым счётом - отсюда варианты 4-х, 5-и комнатных «вечных коммуналок». Оборот подобного рода недвижимости - это высший пилотаж, потому что даже в 2-х комнатной квартире найти согласие порой бывает ох как не легко!

Прямой обмен квартиры. Сделки по обмену жилья происходят только через куплю-продажу. Прямой обмен — договора мены на рынке недвижимости можно пересчитать на пальцах одной руки и, как правило, заключаются они между хорошими знакомыми, добрыми соседями или близкими родственниками. При огромном выборе объектов на свободной торговой площадке, вероятность того, что у нескольких собственников сразу и полностью совпадут возможности и интересы, практически равна нулю.

Обмен большей квартиры на меньшую с получением доплаты. Комбинация, при которой собственники, в силу затруднительных финансовых обстоятельств, вынуждены менять квартиру большей площади на квартиру по-меньше, или поменять престижный район на более бюджетный. В данном случае, главным побуждающим фактором для клиентов является конкретная денежная сумма, которую они смогут получить на руки в результате перегруппировки активов.

Обмен меньшей квартиры на большую с доплатой. Разница в цене за улучшение жилищных условий - это главный вопрос, который возникает у клиентов в данной модификации обмена. Фактический размер доплаты и расчётные сроки, во многом, будут зависеть от профессионализма вашего риэлтора. Иногда, приходится вести сделку по году и более, чтобы найти самого выгодного покупателя на квартиру и отыскать на рынке самые интересные встречные предложения Но только такая кропотливая работа позволяет свести две сделки воедино и получить наилучший результат с наименьшими финансовыми вливаниями.

Размен 2-х или 3-х комнатной квартиры в границах одного района. Главной особенностью в этой версии обмена является исключительная осведомлённость соискателей о заданной геолокации - люди знают микрорайон или квартал как свои пять пальцев. Экспертное мнение местных жителей относительно потребительских качеств и характеристик вторички одновременно существенно упрощает и усложняет задачу задачу в подборе квартиры. С одной стороны это резко сужает круг потенциально интересных объектов, с другой - мешает клиентам окончательно определиться с выбором.

Обмен квартиры район на район. Основная задача, которая стоит перед агентом по недвижимости в данном случае — позволить людям сохранить привычный образ жизни в новой локации. При выборе жилья должны непременно учитываться пристрастия и предпочтения клиентов, приобретенные за время проживания в старом районе. Если специалист тщательно подойдёт к изучению социально-бытовой инфраструктуры, то адаптация на новом месте пройдёт совершенно безболезненно.

Обмен комнаты на квартиру. Приобретение своего отдельного полноценного жилья, основной мотив при обращении к профессиональному участнику рынка в этой интерпретации обмена. На самом деле, существуют рациональные решения, даже при полном отсутствии личных средств на доплату за изолированное и обособленное жилое помещение. Привлечение ипотечного кредита, покупка новостройки на этапе котлована, обстоятельная беседа с соседями и конструктивный диалог другими заинтересованными лицами — все это, в конечном счете, позволит осуществить заветную мечту о собственном уютном гнёздышке.

Съезд квартир — вариант обмена, при котором необходимо одновременно продать несколько объектов недвижимости для покупки одной единственной квартиры. Случаи на рынке единичные и крайне трудоемкие. Люди решаются на съезд квартир в Москве, когда одна большая дружная семья планирует воссоединиться и начать жить вместе. Зачастую ситуация осложняется ещё и тем, что при подборе квартиры необходимо учитывать часто меняющиеся требования и мнения всех предполагаемых жильцов.

Разъезд квартиры. Типичный, наиболее распространённый жилищный вопрос. Встаёт ребром на повестку дня, когда родовая община делится на самостоятельные единицы. Разъезжаются обычно на 2, реже на 3 адреса. В большинстве случаев, рассматриваются варианты покупки жилья в новостройке с применением ипотеки.

Обмен вторички на новостройку. Трансформация, в последнее время набравшая неимоверную силу - грандиозная миграция и переселение народов. Люди, уставшие от морально устаревших, тесных планировок, где на кухне не разойтись вдвоем, охотно переезжают в новые современные жилые комплексы комфорт класса в экологически безопасную среду обитания, с просторными функциональными планировочными решениями, удобными кухнями и креативным экономически активным окружением по соседству. При этом потенциальных клиентов вовсе не останавливает крайне упрямый факт, что, возможно, они утратят статус москвича со всеми льготами и преференциями и жить будут не в самой столице, а за пределами МКАД - в Ближнем или Дальнем Подмосковье.

Обмен частного дома на квартиру. В этом варианте обмена основная задача, которая стоит перед риэлтором, создать переселенцам условия максимально приближенные к деревенскому или сельскому образу жизни - подобрать вариант жилья рядом с обширнейшей рекреационной зоной, в непосредственной близости от большого парка или леса, в глубине массива в дали от пыли и шума. Осложняется тем, что, почти всегда, люди, привыкшие вольготно жить в собственном доме, ощущают себя не комфортно в стандартных городских планировках.

Обмен квартиры на дом. Супер популярная рокировка. Всё чаще люди с огромной радостью отказываются от городских квартир в пользу своего частного дома с небольшим земельным участком. Их не пугают возможные неудобства. Стабильный высокий доход и бешеный ритм мегаполиса люди меняют на размеренность и высокое качество жизни села. Переезд жить за город, для многих, возможность наконец-то спокойно посвятить себя любимому делу или выбрать занятие по душе. Развести живность, например, или заняться садом.

Междугородный обмен жилья. Кардинальная смена среды обитания - дело нешуточное! Нарисовать объективную картину по ликвидности жилья столичного региона, предоставить заказчику достоверную информацию по лучшим локациям и удалённо скоординировать действия всех заинтересованных лиц - далеко не полный перечень услуг, а лишь фундаментальные аспекты бизнес консалтинга подобного рода.

Международный обмен недвижимости. Манипуляция, которая под силу далеко не каждому брокеру. Успех процедуры достигается благодаря широкой партнёрской сети, сверхразвитым коммуникативным качествам и организаторским способностям посредника. Как показывает практика, при переезде клиента в другую страну на ПМЖ на плечи эксперта, помимо непосредственных обязанностей по сделке, ложится решение всех смежных и сопутствующих задач, в том числе получение ВНЖ и социально-психологическая адаптация в совершенно ином правовом поле и юрисдикции.

Срочный выкуп. На рынке предлагают все кому не лень - брокеры кричат об уникальных возможностях на каждом углу, заманивая наивных клиентов авансом в день обращения! Однако, на самом деле функционал доступен только лишь стабильным финансовым институтам и крупным кредитным учреждениям. На поверку в большинстве случае оказывается ни чем иным как завуалированным предложением об оказании посреднических услуг по оперативной реализации жилья с существенным дисконтом!

Trade-in. Зачёт старого (имеющегося) жилья при покупке нового. Опция, которая лежит на готове в портфеле практически любого застройщика или девелопера. Но не смотря на сильное позиционирование, инструмент не получил широкого распространения и применения, по той простой причине, что чреват для абонента колоссальными материальными потерями от 15 до 30% от рыночной стоимости объекта.

Обмен жилья или альтернативная купля-продажа - самый сложный и самый распространенный вид сделок. И это категория, в принципе, легко объяснима. Большинство граждан не имеет свободных или оборотных средств, а попросту наличных денег для конвертирования и для того чтобы купить новую квартиру, им для начала необходимо продать старую. Отсюда основная характерная черта российского рынка вторичной городской недвижимости — альтернативные цепочки.

Скованные одной цепью

Основным недостатком альтернативной цепочки является ее ненадежность. Последствия при отказе от альтернативы всего лишь в несколько ходов могут быть катастрофическими. Из-за любого сбоя в цепи – «верхний хвост» передумал покупать или у кого-то из участников в середине недействительна какая-то справка — вся стройная конструкция может вмиг развалиться как карточный домик. И другие стороны процесса ни на что не смогут повлиять, от них уже ничего не будет зависеть.

Однако, клиенты на рынке недвижимости изначально и не подозревают о том, что простейшая па первый взгляд операция может перерасти в многоступенчатую сложно структурируемую, практически не поддающуюся управлению схему – планируя только лишь «просто продать» и одновременно купить, они в конечном счёте могут стать непосредственными участниками непролазного бурелома из пяти-десяти сделок. В подобного рода процедурах и пертурбациях психологическая составляющая выходит на передний план и у большинства соискателей на рынке вовсе нет сил себя превозмочь. Страх перед финансовыми обвалами и скачками цен заставляет собственников и приобретателей решать уравнение с неизвестными членами и преодолевать бег с препятствиями, а сопутствующий при этом моральный прессинг сковывает разум и движения. Таким вот образом, покупатели и продавцы и выстраиваются в шеренгу, длина которой порой достигает более 10 звеньев, а форма может принимать причудливую конфигурацию.

От каждого из звеньев цепи будет зависеть успех вашего мероприятия в целом!

Только поймите меня правильно. В данном контексте, я вовсе не пытаюсь кого-либо отговорить от намеченной цели. Мне как ответственному исполнителю крайне важно, чтобы потенциальные клиенты в полной мере осознавали, что при проведении операции по обмену вторичного жилья зачастую существуют определённые риски, связанные в первую очередь с потерей драгоценного времени.

Альтернативный обмен или свободная продажа квартиры. Что лучше?

Однозначно, потенциальные покупатели более активно реагируют на те предложения, где продажа свободная – квартира продается и одновременно взамен ничего не покупается. При всех равных условиях, например, клиент с живыми деньгами будет рассматривать в приоритетном порядке объект «необремененный» альтернативной цепочкой. Единственный способ обратить внимание идеального покупателя и соответственно резко сократить сроки экспозиции - это простимулировать интерес соискателей на рынке, установить более конкурентоспособную стартовую цену квартиры.

Отсюда вытекает ещё одна особенность при обмене жилья — квартиры, реализуемые по свободной схеме, почти всегда стоят дороже альтернативных вариантов.

Исключением из этого правила являются те случаи, когда объём предложений в заданной локации крайне ограничен. В условиях лимита, любой потенциальный клиент изначально будет максимально заинтересован в месте проживания: микрорайоне, квартале, определённом доме или даже в конкретной квартире! Вот только тогда он может подождать, переплатить и стать участником альтернативной сделки.

Сроки реализации

Обмен недвижимости без отягчающих обстоятельств продлится от полутора до 4-х месяцев – это реальные сроки. В исключительных случаях (например, межрегиональные сделки с прохождением ООП – органов опеки и попечительства с применением ипотеки и материнского капитала) наиболее сложные операции по обороту жилья могут занять чуть больше времени – до полугода…

А стоит ли сделку «разбивать»?

Разделить обмен жилья на две отдельные не зависящие друг от друга процедуры – вариант действительно весьма уместный. Помимо того, что с большой долей вероятности получится максимально быстро и выгодно реализовать свой актив, в дальнейшем, выбранная тактика позволит приобрести взамен альтернативу на весьма сильных позициях.

«Разбить сделку» на отдельные этапы - этот вопрос из соображений целесообразности необходимо рассматривать в индивидуальном порядке!

Однако, сезонность и общее состояние рынка, предпочтения и предубеждения владельца, наличие несовершеннолетних собственников – те объективные и субъективные причины в противовес свободной двусторонней сделке, при существовании которых альтернативная купля-продажа неизбежна!

Готова осуществить обмен любой сложности. Разъезд, съезд, размен квартиры с доплатой...

Вы можете убедиться в высоком качестве оказываемых мной услуг и задать конкретные вопросы, непосредственно по вашему варианту обмена квартиры, на бесплатной консультации риэлтора. Обращайтесь — буду рада сотрудничеству!