Риэлтор по продаже загородной недвижимости в Подмосковье

Рынок загородной недвижимости специфичен и многообразен. Здесь все уникально, как на выставке картин. Каждый объект индивидуален, каждому нужен свой подход. «Загородку» нельзя сравнивать ни с одним другим сегментом недвижимости. Здесь всё совсем по-другому...

Итак, Вы решили продать свой земельный участок, дачу или загородный дом в Московской области.

С чего начать?

Прежде всего, собственнику необходимо ответить себе на ряд первостепенных вопросов:

• Как оценить?
• За сколько продавать?
• Какие нужны документы?
• Сколько времени займет продажа?
• Кто этим всем будет заниматься?

Кроме того, владелец объекта должен в обязательном порядке четко и внятно сформулировать задачи и цели продажи, выработать тактику и стратегию реализации. От того, как качественно будет выполнена черновая работа на предварительном этапе, будет зависеть успех всего мероприятия в целом. Поверьте на слово - если подготовительная стадия выполнена на отлично, то покупатель не заставит себя долго ждать!

Классификация загородки

Все объекты на рынке загородной недвижимости формально можно разделить на 4 группы:

• Частные домовладения в условно жилом состоянии – под снос или требующие капитального ремонта (и как следствие колоссальных капиталовложений).
• Пустые земельные участки – площади с коммуникациями по границе или заведёнными на периметр.
• Сезонные дачи – комплекс строений и сооружений в СНТ на 6-12 сотках земли для садоводства и огородничества.
• Дома и коттеджи – объекты пригодные для круглогодичного проживания со всеми необходимыми инженерными коммуникациями, с развитой социально-бытовой и транспортной инфраструктурой.

Методология оценки

Общие сроки реализации во многом будут зависеть от правильной, наиболее точной оценки. Рекомендую отнестись к этой фазе со всем трепетом и вниманием, ведь издревле известно: «как корабль назовёшь, так он и поплывёт!»

Как оценить участок? В предметных изысканиях на этот счёт, вполне можно отталкиваться от кадастровой стоимости объекта. Однако, полностью опираться на неё нельзя. Как показывает личный профессиональный опыт, стоимость по кадастру и рыночная - две величины, зачастую, далёкие друг от друга. В большинстве случаев государственные расценки сильно занижены и не отображают реального положения вещей - сложившейся конъюнктуры в заданном сегменте рынка.

Но несмотря на это, приблизительную ориентировочную стоимость загородной недвижимости всё же можно самостоятельно рассчитать, исходя из базовых ставок сотки земли. Анализ аналогичных предложений в определённом месте предоставит предварительную информацию о каких цифрах и ценовых категориях может идти речь. Дополнительно необходимо учитывать факторы, которые, напрямую или косвенно, влияют на стартовую отметку предложения - в исследовании они будут служить повышающими и понижающими коэффициентами.

Самостоятельные продавцы и диванные эксперты неукоснительно пытаются включить в прайс лота все свои расходы по строительству и эксплуатации объекта, а также содержанию и благоустройству участка за все годы владения. Однако, в 80% случаев вернуть свои деньги не получается, как ни крути. Данную нелицеприятную действительность при продаже необходимо трезво осознавать и быть к «финансовым потерям» психологически готовым.

Основные параметры рыночного ценообразования для объекта загородной недвижимости:

• Уникальность местоположения в заданной системе координат (часто именно на этом продавцы и «выезжают»).
• Категория (правовой статус) земель - сельскохозяйственного или промышленного назначения, земли населённых пунктов, особо охраняемые территории, фонда лесного хозяйства, водных объектов.
• Вид разрешённого использования - для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), индивидуального жилищного строительства (ИЖС), осуществления хозяйственной деятельности.
• Организационно-правовая форма территориального образования - СНТ, ДНП или административно-территориальная единица: деревня, село, посёлок.
• Престижность (рейтинг) направления.
• Удалённость от МКАД или районного центра.
• Социально-бытовая инфраструктура, транспортная доступность (из элементарного - продуктовый розничный магазин, ж/д станция или автобусная остановка).
• Форма, площадь и состояние участка (с уклоном или ровный, ухожен или запущен).
• Плотность населения.
• Условия доступа.
• Наличие инженерных систем и коммуникаций (электричество, вода, магистральный газ, канализация, волоконно-оптические линии связи).
• Экологическая обстановка (соседство с вредными производствами, могильниками, полигонами ТБО).
• Близость к акватории озёр или бассейну полноводных рек.

Качество построек также имеет непосредственное значение для формирования отраслевых индексов и рыночных котировок: основные и гостевые дома, вспомогательные и подсобные сооружения, бани, беседки, зоны барбекю, сараи, дровники, хозблоки, гаражи и теплицы, ландшафтный дизайн - все стационарные элементы должны быть подвержены глубокому изучению и строгому учёту.

Кроме того, стоит принимать во внимание второстепенные, а для некоторых покупателей не менее значимые, критерии: состав почвы - глина, суглинок, песок, чернозём; флора - тип окружающего лесного массива, регулярно плодоносящий фруктовый сад или вековые деревья, растущие на периметре; фауна - животные, населяющие местность, и возможность охотиться на дикого зверя; достопримечательности - исторические места и объекты культурного наследия; факторы риска - ядовитые змеи, торфяные пожары, топкие болота.

И если в дальнейшем вы понимаете, что по каким-то позициям ваш объект проигрывает, не стоит преждевременно расстраиваться, ведь на первый взгляд ничем не примечательный участок, при детальном разборе, может показать свои уникальные возможности и неоспоримые преимущества.

Грамотное позиционирование и расстановка акцентов - основные аспекты при продаже!

Ведь иногда, несомненным плюсом является именно полное отсутствие всех благ цивилизации и бездорожье, например, для тех кто хочет жить уединенно, или первая линия домов от оживлённой магистрали для желающих разместить объект розничной торговли. На любой дом, на каждый земельный участок найдётся свой покупатель!

Но в конечном счете, только рынок определяет цену. До момента проявления стабильного спроса, все оценки о стоимости участка условны. Просмотры потенциальных покупателей или отсутствие оных, подтолкнут вас в итоге к принятию правильного решения.

Какие предложения на рынке загородной недвижимости самые востребованные?

По статистике именно пустой земельный участок является самым ходовым товаром на рынке загородной недвижимости. Изначально не высокая стоимость приобретения привлекательна как для инвестирования средств, так и конечных потребителей. Многие покупатели загородной недвижимости рассматривают покупку участка с перспективой воплощения на нем своих дизайнерских идей и творческих замыслов - строительства уютного коттеджа или частной загородной резиденции. И они вполне осознают тот факт, что, возможно, строиться будут десятилетиями, но для большинства это единственно доступный и приемлемый вариант.

Вторые по популярности форматы объектов - это готовые дома полностью пригодные для круглогодичного проживания, а по цене сопоставимые с квартирами в Москве. Обменять городское жильё на равнозначную по стоимости загородную недвижимость - очевидный выбор не только пенсионеров, но и всей прогрессивной молодёжи.

И несмотря на то, что в данном ценовом диапазоне клиенты предъявляют намного больше требований к постоянному месту проживания и быть может чуточку сложнее в плотной конкурентной среде, на фоне огромного количества схожих предложений, сразу найти покупателя, который по достоинству оценит все прелести объекта, добротные капитальные частные домовладения не перестают пользоваться повышенным спросом. Жить хочется здесь и сейчас - и поэтому участники рынка активно голосуют рублём!

Какие нужны документы для продажи участка и дома

Для продажи земельного участка собственник или законный представитель должен иметь на руках:

• Гражданский паспорт (+«генеральная» доверенность при делегировании полномочий)
• Правоустанавливающие документы
• Свидетельство о собственности на землю
• Кадастровый паспорт с планом межевания и экспликацией

А в том случае, если участок продается с домом, подсобными и вспомогательными строениями, то дополнительно:

• Технический паспорт с обмером БТИ
• Выписка из домовой книги

Предпродажная подготовка объекта

Внешний облик недвижимости оказывает неизгладимое первое впечатление на потенциальных покупателей. И поэтому я настоятельно рекомендую владельцам заострить внимание на презентабельности объекта и приложить все усилия по улучшению ощущений от просмотра. Данной возможностью пренебрегать нельзя. Как показывают социологические опросы и маркетинговые исследования, клиенты всё же больше покупают глазами, нежели головой. Красивая обёртка нужна везде и во всём. Как бы ни было мучительно трудно, всё же постарайтесь найти время и деньги для предпродажной подготовки участка. Предметные усилия обязательно с лихвой окупятся. Даже скромные потуги и лёгкий косметический ремонт значительно поднимет привлекательность предложения в глазах соискателя.

Хоумстейджинг повышает ликвидность, и сокращает сроки экспозиции объекта в 2-3 раза!

В том случае, если понимаете, что не справитесь сами, то воспользуйтесь услугами клининговых компаний и строительных бригад. Они помогут очистить площадь от мусора, разобрать завалы, покосить траву, восстановить забор, покрасить фасад - убрать из поля зрения все недостатки, что цепляют глаз. О проведении соответствующих работ и процедур лучше всего позаботиться заранее, а не впопыхах, перед самим приездом покупателей.

Не могу продать участок. Что делать?

Рынок загородной недвижимости перенасыщен предложениями на разный вкус и кошелек. Как показывает практика, продать дачу или коттедж в Подмосковье намного сложнее, чем квартиру или комнату в Москве. При реализации «загородки» владельцу необходимо учитывать концептуальные, характерные черты отрасли и осознавать, что даже если у него хорошая реклама и толковый агент, ждать своего клиента иногда приходится годами.

Средний срок реализации загородной недвижимости при помощи компетентного специалиста 3-4 месяца, при условии, что на объект установлена конкурентоспособная стартовая цена!

Но обычно, собственники, сталкивающиеся с аналогичными проблемами и обращающиеся с подобного рода вопросами, либо сильно переоценили свои возможности, либо вообще никак не занимаются презентацией (а как известно, «под лежачий камень вода не течет»), либо начали продавать свой участок зимой, в мёртвый сезон.

В какое время года лучше всего продавать участок, дачу, дом

Сезонность - это главная особенность рынка загородной недвижимости всей средней полосы России и столичного региона в частности. С наступлением весны, внимание потенциальных покупателей резко переключается с городской недвижимости на загородную. Максимальные показатели на отраслевой торговой площадке традиционно фиксируются летом (закрывается большая часть сделок), к осени идет спад, в зимний период отмечается минимальный спрос.

Хороший товар на полке не залёживается даже в межсезонье!

Ранняя весна (я бы даже сказала - конец февраля) самое лучшее время для начала процесса продажи, потому как многие соискатели желают не только купить землю, но и успеть что-то построить на ней, обжиться, а возможно и собрать первый урожай в год покупки.

Именно весна наиболее благоприятное время года, когда можно продать участок быстро и с максимальной выгодой!

Реклама при продаже загородной недвижимости

Абсолютно всем доподлинно известно, что реклама - двигатель торговли. Но увы, на кустарной практике получается не совсем так, как прописано в аксиомах успешного бизнеса: надумали продавать садовый участок, предупредили соседей и на этом - всё. Сидим и ждём, при этом наивно полагая, что столь скромного набора маркетинговых инструментов для оперативной реализации будет вполне достаточно, что людская молва разнесёт слух о продаже фазенды даже в самые отдалённые уголки не только страны, но и планеты, что из тех, «кому надо», уже завтра выстроится очередь. Доля правды в подобного рода утверждениях, конечно же, существует - в ряде случаев «сарафанное радио» действительно может помочь. Однако зачастую, этого мало...

Только комплексный подход к рекламе позволит охватить всю аудиторию потенциальных покупателей и поможет достаточно быстро продать свой земельный участок, дачу, дом!

Специфика рынка такова, что зачастую потенциально заинтересованные покупатели находятся не за тысячу километров от участка, а в буквальном смысле у продавца под носом - в соседнем районе или селе. Именно местные жители составляют добрую половину реально заинтересованных соискателей. Им узнать о продаже поможет установленный баннер или растяжка, которые будут хорошо видны с дороги, уведомление по местному радио или телевидению, объявление, размещённое в районной газете. Но и наружней и печатной рекламы локального масштаба здесь может не хватить.

В наш век развитых IT технологий реклама в интернете является самым эффективным способом продвижения своего предложения - по многочисленным подтверждённым данным более 70 % покупателей нашли свой участок именно через всемирную паутину на авторитетных тематических порталах и специализированных площадках.

Но только грамотное объявление расскажет об участке во всех мельчайших подробностях и непременно заинтересует потенциального покупателя. Многочисленная целевая аудитория категорически игнорирует публикации без качественных иллюстраций - объекты, размещённые с фотографиями в 5 раз чаще просматриваются и соответственно они быстрее продаются. Видеообзоры повышают уровень доверия и практически исключают пустые просмотры. Аэрофотосъёмка при помощи квадрокоптера с высоты птичьего полёта наглядно продемонстрирует все прелести близлежащих окрестностей. Неоднократно доказано, что ни один из элементов презентации не будет лишним. Составить рекламное послание нужно так, чтобы не оставить шансов даже самому искушённому клиенту равнодушно пройти мимо!

Раскройте финансовый потенциал загородной недвижимости за счёт нужного ракурса и правильного слова!